地塊項目定位報告(完整版)
【正文】 大的沖擊。二是大量的經(jīng)濟適用房投向市場經(jīng)濟適用房作為滿足最低收入階層居家需求，具有與商品房一樣的品質(zhì)，但價格低特點，具有一定購房條件限制。一期17棟多層04年12月交房。主力戶型：二室二廳：96m99m2；三室二廳：121 m128 m2；129 m2 、139 m2 、143 m2 、145 m2。銷售價格：1F：996元/ m2F：1060元/ m3F：1060元/ m4F：980元/ m5F：796元/ m6F：816元/ m2。銷售價格：1F：1500元/ m2F：1500元/ m3F：1500元/ m4F：1350元/ m5F：1100元/ m6F：720元/ m2。 供求不平衡通過幾天的調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)漯河的地產(chǎn)市場存在一定的供求不平衡問題，供求不平衡的主要表現(xiàn)四個方面：一經(jīng)濟適用房供應量過多，形成經(jīng)濟適用房和商品房供應比例不協(xié)調(diào)之間的矛盾；二是單位集資建房過大與商品房供求之間的不平衡；三是整體市場投放量大與消費者實際需求；四是投資與居家之間比例不平衡。隨著住房制度改革的推行，貨幣化分房的實現(xiàn)，公積金和各大商業(yè)銀行的貸款支持，大大提高了居民的住房購買力。沙北東區(qū)是近幾年漯河快速發(fā)展的地段，隨著雙匯國際城、銀鴿新苑兩個大盤啟動，再加上項目周邊的擁有沙河優(yōu)美的自然環(huán)境和靠近金山路交通資源，東區(qū)已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)市場最熱的地段之一。一是景觀價值。1．3 周邊配套設施黃河路東段，周邊生活設施比較完善。由于該項目占地約100余畝，具有一定的開發(fā)規(guī)模。該地塊并非是一流的或長期看好的居住區(qū)域。另外規(guī)模大還體現(xiàn)在大盤大量的出現(xiàn)，據(jù)了解目前漯河規(guī)模在300畝以上的項目已經(jīng)出現(xiàn)5—6個，如：松江新城、文萃江南、雙匯國際花園、銀鴿新苑、柳江新城、開源森林山莊等。二． 樓盤個案分析東都銀座文萃江南項目概況：項目位于柳江路西段（距107國道50米左右），總建筑開發(fā)面積26萬平方米，屬于經(jīng)濟適用房。主力戶型：二室二廳：93m2；三室一廳：124 m2；三室二廳：133 m134 m135 m144 m2。主力戶型：二室二廳：85m2；三室二廳：111 m129 m2；132 m2 、140 m2 ；四室二廳：159 m2。每個方面都對該項目的開發(fā)銷售產(chǎn)生一定的影響，有些影響可以說非常大。而就漯河目前房地產(chǎn)市場而言可以說開發(fā)量大、消化量小，存在一定程度的供大于求。3．3．2 競爭對手房地產(chǎn)項目由于其位置的唯一性，使許多樓盤不具備真正的可比性，就客戶而言，其對一個樓盤的評價是地段、戶型、物業(yè)管理、公建配套、價格、綠化環(huán)境等要素的綜合評判，具有很大的不確定性和偶然性。雙匯國際花園作為漯河的龍頭企業(yè)，不但在漯河就全國、甚至世界都有較高的知名度、美譽度，經(jīng)濟實力非常強大（2003年銷售額突破100億），消費者對雙匯不但信任度非常高，而且擁有很強的感情；。銀鴿新苑社區(qū)也設有大型商業(yè)區(qū)。低價競爭策略：所謂低價競爭策略就是以低價作為項目的核心競爭力， 通過較低銷售價格吸引購房消費者，而在產(chǎn)品設計等方面保持普通標準。① 形象定位：“小鎮(zhèn)”把該項目定位為小鎮(zhèn)出于五個方面因素：一是小鎮(zhèn)體現(xiàn)了項目的規(guī)模比較大，突出項目的規(guī)模優(yōu)勢；二是小鎮(zhèn)還表現(xiàn)出社區(qū)內(nèi)部配套齊全、擁有較好居住環(huán)境；三是小鎮(zhèn)在國外代表居住社區(qū)；四是突出自己的個性、特點，從名稱上區(qū)別于競爭對手；五是用小鎮(zhèn)命名的項目還沒有，新事物出新利于傳播、建議知名度。它應有極強的安全感，在硬件上應有：24小時保安巡邏、周界紅外線報警、家庭防盜及訪客報警系統(tǒng)必須具備。小部分購房者為首次置業(yè)客戶，希望能通過居住環(huán)境的改變，一次置業(yè)一步到位，進入自己所認為的中產(chǎn)階層。◆價格上的差異性必須有充足的市場解釋。本案戶型面積比戶型二室二廳小三房二廳大三室二廳純復式頂層復式建面控制范圍8085105118120130145—180150—180組合比例25%25%35%15%10%②房型特色二室、小三室以平層為主，大三室以錯層為主、純復式采用客廳挑空、頂層復式帶露臺、一層帶有花園。河南豐華房地產(chǎn)營銷策劃有限公司23 / 23。④細部控制◆在功能上，兩廳自然分隔、動靜合理?！糁贫傮w銷控方案及從期房銷售到現(xiàn)房銷售的價格提升方案。、價格定位①項目組價條件該項目位處地段是較為成熟的地區(qū)，且今年隨著一些大盤的進入、炒作給東區(qū)開發(fā)帶來的機遇，其開發(fā)量、銷售量不斷增加，銷售價格有一定的上漲。 、目標客戶 ①目標客戶心理分析確定該項目的目標客戶群，不僅在于考察其收入、是否為公務員，是否為白領階層，更重要的是理解其購房的潛在心理需要。綜合起來我們將該項目定位為：“歐州小鎮(zhèn)”。、項目開發(fā)建議、項目開發(fā)定位思路 通過以上的分析建議該項目走差異化和低價位相結合的模式，其中差異化占主導、低價位作為輔助，這樣既有
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