淄博利群地塊策劃報告之項目定位及物業(yè)發(fā)展建議報告-wenkub.com
2025-03-20 10:25 本頁面
【正文】 月對專業(yè)市場有一定的依賴性個體經(jīng)營為主經(jīng)營狀況較好，對項目認同度較低說明：商戶對本項目的認同度是建立于非常簡單了解的基礎(chǔ)上，不包含任何項目產(chǎn)品力的影響成分。月旺盛的市場人氣個體經(jīng)營為主感興趣的占45％不感興趣占30％天源裝飾市場裝飾材料97家玻璃12家潔具10家38㎡15～40元/㎡月普遍關(guān)心商城的位置與租金成本，以個體經(jīng)營為主對本項目比較感興趣，渴望了解具體的事項。從以上的思路出發(fā)，通暢認知渠道和營造現(xiàn)場“賣場”兩個環(huán)節(jié)緊密相連，環(huán)環(huán)相扣，不可脫節(jié)，因而在實際的操作過程中，應(yīng)加入動態(tài)跟蹤監(jiān)控，確保實施順利。公共傳播：報紙廣告適量、單張印刷媒體：單張、設(shè)計制作贈與已購房客戶的賀卡、慰問信，進行口碑傳播。公共傳播：（1）報紙廣告（2）電臺廣告（增加現(xiàn)場實景內(nèi)容）（3）單張印刷媒體：（1）印刷品廣泛傳播（2）設(shè)計制作贈與已購房客戶的賀卡、慰問信，進行活動營銷、口碑傳播。廣告重點：此階段采用拉式策略，運用廣告媒體的立體轟炸，喚起目標客戶的注意及購買欲望，使現(xiàn)場產(chǎn)生羊群效應(yīng)，聚集大量客戶。推廣重點：廣而告之，積蓄客戶。以上市場條件要求本項目盡早搶占空白點，先入為主把握競爭的先機——在工程形象有一定展示、銷售準備工作充分的前提下，爭取盡早入市。*開放式柜臺——送豪華透明玻璃柜臺，獨立帶鎖玻璃貨品陳列架及木制儲物底柜；局部藝術(shù)造型燈光；統(tǒng)一天花與公共部分相同。*天花——石膏板天花吊頂，局部結(jié)合藝術(shù)燈光處理。2） 項目的西北角臨中心路和美食街，面向淄博商廈，人流量較大，建議在這個朝向精心設(shè)計一個現(xiàn)代特色的立面標志（五金交電大樓改造），吸引路人注意，使人流進入中心路本項目的西側(cè)入口。 項目西側(cè)的疏散樓梯改為普通兩跑式，節(jié)省空間；特別說明——商場的整體設(shè)計規(guī)劃要求考慮到頂層餐飲業(yè)的特殊性，在進水、排水、排煙方面要求先規(guī)劃好。 三、四層根據(jù)定位的大原則調(diào)整，五層如果保持原設(shè)計（做辦公和娛樂），可參照定位設(shè)計成MALL其他功能區(qū)。 一層廣場設(shè)計需要體現(xiàn)休閑特色；178。 商廈內(nèi)部獨立鋪的進深最大不要超過5米； 公共空間 柜臺示意敞鋪示意對現(xiàn)有設(shè)計的看法：178。 超市與主題商場之間形成透空公共空間；178。用材方面以玻璃、鋼結(jié)構(gòu)、鋁扣板、大理石、花崗巖為主，體現(xiàn)時代感與通透感，強調(diào)現(xiàn)代建筑特色。② 自營投資客戶：自營投資客戶主要表現(xiàn)為對物業(yè)的地理位置及經(jīng)營主題認同度較強，期望通過購置物業(yè)達到長久穩(wěn)定經(jīng)營的目的。目標客戶識別：（1） 從置業(yè)目的上看，可分為：a、投資者；b、自營者；（2） 從地域范圍來看，可分為：A、 以張店區(qū)的投資者為主；B、 五區(qū)三縣的投資者；C、 外地市投資客；（3）投資主體來看，可分為：A、 以個人投資為主；B、 少量的集團、單位投資；（4）客戶總體比例預(yù)估***張店本地生意人 15%***周邊區(qū)縣的生意人 8%***外地生意人 7%**投資客 65%*其他 5%客戶特點及心態(tài)1） 投資客（張店區(qū)為主）所占比例較大；2） 張店區(qū)經(jīng)營者在本項目目標客戶中依然占較大比重； 以上兩種客戶為主要目標客戶。注重每層風(fēng)格的統(tǒng)一性、經(jīng)營的協(xié)調(diào)性、管理的有效性、商場功能和競爭力的最大化等因素。B、 目前的經(jīng)營狀況：租用沿街房的商戶狀況良好，地理位置對經(jīng)營的影響較大C、 對本項目的認同度：普遍對地段有興趣，持觀望態(tài)度。主題商城業(yè)態(tài)定位：核心品牌店備選業(yè)態(tài)：超市、百貨主題商城備選業(yè)態(tài)：家居廣場、女人世界、兒童世界、運動城、小商品城、電子城、服裝城、美食天地、商業(yè)業(yè)態(tài)選擇的原則一般有：① 與周圍競爭對手的業(yè)態(tài)互補，充分發(fā)揮各自的競爭優(yōu)勢，最大程度的實現(xiàn)客流資源的共享，最終達成多贏的市場局面，從而不斷的鞏固本商圈的地位。178。半包式 引進一家中型百貨或超市 剩余面積自己招商組建特色主題商城優(yōu)勢：引進商家時可利用多家競爭的方式保證租金的水平；利用大商業(yè)品牌保證基本的客流量，用特色主題商城鞏固加強本商城的地位，二者互相促進、相得益彰。（以下簡稱為全包式）不引進外部大的商業(yè)品牌，整個商城的樓層功能分區(qū)、中小商戶的招商、后期經(jīng)營管理均由發(fā)展商成立的管理公司全面負責(zé)。城市的、時代的、快樂的城市商業(yè)升級版MALL商城淄博商廈區(qū)域歷來是淄博市的商業(yè)中心，隨著市政府對舊城改造力度的逐步加大，整個老商業(yè)區(qū)將呈現(xiàn)一派完全不同于過去的新形象，經(jīng)營商家實力強，經(jīng)營業(yè)態(tài)全，經(jīng)營規(guī)模及檔次也飛速提高，各個商廈都以優(yōu)越舒適的購物環(huán)境及商場特色吸引消費者，給消費者一種全新的感覺?！耙徽臼劫徫?，享受購物，休閑，娛樂，餐飲的各項配套服務(wù)”以商業(yè)為支柱，復(fù)合休閑、娛樂、會展產(chǎn)業(yè)和功能，構(gòu)筑四維全息商業(yè)架構(gòu)復(fù)合商業(yè)購物＋旅游＋文化＋娛樂＋資訊（會展），就是復(fù)合商業(yè)，這條復(fù)合鏈還可以根據(jù)地域特色無限的延展。② 提升業(yè)態(tài)——以SHOPPING MALL對應(yīng)王府井，強調(diào)“商業(yè)升級版”③ 全民投資——劃小面積，減少投資總額和首付，以產(chǎn)權(quán)式小商鋪，吸引全民投資④ 回報力度——高回報，長期穩(wěn)定，低風(fēng)險，有保障⑤ 營銷手段——技術(shù)操盤上領(lǐng)先對手⑥ 產(chǎn)品創(chuàng)新——復(fù)合商業(yè)，泛商業(yè)⑦ 區(qū)位優(yōu)勢——中央商業(yè)區(qū)第二部分 物業(yè)定位一、物業(yè)定
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