余杭鎮(zhèn)xx地塊項(xiàng)目整體定位(文件)
【正文】 發(fā)， 一期于 2021 年 1月開盤，開盤均價(jià) 4680元 / m2。 參考 樓盤： 大禹御景城 位于 余杭區(qū)余杭鎮(zhèn)直街北側(cè) ，與本地塊一橋之隔，總建筑面積為十余萬(wàn)平方米， 多層、小高層， 分兩期開發(fā)，一期 2021 年 12 月開盤，銷售均價(jià)3200 元 / m2；二期 2021 年 6 月開盤，銷售均價(jià) 4200 元 / m2。 主樓 45 層：考慮到樓上是單身公寓，某些業(yè)態(tài)的限制主要以商務(wù)、休閑、健身、美容類型商家（如兩岸咖啡、上島咖啡、青鳥健身等）該類型商業(yè)業(yè)態(tài)一來(lái)是給社區(qū)帶來(lái)便利，二來(lái)配合百貨賣場(chǎng)形成人流互動(dòng)。 1層定位綠色農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的好處有 2 大點(diǎn)，第一，能夠滿足本項(xiàng)目?jī)?nèi)的住宅的最基本生活消費(fèi)，且將市場(chǎng)放在 1樓相對(duì)對(duì)環(huán)境上影響并不是很大；第二，一個(gè)鎮(zhèn)一般集中消費(fèi)場(chǎng)所都圍繞農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)走的，加上老余杭鎮(zhèn)本身人口不多，城區(qū)也較小，更家能體現(xiàn)出“一站式”消費(fèi)平臺(tái)的優(yōu)越性。 第四部分：項(xiàng)目整體定 一．整體定位原則： 抓住新城西發(fā)展的大好趨勢(shì)，抓住本 地消費(fèi)群體，抓住投資者機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目是住商結(jié)合的項(xiàng)目，從項(xiàng)目開發(fā)的思路上分析，開發(fā)其中任何一個(gè)單體都是有問(wèn)題的。 ● 須要有 強(qiáng)大的現(xiàn)實(shí) 題材 （描繪商業(yè)前景或?qū)嵸|(zhì)性的商家進(jìn)駐） 來(lái)說(shuō)服投資者。 ● 目前 老余杭鎮(zhèn) 集中性的 消費(fèi)業(yè)態(tài)的空白 （大型超市、購(gòu)物、休閑、娛樂等組合型商業(yè)） ， 可謂落后， 也為郊區(qū) 面積大、 交通方便的商業(yè)（ SHOPINGMALL） 帶來(lái)一個(gè)新的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ● 老余杭鎮(zhèn)歷來(lái)就是一個(gè)繁華的鎮(zhèn)，但人口有限， 消費(fèi)力有限。 ● 本項(xiàng)目 隨著文一路延伸段的開通與 “ 新西湖 ” 工程的動(dòng)工，老余杭 目 前已成為休閑度假房產(chǎn)的集中區(qū)域 ，整體的房產(chǎn) 前景可觀。 二．項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析： 優(yōu)勢(shì)（ S）： ● 本項(xiàng)目交通便利，是通往 老余杭及屬下村 的交通要道，又緊鄰 余杭鎮(zhèn)最核心的地段 ，交通便利，前景美好。另一類是有多年經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，有一定的資本積累的個(gè)體經(jīng)營(yíng)。 第三類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，尤指專業(yè)人士 1）、在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入 10萬(wàn)以上的高層管理人士； 2）、營(yíng)商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模個(gè)體商戶； 3）、 在浦江創(chuàng)業(yè) ，并已取得一定成就之外地成功人士； 4）、曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機(jī)關(guān)之中高層干部； 購(gòu)買心理分析： 以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專業(yè)性較強(qiáng)的工作，該類人士購(gòu)鋪多選擇 一 、二層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇 二層以上的 樓層，該類人士對(duì)投資回報(bào)的金融意識(shí)較強(qiáng)，并 十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對(duì)返租回報(bào)有迫切需求。約占成交客戶的 40％。 第二部分：客戶分析 一 .客戶群體的構(gòu)成與特征的描述： 該項(xiàng)目客戶群體分為兩大類： 第一類，購(gòu)買 投資 型客戶：該類型客戶主要以投資為目的，希望能看到很好的商業(yè)前景，能夠長(zhǎng)期獲得良好的遞增空間，不在乎短期的收益； 第二類，租賃經(jīng)營(yíng)型客戶：該類客戶在前期進(jìn)駐時(shí)希望能夠有很好的支持政策，相對(duì)第一類客戶比較該類客戶一般希望在短期內(nèi)看到有很好的市場(chǎng)前景，能夠依托項(xiàng)目獲得很好的銷售利益，基本是與開發(fā)商實(shí)行共同搭建良好的商業(yè)氛圍 二 .客戶群細(xì)分及其客戶心理因素分析： 本項(xiàng)目面對(duì)投資型和經(jīng)營(yíng)型兩 大類客戶， 結(jié)合項(xiàng)目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場(chǎng)情況，建議項(xiàng)目的客戶群定位如下： 1．目標(biāo)客戶群體定位投資者分析（預(yù)計(jì)所占之購(gòu)
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