地塊項(xiàng)目定位報(bào)告(完整版)
【正文】 大的沖擊。二是大量的經(jīng)濟(jì)適用房投向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)適用房作為滿足最低收入階層居家需求，具有與商品房一樣的品質(zhì)，但價(jià)格低特點(diǎn)，具有一定購(gòu)房條件限制。一期17棟多層04年12月交房。主力戶型：二室二廳：96m99m2；三室二廳：121 m128 m2；129 m2 、139 m2 、143 m2 、145 m2。銷售價(jià)格：1F：996元/ m2F：1060元/ m3F：1060元/ m4F：980元/ m5F：796元/ m6F：816元/ m2。銷售價(jià)格：1F：1500元/ m2F：1500元/ m3F：1500元/ m4F：1350元/ m5F：1100元/ m6F：720元/ m2。 供求不平衡通過幾天的調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)漯河的地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的供求不平衡問題，供求不平衡的主要表現(xiàn)四個(gè)方面：一經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量過多，形成經(jīng)濟(jì)適用房和商品房供應(yīng)比例不協(xié)調(diào)之間的矛盾；二是單位集資建房過大與商品房供求之間的不平衡；三是整體市場(chǎng)投放量大與消費(fèi)者實(shí)際需求；四是投資與居家之間比例不平衡。隨著住房制度改革的推行，貨幣化分房的實(shí)現(xiàn)，公積金和各大商業(yè)銀行的貸款支持，大大提高了居民的住房購(gòu)買力。沙北東區(qū)是近幾年漯河快速發(fā)展的地段，隨著雙匯國(guó)際城、銀鴿新苑兩個(gè)大盤啟動(dòng)，再加上項(xiàng)目周邊的擁有沙河優(yōu)美的自然環(huán)境和靠近金山路交通資源，東區(qū)已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)最熱的地段之一。一是景觀價(jià)值。1．3 周邊配套設(shè)施黃河路東段，周邊生活設(shè)施比較完善。由于該項(xiàng)目占地約100余畝，具有一定的開發(fā)規(guī)模。該地塊并非是一流的或長(zhǎng)期看好的居住區(qū)域。另外規(guī)模大還體現(xiàn)在大盤大量的出現(xiàn)，據(jù)了解目前漯河規(guī)模在300畝以上的項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)5—6個(gè)，如：松江新城、文萃江南、雙匯國(guó)際花園、銀鴿新苑、柳江新城、開源森林山莊等。二． 樓盤個(gè)案分析東都銀座文萃江南項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于柳江路西段（距107國(guó)道50米左右），總建筑開發(fā)面積26萬平方米，屬于經(jīng)濟(jì)適用房。主力戶型：二室二廳：93m2；三室一廳：124 m2；三室二廳：133 m134 m135 m144 m2。主力戶型：二室二廳：85m2；三室二廳：111 m129 m2；132 m2 、140 m2 ；四室二廳：159 m2。每個(gè)方面都對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)銷售產(chǎn)生一定的影響，有些影響可以說非常大。而就漯河目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言可以說開發(fā)量大、消化量小，存在一定程度的供大于求。3．3．2 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手房地產(chǎn)項(xiàng)目由于其位置的唯一性，使許多樓盤不具備真正的可比性，就客戶而言，其對(duì)一個(gè)樓盤的評(píng)價(jià)是地段、戶型、物業(yè)管理、公建配套、價(jià)格、綠化環(huán)境等要素的綜合評(píng)判，具有很大的不確定性和偶然性。雙匯國(guó)際花園作為漯河的龍頭企業(yè)，不但在漯河就全國(guó)、甚至世界都有較高的知名度、美譽(yù)度，經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常強(qiáng)大（2003年銷售額突破100億），消費(fèi)者對(duì)雙匯不但信任度非常高，而且擁有很強(qiáng)的感情；。銀鴿新苑社區(qū)也設(shè)有大型商業(yè)區(qū)。低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略：所謂低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略就是以低價(jià)作為項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力， 通過較低銷售價(jià)格吸引購(gòu)房消費(fèi)者，而在產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面保持普通標(biāo)準(zhǔn)。① 形象定位：“小鎮(zhèn)”把該項(xiàng)目定位為小鎮(zhèn)出于五個(gè)方面因素：一是小鎮(zhèn)體現(xiàn)了項(xiàng)目的規(guī)模比較大，突出項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；二是小鎮(zhèn)還表現(xiàn)出社區(qū)內(nèi)部配套齊全、擁有較好居住環(huán)境；三是小鎮(zhèn)在國(guó)外代表居住社區(qū)；四是突出自己的個(gè)性、特點(diǎn)，從名稱上區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；五是用小鎮(zhèn)命名的項(xiàng)目還沒有，新事物出新利于傳播、建議知名度。它應(yīng)有極強(qiáng)的安全感，在硬件上應(yīng)有：24小時(shí)保安巡邏、周界紅外線報(bào)警、家庭防盜及訪客報(bào)警系統(tǒng)必須具備。小部分購(gòu)房者為首次置業(yè)客戶，希望能通過居住環(huán)境的改變，一次置業(yè)一步到位，進(jìn)入自己所認(rèn)為的中產(chǎn)階層?！魞r(jià)格上的差異性必須有充足的市場(chǎng)解釋。本案戶型面積比戶型二室二廳小三房二廳大三室二廳純復(fù)式頂層復(fù)式建面控制范圍8085105118120130145—180150—180組合比例25%25%35%15%10%②房型特色二室、小三室以平層為主，大三室以錯(cuò)層為主、純復(fù)式采用客廳挑空、頂層復(fù)式帶露臺(tái)、一層帶有花園。河南豐華房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司23 / 23。④細(xì)部控制◆在功能上，兩廳自然分隔、動(dòng)靜合理?！糁贫傮w銷控方案及從期房銷售到現(xiàn)房銷售的價(jià)格提升方案。、價(jià)格定位①項(xiàng)目組價(jià)條件該項(xiàng)目位處地段是較為成熟的地區(qū)，且今年隨著一些大盤的進(jìn)入、炒作給東區(qū)開發(fā)帶來的機(jī)遇，其開發(fā)量、銷售量不斷增加，銷售價(jià)格有一定的上漲。 、目標(biāo)客戶 ①目標(biāo)客戶心理分析確定該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，不僅在于考察其收入、是否為公務(wù)員，是否為白領(lǐng)階層，更重要的是理解其購(gòu)房的潛在心理需要。綜合起來我們將該項(xiàng)目定位為：“歐州小鎮(zhèn)”。、項(xiàng)目開發(fā)建議、項(xiàng)目開發(fā)定位思路 通過以上的分析建議該項(xiàng)目走差異化和低價(jià)位相結(jié)合的模式，其中差異化占主導(dǎo)、低價(jià)位作為輔助，這樣既有
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1