余杭鎮(zhèn)xx地塊項(xiàng)目整體定位(參考版)
2025-03-04 15:16本頁面
【正文】 。 廣大同城印象 位于文一西路延伸段與余杭鎮(zhèn)交界處，總建筑面積三十八萬平方米，多層、小高層，分三期開發(fā)， 一期于 2021 年 1月開盤，開盤均價(jià) 4680元 / m2。 四維碧景 園 位于余杭鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心，余杭 公交車 站對面，總建筑面積十一萬平方米， 均為多層， 分四期開發(fā)， 前三期已經(jīng)交付，第四期于 2021 年 5 月開盤，均價(jià)4600 元 / m2。 參考 樓盤： 大禹御景城 位于 余杭區(qū)余杭鎮(zhèn)直街北側(cè) ，與本地塊一橋之隔，總建筑面積為十余萬平方米， 多層、小高層， 分兩期開發(fā)，一期 2021 年 12 月開盤，銷售均價(jià)3200 元 / m2；二期 2021 年 6 月開盤，銷售均價(jià) 4200 元 / m2。 三．形象定位： 打造老余杭消費(fèi)第一站 四．產(chǎn)品定位： 主流中檔，部分高檔 五．規(guī)劃建議： 沿河住宅，沿街商業(yè) 六．建筑： 略 七．戶型 ： 略 八．園林建議： 略 九．室內(nèi)設(shè)計(jì)建議： 略 十．配套建議： 停車 位 300個(gè)以上 十 一 ． 經(jīng)濟(jì)估算 ： 一）土地 畝，占地 29888 ㎡，目前總平圖按 ：地上建筑 72600 ㎡，其中住宅面積 21600 ㎡，商業(yè)面積為 51000 ㎡，地下面積 8966 ㎡，車位 300個(gè)。 主樓 45 層：考慮到樓上是單身公寓，某些業(yè)態(tài)的限制主要以商務(wù)、休閑、健身、美容類型商家（如兩岸咖啡、上島咖啡、青鳥健身等）該類型商業(yè)業(yè)態(tài)一來是給社區(qū)帶來便利，二來配合百貨賣場形成人流互動(dòng)。 地上三 、四 層：商務(wù)休閑、娛樂為主題的商家（如： KTV、酒吧、海鮮城等） ，該類型商戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力往往都比較強(qiáng)，有足夠的實(shí)力能夠長期經(jīng)營或者自己將物業(yè)購買經(jīng)營，能與超市等形成共融。 1層定位綠色農(nóng)貿(mào)市場的好處有 2 大點(diǎn)，第一，能夠滿足本項(xiàng)目內(nèi)的住宅的最基本生活消費(fèi)，且將市場放在 1樓相對對環(huán)境上影響并不是很大；第二，一個(gè)鎮(zhèn)一般集中消費(fèi)場所都圍繞農(nóng)貿(mào)市場走的，加上老余杭鎮(zhèn)本身人口不多，城區(qū)也較小，更家能體現(xiàn)出“一站式”消費(fèi)平臺的優(yōu)越性。 二．項(xiàng)目整體定位： 項(xiàng)目按照以點(diǎn)帶面的原則來運(yùn)作：大賣場 +沿街獨(dú)立店面 +住宅，依靠大賣場的強(qiáng)勢力量來推動(dòng)住宅和其他獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售 。 第四部分：項(xiàng)目整體定 一．整體定位原則： 抓住新城西發(fā)展的大好趨勢，抓住本 地消費(fèi)群體，抓住投資者機(jī)會(huì)。其次， 只開發(fā)住宅，存在若商業(yè)規(guī)劃定位不明的話，嚴(yán)重影響住宅的品味，從而影響住宅的銷售，而只開發(fā)商業(yè)部分 ，項(xiàng)目現(xiàn)金流面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，本項(xiàng)目商業(yè)體量大，周邊商業(yè)氛圍尚未形成，沒經(jīng)過很好的定位、包裝，再經(jīng)一定時(shí)間的捂盤是很難取得預(yù)期的贏利目標(biāo)的，而余杭住宅銷售是有一定基礎(chǔ)的，所以住宅銷售可以彌補(bǔ)現(xiàn)金流緊張的局面，避免由于捂盤出現(xiàn)資金鏈脫鏈的隱憂，同時(shí)住宅的銷售也是人氣的引入，有利商業(yè)氛圍的盡早形成。 本項(xiàng)目是住商結(jié)合的項(xiàng)目，從項(xiàng)目開發(fā)的思路上分析，開發(fā)其中任何一個(gè)單體都是有問題的。 ● 老余杭鎮(zhèn)本身消費(fèi)人群有限，該項(xiàng)目的輻射能力是否能將整個(gè)老余杭鎮(zhèn)的消費(fèi)群體帶動(dòng)起來 。 ● 須要有 強(qiáng)大的現(xiàn)實(shí) 題材 （描繪商業(yè)前景或?qū)嵸|(zhì)性的商家進(jìn)駐） 來說服投資者。 ● 商業(yè)與住宅緊密的捆綁在一起 ，住商相互影響，很難做到雙贏，因此需要有選擇性的放棄一部分利潤。 ● 目前 老余杭鎮(zhèn) 集中性的 消費(fèi)業(yè)態(tài)的空白 （大型超市、購物、休閑、娛樂等組合型商業(yè)） ， 可謂落后， 也為郊區(qū) 面積大、 交通方便的商業(yè)（
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