余杭鎮(zhèn)xx地塊項(xiàng)目整體定位-閱讀頁
2025-03-20 15:16本頁面
【正文】 住宅的利潤遠(yuǎn)沒有商業(yè)部分產(chǎn)生的利潤來的高，只開發(fā)住宅部分是不可取的。整體定位滿足本地消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)老余杭現(xiàn)代消費(fèi) 升級(jí)的 新篇章，改寫鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)消費(fèi)觀念。 大賣場定位的主題思想 ： 建筑結(jié)構(gòu)： 4+1（地上 四 層、地下一層 ，占地 5000 平米，共計(jì)建筑面積 25000 平米 ） 主要業(yè)態(tài)規(guī)劃： 地下一 層：以生鮮為主的綠色農(nóng)貿(mào)市場， 最好能推動(dòng)鎮(zhèn)中心的農(nóng)貿(mào)市場的搬遷或先以好的優(yōu)惠政策來吸引商戶的進(jìn)駐。 地 上 一、二層：中型連鎖超市（如：世紀(jì)聯(lián)華、華聯(lián)超市、農(nóng)工商、人本超市等），該類型超市的特征是， 貨品豐富且適合在縣鎮(zhèn)級(jí)地區(qū)發(fā)展，配合 1層綠色農(nóng)貿(mào)市場， 自然 成為了一個(gè) 15000 平米的大型生鮮型超市了，將老余杭鎮(zhèn)從市場消費(fèi)走入商場消費(fèi)。 步行街和單身公寓部分主題思想 ： 建筑結(jié)構(gòu)：主樓（單身公寓 +中型商場共 10層，占地面積 2021，其中商業(yè)部分 15層共計(jì) 10000 平米，單身公寓 610 層共計(jì) 10000 平米）+沿街步行街（大 部分 2 層，局部三層 ，占地面積 5420，總建筑面積≥ 11000 平米 ） 主要業(yè)態(tài)規(guī)劃： 主 樓 15 層：百貨 +商務(wù)休閑類商家， 13 層 6000 平米的百貨賣場（自主招商或整體租、售，可以以一個(gè)主題命 名如 XX運(yùn)動(dòng)休閑城等），單身公寓樓下百貨業(yè)態(tài)的進(jìn)駐又將整個(gè)住宅區(qū)的檔次提升，又能與超市形成互補(bǔ)完全成為老余杭區(qū)域的 SHOPINGMALL。 步行街部分（聯(lián)體銷售為主）：各種商業(yè)業(yè)態(tài)的生存。 內(nèi)容 總價(jià)（萬元） 單價(jià)（元 / m2） 備注 1 土地款及稅金 6594 908 2 前期費(fèi)用 610 84 30 29 4 29 4 質(zhì)勘探 29 4 2 （水電、圍墻等） 10 10 3 各項(xiàng)規(guī)費(fèi) 363 50 包括白蟻防治、消防、環(huán)保等費(fèi)用 4 建筑安裝費(fèi)用 11394 1570 5 室外配套 726 100 6 管理費(fèi)用 3186 439 1910 264 13000 萬的 %，計(jì)兩年 363 50 913 126 按銷售額的 5%計(jì)算 7 不可預(yù)見費(fèi) 326 45 2% 8 營業(yè)稅 1527 210 % 合計(jì) 24726 3406 二）項(xiàng)目銷售收入： 住宅均價(jià) 4400 元 / m2，單身公寓均價(jià) 4000 元 / m2，商業(yè) A均價(jià) 4900元 / m2，商業(yè) B均價(jià) 7150 元 / m2，車位 8 萬元 /個(gè)計(jì)，銷售收入如下： 商鋪： 4900 1萬 m2+7050 萬 m2=12655 萬元 住宅： 4400 萬 m2=9504 萬元 單身公寓： 4000 1萬 m2=4000 萬元 車位： 8*200 只 =1600 萬元 銷售收入合計(jì)： 27759 萬元 三）項(xiàng)目投資收益分析： 項(xiàng)目總收入： 27869 萬元 項(xiàng)目總成本： 24726 萬元 項(xiàng)目總收益： 3143 萬元 項(xiàng)目所得稅： 786萬元 項(xiàng)目凈收益： 2357 萬元 項(xiàng)目收益率 :% 另獲 25000m2大賣場一幢，暫估 12250 萬元。沿街 設(shè) 兩層商鋪，均價(jià) 7000元 / m2。 臨公交車站側(cè)商鋪為兩層，銷售均價(jià) 10600 元 / m2，其余為一層，銷售均價(jià)為 9000 元 / m2。沿街設(shè)一層商鋪，銷售價(jià)在 8000 至 10000 元 /
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