【正文】 溢價(jià)因素 —— 彈性指數(shù)大 目前深圳市場寫字樓實(shí)現(xiàn)最高價(jià)格 ——國際商會(huì)中心 均價(jià) 20230元 / ㎡ 價(jià)值點(diǎn)： CBD/超高層物業(yè) /標(biāo)志性 /物業(yè)配置 寫字樓的分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 頂級(jí)寫字樓定律： ?減少銷售面積彈性，強(qiáng)制性選擇 ?產(chǎn)品空間感好，放大產(chǎn)品面積，提高進(jìn)入門檻 ?鎖定中小型企業(yè)總部 ?基本單位面積為 800—1000㎡ 為模數(shù) ?可自由拼合拆分 寫字樓的分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 ?總部基地 ——多層現(xiàn)代智能化花園式辦公空間 ?立體綠化 /有氧辦公 /低密度 /高綠化 ?鎖定企業(yè)總部 /基本單位面積為 800—1000㎡ 為模數(shù) /可自由拼合拆分 ?突出個(gè)性化的企業(yè)形象 /充分展示企業(yè)勢(shì)力與文化的重要標(biāo)志 總部基地 （頂級(jí)生態(tài)寫字樓） 寫字樓 定位 ?針對(duì)中型高端企業(yè) /量身定做 ?作為企業(yè)總部 /提高進(jìn)入門檻 ?創(chuàng)新概念增值 /樹立頂級(jí)形象標(biāo)桿 ?部分自用 定位考慮的因素 寫字樓的分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 ?設(shè)置獨(dú)立出入口 ?寫字樓底部采用巨大的中庭式門廳，顯示氣派與大度 寫字樓的分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 商業(yè)裙樓頂部設(shè)置多層次的園林及休閑設(shè)施，形成業(yè)主專享的交流空間；同時(shí)運(yùn)動(dòng)等配套設(shè)施如網(wǎng)球場、高爾夫球練習(xí)場等也可設(shè)置其間。 寫字樓的分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 會(huì)議中心 ?多功能會(huì)議室，配有視頻會(huì)議設(shè)備 ?有多媒體的培訓(xùn)室 ?供洽談商務(wù)使用的咖啡廳及會(huì)議室 退臺(tái)花園 ?康體娛樂會(huì)所，設(shè)有健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室等活動(dòng)設(shè)施 共享空間 寫字樓的分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 合理的建筑層高，為業(yè)主提供舒適的辦公環(huán)境 局部 ——層高 寫字樓的分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 采用國際通用的行政管理方式并由專人負(fù)責(zé)衛(wèi)生清潔，確保星級(jí)健康標(biāo)準(zhǔn)。 本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)領(lǐng)先，外立面獨(dú)具風(fēng)格，現(xiàn)代感強(qiáng)，是公寓的溢價(jià)點(diǎn)。 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 星級(jí)酒店的戶型分類 戶型考慮的因素 ?標(biāo)準(zhǔn)化 —— 以酒店的標(biāo)準(zhǔn)間形式進(jìn)行劃分 ?彈性化 —— 不同物業(yè)功能間彈性轉(zhuǎn)換 ?多產(chǎn)品 —— 易于進(jìn)行戶型雙拼或三拼 /形成多種產(chǎn)品 ?酒店式公寓的戶型以 40 ㎡ 、 45 ㎡ 為基本單元 ?酒店式公寓的戶型可拼合為 85㎡ 、 90㎡ 、 120㎡ ?? 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 戶型設(shè)計(jì)以 40㎡ 、 45㎡ 標(biāo)準(zhǔn)間形式劃分，可以打通組合，形成更多產(chǎn)品形式 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 雙拼后的套間可采用靈活、個(gè)性化的隔斷分隔空間，形成空間自然過度 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 季節(jié)氣流分析：考慮能源構(gòu)想，建筑立面為可以靈活控制的垂直金屬遮陽板，不同氣候條件下，可通過開關(guān)操作確保自然采光、取暖、通風(fēng)，使自然資源有效利用 設(shè)有空中庭院，將過濾后的空氣引入室內(nèi)，減少空調(diào)的使用時(shí)間 后 SARS時(shí)代的環(huán)保設(shè)計(jì) 酒店式公寓的品質(zhì) 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 世界頂級(jí)德國 斷橋鋁合金窗框 冬季能把陽光能量留在室內(nèi)的低輻射 （ LowE）玻璃 德國名牌 ALULUX鋁合金夏季遮陽卷簾 窗框與窗洞口連接斷橋節(jié)點(diǎn)處理技術(shù) 酒店式公寓的品質(zhì) 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 ?100mm厚高密度聚苯保溫隔熱板 ?流通空氣層 ?具有遮陽功能的磚幕墻 酒店式公寓的品質(zhì) 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 ?雙層呼吸幕墻 ?利用自然光實(shí)現(xiàn)照明 ?減少空調(diào)的使用 ?通過開啟窗實(shí)現(xiàn)自然通風(fēng) ?通過遮陽百葉防止日曬 ?室內(nèi)無眩光 酒店式公寓的品質(zhì) 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 夏季使用遮陽卷簾 室內(nèi)柔和溫馨的采光效果 遮陽卷簾外觀 酒店式公寓的品質(zhì) 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 屋頂為 200mm厚高密度聚苯保溫隔熱板 外墻保溫隔熱板延伸到地下 酒店式公寓的品質(zhì) 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 一般房屋傳入室內(nèi)的噪音有以下幾類： ?室外的噪音透過外墻和窗戶傳入室內(nèi) ?樓上活動(dòng)透過樓板傳入樓下室內(nèi)的噪音 ?下水管道流水撞擊管壁產(chǎn)生的噪音 ?420mm厚外墻系統(tǒng)和窗 /ALULUX卷簾 ,防止室外噪音傳入 ?樓板墊層下加隔音墊 ,防止樓上傳入室內(nèi)的噪音 ?后置式排水系統(tǒng)消除潔具排水噪聲和異味 公寓針對(duì)性降低噪音措施： 酒店式公寓的品質(zhì) 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 戶內(nèi)微小的灰塵通過中央吸塵器直接收集到地下室的垃圾桶內(nèi) 酒店式公寓的品質(zhì) 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 ? 高品質(zhì)的汽車大堂 ? 設(shè)計(jì)采光電梯廳，提高空氣質(zhì)量和空間感 ? 選用進(jìn)口高速電梯，凸顯物業(yè)檔次 ? 采用分戶中央空調(diào)，降低客戶辦公成本 酒店式公寓的品質(zhì) 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 ? 更寬敞舒適空間 —— 層高 /走廊 ? 更宜人的尺度 —— 入戶門 /電梯廳 /電梯間 ? 確保公共空間的照明指數(shù)，提升物業(yè)檔次 ?戶內(nèi) /公共部分主材部分量的提升 酒店式公寓的品質(zhì) 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 ■ 美國 科勒 衛(wèi)?。好绹I(lǐng)先衛(wèi)浴品牌 ■ 德國 好博 門鎖：歐洲議會(huì)大廈選用門鎖，與眾不同，勝人一籌。 ■ 富紳 史丹利 五金：國際潮流設(shè)計(jì)，簡約風(fēng)情，貴族氣質(zhì) ■ 德國 漢斯格雅 龍頭：國際名師手筆，久負(fù)盛名，省水節(jié)能。 ■ 歐洲 惠而浦 廚用電器：外觀優(yōu)雅性能卓越，引導(dǎo)廚用電器發(fā)展趨勢(shì)的風(fēng)向標(biāo) 頂級(jí)品牌的集合 酒店式公寓的品質(zhì) 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 世界一流建材品牌保障生活的高貴品質(zhì)： 主要建材及室內(nèi)設(shè)備均精心挑選世界知名品牌 ——高檔德國 POGGENPOHL櫥柜 /歐洲 whirlpool/西班牙 ROCA/美國 KOHLER衛(wèi)浴設(shè)施等一流裝修，使業(yè)主的生活處處彰顯高雅品位 頂級(jí)品牌的集合 酒店式公寓的品質(zhì) 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 享譽(yù)全球擁有 110年歷史的 POGGEN POHL整體廚房 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 室內(nèi)裝修 —— 整體浴室 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 ?便利性、融合性、安全私密性 ?可以打 TAXI的大堂 ?設(shè)置獨(dú)立訪客停車的車庫 ?公寓與商業(yè)停車完全區(qū)隔 ?各部分分別設(shè)置獨(dú)立入口及獨(dú)立大堂 酒店式公寓的服務(wù) 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 酒店式公寓的服務(wù) 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 酒店式公寓的服務(wù) ?業(yè)主人流入口廳堂設(shè) 24小時(shí)酒店式服務(wù)臺(tái) ?家居清潔及家務(wù)助理服務(wù) ?干濕洗熨服務(wù) ?安排電召的士服務(wù) ?租車服務(wù) ?籌辦宴會(huì)及到會(huì)服務(wù) ?提拿物件，關(guān)開車門 ?定時(shí)喚醒服務(wù) ?代為訂餐、送餐服務(wù) ?代租、代管服務(wù) 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 酒店式公寓的服務(wù) ?車輛出入管理 ?小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng) ?小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心 ?業(yè)主論壇 ?物業(yè)管理公告 ?在線服務(wù) ?萬能 IC卡 ■ 寬帶網(wǎng)絡(luò) ■ 通信線路 ■ 視頻接收端子 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 酒店式公寓的服務(wù) 特色服務(wù)提升物業(yè)價(jià)值的舉措 ?奔馳中 /大巴提供深港，環(huán)城免費(fèi)接送服務(wù) ?Golf的預(yù)先定場服務(wù)，會(huì)員籍的協(xié)助辦理 ?公寓內(nèi)專設(shè)的 Golf球包儲(chǔ)藏室和管理服務(wù) ?承諾對(duì)業(yè)主應(yīng)得權(quán)益的保證 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 酒店式公寓的服務(wù) “標(biāo)準(zhǔn)層管家式”物業(yè)管理服務(wù) 任何客戶需物業(yè)管理中心提供任何服務(wù)時(shí)，只需開門召喚或啟動(dòng)戶內(nèi)服務(wù)按鈕直接告知服務(wù)需求 更加 人性化 的物管 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 酒店式公寓的服務(wù) 一卡通系統(tǒng) 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 國際酒店公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 服務(wù)式公寓 彈性功能，可置換 產(chǎn)權(quán)式 服務(wù)式 服務(wù)式公寓分析 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 項(xiàng)目總結(jié)分析 項(xiàng)目總結(jié)： 大型購物中心效應(yīng)，強(qiáng)力輻射深圳高尚住宅區(qū)域： 益田假日廣場雄居華僑城核心，扼守深圳西部商圈門戶，以深圳最高檔文化旅游區(qū)、僑城富人區(qū)為核心商圈、向次級(jí)商圈（科技園、香蜜湖度假中心、香蜜湖住宅群、園博園、南山中心區(qū)）輻射，進(jìn)而覆蓋南山區(qū)、福田區(qū)整個(gè)區(qū)域，網(wǎng)狀消費(fèi)鏈接深圳，珠三角 ?? 得天獨(dú)利的地理環(huán)境，一個(gè)人流聚集、交通暢達(dá)、格局前端的核心商業(yè)區(qū)，益田假日廣場與深圳地鐵 1號(hào)線與地鐵 2號(hào)線換站 —— 世界之窗站無縫連接，成為深圳唯一擁有雙地鐵站廳的地鐵上蓋物業(yè)，新興的交通運(yùn)輸線將連通整個(gè)深圳各區(qū)域，日均人流高峰將超過千萬人次。龐大的旅游客流成為強(qiáng)勁的消費(fèi)牽引 。開發(fā)商通過利用六本木地區(qū)原來的人文背景將商業(yè)開發(fā)和文化的引進(jìn)成功的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了這一口號(hào)。 項(xiàng)目概況簡介： 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 物業(yè)類型配比： ? 六本木新商業(yè)區(qū)占地 11公頃，由 13棟不同的建筑組成，容納 200多個(gè)商業(yè)設(shè)施包括商店、咖啡店、餐廳等。 ? 主樓（寫字樓和商業(yè)） : 60層 ? 新城廣場 : 7層 ? 公寓 A: 8 層 ? 公寓 B: 45 層 ? 公寓 C: 45 層 ? 公寓 D: 20 層 ? 酒店 : 23 層 ? 綜合樓 : 10 層 ? 好萊塢麗人廣場 : 15 層 ? 朝日新聞大樓 : 11 層 ? 六本木入口大廈 : 17 層 ? “ 森 ” 藝術(shù)博物館／藝術(shù)中心 ?“ 森 ” 學(xué)院，主要以提供城市建筑藝術(shù)的學(xué)術(shù)交流為主 ? 六本木露天廣場 ? 六本木藝術(shù)和設(shè)計(jì)商業(yè)藝術(shù)家會(huì)所 項(xiàng)目物業(yè)類型配比： 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 寫字樓部分分析 ? 項(xiàng)目寫字樓部分由 38萬㎡的主樓（包含一部分商業(yè)和劇場面積）和 ㎡的低層寫字樓組成。寫字樓是日本單層面積最大的無柱結(jié)構(gòu)。 ? 寫字樓數(shù)據(jù)： 層數(shù)：地上 54層、地下 6層 總樓層面積： 38萬㎡ ? 寫字樓可出租面積： 19萬㎡ ? 停車位： 1073個(gè) ? 電梯數(shù)： 37臺(tái)客梯， 4臺(tái)貨梯 ? 完工時(shí)間： 2023年 4月 4954F 藝術(shù)中心 748F 純辦公 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 公寓部分分析 公寓共有四座，分為 ABCD四座，全部為服務(wù)式公寓，最高的 45層，最矮的 8層，全部為塔樓的形式。 ? 酒店標(biāo)準(zhǔn)房間面積為 42㎡ ，共有 18種包括高級(jí)房間、豪華房間和套間的組合。 ? 酒店共有餐廳 8家，含法國餐廳、中餐廳和多間不同菜式的日本餐廳，酒吧和酒廊共 3間。 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 建筑形式和景觀特點(diǎn) ? 六本木新商業(yè)區(qū)的建筑形式是典型的城市綜合商業(yè)建筑群的模式，業(yè)地處東京繁華地段，在這方面對(duì)本項(xiàng)目有一定的參考意義。 ? 但是，像六本木這樣的東京最繁華的地區(qū)之一，項(xiàng)目目前達(dá)到的環(huán)境條件在傳統(tǒng)城市商業(yè)區(qū)也是少見的，對(duì)其他項(xiàng)目的開發(fā)有很好的借鑒意義。當(dāng)然，針對(duì) 38萬平方米的主寫字樓來講，其主要客戶仍然以傳統(tǒng)行業(yè)為主，但由于項(xiàng)目成功的打造了日本最好的、最具規(guī)模的文化交流平臺(tái)，使得項(xiàng)目的各個(gè)物業(yè)部分都逐步演變?yōu)樾袠I(yè)領(lǐng)域的目的場所。 ? 主要的客戶包括：朝日新聞（獨(dú)棟 4萬平方米的寫字樓）、日本教科書編纂機(jī)構(gòu)和相關(guān)文化研究所等等。 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu) 深圳新摩爾公司 銷售策略分析 ? 開發(fā)商 “ 森 ” 集團(tuán)比較晚的才決定項(xiàng)目只租不售。但目前已經(jīng)改變?yōu)楦髡?50％，外國公司的數(shù)量大大增長?？⒐ひ荒昵伴_始接受咨詢， 6個(gè)月開始看樓、 2個(gè)月看樣板房，竣工后 4個(gè)月公寓入住率達(dá)到 80％， 6個(gè)月達(dá)到 90％，目前入住率為 98％。因此開發(fā)商銷售團(tuán)隊(duì)立即改變了策略，將目標(biāo)客戶放在項(xiàng)目半徑 2公里的范圍內(nèi)，結(jié)果收效很快改善。 星聯(lián)國際機(jī)構(gòu)