【正文】 娛樂場所。我們將原來的規(guī)劃和現(xiàn)在的規(guī)劃列成圖表進(jìn)行比較。在這個區(qū)間按余江的建筑成本基礎(chǔ)上提升 10%～ 15%來開發(fā)本項目，根據(jù)以上理論分析和余江和鷹潭市場的價格差異性，而對余江的目標(biāo)客戶，合理平均單價定位 700 元 /㎡，毛利潤率約為 34%。（見圖表 2） 圖表 2: 單 位 評 分 因 素 600 元 /㎡ 700 元 /㎡ 800 元 /㎡ 850 元 /㎡ 目標(biāo)客戶群的數(shù)量 4 2 2 1 目標(biāo)客戶群的需求程度 4 3 1 1 目標(biāo)客戶群的 交易資金量 4 2 1 1 開發(fā)商品牌及資金能力 4 3 3 2 政策環(huán)境 4 4 3 2 同檔競爭 1 2 3 4 硬環(huán)境 2 3 3 2 總分 23 19 17 13 安全性當(dāng)量 10 如果以總分 23 分作為滿分 10 分計 ,對照價格 ,其可行性安全曲線如下 (見圖表 3) 由上圖可以看出一個基本結(jié)論 ,價格越高 ,安全性越低 ,大約在 850元 /㎡附近與當(dāng)量值 “5” 接近，這是風(fēng)險臨界點(diǎn)，即項目的成功率為 50%。 因此，對項目價格定位的安全性進(jìn)行分析，可得出安全性模擬曲線，以此為依據(jù)來制定本項目的基本價位，在此基礎(chǔ)上，追求差異性產(chǎn)品的附加值。 成本價值取向：項目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤。 該群族也是我們項目的目標(biāo)客戶。 細(xì)分如下： 企業(yè)業(yè)主 高級職業(yè)經(jīng)理人 高級技術(shù)人員 普通工人 該群族是本項目另一主要客戶群 政府公務(wù)員 雖然在余江該群族龐大，但是能成為本項目目標(biāo)客戶的十分有限，原因是：按公務(wù)員的純薪水收入水平，要想在原居住條件下?lián)碛懈邫n超面積的公寓，基本是不可能的，只有一個因素，就是“ 灰色收入 ” 。 第八節(jié) 目標(biāo)客戶定位 定位原則：選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊 定位：都市新貴 一、 產(chǎn)品 —— 目標(biāo)客戶 造什么產(chǎn)品？賣給誰？ 根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，從目前余江的人口結(jié)構(gòu)、人均收入、房地產(chǎn)價格、消費(fèi)力資源等因素來看，針對本項目，我們只能把目標(biāo)客戶鎖定在余江，可部分考慮一些余江以外的鷹潭投資商或外地投資商購房以做投資。 一、墻地面部分 客廳地面為?；卮u，房間地面為復(fù)合地板，墻面、天花白灰打底乳膠漆。 使用過程的產(chǎn)品附加值對消費(fèi)心理的影響因素 使用過程是指消費(fèi)者在購買了物業(yè)之后，入伙時或入伙之后，為主真實看到的小區(qū)，自己入住的單位及良好的售后服務(wù)（物業(yè)管理），給業(yè)主心理的附加值以提升。 （三） 延伸產(chǎn)品 產(chǎn)品品牌與形象 延伸產(chǎn)品包括售前服務(wù)及售后服務(wù)，以體現(xiàn)開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品 牌。 由通往各組團(tuán)的 架空層車庫，以及消防、搬家、救護(hù)功能的交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)的二級道路。 綠化、交通、智能化配套與景觀環(huán)境 本小區(qū)綠化是以點(diǎn)、線、面組成的立體綠化空間。 （ 5） 各種線管綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。大戶型的住 宅應(yīng)獨(dú)立分設(shè)廁所。 衛(wèi)生間空間 建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房， 以利管道集中，降低材料與施工的成本，設(shè)計最好把洗廁功能分工。 戶型特點(diǎn) 各功能區(qū)間分布合理，動與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開來，互不干擾。 “ 住宅 ” ，不言而喻就是居家，本項目的 “ 住宅 ” 概念已經(jīng)打破了傳統(tǒng) “ 家，僅僅是睡覺的地方 ” 的觀念，因此，無論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。 第六節(jié) 住宅產(chǎn)品定位構(gòu)成分析 一、 住宅產(chǎn)品的構(gòu)成因素 “ 核心產(chǎn)品 ” 核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成。 2） 重點(diǎn)突出，特色經(jīng)營 本項目網(wǎng)點(diǎn)位置與現(xiàn)有余江人心目中的熱鬧商業(yè)地帶十字路口相差懸殊，因此建議開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場需求，重點(diǎn)突出，現(xiàn)階段市場空白，如百 貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等，以此提高知名度及吸引人氣。 商鋪采取的通天樓建筑，迎合了當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)觀，購買群體將占相當(dāng)一部分。 3） 銷售面積： 優(yōu)勢：項目的整體規(guī)劃約為 390 戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營種類的需要，未來可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)街。 2） 量承載 優(yōu)勢：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)屬于統(tǒng)一開發(fā)，有規(guī) 模性和統(tǒng)一性，如果加以引導(dǎo)和管理，能迅速吸引人氣，并在此區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€較大規(guī)模及影響力的商業(yè)圈。當(dāng)然，商輔的經(jīng)營范圍盡可能滿足小區(qū)業(yè)主的生活需求，滿足余江城市發(fā)展的需要。 商輔規(guī)劃在沿街行人主出入口的版式結(jié)構(gòu)住宅一層，總建筑面積約 萬平方米，均價 3500 元 /平方米，價格范圍 2500—— 4000 元 /平方米，利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計成臨街獨(dú)立商輔，根據(jù)地當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I需求，樓層可設(shè)計為通天 樓的形式，也可以打通將幾個門面合并使用，經(jīng)營小型超市或餐廳等。 第六節(jié)、商業(yè)配套的綜合定位建議 定位原則：提升項目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開發(fā)商的 “ 以人為本 ” 的服務(wù)理念 定位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為輔，服務(wù)社會為主 a) 網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議 本項目沿街商鋪，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商輔經(jīng)營者 “ 無利可圖 ” ，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。重 要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實用性及各種生活設(shè)施的配置。 由一、二、三度空間構(gòu)成了 “ 純健康生態(tài)型園林式住宅 ” 產(chǎn)品的成功要素，也形成了 “ 觀音閣商住區(qū) ” 居住 +休閑 +投資（這里指商鋪）的獨(dú)特個性，并創(chuàng)造了產(chǎn)品的差異性，使產(chǎn)品更具有競爭力，為開發(fā)商達(dá)到未來市場期望值提供保障。 三、 居住環(huán)境的三度空間 三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如江景、山景、水景、生態(tài)園，甚至小區(qū)的人文景觀也是住宅小區(qū)的一道風(fēng)景線。 二、 居住環(huán)境的二度空間 二度空間，指開發(fā)商 “ 以人為本 ” 營造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列，遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。 仁：人情味。它具有綠色、休閑、運(yùn)動、交往四重功能，是 “ 人與自然和諧共生，人與環(huán)境交融互動；居住與健康同步呼吸，身份與尊貴彰榮共顯。定位策略（全案） 本項目順應(yīng)當(dāng)今市場的變化，在缺乏旅游資源的余江，打出 “ 時尚住宅 ” 的招牌，來填補(bǔ)余江房地產(chǎn)市場空白，以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強(qiáng)勢賣點(diǎn)，并以具有 “ 新生活 +新人居 ” 的雙重魅力來吸引消費(fèi)者，對開發(fā)商來講，投資回報的風(fēng)險將會大大降低，對消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的 “ 功能價格比 ” ，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求 —— 供給理論。 以中國傳統(tǒng)為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。 里：居住區(qū)。 一、 居住環(huán)境的一度空間 一度空間，屬消費(fèi)者個人的私密空間，單元戶內(nèi)空間，合理的空間布局，良好的通風(fēng)采光，業(yè)主可享受到最好的戶型結(jié)構(gòu)，并且可以根據(jù)自身需求營造自己所需要的一度空間，體會高科技帶來的幸福感。獨(dú)特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主的精神需求。小區(qū)東南面的 白塔河對社區(qū)來講都是不可多得的天然資源。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計出時尚前衛(wèi)的富有創(chuàng)意的園林住宅。 定位：現(xiàn)代城市新貴的 “ 風(fēng)雅逸境 ” —— 顯示身份的 “ 名片 ” 產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢、消 費(fèi)心理、消費(fèi)追求，在消費(fèi)者向往的 “ 心里 ” 的定位，在消費(fèi)者心里樹立起產(chǎn)品的形象，讓消費(fèi)喜歡，認(rèn)同并追求，并與消費(fèi)者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主有一張尊貴的 “ 名片 ” ?？捎少I主出租或自行經(jīng)營。根據(jù)調(diào)研，還發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐用駥νㄌ鞓堑臒嶂裕膶訕堑耐ㄌ鞓巧啼佋诋?dāng)?shù)剡€是有相當(dāng)?shù)氖袌觥? 劣勢：雖該區(qū)附近無商住區(qū)，而且在目前余江人眼中此地塊屬沒人氣的地塊，地理位置較偏，與內(nèi)圍商業(yè)街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在較大差距。從規(guī)劃角度上看，相對較難。而采用 “ 小鋪位，多通道 ” 的市場經(jīng)營模式，將會吸引低收入人士前來消費(fèi)。 B；業(yè)態(tài)分布定位建議 1） 因地制宜，規(guī)范網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài) 由于項目網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃范圍較長，因而建議開發(fā)商在對業(yè)主經(jīng)營種類時有所規(guī)范，防止單一的經(jīng)營種類或雜亂的區(qū)段經(jīng)營。 建議各階段上、下幅度，同住宅樓價格一般。 二、 核心產(chǎn)品 產(chǎn)品的基本功能 本項目的市場定位是以 “ 新生活 +新人居 ” 為市場主導(dǎo)，引導(dǎo)城市消費(fèi)群體的住房消費(fèi)心理。公建面積約占小區(qū)總建筑面積的 8%左右。 廚房空間 建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進(jìn)出