【正文】 建議 第一節(jié) 規(guī)劃主導(dǎo)思想 一、 課題 —— 規(guī)劃中力求達到的目標(biāo) 我們該以怎樣的規(guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否能共沐朝露夕 陽，擁有與自然息息相關(guān)的那份恬靜？是否會擁有田園風(fēng)光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否能笑看花開花落，體會碩果累累的豐收喜悅？是否能每天體驗?zāi)欠菖c健康同步呼吸的休閑，人與人是否會心手相連，共建遠親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實？ 二、 文脈 我們試圖在設(shè)計中體現(xiàn)一種具有生命跡象的總體脈絡(luò)，并在總體視覺及局部造型上，傳達余江歷史留下來的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各種信息；通過對各種天然能量的竭力蘊蓄，盡可能從外部輸入能源；利用某些設(shè)施及調(diào)動生態(tài)原始的結(jié)構(gòu)關(guān)系，將小區(qū)內(nèi)的排放量減少到最??；區(qū)內(nèi)的各種場所將是安居樂業(yè)的理想天地，順暢的交通 ?? 這些將是小區(qū)鮮明的特色。 三、配套設(shè)施的規(guī)劃特點 從層次上看，本地塊規(guī)模不大，公共大型的服務(wù)配套設(shè)施不宜多建，但大型的健身廣場不可忽視。（余江人比較喜好打牌，余江的八小時以外的娛樂在此 得到充分體現(xiàn)） 會所與商業(yè)配套不同，其設(shè)施和服務(wù)對內(nèi)不對外，考慮到物業(yè)管理成本，會所規(guī)劃為兩層高，總建面積在 11000 平方米。 商鋪的銷售不但會為開發(fā)商帶來較高的利潤回報，還可以 促進住宅樓盤的銷售。這個位置，從外部看不到，而且該位置面積較大，如果利用緊鄰圍墻的一小塊地設(shè)計一個外形美觀的設(shè)備用房，是比較可行的。 小區(qū)全部采用架空層，既節(jié)省了小區(qū)整體建造成本，又解決了一層因氣候造成的潮濕因素，還可利用架空層停車及綠化。 機動車系統(tǒng) 機動車與自行車、步行交通三者之間在平面上和空間中的分離，確保了居住區(qū)內(nèi)居民的安全，機動車交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度，不允許進入景觀區(qū)、休閑區(qū)，在平時被用作步 行的交通系統(tǒng)，行人主出入口等區(qū)域，上述區(qū)域中，機動車中遇緊急事故或服務(wù)需要進（消防、急救等）才可通行車輛。 一、 以樹立品牌為主導(dǎo) 運用品牌戰(zhàn)略思想 開發(fā)項目，最終獲取的不單是本項目的經(jīng)濟效益，而是通過項目開發(fā)、銷售的商業(yè)行為過程，獲取更多的無形資產(chǎn) —— 品牌形象。 二、 品牌經(jīng)營戰(zhàn)略的實施要點 制定遠期、近期品牌戰(zhàn)略計劃 導(dǎo)入項目品牌的 CIS 戰(zhàn)略，以項目的獨特形象樹立品牌。本項目的營銷定位，主要是通過整合與項目開發(fā)、營銷有磁的各種要素，進行立體整合營銷。 規(guī)劃賣點 A：低密度、高綠化； B：以余江的人文資源、自然資源為文脈，以 “ 建筑文化 ” 為底蘊，創(chuàng)意出現(xiàn)代的 “ 文化建筑 ” ； C：噴泉雕塑，流云疊水； D：半百綠化擋 不住的誘惑； F：私家車直達住宅，有類似別墅的優(yōu)越感； G：專業(yè)服務(wù)，消解你的后顧之憂。并加以貫徹落實，是中景豪庭一期能否最終真正啟動銷售，持續(xù)銷售的正途。 D：中洲：比較注重居住環(huán)境的人群聚集地，將有一大部分潛在的客戶群體在此產(chǎn)生，強大的 “ 社區(qū)概念 ” 宣傳，優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境介紹，將產(chǎn)生意想不到的效果。將誠意客戶指引到售樓中 心。 三、 促銷活動 促銷活動是保證展點工作更加順利進行的重要手段，如果說只是由物業(yè)顧問站在那里機械地派發(fā)資料，勢必不會起到良好的效果，現(xiàn)將促銷活動試述如下： A：每周末進行一次有獎問答活動，先由參與客戶填寫一份問答，方可獲得一次抽獎機會，抽中獎?wù)呖色@ 5 元現(xiàn)金或其它小禮品一份。 我們主要考慮三種媒體進行周期廣告宣傳：（ 1）余江電視的電視游字廣告；（ 2）余江的戶外橫幅懸 掛；（ 3）視點訪談；為了更好地配合本階段的銷售工作。 買房送裝修 套餐或由開發(fā)商設(shè)計好不同格調(diào)的裝修由客戶選擇，將裝修資金計入按揭，減輕客戶負擔(dān)。 第二節(jié) 業(yè)主告知，口碑宣傳 利用前期業(yè)主促進后期銷售，也是值得一試的銷售手法，因為經(jīng)過親友的介紹，更有說服力，而且業(yè)主能夠通過自己的親自感受帶給潛在客戶的一種家的氛圍，增加親和力與認同感，在余江此種途徑是傳播推廣最快也是最有效的一種，所以做好業(yè)主的感情聯(lián)絡(luò)工作，輔助之以一定的讓利活動，必然起到一定的效果，具體操作如下： 以圖片的形式由保安送至前 期業(yè)主的信服箱，告之中景豪庭的社區(qū)概念及價格優(yōu)惠信息，以及業(yè)主介紹客戶我們可以給予的優(yōu)惠措施（以下方法操作簡單，可以采用）。 噴繪內(nèi)容 “ 中景豪庭效果圖 ” ，以 “ 輕松置業(yè) ” 廣告語，電話熱線，地理位置。 可以將拍攝的精美的小區(qū)圖片放大或做成油畫效果，用像框的形式在名表、珠寶店中心縣掛，起到一定的作用。 圖冊厚，頁數(shù)多，畫面盡可放大，輔之以優(yōu)美的文字說明。在本次活動強勢宣傳及廣告宣傳的效果下，勢必會刺激一部分意向消費群，提高銷售率，促使第一階段預(yù)測銷售量能達到銷售的 30%左右。預(yù)計此時整體銷售已到 85%左右，開發(fā)商此時的壓力大大減小，維持第二階段的銷售價格，是為了整體價格更好的接近開發(fā)商原計劃的均價，甚至超過整體原計劃平均價格。只要發(fā)展商大力地支持與配合，加上我們博天策劃 — 余江觀音閣項目組的大量工作，相 信在 “ 多管齊下 ” 的營銷攻勢下，必定會增加客源，刺激銷售，以早日達到預(yù)期目的。 結(jié)尾： “ 君欲善其事，必先利其器 ” 。由于此時有后期的一段銷售，整體銷售已有了一定的基礎(chǔ)，銷售已有了一定的范圍，此時觀望前期價格，作一個合適的價格幅度上調(diào)。 B、 臨時性組織人員在這些企業(yè)門口或人員集中的地方派發(fā)單頁，內(nèi)容同上?？梢耘c各時裝店、手機店協(xié)商在其入口處或大廳內(nèi)設(shè)立不銹鋼展示臺，上面擺放攝影手冊，供顧客翻閱 。 D：名表、時裝、手機店展示海報及攝影手冊 各大名表、時裝、手機店等時尚購物店是我們潛在客戶經(jīng)常光顧的地方，如果在此做足文章，也可以為我們帶來不少客源，考慮到 名表、時裝、手機店的特殊性，我們宣傳手段也要做一些針對性調(diào)整。目前，我公司開發(fā)的中景豪庭，正在進一步的熱賣中，您美麗的家園將添不少的新成員！ 誠意邀請各位親朋好友入住這個大家庭，若是您本人的購買，我們會在原定優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，另外給你 1%的優(yōu)惠；若是您介紹的親友購買，中廈房地產(chǎn)公司將減免您 1 平米的房價，以表謝意，希望您能一 如既往地支持我們的工作，將中景豪庭建設(shè)成為更加美麗的家園！ 如有不詳之處，請到售樓處咨詢或致電 XXXXXX XXXXXX XXXXXX。 配套設(shè)施的宣傳 著重在小區(qū)的健身廣場娛樂會所上做文章，以迎合當(dāng)?shù)鼐用竦南M及購房心理。 價格策略 以含蓄的方式突出 “ 中景豪庭，尊而不貴 ” 的價格優(yōu)勢。 C：對本盤銷售不好的戶型，朝向不好的戶型拿出數(shù)套，在各展點設(shè)立 “ 一周優(yōu)惠樓盤展示牌 ”告知目標(biāo)客戶在一周內(nèi)購買這些住房可獲得 3～ 5 個點的額外優(yōu)惠，且數(shù)量有限，先購先得，具體價格由售樓處靈活掌握。 D：資料準(zhǔn)備：展點派送 “ 中景豪庭 ” 的戶型單元， 6P 彩頁，派送小禮品，手袋等。展點確定后，人員培訓(xùn)及巡排由項目組負責(zé)。 B：余江老干部活動中心廣場，位于余江中心地段，屬市民健身、娛樂比較集中的地方，人流量大，客戶層次多為追求生活高質(zhì)量的人。 理性賣點 A：中高檔物業(yè) —— 高尚人文社區(qū)； B：低價格 —— 在余江購一套 100 ㎡公寓的價格，在這里您也可擁有一套高檔的現(xiàn)代都市公寓； C：豪宅的風(fēng)范、別墅般的享受、公園里的情趣 —— 都市新貴的 “ 名片 ” 。 B：城市、環(huán)境、俺的家 —— 純生態(tài)型園林式住宅之典范。 制定項目統(tǒng)籌管理系統(tǒng) 在策劃思路確定后，應(yīng)立即制定項目開發(fā)的統(tǒng)籌管理體系，以達到項目開發(fā)過程的嚴(yán)謹(jǐn)性、安全性、對質(zhì)量、成本、價格等進行嚴(yán)格控制，使統(tǒng)籌計劃的每個接點都能按時、按量完成，達到預(yù)期市場回報的經(jīng)濟效益，社會效益，從而保證品牌的延伸。 品牌 —— 附加值：對于一個開發(fā)商而言，以往業(yè)績的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽度，都會直接影響物業(yè)的售價。外來車輛可停放在行人主出入口前廣場兩側(cè)的臨時停車場，特殊情況下由業(yè)主帶領(lǐng)方可進入小區(qū)，以減少小區(qū)內(nèi)因車輛過多帶來的隱患因素。 步行道系統(tǒng) 步行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，但在特定的情況下，干道與步行道并置，步行道與開放空間的聯(lián)系使它獲得了一系列變化豐富的空間。 建筑單體也根據(jù)這一特點，規(guī)劃高低起伏的空間輪廓。 水電用房是小區(qū)必不可少的設(shè)施，但必須規(guī)劃設(shè)計在不顯眼的地方，以防業(yè)主有不安全的心理反應(yīng)。 商業(yè)配套的出現(xiàn)，其初衷是為了方便業(yè)主。 會所 會所是業(yè)主休閑、聚會、交友的社交場所，也是康體、