余杭鎮(zhèn)xx地塊項(xiàng)目整體定位-在線瀏覽
2025-05-03 15:16本頁面
【正文】 花苑 、 福田 南湖時代廣場 等占了整個商業(yè)體量的 90%以上 ，因此給集中式（ SHOPINGMALL） 、一站式商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)造了機(jī)會。故此該客戶群多為選購首層街鋪或地鋪，購鋪 預(yù)算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報(bào)率的問題。本項(xiàng)目的 商業(yè)題量 數(shù)量多，故該類客戶占本項(xiàng)目的成交客戶比例 比較大 。 第二類：經(jīng)濟(jì)富裕的本地居民 1）、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)富裕，具豐富積蓄，擁有相當(dāng)資產(chǎn)及物業(yè)； 2）當(dāng)?shù)?居民 ，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。約占成交客戶的 10％。約占成交客戶的 10％。 購買心理分析 ： 以上客戶的資金積累及來源不象前 幾類客戶群般豐厚，多會選購小面積的商鋪 ,該類客戶最注重返租回報(bào)及商鋪總價上的因素 ,其次才考慮商鋪位置和客流量等因素 ,其購鋪預(yù)算 都比較低 ,購買心理會類似選購債券 ,對回報(bào)率較為敏感 . 約占成交客戶的 10％ 自經(jīng)營者 分析（預(yù)計(jì)所占之購買比例為： 20%左右） 購買心理分析： 考慮購買自營的客戶一般來說，在當(dāng)?shù)囟加幸欢ǖ纳虡I(yè)品牌基礎(chǔ)，一類是是比較有實(shí)力的大型商家。兩者是相附相成的，只有主力商家及優(yōu)質(zhì)品牌商家的進(jìn)駐，才能推動這些個體經(jīng)營戶的購買欲望， 也只有個體經(jīng)營戶與大型主力點(diǎn)形成人流互動，地段興旺了，大型主力商家才會考慮買物業(yè)來經(jīng)營。 第三部分：項(xiàng)目分析 一．項(xiàng)目簡介： 本項(xiàng)目位于余杭鎮(zhèn)直街北側(cè)，兩面臨河，占 地 畝，占地 29888 ㎡，建筑面積： 72600 ㎡，其中住宅面積 21600 ㎡，商業(yè)面積為 51000 ㎡，地下面積 8966 ㎡，車位 300 個。 ● 本項(xiàng)目 在拿地開始就對項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃設(shè)計(jì)，不論對銷售、招商還是后期的經(jīng)營管理都帶來巨大的好處 。 ● 本地段的地塊價值在提升，該項(xiàng)目拿地時價格相對較低，商鋪銷售 價 格上有一定的優(yōu)勢。 劣勢（ W）： ● 項(xiàng)目所在地，雖然是交通要道， 也離鎮(zhèn)中心較近，但由于一橋之隔 ，會造成進(jìn)入郊區(qū)的心理感覺， 嚴(yán) 重缺乏消費(fèi)人流。 ● 項(xiàng)目 西 面，即主入口 處（靠近鎮(zhèn)中心區(qū)塊） ，目前還是一塊空地， 項(xiàng)目 的其它面更是臨河等，整體 商業(yè) 環(huán)境欠佳 。 ● 離杭州較近，使某些商業(yè)業(yè)態(tài)無法形成 ， 商業(yè) 項(xiàng)目輻射能力有限。 ● 有機(jī)會 在其他地塊還未開發(fā)的前提下，先搶占這一區(qū)塊的商業(yè)資源，力求做到該區(qū)塊商業(yè)的核心區(qū)域 ● 該項(xiàng)目 51000 方的商業(yè)用地 ，有一定的獨(dú)立生存能力。 威脅點(diǎn)（ T）： ● 若一定需要按政府規(guī)劃要求定位為農(nóng)副產(chǎn)品市場實(shí)施，則本項(xiàng)目操作存在很大難度，因?yàn)檗r(nóng)副產(chǎn)品的交易不能支持本項(xiàng)目的利潤回報(bào)，所以 必須解決規(guī)劃的隱憂。 ●商業(yè) 定位規(guī)劃、招商 、 實(shí)施等直接影響了商業(yè)未來的前景。 ● 項(xiàng)目所處地區(qū)競爭地塊多，招商、銷售都將面臨挑戰(zhàn) 。 三．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評析 （對接設(shè)計(jì)院 此略 ） ： 四．項(xiàng)目綜合評價及項(xiàng)目發(fā)展策略： 經(jīng)過上述分析，該項(xiàng)目從整個杭州市的發(fā)展來看， 大環(huán)境較為樂觀，但從老余杭鎮(zhèn)本身及周邊城市的狀況來看，如此 體 量的商業(yè)用 地 開發(fā)還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)的，所以在開發(fā)該地塊前，必須做好周密的計(jì)劃，將整個老余杭的消費(fèi)趨向吃透，才能有更好的定位思路，也才能實(shí)現(xiàn)更好的銷售收益。首先，只開發(fā)其中一個部分的話都會存在兩個 企業(yè)共用一個項(xiàng)目公司的問題，債權(quán)債務(wù)很難分清，包括今后的利稅如何操作。 所以本項(xiàng)目還是應(yīng)該作為一個項(xiàng)目整體開發(fā)為妥， 而從開發(fā)成本及未來收益上分析 ，
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