余杭鎮(zhèn)xx地塊項目整體定位(文件)
【正文】 發(fā)， 一期于 2021 年 1月開盤，開盤均價 4680元 / m2。 參考 樓盤： 大禹御景城 位于 余杭區(qū)余杭鎮(zhèn)直街北側(cè) ，與本地塊一橋之隔，總建筑面積為十余萬平方米， 多層、小高層， 分兩期開發(fā)，一期 2021 年 12 月開盤，銷售均價3200 元 / m2；二期 2021 年 6 月開盤，銷售均價 4200 元 / m2。 主樓 45 層：考慮到樓上是單身公寓，某些業(yè)態(tài)的限制主要以商務(wù)、休閑、健身、美容類型商家（如兩岸咖啡、上島咖啡、青鳥健身等）該類型商業(yè)業(yè)態(tài)一來是給社區(qū)帶來便利，二來配合百貨賣場形成人流互動。 1層定位綠色農(nóng)貿(mào)市場的好處有 2 大點，第一，能夠滿足本項目內(nèi)的住宅的最基本生活消費，且將市場放在 1樓相對對環(huán)境上影響并不是很大；第二，一個鎮(zhèn)一般集中消費場所都圍繞農(nóng)貿(mào)市場走的，加上老余杭鎮(zhèn)本身人口不多，城區(qū)也較小，更家能體現(xiàn)出“一站式”消費平臺的優(yōu)越性。 第四部分：項目整體定 一．整體定位原則： 抓住新城西發(fā)展的大好趨勢，抓住本 地消費群體，抓住投資者機會。 本項目是住商結(jié)合的項目，從項目開發(fā)的思路上分析，開發(fā)其中任何一個單體都是有問題的。 ● 須要有 強大的現(xiàn)實 題材 （描繪商業(yè)前景或?qū)嵸|(zhì)性的商家進駐） 來說服投資者。 ● 目前 老余杭鎮(zhèn) 集中性的 消費業(yè)態(tài)的空白 （大型超市、購物、休閑、娛樂等組合型商業(yè)） ， 可謂落后， 也為郊區(qū) 面積大、 交通方便的商業(yè)（ SHOPINGMALL） 帶來一個新的機會點。 ● 老余杭鎮(zhèn)歷來就是一個繁華的鎮(zhèn)，但人口有限， 消費力有限。 ● 本項目 隨著文一路延伸段的開通與 “ 新西湖 ” 工程的動工，老余杭 目 前已成為休閑度假房產(chǎn)的集中區(qū)域 ，整體的房產(chǎn) 前景可觀。 二．項目ＳＷＯＴ分析： 優(yōu)勢（ S）： ● 本項目交通便利，是通往 老余杭及屬下村 的交通要道，又緊鄰 余杭鎮(zhèn)最核心的地段 ，交通便利，前景美好。另一類是有多年經(jīng)營經(jīng)驗，有一定的資本積累的個體經(jīng)營。 第三類：經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士 1）、在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入 10萬以上的高層管理人士； 2）、營商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模個體商戶； 3）、 在浦江創(chuàng)業(yè) ，并已取得一定成就之外地成功人士； 4）、曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當積蓄的企事業(yè)機關(guān)之中高層干部； 購買心理分析： 以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專業(yè)性較強的工作，該類人士購鋪多選擇 一 、二層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇 二層以上的 樓層，該類人士對投資回報的金融意識較強，并 十分關(guān)注投資的利益點，對返租回報有迫切需求。約占成交客戶的 40％。 第二部分：客戶分析 一 .客戶群體的構(gòu)成與特征的描述： 該項目客戶群體分為兩大類： 第一類，購買 投資 型客戶：該類型客戶主要以投資為目的，希望能看到很好的商業(yè)前景，能夠長期獲得良好的遞增空間，不在乎短期的收益； 第二類，租賃經(jīng)營型客戶：該類客戶在前期進駐時希望能夠有很好的支持政策，相對第一類客戶比較該類客戶一般希望在短期內(nèi)看到有很好的市場前景，能夠依托項目獲得很好的銷售利益，基本是與開發(fā)商實行共同搭建良好的商業(yè)氛圍 二 .客戶群細分及其客戶心理因素分析： 本項目面對投資型和經(jīng)營型兩 大類客戶， 結(jié)合項目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場情況，建議項目的客戶群定位如下： 1．目標客戶群體定位投資者分析（預(yù)計所占之購
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