淄博利群地塊策劃報告之項目定位及物業(yè)發(fā)展建議報告-文庫吧
2025-03-08 10:25 本頁面
【正文】 對應王府井，強調(diào)“商業(yè)升級版”③ 全民投資——劃小面積，減少投資總額和首付，以產(chǎn)權式小商鋪，吸引全民投資④ 回報力度——高回報，長期穩(wěn)定，低風險，有保障⑤ 營銷手段——技術操盤上領先對手⑥ 產(chǎn)品創(chuàng)新——復合商業(yè)，泛商業(yè)⑦ 區(qū)位優(yōu)勢——中央商業(yè)區(qū)第二部分 物業(yè)定位一、物業(yè)定位概念策劃178。 新的商業(yè)理念泛商業(yè)購物不再是單純的消費行為，是物質(zhì)和精神雙重滿足，購物、休閑、娛樂已經(jīng)混合在一體，按“體驗經(jīng)濟”的觀點來講，購物是一種體驗，商品只是其中的一個體驗要素，泛商業(yè)的時代已經(jīng)來臨，商家要研究的不是提供消費者什么的商品（服務），而是琢磨滿足消費者什么需求，提供什么樣體驗，建立什么樣的人文關系。復合商業(yè)購物＋旅游＋文化＋娛樂＋資訊（會展），就是復合商業(yè)，這條復合鏈還可以根據(jù)地域特色無限的延展?！虼?，在泛商業(yè)時代，我們要做復合商業(yè)，本項目應該：以新的商品概念為出發(fā)點以人文關懷和和體驗經(jīng)濟為核心以商業(yè)為支柱，復合休閑、娛樂、會展產(chǎn)業(yè)和功能，構筑四維全息商業(yè)架構“開創(chuàng)獨特的商業(yè)語言，尋求與目標市場極富人性的對話的體驗”178。 商業(yè)概念ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ——泛商業(yè)時代的產(chǎn)物，主流商業(yè)業(yè)態(tài)，國內(nèi)最新的商業(yè)概念，淄博商業(yè)必然會出現(xiàn)的業(yè)態(tài)ＳＨＯＰＰＩＮＦ ＭＡＬＬ＝商業(yè)＋休閑＋娛樂＋資訊（會展）有關ＭＡＬＬ的定義：“ＭＡＬＬ，銷售的是新的生活方式，推出‘快樂就是購買力’，ＭＡＬＬ，就是新生活，在富有人性的ＭＡＬＬ里，不同階層，不同年齡的消費者都可以獲得充分滿足”“一站式購物，享受購物，休閑，娛樂，餐飲的各項配套服務”“ＭＡＬＬ，應該是休閑度假之處，是零售業(yè)態(tài)的多元化組合，它以游樂為主，聚集了溜冰場、電影院、核心百貨商場、量販、超市等，人們到ＭＡＬＬ不是為購物而是為消遣，但不為購物而來卻會產(chǎn)生購物行為”“人們以休閑的心態(tài)去購物，在購物的過程中去休閑”178。 概念提出的可行性① 競爭的需要（差異化、升級版）② 本項目決定可以實踐ＭＡＬＬ③ 淄博的商業(yè)規(guī)模總量決定了做單一的商廈、百貨、量販，招商和經(jīng)營壓力大本項目物業(yè)定位淄博商廈對面，最具現(xiàn)代特色的SHOPPINGMALL商城淄博商廈區(qū)域歷來是淄博市的商業(yè)中心，隨著市政府對舊城改造力度的逐步加大，整個老商業(yè)區(qū)將呈現(xiàn)一派完全不同于過去的新形象，經(jīng)營商家實力強，經(jīng)營業(yè)態(tài)全，經(jīng)營規(guī)模及檔次也飛速提高，各個商廈都以優(yōu)越舒適的購物環(huán)境及商場特色吸引消費者，給消費者一種全新的感覺。本項目在目前的競爭氛圍中，要想突圍而出，必須凸顯本項目特色——“現(xiàn)代特色，領先概念”，最大限度的挖掘項目的價值，使本項目不僅成為本區(qū)域新的人流、物流中心，更成為本區(qū)域最具特色的代表商城。物業(yè)命名淄博城市廣場“城市廣場”或未來引進某知名品牌后嵌入形象定位“淄博首席ＳＨＯＰＰＩＮＧ ?。停粒蹋蹋讉€生活、休閑、娛樂、資訊的商業(yè)社區(qū)”商場檔次本項目定位于中檔產(chǎn)品，中高檔環(huán)境形象。定位大眾市場。特點第一商圈城市商業(yè)升級版中央商業(yè)區(qū)（ＣＴＤ）標志購物廣場＋休閑中心＋城市會所＋旅游景點＋流行總站＋風味食街一站式（逛的新主張）推廣語城市的、時代的、快樂的“你的世界、你的城市”“海闊天空、任游任逛”商場業(yè)態(tài)組合定位178。 項目商業(yè)結構組成模式由于本項目商業(yè)面積較大，達到了40000萬平米以上，因此從商城后期經(jīng)營角度上考慮，可以分以下三個思路：引進一個非常強勢的百貨或超市品牌，將所有商業(yè)面積全部租賃下來統(tǒng)一經(jīng)營管理。（以下簡稱為全包式）不引進外部大的商業(yè)品牌，整個商城的樓層功能分區(qū)、中小商戶的招商、后期經(jīng)營管理均由發(fā)展商成立的管理公司全面負責。（以下簡稱自建式） 拿出一部分的經(jīng)營面積引進中型品牌商家，其余面積自行組建一個特色鮮明的主題商場，即：圍繞著某一類商品展開服務，強化消費者特定的購物意識，形成主題式商場，將同一類或與主題相關的商品集中起來，塑造出商場自身的個性，提供一種舒適的購物環(huán)境，使購物成為一種消閑，增加顧客的購物興趣和意欲。（以下簡稱半包式）三種思路的具體要求與優(yōu)劣勢各部相同，詳細分析見下表：組合形式要 求優(yōu)劣勢分析和本項目契合度主要原因全包式引進一家大型的品牌商家；引進的商家要足夠強（實力、品牌知名度、經(jīng)營面積）建筑方案要最大程度的符合其經(jīng)營需要；優(yōu)勢：后期經(jīng)營業(yè)績有保證； 發(fā)展商無需再投入人力組建管理公司； 大商家入駐能增加部分純投資者的投資信心； 易造成市場關注熱點；劣勢：大商家殺價能力強，導致租金較低，影響發(fā)展商的投資返還，后期負擔重； 將很多自營投資客戶拒之門外，大大縮小了目標客群的范圍，將直接影響項目的銷售。 產(chǎn)品差異化程度不夠，將面臨較強的市場競爭不十分契合本地域純投資客戶數(shù)量不明確是對本項目銷售工作的最大威脅自建式發(fā)展商要有組建與管理大型商城的經(jīng)驗；需要招募大量的工作人員優(yōu)勢：可靈活控制租金水平 經(jīng)營出色還可增加額外的經(jīng)營收入； 對經(jīng)營業(yè)態(tài)可以掌握調(diào)整劣勢：管理經(jīng)驗短期內(nèi)難以完全掌握，經(jīng)營風險大；面積較大，本地商戶的市場容量不足；消費者對新商城的認可度不明確商城品牌的建立需要較大的投入不契合后期經(jīng)營管理是對發(fā)展商最大的考驗與威脅。半包式 引進一家中型百貨或超市 剩余面積自己招商組建特色主題商城優(yōu)勢：引進商家時可利用多家競爭的方式保證租金的水平；利用大商業(yè)品牌保證
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