余杭鎮(zhèn)xx地塊項(xiàng)目整體定位-wenkub
2023-03-11 15:16:46 本頁(yè)面
【正文】 在 4000 元 /平方米左右，相對(duì)于城區(qū)，有更好的性價(jià)比。 碧景園方 、通成 城市花園 、 欣龍華府公寓 、 通城 對(duì)返租回報(bào)等促銷措施的需求不太高。 購(gòu)買心理分析： 當(dāng)?shù)?居民 隨著城市的發(fā)展建設(shè)，繼而土地出讓而獲利甚豐，收入穩(wěn)定， 都 具良好投資意識(shí)，較具投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)將會(huì)有相當(dāng)?shù)呐d趣。 第四類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個(gè)體戶 1）、在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍； 2）、從事 IT、保險(xiǎn)、藝術(shù)相關(guān)職業(yè)等，較高收入的自由職業(yè)者； 3）、已將原由“房改房”上市交易，擁有較多積蓄的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部； 4）、擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士； 5）、有較多積蓄的、個(gè)體戶； 6）、由于銀行利率偏低而尋找新投資者的中小蓄戶。 針對(duì)以上客戶群體，建議銷售以部分返租 3+2（市場(chǎng)部分，也可采取拍賣 5 年的經(jīng)營(yíng)權(quán)利） ，用 5 年的經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)支持品牌主力店的進(jìn)駐，從而達(dá)到其他獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪的順利銷售。 ● 項(xiàng)目 還未建設(shè) ，能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃及布局，使該商業(yè)更能適合市場(chǎng)環(huán)境，也能更好的給小區(qū)帶來(lái)生活的配套。 ● 項(xiàng)目本身 商業(yè) 這么大體量周邊幾乎有沒(méi)有其他小區(qū)，目前來(lái)看，是一個(gè) 比較 生地盤，還需要較長(zhǎng)時(shí)間的培育期。 機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O）： ● 目前該項(xiàng)目屬于 該區(qū)域 正在 運(yùn)作的商業(yè) 體 量 較 大的項(xiàng)目，有利于整體規(guī)劃布局。 ● 商業(yè)與住宅緊密的捆綁在一起 ，住商相互影響，很難做到雙贏，因此需要有選擇性的放棄一部分利潤(rùn)。 ● 老余杭鎮(zhèn)本身消費(fèi)人群有限，該項(xiàng)目的輻射能力是否能將整個(gè)老余杭鎮(zhèn)的消費(fèi)群體帶動(dòng)起來(lái) 。其次， 只開(kāi)發(fā)住宅，存在若商業(yè)規(guī)劃定位不明的話，嚴(yán)重影響住宅的品味，從而影響住宅的銷售，而只開(kāi)發(fā)商業(yè)部分 ，項(xiàng)目現(xiàn)金流面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，本項(xiàng)目商業(yè)體量大，周邊商業(yè)氛圍尚未形成，沒(méi)經(jīng)過(guò)很好的定位、包裝，再經(jīng)一定時(shí)間的捂盤是很難取得預(yù)期的贏利目標(biāo)的，而余杭住宅銷售是有一定基礎(chǔ)的，所以住宅銷售可以彌補(bǔ)現(xiàn)金流緊張的局面，避免由于捂盤出現(xiàn)資金鏈脫鏈的隱憂，同時(shí)住宅的銷售也是人氣的引入，有利商業(yè)氛圍的盡早形成。 二．項(xiàng)目整體定位： 項(xiàng)目按照以點(diǎn)帶面的原則來(lái)運(yùn)作：大賣場(chǎng) +沿街獨(dú)立店面 +住宅，依靠大賣場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)力量來(lái)推動(dòng)住宅和其他獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售 。 地上三 、四 層：商務(wù)休閑、娛樂(lè)為主題的商家（如： KTV、酒吧、海鮮城等） ，該類型商戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力往往都比較強(qiáng)，有足夠的實(shí)力能夠長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)或者自己將物業(yè)購(gòu)買經(jīng)營(yíng)，能與超市等形成共融。 三．形象定位： 打造老余杭消費(fèi)第一站 四．產(chǎn)品定位： 主流中檔，部分高檔 五．規(guī)劃建議： 沿河住宅，沿街商業(yè) 六．建筑： 略 七．戶型 ： 略 八．園林建議： 略 九．室內(nèi)設(shè)計(jì)建議： 略 十．配套建議： 停車 位 300個(gè)以上 十 一 ． 經(jīng)濟(jì)估算 ： 一）土地 畝，占地 29888 ㎡，目前總平圖按 ：地上建筑 72600 ㎡，其中住宅面積 21600 ㎡，商業(yè)面積為 51000 ㎡，地下面積 8966 ㎡，車位 300個(gè)。 四維碧景 園 位于余杭鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，余杭 公交車 站對(duì)面，總建筑面積十一萬(wàn)平方米， 均為多層， 分四期開(kāi)發(fā)， 前三期已經(jīng)交付，第四期于 2021 年 5 月開(kāi)盤，均價(jià)4600 元 / m2。 。 廣大同城印象 位于文一西路延伸段與余杭鎮(zhèn)交界處，總建筑面積三十八萬(wàn)平方米，多層、小高層，分三期開(kāi)
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