【正文】 ?地塊西側(cè)為規(guī)劃中的市政道路西清路，目前有一條狹窄的道路作為地塊南側(cè)民宅的對(duì)外交通道路。 北側(cè)的人民醫(yī)院 南側(cè)為建設(shè)用地 西側(cè)的臨時(shí)通路 東側(cè)的多層民房 12 項(xiàng)目屬性 項(xiàng)目地塊評(píng)價(jià) —— 總體地勢(shì)較為平坦，由于地塊呈 L形狀，地塊東西、南北向較窄，不利于規(guī)劃排布。作為中原的交通樞紐，鐵路、公路、水運(yùn)、航空等交通網(wǎng)較為發(fā)達(dá)。 ?區(qū)域?qū)傩? 1. 主城區(qū)邊緣 穎州區(qū)是阜城的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，本項(xiàng)目處于穎州區(qū)西南部，與市中心僅 8公里距離，但目前交通不夠便捷。 ?項(xiàng)目屬性 1. 中等規(guī)模住宅地塊 項(xiàng)目占地約 40畝不到，在阜陽(yáng)屬于中等規(guī)模項(xiàng)目。 2. 地塊可塑性不強(qiáng) 項(xiàng)目地塊平坦，但地塊東西、南北向較窄，不利于地塊規(guī)劃。 2023— 2023年安徽省各大中城市的 GDP及其增長(zhǎng)情況 合肥 蕪湖 安慶 馬鞍山 阜陽(yáng) 滁州 2023年 GDP（億元） 970 811 710 685 2023年 GDP（億元） 1170 1090 增速（ %) % 16% 13% % 12% 14% 人均 GDP（元） 48768 47028 22890 51517 11226 21597 17 阜陽(yáng)市三大產(chǎn)業(yè) GDP產(chǎn)值比較平衡，但農(nóng)業(yè)目前仍占到較大的比重。 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2023年阜 陽(yáng)生產(chǎn)總值構(gòu)成示意圖27%40%33%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)盡管阜陽(yáng)市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)總量一直居安徽中上游水平，通常位居 56左右。 18 河西片區(qū)：是阜陽(yáng)市的政治、文化、教育、科研中心和城市發(fā)展的依托，重點(diǎn)發(fā)展城市第三產(chǎn)業(yè)，完善城市中心功能，提高城市中心的聚集與輻射效益。 泉北片區(qū)：完善古西湖生態(tài)公園、阜陽(yáng)工業(yè)園功能，建設(shè)大型商貿(mào)及高級(jí)住宅區(qū)。 城市總體布局以河西區(qū)為中心，潁、泉河為紐帶，形成“三區(qū)四片組團(tuán)式”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。 根據(jù)阜陽(yáng)城市規(guī)劃，阜陽(yáng)城區(qū)將向西，向南發(fā)展，但是我們走訪了很多阜陽(yáng)市民，大家一致認(rèn)為阜陽(yáng)的未來(lái)將以向西發(fā)展作為主要發(fā)展方向。 城市規(guī)劃 19 土地市場(chǎng) 2023年的調(diào)控從經(jīng)濟(jì)手段向行政手段過度，但未對(duì)開發(fā)企業(yè)造成明顯消極影響，房地產(chǎn)交易保持穩(wěn)定 面積 (總額 ) 上年同期 增 (減 )幅 土地購(gòu)置（ 萬(wàn)平方米） % 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬(wàn)元） % 商品房施工總面積 （ 萬(wàn)平方米） % 其中 :新開工面積 （ 萬(wàn)平方米） % 竣工面積（ 萬(wàn)平方米） % 在經(jīng)歷了 2023年的又一輪樓市高峰后，開發(fā)企業(yè)仍保持著較高的期望，從而導(dǎo)致 10年阜陽(yáng)整體房地產(chǎn)交易市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定。 在以“雙限”為主要特色政策影響下， 11年下半年開始成交量下滑，土地市場(chǎng)略顯冷清，銷售市場(chǎng)下滑，住房銷售均價(jià)增幅放緩。 年份 2023 2023 2023 2023 商品房開工面積 商品房開工面積增長(zhǎng)率 % 60% % % 住宅開工面積 房屋竣工面積 近年開發(fā)情況 0507年來(lái)商品房建設(shè)保持連年增長(zhǎng)的勢(shì)頭， 08年房地產(chǎn)開工面積回落到 05年以前的水平，其中不僅有全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，還主要受短期內(nèi)土地資源不足的影響。 22 0501001502002502023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年商品房銷售面積住宅銷售面積歷年房地產(chǎn)銷售情況 供需市場(chǎng)分析 09年前土地供應(yīng)的不穩(wěn)定，造成了銷售的跳躍性波動(dòng)。 23 ?市場(chǎng)價(jià)格上升偏快的原因發(fā)現(xiàn)，土地成本上漲較快是主要原因，另一方面，阜陽(yáng)市場(chǎng)相對(duì)封閉，投資投機(jī)行為較少，大部分購(gòu)房力量來(lái)自于剛性需求，在剛性需求旺盛及市場(chǎng)供應(yīng)有所欠缺的矛盾下，價(jià)格受到了比較明顯的抬升。 年度 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 銷售均價(jià) 824 1154 1431 1825 2249 2961 3125 3319 3483 4175 同比增加額 89 330 227 394 424 712 164 194 164 692 同比增長(zhǎng)率 12% 40% 24% 28% 23% 32% 10% 6% 5% 20% 2023年2023年 阜陽(yáng)住宅價(jià)格均價(jià)成交走勢(shì)82411541431182522492961 31253319 3483417589330 227 394 421712164 194 1646920100020233000400050002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年銷售均價(jià) 同比增加額 住宅均價(jià)漲幅分析 阜陽(yáng)住宅銷售價(jià)格上漲幅度相對(duì)較快 24 住宅版塊格局 穎東區(qū) 穎泉區(qū) 穎州區(qū) 經(jīng) 濟(jì) 開 發(fā) 區(qū) 潁州區(qū)是阜陽(yáng)市目前住宅開發(fā)量最大的區(qū)域 25 住宅版塊比較 重點(diǎn)完善鐵路、公路交通樞紐功能，城市普通生活居住區(qū)。 西湖生態(tài)公園為賣點(diǎn)、建設(shè)大型商貿(mào)及高級(jí)住宅的未來(lái)發(fā)展區(qū)域。 本地塊所處區(qū)域既潁州區(qū)是以高級(jí)住宅為主的大型居住區(qū)域，將有利于本項(xiàng)目未來(lái)客戶的引導(dǎo)。 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 27 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 在售樓盤的規(guī)劃水平以兵營(yíng)式排布為主 ?多數(shù)項(xiàng)目采取行列式的布 局，在做足容積率的要求下 ，致使單體間距過小，影響 了產(chǎn)品品質(zhì)感和居住的私密 性； ?目前易景國(guó)際和麗豐一品 項(xiàng)目在規(guī)劃方面投入較大， 整體推動(dòng)了市場(chǎng)水平。 建筑形象以為淺灰為主，部分樓盤采用歐式建 筑。 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 易景國(guó)際 紅堡城 國(guó)禎家園 天筑香城 29 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 戶型設(shè)計(jì)平實(shí)、創(chuàng)新少，是典型的實(shí)用主義 目前市場(chǎng)上大部分產(chǎn)品還是以方 正、實(shí)用的設(shè)計(jì)為主 。 32 房地產(chǎn)發(fā)展 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品和市場(chǎng)的深度介入，產(chǎn)品打造將日趨完善，市場(chǎng)必將步入外延產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段 隨著競(jìng)爭(zhēng)的升，產(chǎn)品的打造必須要有前瞻性。 御景嘉苑在整體定位上要不如正基首府，項(xiàng)目位置與正基也存在弱勢(shì)，目前處于前期規(guī)劃狀態(tài)。 在產(chǎn)品類型上易景稍勝一籌，產(chǎn)品涵蓋洋房、多層、高層、學(xué)校等，包括建材使用等在阜城皆屬一流。 兩個(gè)樓盤作為阜城高端物業(yè)的代表，不乏很多可圈可點(diǎn)的亮點(diǎn)。 樓盤主要集中在潁州區(qū)，這與城市發(fā)展方向和前兩年的土地供應(yīng)有直接關(guān)系。 市場(chǎng)推出樓盤的物業(yè)類型為高層，經(jīng)過多年的發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)高層物業(yè)的抗性基本淡漠。 36 Part 3 客戶研究 37 客戶研究 本次項(xiàng)目研究目的可以細(xì)分如下 ： ? 研究目標(biāo)消費(fèi)者當(dāng)前的居住狀況； ? 研究目標(biāo)消費(fèi)者的住房消費(fèi)需求和偏好； ? 針對(duì) “ 本項(xiàng)目 ” 進(jìn)行地塊和概念測(cè)試； ? 了解 “ 本項(xiàng)目 ” 的需求意向； ? 探尋目標(biāo)消費(fèi)群的需求和特征； 38 研究區(qū)域： 項(xiàng)目所在區(qū)域周邊為主要區(qū)域，逐步擴(kuò)撒至市區(qū)。 周邊企業(yè)及入住社區(qū)等特定對(duì)象 。 研究方案設(shè)計(jì) 39 ? 排除相關(guān)行業(yè) （ 房地產(chǎn) 、 研究顧問公司等 ） ? 有購(gòu)買決策權(quán) ? 年齡在 3060歲之間 ? 未來(lái) 3年內(nèi)有購(gòu)房意向 （ 針對(duì)入戶樣本 ） ? 對(duì)本項(xiàng)目感興趣 （ 即尋找目標(biāo)消費(fèi)者 ） ? 樣本量： 200樣本 被訪者定義 40 6511 1134228352 3310133 2 2 2091256 77537540 02 20 0 0 0 010 0 012035 3645 4665 家庭年收入5萬(wàn)以下 家庭年收入5萬(wàn)以上自住 投資 置業(yè) 保值 改善自己的居住條件 為下一代買 給父母住 單位補(bǔ)貼購(gòu)房 購(gòu)房度假用購(gòu)房動(dòng)機(jī) 基數(shù) (N)=200 注釋與說明 : ?作為 第一居所的居住條件是目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)房最主要的目的。而改善居住條件的購(gòu)房目的 是 3545歲的消費(fèi)者的另一個(gè)購(gòu)房特征。 48 176 7177327312205819823302510518153116920282035 3645 4665 家庭年收入5萬(wàn)以下 家庭年收入5萬(wàn)以上種大樹 草皮 水景 廣場(chǎng) 花卉喜歡的園林形態(tài) 基數(shù) (N)=200 注釋與說明 : ?目標(biāo)消費(fèi)者最在意的園林型態(tài)是根據(jù)個(gè)人有不同的偏好，但水景 .廣場(chǎng)及花卉類受到更多人的歡迎。 阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)水平整體偏低 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、景觀、規(guī)劃、施工、戶型、物業(yè)相對(duì)較弱，營(yíng)銷水平低，開發(fā)理念主要以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為主 全方位體驗(yàn)營(yíng)銷模式 知名品牌物管顧問 一線城市熱銷戶型 中字頭施工單位 國(guó)際景觀設(shè)計(jì)單位 國(guó)際規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 因此本項(xiàng)目可以在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)劃、園林、戶型以及營(yíng)銷水平諸多方面都可以有較大的提升空間，以引領(lǐng)市場(chǎng) 55 突破點(diǎn) 2 市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，戶型普遍創(chuàng)新能力不足 —— 本項(xiàng)目可以在戶型產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)行上突破 亮點(diǎn)：買 3房送 1房 56 突破點(diǎn) 2 亮點(diǎn)： MINI空中別墅 空中 TOWNHOUSE 代表： 上海金地未未來(lái) 合肥宋都印象西湖 57 突破點(diǎn) 2 空中院館（雙拼高層戶型） 亮點(diǎn)：買 2房送 1房，解決品字樓采光和通風(fēng)的問題 58 突破點(diǎn) 3 偷面積，提升戶型附加值 “ 可拆卸凸窗”是將可以原設(shè)計(jì)的凸窗（不計(jì)建筑面積）打掉。 驗(yàn)收和交樓的凸窗 打掉凸窗后的樣板 ！ 59 臥室壁柜空間高度為 ，由于低于 ，被稱為“隱藏式衣櫥”。 步入式凸窗在一、二線城市的小戶型住宅中大行其道，使其直接增加了小戶型的室內(nèi)面積（又由于其低于 ，可以不計(jì)入建筑面積）?？蛻粼趨⒂^其樣板房時(shí)都被告知，“陽(yáng)光新干線”的生活陽(yáng)臺(tái)也算是“偷面積”的招數(shù)。 “陽(yáng)光新干線”每戶“偷”都了一個(gè)約一個(gè)多平方米的生活陽(yáng)臺(tái) 62 Part 5 項(xiàng)目整體定位 63 客戶定位 根據(jù)項(xiàng)目輻射距離的