東鳳地塊建設(shè)性報(bào)告及項(xiàng)目定位-文庫(kù)吧資料
2024-08-15 22:55本頁(yè)面
【正文】 息，人流聚集，為銷(xiāo)售奠基 項(xiàng)目位于105國(guó)道旁。B、地理位置及價(jià)格優(yōu)勢(shì)與樓市火熱的容桂僅一橋之遙，價(jià)格洼地效應(yīng)湊效從地圖上看，項(xiàng)目450畝地塊切近順德容桂，與容桂隔河相望，僅一橋之遙，駕車(chē)十五分鐘即可到達(dá)容桂中心，卓越的地理位置及樓價(jià)的差距可充分利用了價(jià)格洼地效應(yīng)。請(qǐng)參考如下規(guī)劃圖：主要技術(shù)數(shù)據(jù)規(guī)劃用地總面積：總建筑面積：550203平方米限高：70m住宅面積：451826平方米商業(yè)面積：12000平方米車(chē)庫(kù)面積：81564平方米其它面積：4813平方米商業(yè)面積占總面積比例（最大值）：15%建筑密度：30%綠化率：36%容積率：三、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)A、自然環(huán)境沿河而立，河堤綠景優(yōu)美，相對(duì)寧?kù)o由上述項(xiàng)目概況可知，本項(xiàng)目450畝地塊處于同安居住片區(qū)，北沿雞鴉水道，河水水體優(yōu)質(zhì)，無(wú)污染無(wú)異味，為一道天然的沿河風(fēng)景，項(xiàng)目樓體沿江而建，風(fēng)景盡收眼底，從其引“活水”入項(xiàng)目，形成天然環(huán)繞項(xiàng)目的小區(qū)水景；河堤綠景優(yōu)美，增設(shè)運(yùn)動(dòng)設(shè)施，提升為項(xiàng)目泛江岸運(yùn)動(dòng)會(huì)館，提供運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所；項(xiàng)目東、南方向周邊現(xiàn)為草地及低矮民房，視野空曠，無(wú)遮擋，較遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，環(huán)境較為寧?kù)o。項(xiàng)目周邊未來(lái)行政規(guī)劃及發(fā)展規(guī)劃配套較全，為工業(yè)園的配套居住區(qū)行政規(guī)劃方面，東鳳鎮(zhèn)政府致力打造一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、適宜居住、特色鮮明的現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)，鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃布局為“一核、兩極、五片區(qū)”（一核鎮(zhèn)中心區(qū)為核心；兩極同樂(lè)工業(yè)片區(qū)、和穗工業(yè)片區(qū)為中心的集中工業(yè)園區(qū)；五片區(qū)分別為鎮(zhèn)中心區(qū)、同安居住片區(qū)、永益居住片區(qū)、同樂(lè)工業(yè)片區(qū)、和穗工業(yè)片區(qū)）。此生活圈是容桂最成熟最新穎的地區(qū)，基本達(dá)到吃喝玩樂(lè)全業(yè)態(tài)水平，人流很大，雖位于容桂中心，但由于項(xiàng)目靠近容桂的地理優(yōu)勢(shì)，其距項(xiàng)目不遠(yuǎn)，可歸入項(xiàng)目半小時(shí)生后圈?，F(xiàn)場(chǎng)圖：地塊正對(duì)面 地塊側(cè)面地塊左右斜對(duì)面地塊對(duì)面江景B、以壹加壹超市為中心的半小時(shí)生活圈規(guī)劃落后商業(yè)帶，現(xiàn)為東鳳商業(yè)中心以壹加壹超市為中心的生活圈在項(xiàng)目二十分鐘公車(chē)車(chē)程范圍內(nèi)，自駕需時(shí)六分鐘，屬于東鳳鎮(zhèn)靠近鎮(zhèn)政府的鎮(zhèn)中心區(qū)，包括壹加壹超市，以及壹加壹超市周邊食市、相關(guān)服務(wù)業(yè)等自組形成的商圈，其中穿插有部分工業(yè)廠房，顯得規(guī)劃有點(diǎn)紊亂，商業(yè)形式相對(duì)落后，人流較大，是目前東鳳最有規(guī)模的商圈。項(xiàng)目周邊現(xiàn)況Ａ、項(xiàng)目所在的居住片區(qū)周邊民房為主，公共設(shè)施配套貧乏項(xiàng)目所在居住片區(qū)現(xiàn)多為自主建設(shè)的三類(lèi)居住民房住宅，小部分二類(lèi)居住住宅，商業(yè)多為自主經(jīng)營(yíng)的原始街鋪，沒(méi)有科學(xué)的規(guī)劃，比較散亂，公共配套不夠齊全，整體居住環(huán)境一般，為商住區(qū)域的初步形態(tài)。但隨著鎮(zhèn)工業(yè)的不斷發(fā)展，日漸增多的車(chē)輛與現(xiàn)有無(wú)法完全疏通的交通道路矛盾漸趨加大，導(dǎo)致交通緊張，塞車(chē)情況嚴(yán)重。項(xiàng)目所在東鳳鎮(zhèn)水陸交通十分便利，105國(guó)道南北貫穿東鳳境，省道364公路橫穿東西兩翼，珠江支流小欖水道和雞鴉水道圍繞南北，東面沿容桂水道，三面環(huán)河，綿延而下。位置如下圖：注：紫紅圓圈代表“鎮(zhèn)中心區(qū)”，黃色圓圈代表“居住片區(qū)”，紫藍(lán)圓圈代表“工業(yè)片區(qū)”。東鳳鎮(zhèn)位于珠江三角洲中部，北接佛山市順德區(qū)容桂鎮(zhèn)，南與小欖鎮(zhèn)隔鄰相望。綜上，現(xiàn)東鳳鎮(zhèn)客戶群預(yù)計(jì)主要來(lái)自本地、容桂鎮(zhèn)，其次為小欖鎮(zhèn)。南頭部分樓盤(pán)情況項(xiàng)目占地面積 （平方米）建筑面積 （平方米）均價(jià)價(jià)格范圍情況花樣年華16000265025002800售罄蔚藍(lán)風(fēng)景2400066000————已銷(xiāo)售部分，現(xiàn)爛尾明日豪庭37486無(wú)法查核 18002200售罄金灣廣場(chǎng)無(wú)法查核無(wú)法查核210017002500售罄金桃園無(wú)法查核260001800無(wú)法查核售罄南桂園未知未知未知未知此發(fā)展商現(xiàn)在售別墅，價(jià)格900016000元/平方米，已開(kāi)發(fā)三期。百合花園發(fā)展商：保利地產(chǎn)位置：容桂文海西路，離項(xiàng)目約17分鐘車(chē)程占地：均價(jià)：5600元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例備注二房65677253%無(wú)空中花園8697234相應(yīng)有一個(gè)面積大小不同的空中花園三房1171187241%相應(yīng)有一個(gè)面積大小不同的空中花園122137162相應(yīng)有兩個(gè)面積大小不同的空中花園四房180182366%有兩個(gè)大面積空中花園及超大陽(yáng)臺(tái)合計(jì)576100%C 、世紀(jì)豪庭發(fā)展商：佛山順德區(qū)超霸房產(chǎn)有限公司位置：容桂容奇大道中占地：約2萬(wàn)平方米均價(jià)：40004600元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例小三房1225%大三房1061173675%合計(jì)48100%D、活力盈居二期發(fā)展商：新振華位置：容桂文星路與文明西路交匯處均價(jià)：47005000元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例兩房63716012%小三房8910738476%四房1186012%合計(jì)504100%E、東逸灣發(fā)展商：順德東升房地產(chǎn)建設(shè)有限公司位置：容桂小黃圃外環(huán)路占地：6000多畝均價(jià)：洋房4500元/平方米（有別墅銷(xiāo)售）戶型分析：在售組團(tuán)已全部售罄，新一期將在2010年34月份開(kāi)售F、佛羅倫斯發(fā)展商：佛山市宏泰來(lái)房地產(chǎn)有限公司位置：容桂桂州大道東占地：6萬(wàn)平方米均價(jià)：5000元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例兩房77805623%三房8890（小三房）11966%117136（大三房）42四房1461572811%合計(jì)245100%G、華夏新城發(fā)展商：新振華位置：容桂振華路占地：10萬(wàn)平方米均價(jià)：50005600元/平方米戶型分析：戶型套內(nèi)面積數(shù)量比例兩房86185%三房10611921670%四房1331429025%合計(jì)366100%H、小結(jié)就以上樓盤(pán)情況分析，容桂基本都以套內(nèi)面積進(jìn)行銷(xiāo)售。容桂部分樓盤(pán)情況具體情況如下：A、凱藍(lán)名都發(fā)展商：瑞豐地產(chǎn)D、外來(lái)客戶群構(gòu)成主要成交客源調(diào)查中反映，小欖、佛山客戶群受房?jī)r(jià)洼地效應(yīng)影響，部分選擇在東鳳置業(yè)，估計(jì)為經(jīng)濟(jì)能力較差的靠近東鳳的打工一族，兩地置業(yè)者約占整體50%左右，東鳳本鎮(zhèn)居民占到30%，外來(lái)其它置業(yè)者約占20%。以一房和公寓為代表的小戶型，在工業(yè)區(qū)周邊尚有一定市場(chǎng)（以上統(tǒng)計(jì)的戶型比例數(shù)據(jù)來(lái)源于五個(gè)樓盤(pán)的部分?jǐn)?shù)據(jù)，供做參考）。老牌發(fā)展商逸湖半島及東御世家等多數(shù)發(fā)展商，都做小高層規(guī)劃和
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