【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 受訪者對(duì)衛(wèi)生間采光要求的統(tǒng)計(jì)95%5%明衛(wèi)無所謂對(duì)采光與能風(fēng)的看法9%62%29%無所謂看重非?？粗叵M(fèi)者問卷征詢 被訪問者需求 隨著生活質(zhì)量的改善，越來越多的消費(fèi)者對(duì)于家庭居住的健康要素也日趨看重，對(duì)居室的采光通風(fēng)要求都非?？粗?，具體到房屋戶型上就是追求“四大光明”即明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)。 被訪者認(rèn)可的采暖方式13%20%60%0%7%空調(diào)地板采暖集中供暖天燃?xì)獗趻鞝t電暖氣消費(fèi)者問卷征詢 被訪問者需求 對(duì)于采暖方式的選擇，集中供暖以熱力大、使用費(fèi)用低、屬于市政公共配套等諸多優(yōu)點(diǎn)而被大多數(shù)被訪問者所選擇，其次選擇的是地板式采暖，由于地板式采暖空間使用率高、采暖效果好，正逐漸的被消費(fèi)者接受。 消費(fèi)者問卷征詢 被訪問者需求 對(duì)會(huì)所功能的要求13%18%9%6%11%9%15%19%籃球場(chǎng)健身室兒童游樂場(chǎng)咖啡室/茶樓乒乓球室/臺(tái)球室/羽毛球室閱讀室棋牌室醫(yī)療保健室 對(duì)于會(huì)所的功能，被訪問者所看重的依次是醫(yī)療保健、娛樂健身、運(yùn)動(dòng)休閑。表明消費(fèi)者對(duì)于居住小區(qū)的要求日漸提高，不再僅僅滿足單純的居住，更要求有一個(gè)鄰里間的溝通平臺(tái)。 消費(fèi)者問卷征詢 被訪問者需求 對(duì)小區(qū)智能化的統(tǒng)計(jì)22%2%14%11%19%6%26%0%紅外線對(duì)射保安系統(tǒng)車輛IC卡登記制度電子巡邏系統(tǒng)防煤氣澉漏裝置對(duì)講門鈴系統(tǒng)水煤電三表IC卡管理寬帶入戶其它 對(duì)小區(qū)的智能化需求，在所有的被訪問者中偏重于寬帶入戶和一些保護(hù)安全的智能化設(shè)施上，一方面是人本身的安全需求，另一方面是由于目前的住宅小區(qū)中沒有很規(guī)范的物業(yè)管理，使得消費(fèi)者非?？粗匦^(qū)的安全設(shè)施；另外隨著信息社會(huì)的到來，便于對(duì)外交流的網(wǎng)絡(luò)寬帶和便捷的水、電、燃?xì)?IC卡管理將會(huì)是居住小區(qū)必不可少的一項(xiàng)配置。 對(duì)小區(qū)景觀的要求21%21%11%17%24%6%鮮花、樹木和其他植物水系、噴泉小型兒童游樂區(qū)鵝卵石健足小徑休憩涼亭、座椅假山、雕塑 許昌市城市環(huán)境較好，因而消費(fèi)者對(duì)于景觀的要求比較豐富，表明消費(fèi)者隨著生活水平提高，日趨注重生活品質(zhì)的追求和美感的享受。 對(duì)本案提示：景觀設(shè)計(jì)可選擇水系與園林結(jié)合的景觀。 消費(fèi)者問卷征詢 被訪問者需求 購房時(shí)對(duì)樓層的選擇18%18%42%13%5% 4%1層2層3層4層5層6層消費(fèi)者問卷征詢 被訪問者需求 對(duì)于住宅樓層的選擇，被訪問者看好的三個(gè)樓層依次是三層、二層、一層，表明許昌的消費(fèi)者不愿選擇較高樓層，主要是因?yàn)橘彿空吣挲g普遍較大，即使有年輕人也是父母做主購買，而這部分具有決定權(quán)的消費(fèi)者認(rèn)為樓層高，上下不方便，也比較累，再加上長(zhǎng)期的居住習(xí)慣，因此大多都選擇較低的樓層。 消費(fèi)者問卷征詢 被訪問者需求 購房考慮主要因素10%22%10%7%4%5%8%7%3%4%7%8% 5%地段/地理位置價(jià)格房型發(fā)展商實(shí)力樓盤規(guī)模升值潛力樓宇質(zhì)量交通便利性促銷讓利樓宇外觀周邊配套設(shè)施周邊環(huán)境小區(qū)物業(yè)管理價(jià)格、地段、房型，是被訪問者購房時(shí)最為關(guān)注的三大問題。 價(jià)格因素是所有商品交易活動(dòng)中首要關(guān)注的因素，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為消費(fèi)者最為關(guān)心的一個(gè)價(jià)格指數(shù)；地理位置是受消費(fèi)者長(zhǎng)期生活習(xí)慣影響，對(duì)一個(gè)區(qū)域熟悉之后一般是不愿意再到一個(gè)相對(duì)陌生的生活環(huán)境；房型直接影響到消費(fèi)者的生活舒適度，也是房屋保值升值的必要因素，所以也成為大家關(guān)注的因素之一。 消費(fèi)者問卷征詢 被訪問者需求 被訪者獲取售房信息的途徑4%25%37%4%13%13% 4% 電視廣告戶外廣告宣傳單頁網(wǎng)絡(luò)朋友介紹路過手機(jī)短信 對(duì)于房產(chǎn)信息的獲取渠道，有著很明顯城市特點(diǎn)：宣傳單頁、戶外廣告、朋友介紹 。主要是因?yàn)槌菂^(qū)面積不大，人口相對(duì)集中，而這三種傳播渠道是最直接的傳播方式，在中小城市往往是最佳的傳播方式，當(dāng)然還須穿插配合其他的一些傳播手段。 由此，我們認(rèn)為許昌市商品房消費(fèi)市場(chǎng)存在以下特點(diǎn)： ?消費(fèi)者購房目的以改善居住條件，提高居住質(zhì)量為主； ?消費(fèi)者對(duì)于高品質(zhì)居住生活比較向往； ?消費(fèi)者區(qū)域消費(fèi)特征明顯，項(xiàng)目周邊市場(chǎng)消費(fèi)能力較強(qiáng)； ?消費(fèi)者注重實(shí)惠，消費(fèi)趨于理性； ?對(duì)于樓層的選擇消費(fèi)者有很強(qiáng)的居住習(xí)慣； ?對(duì)于房型的要求較高，非常注重采光、通風(fēng)。 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 項(xiàng)目界定 微觀 內(nèi)部條件 內(nèi)部條件 項(xiàng)目位置示意圖 ? 項(xiàng)目位于魏都區(qū)八一路南（原工業(yè)設(shè)備安裝總公司院內(nèi)）； ? 項(xiàng)目西臨京廣鐵路，東側(cè)和南側(cè)臨家屬院（南鄰有一信號(hào)發(fā)射塔）、北鄰魏都區(qū)水利局，外部景觀資源缺乏； ? 項(xiàng)目交通條件通過項(xiàng)目東側(cè)一條小路約（ 4米寬）連接八一路出入； ? 項(xiàng)目地貌現(xiàn)狀為部分待拆遷廠房及垃圾場(chǎng)，內(nèi)部無可利用自然資源，地勢(shì)較為平坦。 項(xiàng)目概述 ? 占地面積： ㎡ （約合 ） ? 規(guī)劃用途：住宅用地（ 70年）。 ? 出讓價(jià)格： 3600萬元（按容積率 ，折合樓面地價(jià)為： 547664元 / ㎡ ）。 ? 容積率： ≤ ? 綠地率： ≥ 35% ? 建筑密度：＜ 28% ? 建筑高度：不限。 項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目外部條件分析 項(xiàng)目地處老城區(qū)，周邊生活教育配套完善 項(xiàng)目地處老城工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)的過渡區(qū)域，周邊生活教育配套完善，如胖東來超市；人民醫(yī)院、中心醫(yī)院；許昌高中、許昌一中等。 項(xiàng)目周邊環(huán)境一般，有一定的噪音污染 項(xiàng)目南側(cè)和東側(cè)為家屬院圍繞；北側(cè)緊鄰魏都區(qū)水利局；西側(cè)臨京廣鐵路有一定的噪音污染；地塊西南角現(xiàn)有一大型信號(hào)發(fā)射塔，對(duì)項(xiàng)目有一定的電磁干擾。 交通條件分析 項(xiàng)目四周不臨路，僅在東北角處作為小區(qū)的唯一出口有一條小路連接八一路，社區(qū)對(duì)外道路的通達(dá)性較差。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件分析 ? 從項(xiàng)目規(guī)模來看，項(xiàng)目規(guī)模適中，可作為一個(gè)區(qū)域中型項(xiàng)目； ? 項(xiàng)目地塊形狀規(guī)則，便于規(guī)劃，但難于高檔次規(guī)劃（長(zhǎng) 寬：最小僅為271M 132M，最大僅為271M 180M）； ? 目前地塊基本平整，地上僅存有部分廠房，拆遷量小，開發(fā)難度??； ? 地塊四周不臨路，地塊內(nèi)開發(fā)商業(yè)物業(yè)價(jià)值較低。 項(xiàng)目資源因子分析及項(xiàng)目細(xì)分市場(chǎng)選擇表 影響因子 單身公寓 普通住宅 中高檔住宅 別墅物業(yè) 項(xiàng)目地塊情況 對(duì)公共交通依賴性 很強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 公共交通一般 對(duì)噪音控制要求 低 不高 高 很高 不好控制 對(duì)大氣環(huán)境要求 低 不高 高 很高 地處工業(yè)區(qū)，環(huán)境一 般 對(duì)小區(qū)配套要求 高 很高 高 高 周邊配套一般，基本 滿足要求 對(duì)周邊自然有人文要求 低 一般 高 很高 景觀、自然資源缺乏 對(duì)小區(qū)物業(yè)管理要求 低 不高 高 很高 小區(qū)整體物業(yè)管理 建筑、質(zhì)量裝修要求 無 一般 高 很高 規(guī)劃一般、較精致 容積率、建筑密度要求 無 一般 低 低 中等 對(duì)休閑空間、綠化要求 低 一般 高 很高 有小規(guī)模集中綠地 對(duì)體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所要求 較高 一般 高 很高 沒有，集中可設(shè)少量 器材 Strength優(yōu)勢(shì)分析 Weakness劣勢(shì)分析 ； S2. 土地相對(duì)平整 ,開發(fā)難度小 。 ，形狀規(guī)則。 ，有一定的噪音污染 ； 。 Opportunity機(jī)會(huì)分析 Threat威脅分析 O1. 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目相對(duì)較少，而且多為中高檔項(xiàng)目，可以走相對(duì)差異化競(jìng)爭(zhēng)路線 ； O2. 區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求較為旺盛； ，市場(chǎng)發(fā)展空間較大 壓力如中高端萬象新天和中低端的，在項(xiàng)目定位上存在一定的重疊。 項(xiàng)目綜合 SWOT分析 項(xiàng)目界定總結(jié) 詮 釋 項(xiàng)目界定 ? 位于 城市工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)過渡區(qū)域 ? 靠近工業(yè)區(qū)，產(chǎn)業(yè)停滯不前，有待突破 ? 周邊景觀資源優(yōu)勢(shì)不足 ? 存在火車噪音、信號(hào)塔輻射等污染 問題界定 ?高于目前市場(chǎng)的樓面地價(jià) ?相對(duì)較高的容積率 有限的周邊資源 拿地價(jià)格高 限制項(xiàng)目發(fā)展 項(xiàng)目戰(zhàn)略選擇 項(xiàng)目區(qū)域： ? 項(xiàng)目地處老城區(qū)，周邊生活教育配套完善 ? 項(xiàng)目周邊環(huán)境一般，有一定的噪音污染 ? 項(xiàng)目四周不臨路交通通達(dá)性較差 用地情況： ? 規(guī)模適中 ? 形狀規(guī)則 ? 拆遷量小，開發(fā)難度小 城市成熟區(qū)邊緣的中型高尚居住社區(qū) —— 區(qū)域中檔住宅項(xiàng)目開發(fā)路線！ ? 第一：針對(duì)目標(biāo)客戶群，打造高性價(jià)比