郫縣犀浦地塊前期定位報告(完整版)
【正文】 旋律。 伴隨城市發(fā)展的加速，中心城功能逐步外遷，在原城市邊緣形成的功能較完善，相對獨立的新城鎮(zhèn)。 城市價值：犀浦對外招商引資的新“引擎” 城市功能核 —— 定位區(qū)域發(fā)展的功能核，帶動區(qū)域規(guī)模土地、居住、商務(wù)及商業(yè)價值！ 城市功能核 土地價值 居住形象 商務(wù)形象 商業(yè)價值 吸引眾多開發(fā)投資企業(yè)，實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)的新熱潮 區(qū)域開發(fā)價值提升 城市價值：犀浦城市戰(zhàn)略升級之典范 犀浦宜居宜業(yè) .典型樣本 犀浦宜居宜業(yè) .典型象征 犀浦宜居宜業(yè) .典型代表 戰(zhàn)略升級之典范 —— 給區(qū)域注入新的活力，帶動區(qū)域形象、功能升級！ 社會價值：成都生態(tài)田園城市生活新樣本 生態(tài)田園城市 .濃墨一筆 生態(tài)田園城市 .城市級地標(biāo) 生態(tài)田園城市 .典型樣本 生態(tài)田園城市新樣本 —— 帶動區(qū)域國際化、生態(tài)化形象升級，引入新的居住、辦公、商務(wù)理念，打造與國際城南、時尚城東、商貿(mào)城北并駕齊驅(qū)的“城市新地標(biāo)”！ 附件：項目經(jīng)濟風(fēng)險預(yù)測 項目總投入 項目收益預(yù)算 自持資金預(yù)算 按照以上規(guī)格打造項目，預(yù)計總投入約 成本 費用 (萬元 ) 占比 備注 一 .土地費用 37, % 400萬 /畝 二 .前期費用 6, % 三 .建筑安裝工程費用 99, % 四 .基礎(chǔ)設(shè)施配套 7, % 五 .其它費用 1, % 六 .管理費 1, % 七 .資金成本 占不考慮 % 八 .不可預(yù)見費用 7, % 合計 161, 收入風(fēng)險提示：按照 400萬 /畝地價，參考市場售價，且物業(yè)全部售出后，其項目 收益約 %，以傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)來看，屬于高風(fēng)險回報！ 成本 利潤匯總表 成本（萬元） 一 .土地費用 37, 單位成本 1, 二 .前期費用 6, 單位成本 三 .建筑安裝工程費用 99, 單位成本 3, 四 .基礎(chǔ)設(shè)施配套 7, 單位成本 五 .其它費用 1, 單位成本 六 .管理費 1, 單位成本 七 .資金成本 單位成本 八 .不可預(yù)見費用 7, 單位成本 總成本 161, 單位開發(fā)成本 6, 收入（萬元） 毛收入 213, 銷售均價 8, 稅費 12, 單位費用 廣告費用 8, 單位費用 代理費 8, 單位費用 凈收入 184, 凈銷售均價 7, 利潤（萬元） 毛利潤 22, 單位利潤 毛利率 % 凈收益 17, 投資回報率 % 實際收入：按照商業(yè)后期可持續(xù)運營的條件，需在投入運營 3年后，且 70%用來自持，自持物業(yè)資金將達到 ，外加自持酒店物業(yè) ，自持資金總額約 （全部售出） 項目收益 酒店 +商業(yè) 自持物業(yè)資金 本項目理論收益為 ，而自持物業(yè)資金為 項目操作過程中現(xiàn)金回籠尚不能作為自持物業(yè)資金沉淀，資金流動具有較大的風(fēng)險。 指隨著首都以及相關(guān)政府機關(guān)的遷移，而建立起來的作為新政治中心的功能區(qū)域一般選擇環(huán)境優(yōu)美的地方建設(shè) 通過分擔(dān)核心區(qū)部分城市功能來實現(xiàn)城市多中心結(jié)構(gòu)的目標(biāo)，一般與城市中心區(qū)保持便利的交通聯(lián)系 城市功能核 模式思考 —— 城市功能核開發(fā)模式 就城市功能核的發(fā)展模式來看， 雖不能一蹴而就，但也有規(guī)可循 關(guān)鍵點在于： 借鑒案例 —— 六本木新城 一個集辦公、商業(yè)、住宅為一體的綜合性建筑群東京六本木新城 建成于 2021年，是現(xiàn)今東京著名的居住、購物中心和旅游中心 產(chǎn)業(yè)整合 +綜合開發(fā) ? 城市功能整合 ? 交通便捷 ? 信息高速 ? 都市休閑地 六本木建筑群包括森大廈、東京君悅大酒店、朝日電視臺、美術(shù)館、好萊塢美容美發(fā)世界 櫸木坂六本木綜合樓，住宅樓等 10棟建筑及附屬設(shè)施 借鑒案例 —— 六本木新城 六本木新城呈現(xiàn)南北梯級分布，由三大區(qū)域構(gòu)成 其中辦公及商業(yè)是最為主要的功能性區(qū)域 ? A區(qū) ?主要功能：辦公、學(xué)校、零售 ?總建筑面積： 24500平方米 ?層數(shù)：地上 12層、地下 3
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