【正文】 □ 底樓架空 建議在底樓架空層部分設(shè)計(jì)為文化觀景長廊，運(yùn)用現(xiàn)代與古典相結(jié)合的元素加以表現(xiàn)。 玻璃和色彩明 快的墻體及陽臺的組合，使建筑現(xiàn)代、簡潔、明快而豐富；通過屋頂體現(xiàn)出純正水岸風(fēng)格的建筑特色。 另外，為使建筑更顯挺拔、俊彥、加強(qiáng)建筑外立面堅(jiān)向線條表現(xiàn)，避免橫向裝飾線。 立面色彩 立面色彩建議使用紅、藍(lán)等色彩鮮艷明快的色系，除了在視覺感官司上達(dá)到一定沖擊力外，同也要給人清新、高雅、舒適、穩(wěn)重 的感覺，首先體現(xiàn)出項(xiàng)目的現(xiàn)代、自然、生態(tài)的本質(zhì)，充分考慮重慶夏天炎熱及冬春多霧的天氣特征，使立面成為項(xiàng)目的一道亮麗的風(fēng)景。 3) 建筑風(fēng)格的演繹 □ 外立面設(shè)計(jì) a) 建筑造型 整體造型 由于項(xiàng)目地勢高差較大，地塊狹長，是典型的山地形態(tài)，使建筑在造型上要體 隨形生變，建筑和地形地勢相融合，充分利用寬闊的江景面，依江而排，使項(xiàng)目的觀景面豐富，體現(xiàn)出“純水”基礎(chǔ)上的典雅和簡潔。表現(xiàn)： 現(xiàn)代主義景觀風(fēng)格 +水文化的演繹 詮釋： 現(xiàn)代主義景觀風(fēng)格 —— 現(xiàn)代的建筑構(gòu)件與材質(zhì)，結(jié)合強(qiáng)烈的視覺表現(xiàn)，打造出江畔一道亮麗的景觀視線。形成立體的自然休閑景觀。 三期 建筑總體呈現(xiàn)高層花園洋房形成、屋頂、窗、陽臺欄桿、經(jīng)過裝飾的柱子，樓身的裝飾線條均體現(xiàn)中式古典建筑的文化風(fēng)格。配以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構(gòu)架。 □ 各期物業(yè)形態(tài)建議如下： 一期 由比較密集的 2832 層高層點(diǎn)式建筑組成。 第二部分 建筑設(shè)計(jì)建議 關(guān)于建筑設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)是項(xiàng)目檔次，特色、文化內(nèi)涵等方面的具體表現(xiàn)，良好的建筑設(shè)計(jì)將提升睥性價(jià)比，增加項(xiàng)目的附加值，因此建筑設(shè)計(jì)是項(xiàng)目開發(fā)的尤為重要的一個(gè)方面。 公共活動空間主要以兒童和中老年人為活動對象，滿足他們的行為特征需求。 □ 公共活動空間規(guī)劃要求 銜接各棟建筑的公共活動區(qū)和小區(qū)園林，具有休閑、運(yùn)動、集會、觀賞等功能，活動區(qū)與園林相互交融，使住戶在園林中相互交融，使住戶在園林中活動，在活動中觀賞江景和園林。 三期：約 1600 個(gè)車位，在組團(tuán)中集中設(shè)置。 會所配套 約 1800 平方米 設(shè)置在二期和三期及社區(qū)商業(yè)街的連接位 車位 約 3500 個(gè)停車位，建筑面積共約 萬平方米 一期：約 1000 個(gè)車位，在組團(tuán)中或配合住宅分散設(shè)置或集中設(shè)置。 □ 各配套規(guī)劃 公建的布置充分考慮住戶的活動規(guī)律和行為軌跡，布局配套合理，集中與分散相結(jié)合，使用功能適宜居民的生活服務(wù)要求。 會所配套，設(shè)置休閑吧、多功能廳、棋牌室、室內(nèi)游泳池、康體中心、藝術(shù)培訓(xùn)中心等配套 。 3)配套部分規(guī)劃 □ 配套內(nèi)容 由于項(xiàng)目地塊內(nèi)或周邊已經(jīng)出現(xiàn)或規(guī)劃了相當(dāng)種類和體量的商業(yè)和公共服務(wù)性配套設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、餐飲、購物、娛樂等，項(xiàng)目內(nèi)配套將重點(diǎn)針對住戶需求，提高住戶品質(zhì)。 說明： □ 濱江特色商業(yè)主要分布在二期和三期的濱江地區(qū)。 2)商業(yè)規(guī)劃 項(xiàng)目商業(yè)人為濱江特色商業(yè)帶，社區(qū)商業(yè)群兩部分，分別規(guī)劃在靠近南濱路二期地段、社區(qū)二期靠近駿逸公園中央地帶的位置。 由于容積率原因，三期分為三個(gè)部分，包括高層住宅建筑及道路、綠化。 容積率： 建筑面積： 萬平方米 其中：住宅面積： 萬平方米 商業(yè)面積： 1。盡顯時(shí)刻與江風(fēng)、綠色相伴和周末度假、休閑的獨(dú)特魅力。分為兩上部分，包括 2832 層 住宅和底層商業(yè)、配套、道路及綠化。小區(qū)物管、設(shè)備等其它輔助用房，建筑面積共約 1300 平方米。 會所面積及輔助面積： 4500 平方米。 三、 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 1． 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 結(jié)合項(xiàng)目中高檔次水岸社區(qū)的定位，初步建議項(xiàng)目開發(fā)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為： 總用地： 362 畝（ 萬平方米） 商住容積率： 總?cè)莘e率： 總建筑面積： 萬平方米 其中：住宅部分總建筑面積： 萬平方米 商業(yè)部分總建筑面積：約 萬平方米（不含會所商業(yè)和服務(wù)于商 業(yè)的停車位）。在產(chǎn)品總體符合重慶市場需求的前提下，充分表現(xiàn)賦予項(xiàng)目的“豪放”主題文化理念――現(xiàn)代親水，四季享受江風(fēng)的家園，使親臨者能夠細(xì)細(xì)品位融于自然的現(xiàn)代風(fēng)格風(fēng)采和沐浴長江的魅力。 2．人文風(fēng)格 目前市場上供應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量眾多，但是產(chǎn)品抄襲、雷同現(xiàn)象嚴(yán)重，且現(xiàn)大多數(shù)項(xiàng)目均以現(xiàn)代化新城的形象出現(xiàn)，缺乏人文底蘊(yùn)，鑒于重慶的地理位置，所謂江景樓盤也是比比皆是。 1．濱江商業(yè)與住宅建筑的組合 結(jié)合項(xiàng)目地塊濱江和鄰濱江路的特點(diǎn)，演繹濃郁豪放人文特色和現(xiàn)代商業(yè)風(fēng)格。通過靈活的規(guī)劃，發(fā)揮和擴(kuò)大項(xiàng)目沿江優(yōu)勢，將沿江樓盤的景觀資源得以最大程度的運(yùn)用和體現(xiàn)。 6． 樓盤社區(qū)氛圍、文化的塑造。 4． 保持今后發(fā)展的靈活性，使其能適應(yīng)將來的市場需求變化。 2． 充分利用現(xiàn)狀地形 、地勢、自然環(huán)境特點(diǎn)，突出項(xiàng)目突出的景觀優(yōu)勢，創(chuàng)造便于人際交往和物業(yè)管理的鄰里空間以特色鮮明的景觀環(huán)境，使人文建筑與自然環(huán)境渾然一體。 2） 項(xiàng)目各期工程主力銷售階段劃分 一期： 2020 年 10 月―― 2020 年 5 月 二期： 2020 年 9 月―― 2020 年 5 月（其中二組團(tuán)商業(yè)銷售將穿插于三期的銷售期間） 三期： 2020 年 9 月―― 2020 年 5 月 剩余住宅和商業(yè)： 2020 年 7 月－ 12 月 3） 一期推售進(jìn)度預(yù)估 一組團(tuán) 2020 年 4 月―― 9 月，項(xiàng)目蓄勢期（通過在房交會展示和設(shè)置外賣場等多種方式客戶積累） 2020 年 10 月―― 2020 年 4 月，項(xiàng)目強(qiáng)銷期 2020 年 5 月―― 8 月，主清盤期 二組團(tuán) 2020 年 5 月―― 8 月，項(xiàng)目蓄勢期 2020 年 9 月―― 2020 年 4 月，項(xiàng)目強(qiáng)銷期 2020 年 5 月―― 8 月，主清盤期 4） 二期推售進(jìn)度預(yù)估 一組團(tuán)（濱江商業(yè)的銷售和招商可穿插于二期整個(gè)銷售段） 二組團(tuán) 2020 年 5 月―― 7 月，項(xiàng)目畜勢期 2020 年 8 月－ 2020 年 11 月，項(xiàng)目強(qiáng)銷期 2020 年 12 月―― 2020 年 1 月，清盤期 三組團(tuán) 2020 年 12 月―― 2020 年 2 月，項(xiàng)目蓄勢期 2020 年 3 月―― 2020 年 6 月，項(xiàng)目強(qiáng)銷期 2020 年 7 月―― 2020 年 8 月，清盤期 5） 三期推 售進(jìn)度預(yù)估 一組團(tuán) 2020 年 5 月―― 8 月，項(xiàng)目蓄勢期 2020 年 5 月―― 2020 年 3 月，項(xiàng)目強(qiáng)銷期 2020 年 5 月―― 8 月，清盤期 三組團(tuán) 2020 年 5 月―― 8 月，項(xiàng)目蓄勢期 2020 年 9 月―― 2020 年 5 月，項(xiàng)目強(qiáng)銷期 2020 年 6 月―― 2020 年 10 月，清盤期 6） 所有乘余商鋪和住宅清盤進(jìn)度預(yù)估 2020 年 7 月 12 月，結(jié)合三期剩余單位一起進(jìn)行整盤清盤。 項(xiàng)目營銷計(jì)劃 計(jì)劃在 2020 年 10 月項(xiàng)目正式市場展示至 2020 年 12 月 9 項(xiàng)目建設(shè)完成后 4 個(gè)月）尾盤銷售完成，銷售時(shí)長 6 年 2 個(gè)月。 注： ◎ 各期、各組團(tuán)建設(shè)時(shí)間，存在一定程度的交叉，下一期開發(fā)時(shí)間的選擇，很大程度取決于前一期的銷售進(jìn)展情況，并且考慮到未來接盤將以現(xiàn)樓銷售為主。 三期規(guī)模，其二組團(tuán)的建設(shè)可根據(jù)一組團(tuán)的銷售情況進(jìn)行調(diào)整。此時(shí)南濱路正式通車，濱江商業(yè)帶相應(yīng)建設(shè)。（視一期銷售進(jìn)展情況確定具體時(shí)間。 二期一組團(tuán)為規(guī)模較小的濱江商業(yè)帶、其建設(shè)與二期二組團(tuán)同時(shí)開始 小區(qū)主要社區(qū)配套設(shè)置在此組團(tuán)中。 設(shè)置小區(qū)入口首期開發(fā)規(guī)模不宜過大。 2） 建設(shè)周期 建設(shè)計(jì)劃在 6 年半是左右時(shí)間內(nèi)（ 2020 年 3 月至 2020 年 8 月）進(jìn)行。 階段 組團(tuán) 開發(fā)產(chǎn)品 規(guī)模 一期 一組 團(tuán) 住宅、園林、車庫等 建筑面積約 10 萬㎡ 二組團(tuán) 住宅、園林、車庫等 建筑面積約 12 萬㎡ 二期 一組團(tuán) 濱江商業(yè)、園林等 建筑面積約 3 萬㎡ 二組團(tuán) 住宅、園林、會所、社區(qū)商業(yè)配套、公建設(shè)施等 建筑面積約 10 萬㎡ 三組團(tuán) 住宅、園林、車庫等 建筑面積約 3 萬㎡ 三期 一組團(tuán) 住宅、園林、社區(qū)公建等 建筑面積約 8 萬㎡ 二組團(tuán) 住宅、園林、車庫等 建筑面積約 14 萬㎡ 三組團(tuán) 住宅、園林、車庫等 建筑面積約 12 萬㎡ 注：按項(xiàng)目占地 萬平方米，設(shè)定整個(gè)項(xiàng)目的容積率為 3。 六、 項(xiàng)目開發(fā)步驟建議 宏觀開發(fā)策略 分三期、八大組團(tuán)進(jìn)行開發(fā)，組團(tuán)內(nèi)商業(yè)與住宅同時(shí)開發(fā)，通過分步實(shí)施、滾動、綜合平衡、協(xié)調(diào)發(fā)展、用 6 年半左右的周期開發(fā)本項(xiàng)目。同時(shí)三期戶型仍以大面積三房四房為主，背江面輔以小面積的二房與緊湊三房。具體的規(guī)模與主題將在產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議中有闡述。 4） 因僅是加大組團(tuán)間距，其物業(yè)類型未做修改，所以其戶型、客戶群等定位均為一期、二期相一致。 二期 由于二期開發(fā)時(shí)需盡是避免對駿逸天下與市政公園形成遮擋，因此二期的規(guī)劃定位與一期、三期規(guī)劃定位將存在較大差異，建議如下： 1） 二期分為三個(gè)組團(tuán)，一組團(tuán)規(guī)劃為濱江商業(yè)帶，二、三組團(tuán)則住宅為主； 2） 為保證二期與一期，三期的產(chǎn)品一致性，不至于其客戶群差異性過大，仍建議其物業(yè)類型修建高層； 3） 高層建筑必然對后面形成遮擋，為避免此情況發(fā)生，因此將住宅密集型的設(shè)置于二期、二、三組團(tuán)，一組團(tuán)規(guī)劃為低樓 層的濱江商業(yè)帶，給予駿逸天下與市政公園較為寬闊的視野，同時(shí)本項(xiàng)目的主要園林景觀將在二期設(shè)置。 五、 項(xiàng)目各期定位 以圖中所示，本項(xiàng)目的二期開發(fā)將遇到一定限制 —— 開發(fā)期間不能對其后的駿逸天下與市政公園形成太大遮擋，因此要保證本項(xiàng)目整體可售面積（包括商業(yè)、不包括車庫、會所等）容積率 ，則不得對二期的規(guī)劃與定位進(jìn)行調(diào)整與修改，同時(shí)一期也將有相應(yīng)調(diào)整，現(xiàn)將各期定位方向分別闡述如下： 一期 一期規(guī)劃定位方向與本項(xiàng)目整體定位相一致，物業(yè)類型仍修建高層，為保證項(xiàng)目整體容積率，一期的容 積率將加大，戶型以大面積三房與主為主，背江面輔以小面積的二房與緊湊三房。 □ 40－ 50 歲高端客戶將是本項(xiàng)目大三房至四房戶型的主要客戶來源，該年齡階段客戶以三口之家和三代居家為主，事業(yè)成功的企業(yè)高級管理人員、中小型私營企業(yè)老板或 個(gè)體經(jīng)營者，工作壓力較大，渴望生活的舒適與寧靜。該年齡階段的客戶、以兩口之家和三口之家為主，事業(yè)正處于上升階段，企業(yè)高級職員、經(jīng)理、公務(wù)員和個(gè)體經(jīng)營者等。 此類客戶收入較高，對生活品質(zhì)要求較高，價(jià)格敏感度相對較弱； 由于普遍事業(yè)有成，其工作壓力大，健康、舒適、寧靜的生活是其追求的方向，本項(xiàng)目 所提倡的自然返相歸真的生活概念對其有較強(qiáng)的吸引力。 家庭年收入在 15萬元以上 □ 正處于發(fā)展及上升勢頭的中小型私營企業(yè)老板或個(gè)體經(jīng)營者。 結(jié)婚及有子女比例較低，父母年齡相對較為年輕，自理能力強(qiáng)，與父母分開居住的比例大 高端 客戶 4050 歲 □ 此類客戶人群出生于 50 年代末 70 年代中期 □ 結(jié)婚率為 80%左右 □ 一般只有一個(gè)子女，年齡在313 歲左右為主尚須父母照顧。 □ 該階段的人群一般只有一個(gè)子女，年齡在 310 歲左右為主，尚須父母照顧。 小結(jié)： 從以上客戶群來源區(qū)域分析得知，本項(xiàng)目的客戶將在南岸區(qū)渝中區(qū)中占絕大部分，九龍坡區(qū)有少量的客戶來源，而其它區(qū)域則考慮作為補(bǔ)充。 □ 再有，隨著鵝公岸大橋的通車，縮短了南岸區(qū)與九龍坡區(qū)的距離，兩者之間的聯(lián)系也變得越來越緊密。渝中區(qū)作為重慶市的金融及商業(yè)中心，區(qū)域內(nèi)入駐眾多效益良好的企事業(yè)單位，同時(shí)也是各區(qū)域相比其外企入駐率最高的區(qū)域，因此便造就了一大批具有較高文化素質(zhì)，收入頗高，同時(shí)對生活質(zhì)量、居住氛圍都有較高要求的金領(lǐng)、 白領(lǐng)階層；而渝中區(qū)由于其地域的商業(yè)中心概念及其地形的局限性，其區(qū)域內(nèi)單體高層建筑主，且多為商務(wù)辦公功能，缺乏小區(qū)性住宅物業(yè)，其居住氛圍薄弱，不適宜居家。 1） 客戶群來源區(qū)域分析 □ 首選，本項(xiàng)目位于南岸經(jīng)開區(qū)，隨著眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目的啟動，該區(qū)域必將成為未來又一開發(fā)熱土，同時(shí)該區(qū)域的認(rèn)知度與認(rèn)同度也逐漸獲得提升，而各區(qū)的購房者均有其強(qiáng)烈的區(qū)域情結(jié)，正所謂近水樓臺先得月，因此作為南岸區(qū)的客戶，必將占據(jù)本項(xiàng)目購房者的絕大多數(shù)。 “采菊東籬下，悠然見南山” 詮釋：一茗淡茶，一絲書香，門口竹簾在微風(fēng)中緩緩晃動，手指無的敲擊著桌面，仿若陶淵明筆下的那股子悠然與自得，為生活在仕途俗世中所尋找到的一方凈土，這也是我們所倡導(dǎo)這生活方式。 “談笑有鴻儒” 詮釋：本項(xiàng) 目的目標(biāo)人群擁有較高的文化