【正文】 較弱 2 1 0 1 06525112615205 41610143 3 5761 0 2 32035 3645 4665 家庭年收入 5 萬以下家庭年收入 5 萬以上一房 二房 三房 四房 四房以上42 理想中的房子 (廳數(shù) ) 基數(shù) (N)=200 注釋與說明 : ?在房型配置上以一廳為主 7425143627201 01362035 3645 4665 家庭年收入 5萬以下家庭年收入 5萬以上一廳a 二廳b43 理想中的房子 (面積 M2) 基數(shù) (N)=200 注釋與說明 : ?2045歲以 80100平米為主 ?以家庭收入分析 100120平米為次要需求 161 283481191914228513 1211938 940 1 2 02035 3645 4665 家庭年收入 5萬以下家庭年收入 5萬以上6080 8095 95120 120145 145以上44 6716101825105412311327372042641588127210 0102035 3645 4665 家庭年收入5萬以下 家庭年收入5萬以上適合就買 未來一年內(nèi)買 未來二年內(nèi)買 未來三年內(nèi)買未來五年內(nèi)買 已經(jīng)買了 只租不買買房計(jì)劃 基數(shù) (N)=200 注釋與說明 : ?客戶普遍認(rèn)為有好的產(chǎn)品規(guī)劃 ,即時(shí)就能決定購買 45 買房考慮因素 (區(qū)域 ) 基數(shù) (N)=200 注釋與說明 : ?對(duì)于區(qū)域的偏好以潁州區(qū)為第一考量 ?次為潁泉區(qū) ,2035歲較能接受新農(nóng)鎮(zhèn) 176 714105410 917 18122 17 571 0512035 3645 4665 家庭年收入5 萬以下家庭年收入5 萬以上潁泉區(qū) 潁州區(qū) 潁東區(qū) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)46 60 04311641143814912153341710243516102035 3645 4665 家庭年收入5萬以下 家庭年收入5萬以上低層 多層 小高層 別墅 無所謂,只要設(shè)計(jì)好就可以買房考慮因素 基數(shù) (N)=200 注釋與說明 : ?2045歲以小高層為優(yōu)先選擇 ?2035歲對(duì)于別墅的接受程度相當(dāng)高 ,這一客群具有強(qiáng)大的能量 ,應(yīng)該是市場(chǎng)的主力 ?以家庭收入分析 ,對(duì)于產(chǎn)品的接受度相當(dāng)寬容 ,較重視產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì) 47 全區(qū)園林景觀規(guī)劃風(fēng)格 基數(shù) (N)=200 35118251617106 624151019131141105169813152911717132035 3645 4665 家庭年收入5萬以下 家庭年收入5萬以上歐式庭園 日式庭園 中式庭園 歐式、中式、日式混合型庭園 提供新生活方式的庭園 自然式庭園注釋與說明 : ?歐式庭園和自然式庭園組合是消費(fèi)者最喜歡的綠化形式。 市場(chǎng)主力戶型為 95~120㎡ 的三房和 80~90㎡ 的兩房為主，以偏小面積銷售的，小于 80㎡ 的二房和 120㎡ 以上大面積的三房銷售較慢。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 同區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 34 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 區(qū)域外的典型樓盤分析 典型樓盤 易景國際 麗豐一品 開盤時(shí)間 2023年 2023年 規(guī)模 50萬㎡， 4600戶 53萬平米， 3125戶 物業(yè)類型 花園洋房、多層、小高層、高 層 高層 戶型面積 85140平米 49140平米 價(jià)格 高層均價(jià) 6000元、花園洋房7500元 6000元 銷售情況 80108的戶型銷售最好，花園洋房正在銷售中 4990平米的戶型基本去化完畢，剩余多為 121140的三房及四房 客戶 企業(yè)管理層、金融、電力、 教師等 企業(yè)管理層、金融、電力 、教師等 配套情況 供暖、商業(yè)、學(xué)校、會(huì)所等 分戶式采暖供熱水系統(tǒng)、 室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng) 易景國際花園和麗豐一品是目前阜陽規(guī)模、形象、檔次、配套最高的兩個(gè)樓盤。 易景國際 麗豐一品 紅堡城 港利上城國際 28 目前整體建筑風(fēng)格的把握不到位，具體體現(xiàn)在： 整體色彩的運(yùn)用上，以單色為主，色彩搭配上較為混亂； 一些規(guī)模較大樓盤開始采用歐式和時(shí)尚現(xiàn)代建筑風(fēng)格； 建筑的細(xì)部和線條的勾勒過于簡(jiǎn)單； 項(xiàng)目的材質(zhì)搭配上處理手法不成熟。 ?由此來看，若能在土地成本上進(jìn)行控制，在未來幾年時(shí)間內(nèi)，阜陽市場(chǎng)依然具備比較樂觀的房地產(chǎn)開發(fā)空間。 20 面積 (總額 ) 上年同期 增 (減 )幅 土地購置（ 萬平方米） % 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元） % 商品房施工總面積 （ 萬平方米） % 其中 :新開工面積 （ 萬平方米） % 竣工面積（ 萬平方米） % 2023年，房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積 m2，同比下降 %，特別是第 4季度土地成交為零，全年出現(xiàn)多幅地塊以底價(jià)成交，并出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。 河?xùn)|片區(qū)：規(guī)劃重點(diǎn)完善鐵路、公路交通樞紐功能，發(fā)展加工制造業(yè)，建設(shè)東北工業(yè)區(qū)、潁東辛橋物流園區(qū)和城市生活居住區(qū)。 2. 區(qū)域不成熟 區(qū)域內(nèi)未來規(guī)劃較好，但目前該區(qū)域配套不成熟，客源需要引導(dǎo)。 ?地塊東側(cè)為多層回遷房。 ?項(xiàng)目周邊的城市公園帶及風(fēng)景帶的修建規(guī)劃。 本項(xiàng)目地處位于阜陽穎州區(qū)的新行政區(qū)域，距市中心約8公里左右，屬未來大型居住集中區(qū)域。 ?阜陽市是全國重要的勞務(wù)輸出基地，每年勞務(wù)輸出人員約 300萬人。 6 城市屬性 阜陽以西、南為城市主要的發(fā)展方向，目前城區(qū)人口為 82萬，規(guī)劃 2023年人口達(dá)到 140萬。 ?未來景觀資源豐富，西清公園、清河公園、古西湖生態(tài)公園等。 城市公園 城市公園 新市政府 醫(yī)院 10 項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目目前的四至 —— 北側(cè)沿淮河路，南側(cè)為未來的 城市規(guī)劃道路，西側(cè)為在售的居住項(xiàng)目，東側(cè)為民宅。作為中原的交通樞紐，鐵路、公路、水運(yùn)、航空等交通網(wǎng)較為發(fā)達(dá)。 2023— 2023年安徽省各大中城市的 GDP及其增長(zhǎng)情況 合肥 蕪湖 安慶 馬鞍山 阜陽 滁州 2023年 GDP（億元） 970 811 710 685 2023年 GDP（億元） 1170 1090 增速（ %) % 16% 13% % 12% 14% 人均 GDP（元） 48768 47028 22890 51517 11226 21597 17 阜陽市三大產(chǎn)業(yè) GDP產(chǎn)值比較平衡，但農(nóng)業(yè)目前仍占到較大的比重。 城市總體布局以河西區(qū)為中心，潁、泉河為紐帶，形成“三區(qū)四片組團(tuán)式”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。 年份 2023 2023 2023 2023 商品房開工面積 商品房開工面積增長(zhǎng)率 % 60% % % 住宅開工面積 房屋竣工面積 近年開發(fā)情況 0507年來商品房建設(shè)保持連年增長(zhǎng)的勢(shì)頭， 08年房地產(chǎn)開工面積回落到 05年以前的水平，其中不僅有全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，還主要受短期內(nèi)土地資源不足的影響。 西湖生態(tài)公園為賣點(diǎn)、建設(shè)大型商貿(mào)及高級(jí)住宅的未來發(fā)展區(qū)域。 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 易景國際 紅堡城 國禎家園 天筑香城 29 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 戶型設(shè)計(jì)平實(shí)、創(chuàng)新少，是典型的實(shí)用主義 目前市場(chǎng)上大部分產(chǎn)品還是以方 正、實(shí)用的設(shè)計(jì)為主 。 兩個(gè)樓盤作為阜城高端物業(yè)的代表，不乏很多可圈可點(diǎn)的亮點(diǎn)。 周邊企業(yè)及入住社區(qū)等特定對(duì)象 。 阜陽房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)水平整體偏低 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、景觀、規(guī)劃、施工、戶型、物業(yè)相對(duì)較弱，營(yíng)銷水平低，開發(fā)理念主要以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為主 全方位體驗(yàn)營(yíng)銷模式 知名品牌物管顧問 一線城市熱銷戶型 中字頭施工單位 國際景觀設(shè)計(jì)單位 國際規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 因此本項(xiàng)目可以在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)劃、園林、戶型以及營(yíng)銷水平諸多方面都可以有較大的提升空間，以引領(lǐng)市場(chǎng) 55 突破點(diǎn) 2 市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，戶型普遍創(chuàng)新能力不足 —— 本項(xiàng)目可以在戶型產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)行上突破 亮點(diǎn)：買 3房送 1房 56 突破點(diǎn) 2 亮點(diǎn)： MINI空中別墅 空中 TOWNHOUSE 代表： 上海金地未未來 合肥宋都印象西湖 57 突破點(diǎn) 2 空中院館（雙拼高層戶型） 亮點(diǎn)：買 2房送 1房，解決品字樓采光和通風(fēng)的問題 58 突破點(diǎn) 3 偷面積，提升戶型附加值 “ 可拆卸凸窗”是將可以原設(shè)計(jì)的凸窗（不計(jì)建筑面積）打掉。 “陽光新干線”每戶“偷”都了一個(gè)約一個(gè)多平方米的生活陽臺(tái) 62 Part 5 項(xiàng)目整體定位 63 客戶定位 根據(jù)項(xiàng)目輻射距離的不同，將目標(biāo)客戶來源區(qū) 域分為四個(gè)圈層 ?第一圈層：潁州區(qū)西南區(qū)域 ?第二圈層：阜陽傳統(tǒng)意義上的穎泉區(qū)； ?第三圈層：阜陽市其他區(qū)域，包括穎東、潁州、開發(fā)區(qū)； ?第四圈層：阜陽市縣郊客戶，包括太和、臨泉、界首市等客戶。該階段項(xiàng)目接近現(xiàn)房，銷售價(jià)格可以有所提升， 15年銷售價(jià)格分別擬定為 住宅： 5832元 /平米均價(jià)，預(yù)期完成 20%銷售率達(dá)到整盤銷售 90%的完成率， 金鋪商業(yè)： 9180元 /平米，預(yù)期完成 20%銷售率達(dá)到整盤銷售 100%的完成率， 集中商業(yè)： 7000元 /平米預(yù)，期完成 55%銷售率達(dá)到整盤銷售 70%的完成率。 B、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 阜陽房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步形成良性發(fā)展，有效需求形成的市場(chǎng)容量相對(duì)較小，追逐利潤(rùn)是資本的本源，出于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期利潤(rùn)看好，開發(fā)商把企業(yè)資源投入了房地產(chǎn)。 2023/1/202323/1/202323/1/202323/1/201/20/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/202323/1/202323/1/20Friday, January 20, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/1/202323/1/202323/1/20Jan2320Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別