淄博利群地塊策劃報告之項目定位及物業(yè)發(fā)展建議報告(已修改)
2025-04-04 10:25 本頁面
【正文】 謹呈：淄博晟欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司淄博利群地塊策劃報告 之《項目定位及物業(yè)發(fā)展建議報告》（完全稿）深圳市安佳置業(yè)顧問有限公司目 錄第一部分 項目分析 5一、項目概況 5二、項目地盤解析 5項目地塊區(qū)位圖 5項目四至 6三、項目SWOT分析 7四、本項目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略分析 8綜合評價 8總體策略 9項目核心競爭點 10第二部分 物業(yè)定位 11一、物業(yè)定位 11概念策劃 11本項目物業(yè)定位 13物業(yè)命名 13形象定位 13商場檔次 14特點 14推廣語 14商場業(yè)態(tài)組合定位 14二、客戶定位 19本項目客戶定位 19客戶特點及心態(tài) 21目標客群主要特征分析 22第三部分 物業(yè)發(fā)展建議 22一、建筑設(shè)計要點 22建筑總體風(fēng)格 22建筑功能 24商場出入口 24商場空間與鋪位設(shè)計 24人流引導(dǎo) 27二、環(huán)境及景觀設(shè)計要點 29三、裝修標準 29四、物業(yè)管理 30物業(yè)管理要點 30物業(yè)管理公司 30物業(yè)管理收費 30第四部分 項目推廣建議 31一、入市時機評估 31二、銷售前提條件 31工程形象 31現(xiàn)場包裝 32售樓資料 32物業(yè)管理提前介入 32三、階段性推廣策略 33推廣周期策略 33銷售推廣構(gòu)思 36第一部分 項目分析一、項目概況位置：位于商場東路與中心路交匯處東南側(cè)地形：梯型地塊總用地面積：198004平方米新建建筑占地面積：7128平方米新建總建筑面積：44000平方米容積率：覆蓋率：36%綠地率：30%二、項目地盤解析項目地塊區(qū)位圖商業(yè)房沿街商業(yè)房沿街商業(yè)房 淄博商廈美食街商場東路沿街商業(yè)房中心路五金交電大樓 美達賽特項目地塊沿街商業(yè)房本項目位于商場東路與中心路交匯處東南，地形為梯形，地塊北側(cè)為五金交電大樓，地塊原為機電市場。目前工程拆遷工作已經(jīng)展開。項目四至項目的東面：低層住宅，破舊，無商業(yè)氛圍。項目的南面：為2層住宅，較破舊，由于不臨街，商業(yè)氛圍淡，人流少，臨中心路人流量較大。項目的西面：隔中心路是美達賽特及沿街商業(yè)用房。商業(yè)氛圍濃厚，人流較大。項目的北面：項目西北是美食街商場東路，有淄博商廈，商業(yè)房，其中，美食街人流量非常大，商業(yè)氛圍濃厚，是區(qū)域最繁華地段；商場東路人流量相對較小，商業(yè)氛圍較淡。三、項目SWOT分析 S（優(yōu)勢）1） 地段好——項目處于淄博最成熟商圈，人流量大，對周邊區(qū)縣輻射力強。2） 規(guī)模大——項目總規(guī)模4萬多平方米；W（劣勢）1） 項目西面的中心路為單行路，交通受管制2） 項目北面為五金交電大樓阻擋，缺乏展示條件；3） 項目主要展示面面向中心路，展示性不強；O（機會）1）美食街、中心路每天數(shù)萬人流為本項目帶來龐大的潛在消費者；2）淄博市政府積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、促進商貿(mào)零售業(yè)繁榮、搭建大商業(yè)組團的發(fā)展規(guī)劃為本項目帶來良好的發(fā)展契機；3）發(fā)展商的社會資源比較好，項目操作阻力較少；4）周邊同類競爭性物業(yè)少，前景可觀；5）潛在客戶對于本項目地段比較認同；6）項目的設(shè)計處于初級階段，可根據(jù)項目定位進行調(diào)整；T（威脅）1）淄博商戰(zhàn)已如火如荼；2）淄博商業(yè)物業(yè)推出量呈現(xiàn)出供過于求局面；3）推廣費用高、推廣難度大；4）對后期經(jīng)營水準要求比較高；四、本項目綜合評價及發(fā)展戰(zhàn)略分析綜合評價本項目位于淄博商業(yè)老區(qū)，依托老區(qū)商業(yè)環(huán)境的無形價值；但周邊商場較多，競爭激烈。同時，項目規(guī)模較大，展示性較差，使得本項目個性突出，優(yōu)劣分明。總體策略基于上述分析，建議本項目總體策略為“抓住機會、發(fā)揮優(yōu)勢、突破劣勢”的強勢策略，凸顯核心商圈商業(yè)的優(yōu)質(zhì)形象，以項目新商業(yè)概念的特色吸引人流，樹立本項目獨特新形象，成為人們在本商業(yè)區(qū)行為活動的識別標志符。發(fā)揮優(yōu)勢的對應(yīng)行動：ACTION 1：將商場西（臨中心路）作為主入口，入口形象進行精心設(shè)計，對外直接展示（一層裙樓裝修）；ACTION 2：建筑設(shè)計在考慮平面功能要求外，強化建筑物外立面形象設(shè)計，成為本商業(yè)區(qū)的一個標志符；ACTION 3：在中心路、商場東路、美食街等路段設(shè)置人流引導(dǎo)標識或大型廣告牌，引導(dǎo)人流進入；規(guī)避劣勢的對應(yīng)行動：ACTION 1：將項目車行入口設(shè)置在主入口及商場東路入口，出口設(shè)置在次入口，并設(shè)置較多的地面停車位；ACTION 2：對五金交電大樓進行重新包裝，與商場風(fēng)格一致；ACTION 3：商場立面設(shè)計要有特色，并加強對西側(cè)廣場的設(shè)計與處理，以鮮明的形象吸引人流，以獨特的形象增強展示； 抓住機會的對應(yīng)行動：ACTION 1：加強項目導(dǎo)示系統(tǒng)，吸引并將人流導(dǎo)入商場東路；ACTION 2：充分利用政府資源，以政府工程的形象示眾，增強投資者信心；ACTION 3：在銷售前期，對地段進行炒作，以區(qū)域帶動項目；ACTION 4：針對商圈的商業(yè)情況，編輯“經(jīng)營寶典”式樓書，吸引客戶群；降低威脅的對應(yīng)行動：ACTION 1：在工程形象有一定的展示，銷售工作準備就緒的情況下，爭取盡早入市，搶占市場空白點及年底黃金銷售期；ACTION 2：在銷售中，采取“統(tǒng)一返租”的促銷手段，增強買家信心； ACTION 3：引進品牌商家增加項目的市場競爭力。項目核心競爭點① 差異定位——不建高檔，面向大眾消費主流市場。② 提升業(yè)態(tài)——以SHOPPING MALL
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