淄博利群地塊策劃報告之項目定位及物業(yè)發(fā)展建議報告(編輯修改稿)
2025-04-19 10:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 基本的客流量，用特色主題商城鞏固加強本商城的地位，二者互相促進、相得益彰。借用著名商業(yè)品牌的進駐，有利于提高物業(yè)檔次。吸引大量的自營投資者入駐；招商壓力適中；劣勢：內(nèi)部格局劃分對后期管理有影響； 仍然需要組建經(jīng)營公司契合經(jīng)營形式靈活特色鮮明且能與周圍商業(yè)形成互補的格局，避免了市場同質(zhì)化的競爭，降低經(jīng)營風險。根據(jù)以上分析，安佳認為“半包式”應(yīng)是本項目的首選操作模式，不僅避免了對大商家的絕對依賴性，還可以充分降低市場風險，并形成自己的鮮明特色主題，更有利于不斷鞏固本商圈在我市商業(yè)布局中的地位。178。 項目定位思路項目的組成形式：核心品牌店 + 主題商場檔次定位：品牌店：定位中檔市場，以良好舒適的購物環(huán)境、豐富的商品種類以及適中的商品價位吸引大量的客流。主題商城：定位中檔消費市場，具有鮮明的主題與特色。形象定位：要求外觀氣勢宏偉，具有現(xiàn)代感強、高檔次的物業(yè)形象，開敞的購物空間，完善的商業(yè)配套，充足的車位配置、方便的游客休閑區(qū)、餐廳等。主題商城業(yè)態(tài)定位：核心品牌店備選業(yè)態(tài)：超市、百貨主題商城備選業(yè)態(tài)：家居廣場、女人世界、兒童世界、運動城、小商品城、電子城、服裝城、美食天地、商業(yè)業(yè)態(tài)選擇的原則一般有：① 與周圍競爭對手的業(yè)態(tài)互補，充分發(fā)揮各自的競爭優(yōu)勢，最大程度的實現(xiàn)客流資源的共享，最終達成多贏的市場局面，從而不斷的鞏固本商圈的地位。② 分析競爭對手的優(yōu)缺點，分別從軟硬件上實現(xiàn)對現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的重新整合與升級；③ 利用品牌的強勢與知名度，占有市場絕對的空白點，在市場中還沒有競爭對手的時機下，迅速占領(lǐng)市場，打開經(jīng)營局面。安佳通過對目前淄博市商業(yè)格局與業(yè)態(tài)的分析，認為本項目宜采用業(yè)態(tài)互補的思路，建議主題商城重點考慮以下兩種業(yè)態(tài)：超市 + 家居廣場超市 + 女人世界――業(yè)態(tài)包含的商品經(jīng)營范圍：（1） 家居廣場： 家居飾品、家庭用品、 床上用品、品牌家私、歐陸燈飾、窗飾布藝、水晶器皿、小家電、高級音響、 花藝、陶藝、現(xiàn)代裝飾畫、水族、音樂器材等。市調(diào)結(jié)論：（市場調(diào)查表見附件）A、 商戶數(shù)量及規(guī)模：業(yè)態(tài)范圍較廣，市場商戶容量大，而且分布不集中，沒有較大規(guī)模的經(jīng)營地點。B、 目前的經(jīng)營狀況：租用沿街房的商戶狀況良好，地理位置對經(jīng)營的影響較大C、 對本項目的認同度：普遍對地段有興趣，持觀望態(tài)度。（2） 女人世界：女士化妝品、服裝、飾品、女性日常用品、皮具、鞋帽等市調(diào)結(jié)論：（市場調(diào)查表見附件）A、 商戶數(shù)量及規(guī)模：數(shù)量很大，尤以服裝服飾類的經(jīng)營商戶居多。B、 目前的經(jīng)營狀況：主要商業(yè)街附近的商戶業(yè)績較好，幾個專業(yè)市場經(jīng)營狀況不良；C、 對本項目的認同度：對地段認同度高，對結(jié)構(gòu)形式及后期經(jīng)營管理持疑問態(tài)度。――布置要求：考慮到購物指引性和功能配套，應(yīng)使每一層的功能盡可能清晰，減少不必要的重復，減少人流交叉，節(jié)省顧客的消費時間。注重每層風格的統(tǒng)一性、經(jīng)營的協(xié)調(diào)性、管理的有效性、商場功能和競爭力的最大化等因素。滿足商場購物的同時，融入休閑、娛樂等多項功能。二、客戶定位本項目客戶定位商業(yè)物業(yè)由于自身的諸種特點，使其面對的客戶面較為狹窄，因而它主要針對特定的客戶群。本項目因體量較大，在短時間內(nèi)形成銷售高潮，則一定要將主力買家定位于投資客，因投資客都比較看經(jīng)營前景，而對于具體經(jīng)營不太精通，鋪位小，總價低是吸引投資客的重要因素。目標客戶識別：（1） 從置業(yè)目的上看，可分為：a、投資者；b、自營者；（2） 從地域范圍來看，可分為：A、 以張店區(qū)的投資者為主；B、 五區(qū)三縣的投資者；C、 外地市投資客；（3）投資主體來看，可分為：A、 以個人投資為主；B、 少量的集團、單位投資；（4）客戶總體比例預(yù)估***張店本地生意人 15%***周邊區(qū)縣的生意人 8%***外地生意人 7%**投資客 65%*其他 5%客戶特點及心態(tài)1） 投資客（張店區(qū)為主）所占比例較大；2） 張店區(qū)經(jīng)營者在本項目目標客戶中依然占較大比重； 以上兩種客戶為主要目標客戶。因為這兩種客戶是張店歷史發(fā)展的見證人，對于淄博商廈區(qū)域的逐步發(fā)展及一年年興旺是有目共睹的，所以對于在本區(qū)域購買物業(yè)或自用、或出租的投資回報是有信心的。3） 本地經(jīng)商者購買目的以自營為主；4） 小本經(jīng)營，投資不多，回報豐厚；目標客群主要特征分析①、投資型客戶：投資型客戶占目標客群的比例較高，他們多數(shù)是具有多次置業(yè)者，具有一定的投資渠道和經(jīng)驗，因而對具有投資價值的物業(yè)較為關(guān)注，尤其是對物業(yè)持久贏利能力的預(yù)測與投資回報方案的深入分析都表現(xiàn)的較為謹慎與理智。即使是第一次置業(yè)者，由于本市商戰(zhàn)已進行的如火如荼，商鋪供應(yīng)量居高不下，在供給較充足的情況下，消費者將會對投資對象作出冷靜、客觀的判斷。② 自營投資客戶：自營投資客戶主要表現(xiàn)為對物業(yè)的地理位置及經(jīng)營主題認同度較強，期望通過購置物業(yè)達到長久穩(wěn)定經(jīng)營的目的。他們對物業(yè)經(jīng)營管理機構(gòu)的能力和物業(yè)周圍的商業(yè)氛圍表現(xiàn)的更為關(guān)注，喜好跟風大品牌、大商家。另外后期經(jīng)營成本也是影響其投資決策的因素之一。第三部分 物業(yè)發(fā)展建議一、建筑設(shè)計要點建筑總體風格本項目確定建筑風格為獨特的現(xiàn)代建筑風格，以求在老商業(yè)區(qū)并不統(tǒng)一的建筑風格與色彩下，獨具特色，標新立異。用材方面以玻璃、鋼結(jié)構(gòu)、鋁扣板、大理石、花崗巖為主，體現(xiàn)時代感與通透感，強調(diào)現(xiàn)代建筑特色。在建筑色彩上應(yīng)以冷色調(diào)為主，但需局部明快的色彩來突出項目，通過裝飾加強商業(yè)氣氛的渲染。建筑功能商場內(nèi)部功能包括：購物廣場（購物）——超市（1
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