余杭鎮(zhèn)xx地塊項(xiàng)目整體定位-全文預(yù)覽
【正文】 買比例為： 70%左右） 客戶類型 第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士 1）、擁有大型企業(yè)的人士； 2）、擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者； 3）、經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士； 4）、企事業(yè)機(jī)關(guān)之高層國(guó)家干部； 購(gòu)買心理分析 ： 以上人士對(duì)投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。 御景城 、 遠(yuǎn)東 就目前老余杭的商業(yè)機(jī)緣來講，在不遠(yuǎn)的將來余杭鎮(zhèn)會(huì)成為大杭州重要的商業(yè)集散地，商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)豐厚，將成為不久以后的杭州商鋪投資新熱點(diǎn)。根據(jù)新一輪城市規(guī)劃，余杭組團(tuán)的定位是城市西部的近郊住宅區(qū)和高教科研基地。由此展開的娛 樂項(xiàng)目有龍舟、天然游泳池、水灘、水街、燈船；還有泥上拔河、泥摔跤、泥游泳；水利博物館、南苕溪、銅山溪、大禹像、大禹傳說展示等 ，這些方面都將大大帶動(dòng)余杭經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展 。隨著老余杭與杭州銜接更為緊密，人們的置業(yè)觀念不斷改變，眾多客戶獨(dú)具慧眼，紛紛下單購(gòu)買做長(zhǎng)期投資之用或?yàn)楦改葛B(yǎng)老居住之用。杭州市東西向快速道的開建為位于西終點(diǎn)的老余杭帶來了巨大發(fā)展契機(jī)。尤其是旅游特產(chǎn)資源，可挖掘的潛力非常大，相對(duì)于臨安、淳安等地，交通更加方便。兩條交通主干線將老余 杭緊密地?fù)砣牒贾荽蟪俏鞯姆秶畠?nèi)，由此進(jìn)入了杭城周邊最強(qiáng)的潛力股之列。南湖將開發(fā)成為集游覽觀光、養(yǎng)生健身、科學(xué)考察、休閑娛樂為一體的親水度假區(qū)。作為杭州的后花園老余杭，憑借山清水秀，空氣清新的居住環(huán)境，已經(jīng) 吸引了不少老城區(qū)的市民。 三、市場(chǎng)需求分析 （ 時(shí)間較緊 未進(jìn)行詳 盡 的市場(chǎng)調(diào)研，暫不作 詳細(xì) 分析） ： 就老余杭目前的現(xiàn)狀看，似乎該區(qū)域商業(yè)并不算繁榮，僅有的一些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也只能涵蓋鎮(zhèn)上居民的日常消費(fèi)，店鋪也以小飯店、理發(fā)店、服裝店、鮮花店以及一些小型零售店鋪為主，大型商場(chǎng)不多，沒有 特色商業(yè)街區(qū)，也不具有較強(qiáng)輻射力的區(qū)域商業(yè)中心，其目前商業(yè)價(jià)值似乎難以彰顯。 南湖麗景 、 方匯花苑 、 大禹 南湖時(shí)代廣場(chǎng) 等占了整個(gè)商業(yè)體量的 90%以上 ，因此給集中式（ SHOPINGMALL） 、一站式商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目的 商業(yè)題量 數(shù)量多，故該類客戶占本項(xiàng)目的成交客戶比例 比較大 。約占成交客戶的 10％。 購(gòu)買心理分析 ： 以上客戶的資金積累及來源不象前 幾類客戶群般豐厚，多會(huì)選購(gòu)小面積的商鋪 ,該類客戶最注重返租回報(bào)及商鋪總價(jià)上的因素 ,其次才考慮商鋪位置和客流量等因素 ,其購(gòu)鋪預(yù)算 都比較低 ,購(gòu)買心理會(huì)類似選購(gòu)債券 ,對(duì)回報(bào)率較為敏感 . 約占成交客戶的 10％ 自經(jīng)營(yíng)者 分析（預(yù)計(jì)所占之購(gòu)買比例為： 20%左右） 購(gòu)買心理分析： 考慮購(gòu)買自營(yíng)的客戶一般來說，在當(dāng)?shù)囟加幸欢ǖ纳虡I(yè)品牌基礎(chǔ)，一類是是比較有實(shí)力的大型商家。 第三部分：項(xiàng)目分析 一．項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 本項(xiàng)目位于余杭鎮(zhèn)直街北側(cè)，兩面臨河，占 地 畝，占地 29888 ㎡，建筑面積： 72600 ㎡，其中住宅面積 21600 ㎡，商業(yè)面積為 51000 ㎡，地下面積 8966 ㎡，車位 300 個(gè)。 ● 本地段的地塊價(jià)值在提升，該項(xiàng)目拿地時(shí)價(jià)格相對(duì)較低，商鋪銷售 價(jià) 格上有一定的優(yōu)勢(shì)。 ● 項(xiàng)目 西 面，即主入口 處（靠近鎮(zhèn)中心區(qū)塊） ，目前還是一塊空地， 項(xiàng)目 的其它面更是臨河等，整體 商業(yè) 環(huán)境欠佳 。 ● 有機(jī)會(huì) 在其他地塊還未開發(fā)的前提下，先搶占這一區(qū)塊的商業(yè)資源，力求做到該區(qū)塊商業(yè)的核心區(qū)域 ● 該項(xiàng)目 51000 方的商業(yè)用地 ，有一定的獨(dú)立生存能力。
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