【正文】 SOHO 商務(wù)公寓可由大空間分割而成，建議參照玉蘭公寓的成功經(jīng)驗，以 6070 ㎡套一為主。 【戶型】：平層公寓層戶型主要針對首次置業(yè)客戶和投資客戶，從競爭項目銷售情況來看，小戶型公寓更受市場青睞，為控制總價建議以 40㎡套一和 60 ㎡套二為主，其中套一戶型占總戶數(shù)的 55%，要求戶型面積緊湊，功能齊備，并具備一定的拓展空間， 60 ㎡以上的戶型盡量考慮燃氣入戶設(shè)置戶型，采用通風(fēng)封閉式廚房，提升居住品質(zhì)，建議參考萬達公寓系列和萬科螞蟻工房系列，其中外廊公寓濟南僅銀 座中心采用，市場反響較好。 SOHO 商務(wù)公寓采用LOWE 玻璃幕墻 +石材貼面，以提升項目整體檔次。 【產(chǎn)品立面】：產(chǎn)品立面均采用公建化外立面設(shè)計，體現(xiàn)現(xiàn)代感和時尚感。 表 19：各物業(yè)配比建議表 物業(yè)類型 調(diào)整后方案 面積（㎡） 比例 SOHO 商務(wù)公寓 1 36168 % loft 公寓 2 18562 % 點式平層公寓 3 30000 % 板式平層公寓 4 31000 % 板式平層公寓 5 20xx0 % 底商 7520 % 合計 143250 100% 圖 27：項目平面布置圖 【建筑風(fēng)格】：根據(jù)掛牌文件要 求，本項目建筑以現(xiàn)代風(fēng)格為主。二是 loft 公寓，針對經(jīng)濟實力較強的年輕白領(lǐng)客戶和和少量改善需求客戶，并依靠 loft 產(chǎn)品拉升產(chǎn)品價值， 預(yù)計體量在 萬㎡左右 。以保值升值為出發(fā)點的投資客戶主要是看好奧體中心區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，兩類客戶預(yù)計各占項目目標客群的 50%。 公寓定位 目標客戶群定位 來源： 根據(jù)對周邊競爭項目及濟南市代表公寓項目分析可知，本項目目標客群主要來自以下群體：周邊單位白領(lǐng)、周邊企業(yè)中高層管理者、高級技術(shù)人員、政府公務(wù)員；濟南市其他區(qū)域年輕置業(yè)者、首次置業(yè)者；未來將要在周邊寫字樓工作的白領(lǐng)客戶；以及購買周邊項目的投資客戶及周邊縣市的投資客戶。 項目整體形象定位 本項目地處奧體核心區(qū)域，具備得天獨厚的奧體人文資源，尤其是隨著大型企事業(yè)單位的陸續(xù)東遷及區(qū)域高端人口的不斷聚集，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)價值越來越高。同時，與住宅相比，公寓總價低、不受貸款政策限制的優(yōu)勢又更容易受企事業(yè)單位管理人員、高新技術(shù)人才等投資客戶的青睞。剩余住宅用地主要用于建設(shè)濟南市公務(wù)員宿舍，后期不會入市銷售，預(yù)計整個區(qū)域后期難以出現(xiàn) 4080 ㎡左右的住宅產(chǎn)品。 濟南住宅市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，各大開發(fā)商出于成本考慮，熱衷于開發(fā)大戶型房源，雖然有 90//70 的政策限制，但市場上 90 ㎡以下的住宅產(chǎn)品多集中在 8089 ㎡之間， 4080 的住宅產(chǎn)品 可謂鳳毛麟角。周邊競爭項目大多將目標鎖定在大型團購客戶，而大型寫字樓的客戶主要是金融單位、實力國企及政府機關(guān)，但他們大都已建或已購，意向客戶屈指可數(shù)，競爭將進入白熱化。 從區(qū)域發(fā)展的進程來看，依靠全運會舉辦的契機、政府機關(guān)搬遷及相關(guān)利益部門聯(lián)動的帶動之下，整個奧體中心區(qū)域價值開始提升，隨著其城市副中心地位的逐步實現(xiàn)，預(yù)計后期公寓、商鋪等商業(yè)物業(yè)市場價值將會得到穩(wěn)步提升。 從地塊本身屬性來看，項目位于整個商業(yè)地塊的南側(cè)，與城市景觀大道經(jīng)十路之間有其他項目遮擋，如以寫字樓物業(yè)為主，可觀性和通達性較差。根據(jù)項目現(xiàn)狀情況，二是協(xié)調(diào)地塊熟化人城投公司，投少量資在玉頂山西側(cè)種植速生林，對公墓形成有效遮擋。濟南雖然不在重點調(diào)控城市之列，但市場后續(xù)也存在類似的政策風(fēng)險。 ? 地塊周邊，尚有較大面積的可供應(yīng)土地，存在較大的潛在 供應(yīng)。 機會分析 ? 經(jīng)過為舉辦全運會的大規(guī)模建設(shè)，奧體片區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施已經(jīng)逐步完善，隨著省市級單位的陸續(xù)進駐，將為該區(qū)域帶來整個城市的優(yōu)勢資源，區(qū)域價值將 在短期內(nèi)得到較大的提升； ? 歷下區(qū)目前正在推進項目周邊洪山、轉(zhuǎn)山綠化建設(shè)，后期玉頂山公墓也有建成山體公園的可能，負責片區(qū)熟化的城投負責人也介紹 2年前已經(jīng)向濟南市民政局發(fā)函要求停止公墓擴容，后期計劃將其打造成山體公園； ? 北側(cè)公交總站能夠帶來大量的人流，有助于商業(yè)的銷售。 劣勢分析 ? 本項目位于整個商業(yè)地塊的南側(cè)，與城市景觀大道經(jīng)十路之間有其他項目遮擋，可觀性和通達性較差； ? 項目東側(cè)為玉頂山公墓、北側(cè)為公交公司立體停車場（經(jīng)咨詢公交公司，該停車場只用于停放 BRT 車。從長遠來看，本區(qū)域必定成為濟南新的政治商業(yè)金融中心， 尤其是隨著區(qū)域奧龍官邸、東拓舜華路項目以及公務(wù)員宿舍區(qū)的交付使用，對配套設(shè)施的需求增加，刺激商業(yè)網(wǎng)點的銷售，預(yù)計后期商業(yè)網(wǎng)點將有較大的空間。 小結(jié) 短期來看，區(qū)域目前商業(yè)氛圍較差，預(yù)計銷售速度較慢，不能實現(xiàn)快速回款。建成后將成為集甲級寫字樓、星級酒店、商業(yè)步行街、休閑、娛樂，及銀座商城于一體的大型綜合標志性城市建筑組群。未來兩年內(nèi)，工業(yè)南路以及奧體片區(qū)將至少出現(xiàn)數(shù) 4 個體量在 3 萬㎡以上的大型集中商業(yè)，商業(yè)面積在 27 萬㎡以上，并且有銀座等大項商業(yè)入駐本區(qū)域，后期商業(yè)競爭壓力較大。 公寓競爭項目總結(jié) 從對濟南比較具有代表性的公寓項目萬達達人界、誠基中心、銀座中心以及區(qū)域內(nèi)直接競爭項目名士 Mini 公館和海爾綠城玉蘭公寓分析來看，熱銷公寓項目具備以下特征：公寓客戶主要來自項目所在的區(qū)域，投資客戶看重區(qū)位、升值潛力和品牌；配置上公建化外立面、酒店式挑空大堂、 米左 右的層高成為已成為濟南公寓的主流配置；戶型上具有生活情景的“縮小版住宅”的小戶型設(shè)計和 loft 公寓深受客戶的喜愛；在交付標準上精裝修對客戶具有較大吸引力。 表 16:未來城公寓戶型配比圖 戶型 面積 戶型特征 數(shù)量 比例戶數(shù) 消化比例A 43m2一室一廳一衛(wèi)一廚195 30% 65%B 48m2一室一廳一衛(wèi)一廚261 40% 70%C 54m2一室一廳一衛(wèi)一廚130 20% 65%D 90m2兩室一廳兩衛(wèi)一廚65 10% 55% 圖 26 未來城公寓戶型圖（ ABCD） ? 本項目可借鑒之處： 未來城戶型以中小面積為主，設(shè)置針對性較強，但產(chǎn)品類型較為單一，本項目可增加戶型和產(chǎn)品種類，提供更為多元化的產(chǎn)品。 ? 戶型配比及銷售情況： 項目定位為年輕居住社區(qū)，在戶型設(shè)計上仍是以 4050 ㎡小戶型為主，整體戶型較為緊湊。并且項目在產(chǎn)品檔次上遠高于區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)品，對年輕客戶具有較強的吸引力。 中齊未來城 ? 項目概況及特色 ：中齊未來城公寓部分為兩棟板樓，其中 1樓 17層，建筑面積約 萬㎡，已基本售罄； 2樓 18 層，建筑面積 萬㎡，目前主要銷售該樓座。絕大部分戶型總價控制在50 萬左右，市場接受度較高。 ? 戶型配比及銷售情況： 項目定位為年輕居住辦公社區(qū)，在戶型設(shè)計上針對年輕客戶特點，以 40 ㎡左右的 1 居和 80 ㎡左右的 2 居為主力戶型，兼顧投資與自主客戶 的雙重需求。 圖 23：藍調(diào)國際效果 ? 物業(yè)類型與配比： 項目在物業(yè)類型配比上，以公寓和辦公占絕對的主導(dǎo)，占到整個建筑面積的 98%，商業(yè)配套僅占 2%。 丁豪藍調(diào)國際 ? 項目概況及特色 ：藍調(diào)國際占地 萬㎡，地上建筑面積 萬㎡，整個地塊為綜合用地，項目性質(zhì)與本項目較為相似。 ? 本項目可借鑒之處： 玉蘭公寓采取高端路線，無論戶型設(shè)計、精裝標準還是酒店式服務(wù)都針對高端客群。高性價比的產(chǎn)品、具有廣闊發(fā)展前景的地段、房地產(chǎn)投資保值的特有屬性是玉蘭公寓逆勢強銷、開盤走紅的主要原因。均價 13500元 /平米，起價 12300 元 / ㎡，因能觀賞到奧體中心及龍奧大廈等城市建筑景觀比南向、東向房源均價高出 800～ 1000 元 /平米，實行 50%的首付及 倍的利率 。采用濟南首家全精裝帶家電交付，精裝部品全部采用 TOTO（潔具）、三菱（電梯）、海爾（家電）、亞細亞（瓷磚）、頂固（衣柜）、摩恩（五金）、西門子（電器元件）、凱特曼（入戶門等一線品牌，并且提供酒店式管理服務(wù)，深受財富階層的青睞。玉蘭公寓面積區(qū)間在 73 平米 208 平米之間，總價區(qū)間在 90 萬 300 萬之間，采用全精裝帶家電交付，是濟南目前最高端的公寓產(chǎn)品。 海爾綠城玉蘭公寓 ? 項目概況 ：海爾綠城玉蘭公寓位于奧體中心南側(cè)，總建筑面積 萬㎡。 ? 本項目可借鑒之處： 采用平層與 LOFT 公寓相結(jié)合的戶型設(shè)置，增加客戶受眾群；酒店式大堂裝修有助于提升項目整體檔次，并且提供少量酒店式物業(yè)服務(wù)，滿 足不同客群需求。 圖 19： Mini 公館效果 ? 項目特色： 名士 mini 公館采用平層與 loft 相結(jié)合的戶型設(shè)置， 6米挑空酒店式精裝大堂，提供酒店 式門童服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、家政服務(wù)和代辦式服務(wù)。共 24 層， 324 層為酒店式公寓，共 434套房源（包含 4 套樣板房）。本項目后期可外廊式設(shè)計，引入 50 ㎡ loft戶型，吸引區(qū)域白領(lǐng)客戶和投資客戶，快速去化產(chǎn)品，也可憑借loft 公寓適當拉升項目檔次。其中 4050 平方米小戶型最受客戶歡迎， 70平米以上戶型客戶接受程度較低。 圖 18：銀座中心公寓效果圖 表 11：銀座名寓戶型配比 戶型 面積 戶型特征 數(shù)量 比例戶數(shù) 消化比例A 42m2一室一廳一衛(wèi)一廚15 8% 100%B 55m2一室一廳一衛(wèi)一廚60 33% 92%C 67㎡兩室一廳兩衛(wèi)一廚30 17% 83%D 72m2兩室一廳兩衛(wèi)一廚75 42% 65% ? 目標客群： 銀座中心名寓開盤當天推出 180 套房源，其中有 4 層共 48 套房源被團購，零售部分房源共 132 套，優(yōu)惠后 120xx 元 /㎡，成交比例 80%。公寓部分 20 層， 1～ 5 層為商業(yè)， 3 梯 12 戶，面積 42～ 72 平米 。 銀 座中心 ? 項目概況 ：銀座中心位于濟南市槐蔭區(qū)振興街片區(qū) ,由經(jīng)十路、經(jīng)七路、緯十二路三條城市主干道圍合而成，項目占地 9 萬平方米，總建筑面積 55 萬平方米。 ? 本項目可借鑒之處： 高端精裝公寓存在較大的市場空間，公寓客戶主要來自項目所在的區(qū)域，投資客戶看重區(qū)位、升值潛力和品牌， 4050 平方米小戶型因其總價低受到客戶歡迎。項目以 4050 ㎡戶型為主力戶型，并且一改濟南公寓純蝸居式零居室的傳統(tǒng)，采用可稱為“縮小版住宅”的有生活情景的舒適型設(shè)計（ 廚房全明 ），得到自住和投資客戶的雙重認同。 圖 15： 萬達廣場總平面圖 公寓 達人界 圖 16： 萬達廣場公寓效果圖 ? 項目特色： 作為萬達第三代產(chǎn)品 HOPSCA 的城市商業(yè)形態(tài)，濟南萬達廣場集公寓、酒店、寫字樓、公共空間、購物中心、文化娛樂休閑設(shè)施等于一體。其中公寓項目達人界為一棟建筑面積約 3萬㎡的 26 層高層，共 624 套，戶型面積在 45— 65 平米之間。 表 9：競爭公寓項目基本配置一覽表 項目名稱 外立面 大堂設(shè)計 單層面 積 單層戶 數(shù) 電梯數(shù)量 及品牌 層高 車位配比 是否 通煤氣 其他 萬達達人界 涂料 約 50 ㎡大堂 層高 米 裝修后 米 1194 24 5 部，三菱 與 C 組團豪宅共 416 個車位（公寓 624 套、豪宅 224 套） 是 精裝（ 800），地暖 誠基中心 玻璃幕墻 挑空、精裝 760 ㎡ 16 戶 2 部，克虜伯森帝 : 是 公共部分精裝 室內(nèi)毛坯 萬豪中心 玻璃幕墻 挑空、精裝 360 ㎡ 2 部，克虜伯森帝 1: 是 公共部分精裝 室內(nèi)毛坯 銀座中心 玻璃幕墻 挑空、精裝 745 ㎡ 12 戶 3 部，品牌未定 米 20xx 不通 暫定毛胚 魯商國奧城 玻璃幕墻 石材 挑空、精裝 10001400㎡ 17 戶 4 部，品牌未定 米 2100 未定 公共部分精裝 室內(nèi)毛胚 黃金時代廣場 石材 玻璃幕墻 挑空、精裝 規(guī)劃調(diào)整 規(guī)劃調(diào)整 3 部，品牌未定 米 3069 是 裝修標準未定 有新風(fēng)系統(tǒng) Mini 公館 涂料、石材 真石漆 挑空、精裝 1000 ㎡ 20 戶 4 部，富士達 標準層 米 米 1： 不通 平層精裝修（ 600）配新風(fēng)系統(tǒng) 綠城玉蘭公寓 干掛花崗 巖+幕墻 挑空、精裝 1844 ㎡ 19 戶 4 部，三菱 米 1： 200 ㎡以上 通天然氣 全精裝、配全套 品牌家具家電 競爭項目個案分析 萬達達人界 濟南萬達廣場位于市中區(qū)，經(jīng)二路以南，經(jīng)四路以北，順河高架以西，緯一路以東圍合的城市中心黃金區(qū)域。在服務(wù)上，除萬達廣場外，其余項目開發(fā)商均沒有專業(yè)成熟的寫字樓物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，如項目能聘請專業(yè)的寫字樓服務(wù)機構(gòu)負責物業(yè)服務(wù)，勢必成為核心競爭優(yōu)勢。在硬件配置上外立面以玻璃幕墻及干掛石材為主，并且多數(shù)采用造價較高的 LOWE 中空玻璃； 米以上層高、酒店式挑空大堂、高速進口電梯已成為區(qū)域?qū)懽謽堑幕九渲?。?項目優(yōu)越的