【正文】 物業(yè)發(fā)展建議 商業(yè)外部引導 外部導引廣告位建議設計為燈箱廣告的形式，間距為 10米，高度在 宜，主要設置在沙峪環(huán)路和別墅區(qū)七街，起到宣傳和指引本商業(yè)項目的作用。 物業(yè)發(fā)展建議 商戶廣告位主要表現(xiàn)商業(yè)的門面特點和招牌作用，其主要類型為門頭廣告、霓虹燈、刀旗等。 物業(yè)發(fā)展建議 小品雕塑 小品雕塑雖然面積較小，但精致到位，能體現(xiàn)與商業(yè)的融合以及商業(yè)的主題靈魂和寓意。臨湖面為獨體的兩、三層休閑餐飲類業(yè)態(tài)，以水景為依托有效的提升了臨河一側商業(yè)物業(yè)的檔次，使人們在休閑時將水景盡收眼底。 在運用租金反推法進行價格定位時，租金回報率主要依據(jù)目前市場整體的水平 8%來計算，本項目初步價格： （ *50%+2*50%） *365/8%= 9581元 /平米 均價制定 九 物業(yè)發(fā)展建議 物業(yè)發(fā)展建議 設定邊界領地 ： 區(qū)域整體界標， “ 核心示范區(qū) ” 界標，地塊界標 區(qū)域標識物： 標志性建筑、形象雕塑、建筑小品、 LOGO 區(qū)域導示系統(tǒng)： 主出入口導示牌、道路導示牌、區(qū)域平面示意圖 建景觀軸： 中央景觀綠軸、主干道綠化、組團綠化 水系： 天然水系、人造水系、橋、棧道、水岸風景線 綠化體系： 區(qū)域邊界綠化系統(tǒng) 開敞空間可以作為一種觀賞性的環(huán)境財富，也可以規(guī)劃作為一種娛樂空間。 由于本項目所處位臵比較特殊，并且周邊缺乏發(fā)展相對成熟的商業(yè)物業(yè)，因此我司在對本項目進行價格定位時將主要通過一些對本項目所在區(qū)域有一定認知水平的、對本項目有一定了解的目標商戶在該區(qū)域區(qū)域的承租水平來進行價格的參考定位，定價方法以租金反推法為主。 活動時間 2023年 4月 14日 15日 活動方案： “啤酒大賽”以及“品酒比賽”由專家及評委進行評審，分男子組、女子組，并分別選出本次比賽的優(yōu)勝者； ； 3. 舉行本項目部分商業(yè)產(chǎn)品的出資贊助儀式，進行品牌推廣。 活動主題： “ 暢游山水天地，酒飲諸子百家 ” 活動 3—— 酒文化節(jié) 活動時間： 2023年 4月 10日 16日 活動內(nèi)容： 1.“ 搖滾之夜 ” 2.“ 酒吧寶貝 ” 3.“ 品牌推介會 ” 4. “ 中國酒產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景峰會 ” “ 搖滾之夜 ” 活動目的 : ，拉開此次酒文化節(jié)的序幕； ； 活動時間 :2023年 4月 10日 活動地點：本項目西側水系旁露天場地 現(xiàn)場布臵： 、燈光、音箱等基本設備； 。 延續(xù)期：廣告逐漸減少 ， 軟性宣傳比重增大 ， 廣告重點為準客戶和老客戶的宣傳推動上 。 各階段工作內(nèi)容 媒體推廣 媒體的選擇要考慮眾多因素（比如傳播區(qū)域、目標客群、成本預算、銷售渠道等），結合企業(yè)實際，選擇合適的廣告媒體，采取恰當?shù)拿襟w組合，精心安排廣告發(fā)布的時間、頻次及發(fā)布的日程等。 開盤期 通過各種宣傳手段（媒體、推介會等）對客戶的積累準備，對項目進行正式銷售并根據(jù)前期有針對性的客戶認購，達到入市效果的火爆，形成旺鋪熱銷的局面。 第四階段 包租銷售策略 ； 2. 消化希望獲得穩(wěn)定收益傾向于購買包租產(chǎn)品的投資者； ，并在宣傳的同時樹立自己的品牌。 營銷計劃篇 階段入市策略 以形象定位的理念為宗旨，進行一系列宣傳，即遵循 AIDAS原理： Attention—— 引起注意 Interesting—— 產(chǎn)生興趣 Desire—— 引發(fā)欲望 Action—— 促使購買行為 Satisfaction—— 達到滿意 通過漸進式銷售的理念主線，根據(jù)產(chǎn)品的優(yōu)勢度進行分類分時推出，各階段的推盤都具備不同的賣點，做到有效的銷售控制。 ? 與武侯祠博物館現(xiàn)存清代建筑的風格相融，二者之間又以水為隔。 多元化的商業(yè)功能 具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能 知名的骨干商戶 具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石 便捷的公共設施和愉悅的環(huán)境 配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場等 牢固的政企合作關系 有自己的店鋪組織，有相關的管理機構，并與政府保持著密切的聯(lián)系 案例 成都錦里 特色旅游文化商業(yè)街 ? “錦里 ” 古街占地面積 16畝，建筑面積 6520平方米， 長度 350米， 2023年 10月正式開放。 綜合業(yè)態(tài)規(guī)劃和統(tǒng)一品牌運作確保項目長線運營 。 ?懷柔本地成規(guī)模休閑娛樂商業(yè)有效供給不足 。 ? 項目所處區(qū)域為為非熱點商業(yè)區(qū)域 。 普通度假商業(yè)存在一定市場機會，但經(jīng)營風險較大 特色高檔休閑度假物業(yè)成功率較大 產(chǎn)權多為自持，少量對外租賃 SWOT分析 S T O W ? 開發(fā)商在懷柔本地有較強勢的政府資源 。 ? 區(qū)域內(nèi)缺乏可依托的自然資源，因此多數(shù)依托特色配套 例如通州區(qū)的月亮河度假村主要依托于特色餐飲和桑拿，而大興區(qū)的龍熙溫泉假日酒店主要依托于高爾夫。以密云水庫為例，旅游者只能在水庫周圍參觀，而不能進入水庫游玩。而其他中低檔的度假村經(jīng)營狀況一般，年平均入住率 40%50%。因而小湯山區(qū)域的溫泉成為昌平區(qū)域的最有吸引力的度假資源。而其他大部分度假村年平均入住率 40%50%。其原因在于雁棲湖周邊的自然景觀資源十分豐富，且交通較便利。 門頭溝、平谷 ： 度假村較少，且檔次普 遍不高。中心城區(qū)沒有度假酒店及度假村。懷柔特色就是魚吧。如果有什么特色的高檔餐飲可以考慮，不過價位不能太離譜了。要有特色，比如說表演之類，不能像賓館一樣。平時周一至周五人很少，幾乎沒人，也就是周六日人較多 。 朱小姐（二人一起） ： 職業(yè)：未知 年齡：約 25 出來散散心，一個月來懷柔一次，住宿在農(nóng)家樂，度假村關鍵看價位，價格合適會考慮，要有特點。要是懷柔市區(qū)有特色的休閑度假的的地方，可能會考慮，關鍵要有一些特色。 ?期望新開拓項目的選擇主要分布在休閑度假、生態(tài)環(huán)境范圍內(nèi) 。 最關注重品質的選擇 消費者行為分析 —— 人均消費區(qū)間 每次郊區(qū)旅游的平均花費， 300— 500元的消費人數(shù)最多，占到 %，其次為 100— 300元，占 %， 500— 1000元占 %， 1000元以上占 %，100元以下占 %。 區(qū)域條件 政策條件 開發(fā)商背景 條件滿足旅游休閑商業(yè) KPI，基于此，對項目定位進行深度思考 四 發(fā)展策略與項目定位 定位需解決問題 休閑商業(yè)經(jīng)營什么產(chǎn)品？ 商業(yè)的形象定位是什么？ 商業(yè)的合理定價是多少？ 本項目最終消費者和購買者是誰？ 項目定位思路 客戶需求 市場競爭 產(chǎn)品定位 案例分析 在市場中的定位 同類型項目借鑒 商業(yè)營銷鏈分析模型 投資者 (開發(fā)商 ) 產(chǎn)權者 （小業(yè)主） 管理者 （商業(yè)管理公司） 經(jīng)營者 （租客） 消費者 商業(yè)的現(xiàn)代營銷鏈是：“ 發(fā)展商 ——投資客 ——經(jīng)營商家 ——消費者 ” 這樣一個完整的結合體。 ?懷柔產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將項目所處區(qū)域定位為休閑娛樂區(qū) 。同時隨著京承高速公路的通車，從北京市區(qū)到懷柔的行車時間大大縮短，更多的消費者將被吸引到懷柔旅游和休閑度假，整體市場份額將逐漸放大。 分體式建筑形式不宜發(fā)展北京遠郊商業(yè) 。 本項目規(guī)模較小，很難通過自身力量對區(qū)域產(chǎn)生較大影響 。 本體條件 區(qū)域環(huán)境 其它要求 傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè) 方向探討 項目本體條件與傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè)的 KPI不吻合 傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè) 方向探討 交 通 項目所在的懷柔區(qū)屬于邊緣，距離城市中心有距離較遠。 ?建筑形式 :主體工程已完成，可調(diào)整余地較小 。 ? 京承高速開通將縮短市區(qū)至項目的通達時間 ， 增加郊區(qū)旅游人員數(shù)量 。 ?性質： 門戶經(jīng)濟、窗口經(jīng)濟 。 ?交通路況較好，但旅游旺季可能出現(xiàn)交通不暢情況，心理認知距離也較遠。 ?項目腹地雁棲湖和紅螺山等旅游資源為項目提供了潛在客流。懷柔山水天地商業(yè)項目 定位及物業(yè)發(fā)展建議匯報 一 項目本體分析 ?項目距北京市四環(huán)約 50公里 ?項目位于懷柔區(qū)南大門 ，距懷柔區(qū)中心約 。 ?懷柔新城規(guī)劃使該區(qū)域同時幅射產(chǎn)業(yè)園區(qū)和影視城。 規(guī)模 交通條件 區(qū)域資源 二 客戶目標和項目界定 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 兩個基地 中影集團生產(chǎn)基地 懷柔技術研發(fā)基地 兩組團 雁棲組團是懷柔最重要的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)基地 廟城組團將大力發(fā)展休閑娛樂業(yè)、時尚文化產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，成為懷柔區(qū)的對外形象窗口和休閑娛樂基地。 片區(qū)發(fā)展規(guī)劃 京承的開通的利好因素 ?交通時間縮短 ：京承高速預計 06年 10月通車 ， 預計從市內(nèi)至懷柔的車程時間綜短至 30分鐘左右