余杭鎮(zhèn)xx地塊項(xiàng)目整體定位-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 ●商業(yè) 定位規(guī)劃、招商 、 實(shí)施等直接影響了商業(yè)未來(lái)的前景。 三．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)析 （對(duì)接設(shè)計(jì)院 此略 ） ： 四．項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略： 經(jīng)過(guò)上述分析，該項(xiàng)目從整個(gè)杭州市的發(fā)展來(lái)看， 大環(huán)境較為樂觀，但從老余杭鎮(zhèn)本身及周邊城市的狀況來(lái)看，如此 體 量的商業(yè)用 地 開發(fā)還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)的，所以在開發(fā)該地塊前，必須做好周密的計(jì)劃，將整個(gè)老余杭的消費(fèi)趨向吃透，才能有更好的定位思路，也才能實(shí)現(xiàn)更好的銷售收益。 所以本項(xiàng)目還是應(yīng)該作為一個(gè)項(xiàng)目整體開發(fā)為妥， 而從開發(fā)成本及未來(lái)收益上分析 ，住宅的利潤(rùn)遠(yuǎn)沒有商業(yè)部分產(chǎn)生的利潤(rùn)來(lái)的高，只開發(fā)住宅部分是不可取的。 大賣場(chǎng)定位的主題思想 ： 建筑結(jié)構(gòu)： 4+1（地上 四 層、地下一層 ，占地 5000 平米，共計(jì)建筑面積 25000 平米 ） 主要業(yè)態(tài)規(guī)劃： 地下一 層：以生鮮為主的綠色農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)， 最好能推動(dòng)鎮(zhèn)中心的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的搬遷或先以好的優(yōu)惠政策來(lái)吸引商戶的進(jìn)駐。 步行街和單身公寓部分主題思想 ： 建筑結(jié)構(gòu)：主樓（單身公寓 +中型商場(chǎng)共 10層，占地面積 2021，其中商業(yè)部分 15層共計(jì) 10000 平米，單身公寓 610 層共計(jì) 10000 平米）+沿街步行街（大 部分 2 層，局部三層 ，占地面積 5420，總建筑面積≥ 11000 平米 ） 主要業(yè)態(tài)規(guī)劃： 主 樓 15 層：百貨 +商務(wù)休閑類商家， 13 層 6000 平米的百貨賣場(chǎng)（自主招商或整體租、售，可以以一個(gè)主題命 名如 XX運(yùn)動(dòng)休閑城等），單身公寓樓下百貨業(yè)態(tài)的進(jìn)駐又將整個(gè)住宅區(qū)的檔次提升，又能與超市形成互補(bǔ)完全成為老余杭區(qū)域的 SHOPINGMALL。 內(nèi)容 總價(jià)（萬(wàn)元） 單價(jià)（元 / m2） 備注 1 土地款及稅金 6594 908 2 前期費(fèi)用 610 84 30 29 4 29 4 質(zhì)勘探 29 4 2 （水電、圍墻等） 10 10 3 各項(xiàng)規(guī)費(fèi) 363 50 包括白蟻防治、消防、環(huán)保等費(fèi)用 4 建筑安裝費(fèi)用 11394 1570 5 室外配套 726 100 6 管理費(fèi)用 3186 439 1910 264 13000 萬(wàn)的 %，計(jì)兩年 363 50 913 126 按銷售額的 5%計(jì)算 7 不可預(yù)見費(fèi) 326 45 2% 8 營(yíng)業(yè)稅 1527 210 % 合計(jì) 24726 3406 二）項(xiàng)目銷售收入： 住宅均價(jià) 4400 元 / m2，單身公寓均價(jià) 4000 元 / m2，商業(yè) A均價(jià) 4900元 / m2，商業(yè) B均價(jià) 7150 元 / m2，車位 8 萬(wàn)元 /個(gè)計(jì)，銷售收入如下： 商鋪： 4900 1萬(wàn) m2+7050 萬(wàn) m2=12655 萬(wàn)元 住宅： 4400 萬(wàn) m2=9504 萬(wàn)元 單身公寓： 4000 1萬(wàn) m2=4000 萬(wàn)元 車位： 8*200 只 =1600 萬(wàn)元 銷售收入合計(jì)： 27759 萬(wàn)元 三）項(xiàng)目投資收益分析： 項(xiàng)目總收入： 27869 萬(wàn)元 項(xiàng)目總成本： 24726 萬(wàn)元 項(xiàng)目總收益： 3143 萬(wàn)元 項(xiàng)目所得稅： 786萬(wàn)元 項(xiàng)目?jī)羰找妫?2357 萬(wàn)元 項(xiàng)目收益率 :% 另獲 25000m2大賣場(chǎng)一幢，暫估 12250 萬(wàn)元。 臨公交車站側(cè)商鋪為兩層，銷售均價(jià) 10600 元 / m2，其余為一層，銷售均價(jià)為 9000 元 /
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