【正文】 性賦予物業(yè)更多有效價值的面積；2）生態(tài)休閑：環(huán)境特色，優(yōu)雅舒適是主題商家進(jìn)駐的良好載體；具體良好的消費環(huán)境與休閑功能 （二）商業(yè)部分命名建議：御景灣以“美食”反映項目定位六、本項目業(yè)態(tài)引進(jìn)的原則：（一）業(yè)態(tài)引進(jìn)必須遵守的原則：l 與五星級酒店形成人流互動的業(yè)態(tài)；（可與休閑互動）l 與特色消費有關(guān)的業(yè)態(tài)；（有特色主題的特色商家）l 目的性很強(qiáng)的業(yè)態(tài)，（讓消費者開車來消費的業(yè)態(tài)）業(yè)態(tài)引進(jìn)的范圍：品牌餐飲、娛樂、休閑、茶藝、足浴、洗浴、KTV等?？偨Y(jié)： 本項目的商業(yè)部分為承前啟后的部分。 “江山為鄰”的居住氛圍216。 “品質(zhì)地產(chǎn)”規(guī)劃品質(zhì)，園林品質(zhì)、生活品質(zhì) 本項目的住宅定位均應(yīng)圍繞以上優(yōu)勢展開二、住宅物業(yè)目標(biāo)客戶群分析市場回顧： 城市中高層次的購房群體外圍圈層中堅圈層核心圈層（二）目標(biāo)客戶群特征分析我們概括為“三高”群體：n 高收入：多次置業(yè)，高收入決定了其對身份地位的實現(xiàn)感。n 高能力：較高的能力使其有強(qiáng)烈的自信，相信自己的判斷和感覺。身份感成功的事業(yè)成就使得其居所應(yīng)匹配其身份地位內(nèi)斂性低調(diào)、內(nèi)斂的特點使得他們要求安靜、安全、不愿被打擾的生活。因此，錢要花在他們可觀可感的地方，那么房子才會讓他們覺得“值”。實在性重視實實在在的事物，如地段、周邊配套、房子的品質(zhì)等較為看重。而且動靜、干濕、明暗都要有較好的平衡；對于環(huán)境已經(jīng)有了較高的要求，一般的園林難以打動他們，需要有震撼力、有內(nèi)涵環(huán)境與他們匹配。三、住宅開發(fā)理念：品質(zhì)地產(chǎn)，締造生活最高居住形態(tài) （一）住宅品質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)理念體系創(chuàng)造生活品質(zhì)規(guī)劃的品質(zhì)規(guī)劃城市至高點。環(huán)境的品質(zhì)創(chuàng)造XX最有參與性、觀賞性的水景園林環(huán)境；人景生活品質(zhì)以入戶花園、270度轉(zhuǎn)角落地飄窗、超大陽臺，延景入室。（二）項目品質(zhì)地產(chǎn)體系：品質(zhì)地產(chǎn)居住品質(zhì)全攬都市繁華全景建筑品質(zhì)休閑品質(zhì)山水品鑒1）居住的品質(zhì)：以絕版的地段，以水景園林打造內(nèi)外兼修的高品質(zhì)住宅，風(fēng)景與周邊的高尚別墅式商業(yè)相映生輝；2）生活的品質(zhì)：以社區(qū)的高品質(zhì)園林和簡約實用的設(shè)計帶來公園般生活的享受3）都市的品質(zhì)：在生活的至高處，全攬都市景觀，人生氣度自是非凡； 4）建筑的品質(zhì)：全新的建筑群落，富有感染力建筑的風(fēng)格飽含一種深厚的蘊(yùn)意，眼之所至，煥然而一新5）社交的品位：同階層、同圈子的人群聚會一堂，談笑有鴻儒，往來無白丁四、住宅的產(chǎn)品定位國際級灣區(qū)人居作品 關(guān)鍵詞：有貴氣、有品鑒力、有高度、有夢想注解：建筑一道貴族色彩，品鑒一方美學(xué)空間，品位一份怡然自得，蕩漾一股生命活力在朱熹大道，依山傍水，構(gòu)建XX生活的嶄新高度，凌駕尊貴 俯瞰江山一個承載XX新夢想的人居作品五、產(chǎn)品園林設(shè)計建議指導(dǎo)思想：項目：半山公園、江濱公園、入口廣場、中心園林四點帶狀景觀線。 江濱公園 半山公園園林設(shè)計要點提示n 可觀賞性觀賞性是園林設(shè)計的第一大要點，園林猶如是一個社區(qū)衣衫，是直面消費者第一感官要素。n 可享受性“多樹少草”，享受花樹的清香，享受林蔭道的慢跑小調(diào)……生活因園林變得更美、更愜意。六、項目核心價值體系／競爭優(yōu)勢構(gòu)建（一）項目核心競爭優(yōu)勢示意圖：外層價值：區(qū)位、環(huán)境、品質(zhì)高品質(zhì)的生活配套及服務(wù)內(nèi)層價值：倡導(dǎo)“人生風(fēng)景”生活理念科學(xué)的規(guī)劃品質(zhì)核心競爭優(yōu)勢經(jīng)典的建筑立面中層價值：創(chuàng)新產(chǎn)品價值舒適合理的觀景戶型優(yōu)美怡人的園林景觀濃厚的山水文化的氛圍（二）三重核心競爭優(yōu)勢的分析：1. 外層核心價值: 區(qū)位、環(huán)境價值216。 良好的人文居住環(huán)境；216。 以建造品質(zhì)生活體系的理念來建造房子為方向的產(chǎn)品特質(zhì)；216。 新穎的建筑形態(tài)和革命性的戶型變革；216。3. 內(nèi)層核心價值：倡導(dǎo)“人生風(fēng)景”生活理念216。七、住宅物業(yè)的定位支持（一）建筑設(shè)計的策略：五“好”住宅 景觀好、規(guī)劃好、品質(zhì)好、性能好、戶型好景觀好充分利用環(huán)境優(yōu)勢在產(chǎn)品設(shè)計中使自然環(huán)境資源最大化規(guī)劃好通過規(guī)劃，將產(chǎn)品布局最優(yōu)化品質(zhì)好產(chǎn)品與設(shè)施設(shè)備的用材、選材上精品化性能好引入智能門禁、智能電梯、一卡通通行、中央熱水、無蚊社區(qū)等理念，做到社區(qū)最新化戶型好不求最大，但求最好的戶型設(shè)計思想，提升戶型的使用價值，尤其是能以戶型增值空間的產(chǎn)品來吸引消費者（二）形象定位： 超越尊貴 俯瞰江山！定位支持：216。 第一生活配套216。 第一建筑216。 第一人居氛圍216。 第一智能化社區(qū)闡述：1）以項目的創(chuàng)新、品質(zhì)及地塊自身具備的優(yōu)勢構(gòu)筑項目的核心競爭力“八個第一”，打造XX第一品質(zhì)社區(qū)，開創(chuàng)前所未有的生活高度。引領(lǐng)城市品質(zhì)人居進(jìn)程，打造真正屬于XX領(lǐng)袖人物的專屬豪宅。第一生活配套配套設(shè)施：五星級品質(zhì)的配套，帶給人尊貴休閑的生活。第一人居氛圍人居氛圍：讓有層次的人住在一起，往來有語，談笑共識。第一智能化一卡通服務(wù)，自動化監(jiān)控，智能安防，智能卡電梯，中央熱水環(huán)保系統(tǒng) 入戶花園 架空層會所八、住宅開發(fā)節(jié)奏與體量的建議：（一）XX市歷年來全市的商品房銷售面積統(tǒng)計年度20052006200720082009銷售量（平方米）6630012160011130055300286100以增長量而言：可以總結(jié)出三個階段階段具體時間銷售面積年自然增長率一階段—20056—7萬平方米二階段2006—2007：11萬平方米25—30%三階段2008—200917萬平方米25—30%受新政影響：四線城市預(yù)計成交率將下滑約20%左右。即為3—4萬平方米。（二）開發(fā)節(jié)奏的推導(dǎo)建議項目分四期開發(fā)；以新政后半年開始，本項目的開發(fā)銷售周期為3年（以新政為2至3年期計算）在新政結(jié)束時，市場達(dá)到最頂點；因此據(jù)每期建設(shè)周期及銷售量分配計算本項目較宜分四期開發(fā)。住宅四期，配套成熟7萬平方米2013年2月2013年12月九、項目的開發(fā)模式建議（一）XX的觀點：據(jù)XX集數(shù)百個樓盤的操作經(jīng)驗，開盤時有樣板房、樣板景區(qū)的開放的樓盤平均價格可上升5%以上。（三）項目超越性的必要項目要在產(chǎn)品上全面超越XX現(xiàn)有房地產(chǎn)水平，必須做出創(chuàng)新革命性產(chǎn)品，這些產(chǎn)品口說無憑。最好的視覺感覺才會有最好的聯(lián)想效果，才能保證期樓的快速出貨。一切重在運(yùn)營，商業(yè)街需要運(yùn)營、酒店更需要運(yùn)營、十幾萬平方的住宅銷售同樣也要運(yùn)營。這只手就是我們的運(yùn)營力。53 / 53