【正文】 優(yōu)美的新興現(xiàn)代化工業(yè)城鎮(zhèn)，得以向產(chǎn)品多樣化及提高技術(shù)層面方向發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)社會發(fā)展目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)飛躍發(fā)展，給項目帶來更多機遇。如項目依然以東鳳傳統(tǒng)開發(fā)模式進(jìn)行開發(fā)，將固守陳舊，無法打開開發(fā)新局面，弊大于利；如項目抓住鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃發(fā)展新時機，注入嶄新開發(fā)理念，進(jìn)行創(chuàng)新，沖破陳舊，以全新開發(fā)模式領(lǐng)頭羊姿態(tài)進(jìn)駐發(fā)展，將利大于弊，為項目銷售帶來全新機遇。但由于項目與順德容桂僅一橋之遙，離容桂中心與某些容桂樓盤距離相差無幾，完全可以享受到容桂市中心的繁華商業(yè)配套及公共設(shè)施，在此情況下，項目真正的競爭市場在容桂。綜上，容桂的競爭激烈房地產(chǎn)局面對項目銷售威脅頗大。因此，南頭房地產(chǎn)的恢復(fù)轉(zhuǎn)熱（而此事?lián)项^概述分析可知，多個房地產(chǎn)的儲地待發(fā)已是此情況的可能結(jié)果），更能發(fā)揮其價格洼地效應(yīng)，針對所在東鳳的項目搶占容桂市場，威脅項目銷售。產(chǎn)品——客戶——推廣：這算是主流的產(chǎn)品開發(fā)定位思路，采取追隨市場，稱為補缺式開發(fā)思路。劣勢——市場抗風(fēng)險能力弱、影響力有限客戶——產(chǎn)品——推廣：差異化開發(fā)思路，挑戰(zhàn)市場，超越和打破標(biāo)準(zhǔn)的策略性設(shè)計元素手段。劣勢——對發(fā)展商的綜合實力要求高。項目產(chǎn)品自身的突破點在哪里？立足當(dāng)?shù)厥袌觯赡芨且环N即是一種策略性思維的轉(zhuǎn)變，我們選擇差異性開發(fā)思路。B、目標(biāo)客戶群需要什么樣的產(chǎn)品？東鳳、容桂、南頭、小欖是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的工業(yè)區(qū)，居民收入穩(wěn)定富有，但空氣污染，水質(zhì)差，噪音厲害，尤其是105國道的塞車更令更多的老板及上班族頭疼，這些區(qū)域是亞健康，是疾病高發(fā)區(qū)域，這區(qū)域的客戶我們認(rèn)為具備下列特質(zhì)的產(chǎn)品才是該區(qū)域消費者追捧的對象：l 高升值潛力l 滿足最合理的居住要求，并附送更多的空間l 健康安全的生活配套l 愉悅心靈的生活環(huán)境l 提升自我價值的生活品質(zhì)C、現(xiàn)今市場上有這樣的產(chǎn)品嗎？答：有問：我們怎樣才能突圍而出？答：一定要使產(chǎn)品具有強烈獨特的個性特質(zhì)及獨特個性魅力，達(dá)到滿足目標(biāo)客戶群心理歸宿，居住體驗及提升生活品質(zhì)的高要求。（1）從項目區(qū)域競爭力角度考慮：對個性的追求 打造與眾不同的產(chǎn)品分析：硝煙四起的市場競爭使得本項目須塑造獨特鮮明個性，突圍不利的現(xiàn)狀，并讓目標(biāo)消費者首肯。 b：活水社區(qū)增加環(huán)河跑道，讓活動環(huán)繞社區(qū) c：面對雞鴨水道利用設(shè)計理念，把江岸私有化，當(dāng)然直接把部門運動社施建在岸邊，例如網(wǎng)球場 d：綠化園林設(shè)計多利用區(qū)內(nèi)河涌，建成自然風(fēng)格的小區(qū)景觀環(huán)境。 負(fù)離子居住環(huán)境，讓你每天精力充沛具體做法：l 將建筑底層架空，并進(jìn)行綠化，同時引進(jìn)負(fù)離子噴霧裝置，巧妙地安裝到架空層綠化、中心花園、小區(qū)綠化，定時以霧狀噴發(fā)，使業(yè)主感受到大自然清新的空氣，每天都可在自己的社區(qū)“嘗鮮”，消除工作的辛勞心靈的疲憊；本項目靠近濱江雞鴉水道，遠(yuǎn)離城市喧囂，消費者將體驗到“生態(tài)居住”新感受。3）全運動配套設(shè)施，直接打健康運動照牌這沒有私屬會所，只有運動會館上已提到本項目處于工業(yè)內(nèi)，水質(zhì)污染、105國道聲音嘈雜、空氣渾濁等不良印象，區(qū)別其他競爭對手卻勝人一籌，提倡健康才是硬道理，因此建議將一般的社區(qū)會所改成會動健身會館，會館設(shè)施由傳統(tǒng)的會所功能轉(zhuǎn)為運動設(shè)施，例如壁球，網(wǎng)球，乒乓球、臺球、游泳池等等運動設(shè)施會所，符合消費者追求品質(zhì)生活和健康的美好愿望。環(huán)保裝修，讓你每一天住得更健康分為“時尚”與“經(jīng)典”兩種風(fēng)格時尚裝修：表現(xiàn)現(xiàn)代、簡約的風(fēng)格經(jīng)典裝修：表現(xiàn)雅致、穩(wěn)重的風(fēng)格容桂、東鳳、南頭樓盤基本上沒有出現(xiàn)“買房送裝修”的促銷手法，這一噱頭不僅能對本項目起到宣傳造勢的效果，也可直接降低消費者裝修成本，讓消費者省時省力。N+1（2）戶型設(shè)計 在上海、深圳、廣州等房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈的城市里，房地產(chǎn)開發(fā)商為自己的樓盤制造更多的賣點，爭取更多的客戶，在產(chǎn)品開發(fā)上不斷創(chuàng)新，這些戶型產(chǎn)品已經(jīng)達(dá)到150%、甚至200%的實用率，兩房三房想變就變，百變靈動。p 戶型設(shè)計參考該小戶型單位原本是一個單位公寓的套間，贈送入戶花園與高6米的陽臺，使原來的套間設(shè)計的戶型，搖身一變，變成一房或兩房單位；該單位套內(nèi)面積為23㎡，贈送面積為26㎡，實用率達(dá)到200% 該戶型分單樓層與雙數(shù)層設(shè)計，每個單位的陽臺層高都為6米，提高了戶型的氣派感；該單位套面積為172㎡，贈送面積為56㎡，實用率達(dá)到130%p 該戶型的內(nèi)庭院設(shè)計，除可以成室內(nèi)景觀特色外，還可以改變成為室內(nèi)的臥房，功能與美觀性兼?zhèn)湫蜗蠖ㄎ唬? 國際水岸—康城闡釋：康城：會呼吸的江岸綠色運動社區(qū)結(jié)合“江岸、運動會所、活水、負(fù)離子空氣發(fā)生器”做文章，強調(diào)本項目是一個綠色、健康、有生命力的“以人為本”的自然居住環(huán)境，l 國際水岸：表明了樓盤的檔次及優(yōu)越的地理位置，同時也相信越高端項目定位吸納客戶的范圍半徑越廣l 會呼吸：定時噴發(fā)負(fù)離子凈化社區(qū)空氣，就象人自由呼吸一樣，賦予了社區(qū)鮮活的生命力。l 運動：針對主要目標(biāo)客戶群居住區(qū)域疾病高發(fā)地段。l 社區(qū)：拉近人與人之間的距離，感受左舍右鄰的和睦友善。灣也代表了樓盤的檔次和風(fēng)情價格定位A、定價原則：l 以類比項目作為參照容桂區(qū)域以實用面積算：保利最新一期高層均價5600元/㎡，均價5000元/㎡都為送面積單位，折合建筑面積計算為：4700元/㎡及4200元/㎡東鳳區(qū)域以建筑面積算：逸湖半島傳統(tǒng)戶型，以建筑面積計算3600元/㎡，佛澳項目花園建筑面積單價為4300元/平方米。戶型配比建議 雖然容桂是按照套內(nèi)面積計算，畢竟我們是中山的東鳳，以下戶型配比面積是按照建筑面積提出：戶型面積（㎡）特點占總百分比2房2廳1衛(wèi)70～805％3房2廳1衛(wèi)80～100考慮設(shè)計可組合戶型，提高使用率5％3房2廳2衛(wèi)110～130考慮設(shè)計入戶花園及附送面積30％4房2廳2衛(wèi)130～160考慮設(shè)計入戶花園及附送面積45％在市場調(diào)研中提到：東鳳地區(qū)相對大面積單位較受到當(dāng)?shù)乜蛻羧簹g迎，因此配合項目的高端定位在大戶型比例上，有所著重客戶群定位容桂客戶為主，南頭、東鳳、小欖客戶為輔東鳳，中山邊陲重鎮(zhèn)，尤其是項目所在同安地區(qū)，驅(qū)車到東鳳中心區(qū)與到容桂天佑城中心區(qū)距離和時間相仿，交通便利。容桂公務(wù)員、廠企中高層管理人員、技術(shù)人員（50%）（主力20%）區(qū)域投資者（佛山小攬為主）（15%）20%）東鳳小攬南頭公務(wù)員、廠企中高層管理人員、技術(shù)人員（35%）（主力20%）客戶特征：自住：主要是公務(wù)員、中產(chǎn)階層的企業(yè)管理階層和小私營業(yè)主，他們正處在職業(yè)生涯發(fā)展期和上升期，經(jīng)濟(jì)前景和支付能力看好，認(rèn)識到健康的重要性。投資：客戶主要的消費目標(biāo)并非終極消費，在追求舒適居住的同時，帶有強烈的為其將來發(fā)展和個人能力提高提供便利條件及事業(yè)保值增值的目的后 語本次針對中山北部東鳳鎮(zhèn)項目進(jìn)行了相關(guān)的了解、踩點、分析，形成了以上建議性報告及定位。推廣建議待項目地塊正式規(guī)劃確定后，再根據(jù)實際項目及市場情況擬