【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式 單擊此處編輯母版文本樣式 第二級 第三級 第四級 第五級 郴州市龍女溫泉項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議 同致行（中國）顧問部 2022年 05月 謹(jǐn)呈：湖南春江城臵業(yè)有限公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目 錄 Contents 01 項(xiàng)目市場分析 02 項(xiàng)目發(fā)展方向初判 04 項(xiàng)目規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議 03 項(xiàng)目整體定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （一）宏觀市場分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市維度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市區(qū)位 郴州地處湘粵贛三省接壤的“紅三角”，是縱向“珠三角－長株潭”和橫向“閩三角、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)－大西南”兩條經(jīng)濟(jì)帶交匯腹地，也是聯(lián)結(jié)沿海與內(nèi)地的重要通道和節(jié)點(diǎn)，受珠三角、長株潭兩大城市群雙重引力的作用。 郴州在周邊城市群中的區(qū)位 項(xiàng)目在郴州市的區(qū)位 郴州 項(xiàng)目 郴州在湖南省中的區(qū)位 郴州 廣西 長沙 廣東 湖南省“南大門”，連接“珠三角”及“長株潭”兩大經(jīng)濟(jì)帶，區(qū)域位臵優(yōu)越，有利于借助外力推動(dòng)城市發(fā)展。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市交通 “ 一空四鐵、八橫八縱”的市域綜合交通體系將使郴州成為湘粵贛省際區(qū)域交通樞紐城市。項(xiàng)目地處在建的 107國道路段附近，交通便利。 武廣高鐵： 提升許家洞站，成為郴州旅游度假專線站場；郴州火車站至下湄橋貨站的窄軌專線改造為標(biāo)準(zhǔn)軌，提升下湄橋物流中心和國家儲備糧庫的運(yùn)輸能力。郴州對下轄縣區(qū)和周邊城市無疑有更強(qiáng)的吸引力。 ?郴州將大力發(fā)展以中心城區(qū)為核心，郴資桂高等級公路為橫軸，京廣鐵路、京珠高速公路、 106國道、 107國道等為縱軸，涵蓋北湖、蘇仙兩區(qū)，涉及資興、貴陽、永興、宜章等四縣市的郴州半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，是湖南省乃至中西部地區(qū)貨物出境距離最短、運(yùn)輸成本最低的地區(qū)之一。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市發(fā)展規(guī)劃 雙城多組團(tuán)空間結(jié)構(gòu) ? 郴資桂一體化 將郴州老城區(qū)、郴州新城區(qū)、資興、桂陽作為郴資桂一體化發(fā)展的極核，成為城鎮(zhèn)化發(fā)展的核心，二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體。 構(gòu)建“郴資桂”一體化，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，打造大郴州，融入華南經(jīng)濟(jì)圈。本 項(xiàng)目處于“郴資桂”一體化戰(zhàn)略中與桂陽融合地帶，可吸引桂陽及永興等縣市的客戶。 核心帶動(dòng)、十字延伸； 網(wǎng)狀發(fā)展、組團(tuán)推進(jìn)。 ?“大郴州”職能： ，建設(shè)能源基地。 、融入華南經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)位優(yōu)勢 ,建設(shè)全國加工貿(mào)易承接基地和湖南數(shù)字視訊產(chǎn)業(yè)基地。 、對外交通便捷和設(shè)臵公路口岸的優(yōu)勢 ,建設(shè)服務(wù)全省的外貿(mào)和物流中心 ,成為湖南最開放城市 “中國優(yōu)秀旅游城市”、“中國溫泉之鄉(xiāng)”的旅游資源和“湖南省歷史文化名城”的文化底蘊(yùn) ,建設(shè)中國南方優(yōu)秀旅游目的地和全國生態(tài)休閑度假基地 中心區(qū) 核心 宜章 桂陽 永興 資興 中心區(qū) 核心 宜章 桂陽 永興 資興 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市發(fā)展方向與結(jié)構(gòu) 北提 東進(jìn) 南延 西優(yōu) 龍女 溫泉 龍女 溫泉 西部 老城區(qū) 東部 新城區(qū) ? 城市布局結(jié)構(gòu)： 總體上形成“雙城多組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)。 以郴資桂高等級公路和規(guī)劃的多條東西向 交通走廊為軸線，進(jìn)一步向東拓展，在板 橋組團(tuán)一帶逐步建設(shè)新城中心，以京珠高 速公路為界劃分為兩城：西部老城，東部 新城。 ? 城市發(fā)展方向 ： 明確“東進(jìn)南延西擴(kuò)北提，東進(jìn)優(yōu)先”， 具體的發(fā)展策略為 —— 向東梯度推進(jìn)，向 西以點(diǎn)促片，向南拓展延伸，向北優(yōu)化提 質(zhì)。 郴州提出“東進(jìn)南延、西擴(kuò)北提”的城市發(fā)展策略。現(xiàn)在城市的發(fā)展重點(diǎn)更多是“東進(jìn)南延”，項(xiàng)目所在的下湄橋片區(qū)為位于北提區(qū)域，老工業(yè)區(qū)的區(qū)域形象差，且改造的時(shí)間較長，這與項(xiàng)目高端形象相矛盾。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 旅游規(guī)劃 項(xiàng)目所在區(qū)域的龍女溫泉因經(jīng)營及物業(yè)陳舊等原因，知名度下降；同時(shí)項(xiàng)目郴州“十二五”規(guī)劃中明確指出要重點(diǎn)打造的旅游景區(qū)中無龍女溫泉，因此項(xiàng)目可利用的資源的知名度的下降，這對項(xiàng)目又是另一個(gè)考驗(yàn)。 ? 旅游區(qū)布局： 1. 市域中部的郴資桂生態(tài)旅游區(qū)； 2. 東北部的便江青山垅山水旅游區(qū)； 3. 東部的溫泉森林旅游區(qū)； 4. 南部的莽山旅游區(qū)； ?20222022年內(nèi)近期主要開發(fā)建設(shè)郴資桂生態(tài)旅游區(qū) 完善中心城區(qū)的都市歷史文化旅游功能，突出傳統(tǒng)“福地”文化，進(jìn)行東江湖（創(chuàng) 5A）、莽山（創(chuàng) 5A）、飛天山、萬華巖、王仙嶺、五蓋山等景區(qū)的提升和完善。 湖南黃金旅游路線： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)維度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市人口 郴州常住人口保持逐年穩(wěn)定增加，人口排名在湖南第八位，人口基數(shù)較大。 ?郴州戶籍人口保持穩(wěn)定增長趨勢 ?在湖南省人口總數(shù)排名中，郴州總?cè)丝谂琶? 八位，人口基數(shù)相對較大； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市 GDP 郴州 GDP穩(wěn)定增長， 2022年 GDP在湖南省中排名第六，增長幅度排名第二，從GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系來看，其房地產(chǎn)行業(yè)處于高速發(fā)展階段。 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 4%~5% 5%~8% 大于 8% ?郴州市 GDP保持穩(wěn)定增長， 2022年實(shí)現(xiàn)GDP ，全省市排名第六位，%的增長幅度僅次長沙，經(jīng)濟(jì)保持很好的發(fā)展態(tài)勢； ?根據(jù)城市 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型，郴州市房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時(shí)期。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市人均 GDP 郴州人均 GDP全省排名第六，而房地產(chǎn)投資排名第三，從人均經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展相比來看，郴州市場房地產(chǎn)開發(fā)存在進(jìn)程過快的隱患。 ?2022年人均 GDP全省排名第六，但其房地產(chǎn)投資排名第三，從人均經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展來看存在一定差距，郴州市場房地產(chǎn)開發(fā)存在進(jìn)程過快隱患。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)占比逐年增長，且趨于穩(wěn)定，第一產(chǎn)業(yè)比重逐漸減少，第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。工業(yè)化加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，帶動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展。 發(fā)展階段 工業(yè)化初始階段 工業(yè)化加速階段 工業(yè)化成熟階段 后工業(yè)化階段 產(chǎn)業(yè) 特征 第一產(chǎn)業(yè)比重大于20% 第一產(chǎn)業(yè)小于 20%，第二產(chǎn)業(yè)大于第三產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè)比重小于10%，第二、第三產(chǎn)業(yè)比重相當(dāng) 第一產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步下降，第三產(chǎn)業(yè)達(dá)到 70%左右 ? 郴州市自 2022年以來第一產(chǎn)業(yè)比重降已降至 20%以下，且比重不斷減少，第二產(chǎn)業(yè)占比較大，屬于以工業(yè)為主導(dǎo)的城市，處于工業(yè)化加速階段； ? 2022年郴州市實(shí)現(xiàn)三產(chǎn)增加值分別為：第一產(chǎn)業(yè) ，第二產(chǎn)業(yè) ，第三產(chǎn)業(yè)； ? 有色金屬行業(yè)是郴州的支柱產(chǎn)業(yè)， 2022年全市規(guī)模以上有色金屬產(chǎn)業(yè)增加值達(dá) 1016億元，同比增長 ，占全市工業(yè)增加值的 ％。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重較大，且房地產(chǎn)投資持續(xù)高幅度增長， 2022年達(dá)，房地產(chǎn)行業(yè)競爭未來趨于激烈。 ?郴州房地產(chǎn)的投資 09年來一直保持增長狀態(tài)， 2022年達(dá) ，同比增長%，房地產(chǎn)未來發(fā)展競爭激烈。 ?自 09年以來，固定資產(chǎn)投資波動(dòng)較大，但依舊保持一定的增長速度， 2022年郴州固定資產(chǎn)投資達(dá) ，同比增長 %。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 居民可支配收入 郴州市人均可支配收入逐年增加，居民消費(fèi)能力不斷提高，購買力增強(qiáng)。 ?自 09年以來，郴州市居民可支配收入保持穩(wěn)定增長， 2022年郴州市居民可支配收入達(dá)到21634元，同比增長 %； ?郴州人均可支配收入排名處中上水平，在湖南全省排名排第七位。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 宏觀市場總結(jié)與啟示 啟示： 郴州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與購買力良好，但房地產(chǎn)開發(fā)存在進(jìn)程過快隱患。同時(shí)，項(xiàng)目所在的下湄橋片區(qū)屬于傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，不屬于政府主要發(fā)展方向，同時(shí)龍女溫泉的知名度的下降，給項(xiàng)目的開發(fā)帶來了一定難度。 城市區(qū)位：湘粵贛三省接壤的紅三角，兩大經(jīng)濟(jì)帶的交腹地，湖南省的南大門，區(qū)位條件良好，增加項(xiàng)目輻射范圍。 城市交通： “一空四鐵、八橫八縱”的市域綜合交通體系，交通條件非常便捷。 城市規(guī)劃：郴州在縱向大力發(fā)展 郴資桂一體化，構(gòu)建“大郴州”， 項(xiàng)目所在的下湄橋片區(qū)是老城工業(yè)區(qū)域，此區(qū)域發(fā)展成熟所需時(shí)間較長，目前市場認(rèn)知度不高，這是項(xiàng)目開發(fā)過程中需要考慮的重要問題之一。 城市發(fā)展：東進(jìn)南延西擴(kuò)北提，東進(jìn)優(yōu)先的發(fā)展戰(zhàn)略，即市區(qū)向東方向發(fā)展、行政與商業(yè)金融中心向東移。項(xiàng)目正位于城市的北邊，發(fā)展?jié)摿σ话恪? 城市經(jīng)濟(jì)：郴州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢非常好，居民收入及消費(fèi)水平位于湖南省中上。但從整體來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)開發(fā)依賴較大，存在一定隱患。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （二）房地產(chǎn)市場分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)宏觀市場 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 整體市場態(tài)勢 郴州市房地產(chǎn)施工面積和竣工面積逐年增長， 2022年施工面積高達(dá) 1600萬㎡ ，市場未來將進(jìn)入飽和狀態(tài)。銷售面積和銷售額保持逐年增長，但增速有所放緩，消費(fèi)者逐漸回歸理性。 ?房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長帶動(dòng)了房地產(chǎn)的施工面積和竣工面積的增加， 2022年郴州市房地產(chǎn)施工面積1600萬㎡，同比增長 %%，房地產(chǎn)竣工面積 萬㎡，同比增長 %。 ?隨著房地產(chǎn)市場供應(yīng)的增加，商品房銷售面積和銷售額也保持增長態(tài)勢，但是增速有所放緩，市場逐漸回歸理性。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 土地市場情況 2022年郴州市土地市場供大于求現(xiàn)象顯著，開發(fā)商的投資信心開始表現(xiàn)不足。2022年住宅類土地成交 ㎡，未來幾年將有大體量樓盤集中面市，住宅市場競爭激烈。 ?2022年，郴州市住宅用地及商住用地成交共㎡，成交價(jià)格約 。 ?2022年，郴州市土地掛牌與成交面積比例為 2:1。整體市場對土地的需求是供大于求，上半年整體市場成交量都很低。第三季度是掛牌和成交的高峰期。預(yù)計(jì)在未來一年將會有大體量的樓盤集中面世。 2022年郴州市土地成交情況 用途 出讓面積（㎡） 成交價(jià)格（萬元） 住宅用地 157811 17009 商住兩用 合計(jì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場供銷情況 2022年，郴州城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售與成交面積比為 1:，供大于求明顯。從全市各月成交情況來看，成交高峰期集中在春節(jié)前后和暑假期間，表明返鄉(xiāng)臵業(yè)人群占購房人群的比重較大。 ?自 09年起，郴州市城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積和住宅成交面積保持持續(xù)增長， 2022年批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá) ㎡，成交面積達(dá) ㎡，供應(yīng)明顯大于需求。 ?2022年，郴州全市住宅成交共 ㎡，從各月成交情況來看，成交高峰期分別在過年前后、暑假期間、傳統(tǒng)的“金九銀十”和房交會所在的 12月份。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場價(jià)格情況 ?自 09年起，郴州市住宅成交均價(jià)逐年上升， 2022年全市住宅成交均價(jià)達(dá) 4284元 /㎡ ，同比上漲 %； ?2022年郴州市成交價(jià)位結(jié)構(gòu)以 4000— 5000元 /㎡ 的占比最大，達(dá)到 %，其次為 4500元 /㎡ 以上的高價(jià)位，占比 %，高價(jià)位市場接受度尚可。 2022年郴州房價(jià)持續(xù)上漲，均價(jià) 4000元 /㎡ 以上項(xiàng)目的占成交總數(shù)的 %。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)板塊劃分 板塊價(jià)格分布 隨著郴州市城市化進(jìn)程加快，中心城區(qū)的發(fā)展極為迅速，推動(dòng)城市圈向東、向西外拓，目前郴州市住宅開發(fā)特點(diǎn)集中于 東城新區(qū)板塊及武廣新區(qū)板塊。 目前郴州市城區(qū)住宅開發(fā)劃分為九大組團(tuán)板塊，東進(jìn)西擴(kuò)的宏觀規(guī)劃明確，居住板塊呈現(xiàn)由中心城區(qū)向東城新區(qū)和武廣新區(qū)擴(kuò)張的趨勢。項(xiàng)目所在下湄橋板塊是各大板塊中的價(jià)格洼地。 蘇仙嶺板塊 下湄橋板塊 項(xiàng)目 房地產(chǎn)市場總結(jié) 整體房地產(chǎn)市場： 2022年施工面積高達(dá) 1600萬㎡ ，市場處于過度飽和狀況。住宅銷售面積和銷售額持續(xù)增長，但增速有所放緩，市場回歸理性。 土地市場： 2022年土地市場供大于求顯著，開發(fā)商投資信心不足。未來市場面臨激烈競爭。 市場供銷： 2022年郴州城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售與成交面積比為 1:，市場供大于求，返鄉(xiāng)臵業(yè)者推動(dòng)了住宅成交量。 區(qū)域房價(jià)： 市場對中高價(jià)位商品房接受度較好，項(xiàng)目所在的下湄橋板塊是整體市場的價(jià)格洼地。 啟示 ：郴州市房地產(chǎn)市場未來區(qū)域飽和，開發(fā)商的投資信心開始出現(xiàn)不足，項(xiàng)目所在的下湄橋板塊是整體市場的價(jià)格洼地，以上因素?zé)o疑成為項(xiàng)目未來打造的難點(diǎn)所在。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高端房地產(chǎn)市場 高端高層市場分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高端高層市場布局 板塊 樓盤名稱 北湖公園板塊 北湖一號、美美世界、龍泉名邸 五嶺板塊 天一華府、龍城 〃 福澤國際 蘇仙嶺板塊 保利蘇仙林語 駱仙嶺板塊 恒大華府 目前高端高層市場的在售樓盤 目前別墅市場主要特征： ?目前