余杭鎮(zhèn)xx地塊項目整體定位-預(yù)覽頁
【正文】 ●商業(yè) 定位規(guī)劃、招商 、 實施等直接影響了商業(yè)未來的前景。 三．項目規(guī)劃設(shè)計方案評析 （對接設(shè)計院 此略 ） ： 四．項目綜合評價及項目發(fā)展策略： 經(jīng)過上述分析，該項目從整個杭州市的發(fā)展來看， 大環(huán)境較為樂觀，但從老余杭鎮(zhèn)本身及周邊城市的狀況來看，如此 體 量的商業(yè)用 地 開發(fā)還是存在一定的風險的，所以在開發(fā)該地塊前，必須做好周密的計劃，將整個老余杭的消費趨向吃透，才能有更好的定位思路，也才能實現(xiàn)更好的銷售收益。 所以本項目還是應(yīng)該作為一個項目整體開發(fā)為妥， 而從開發(fā)成本及未來收益上分析 ，住宅的利潤遠沒有商業(yè)部分產(chǎn)生的利潤來的高，只開發(fā)住宅部分是不可取的。 大賣場定位的主題思想 ： 建筑結(jié)構(gòu)： 4+1（地上 四 層、地下一層 ，占地 5000 平米，共計建筑面積 25000 平米 ） 主要業(yè)態(tài)規(guī)劃： 地下一 層：以生鮮為主的綠色農(nóng)貿(mào)市場， 最好能推動鎮(zhèn)中心的農(nóng)貿(mào)市場的搬遷或先以好的優(yōu)惠政策來吸引商戶的進駐。 步行街和單身公寓部分主題思想 ： 建筑結(jié)構(gòu)：主樓（單身公寓 +中型商場共 10層，占地面積 2021，其中商業(yè)部分 15層共計 10000 平米，單身公寓 610 層共計 10000 平米）+沿街步行街（大 部分 2 層，局部三層 ，占地面積 5420，總建筑面積≥ 11000 平米 ） 主要業(yè)態(tài)規(guī)劃： 主 樓 15 層：百貨 +商務(wù)休閑類商家， 13 層 6000 平米的百貨賣場（自主招商或整體租、售，可以以一個主題命 名如 XX運動休閑城等），單身公寓樓下百貨業(yè)態(tài)的進駐又將整個住宅區(qū)的檔次提升，又能與超市形成互補完全成為老余杭區(qū)域的 SHOPINGMALL。 內(nèi)容 總價（萬元） 單價（元 / m2） 備注 1 土地款及稅金 6594 908 2 前期費用 610 84 30 29 4 29 4 質(zhì)勘探 29 4 2 （水電、圍墻等） 10 10 3 各項規(guī)費 363 50 包括白蟻防治、消防、環(huán)保等費用 4 建筑安裝費用 11394 1570 5 室外配套 726 100 6 管理費用 3186 439 1910 264 13000 萬的 %，計兩年 363 50 913 126 按銷售額的 5%計算 7 不可預(yù)見費 326 45 2% 8 營業(yè)稅 1527 210 % 合計 24726 3406 二）項目銷售收入： 住宅均價 4400 元 / m2，單身公寓均價 4000 元 / m2，商業(yè) A均價 4900元 / m2，商業(yè) B均價 7150 元 / m2，車位 8 萬元 /個計，銷售收入如下： 商鋪： 4900 1萬 m2+7050 萬 m2=12655 萬元 住宅： 4400 萬 m2=9504 萬元 單身公寓： 4000 1萬 m2=4000 萬元 車位： 8*200 只 =1600 萬元 銷售收入合計： 27759 萬元 三）項目投資收益分析： 項目總收入： 27869 萬元 項目總成本： 24726 萬元 項目總收益： 3143 萬元 項目所得稅： 786萬元 項目凈收益： 2357 萬元 項目收益率 :% 另獲 25000m2大賣場一幢，暫估 12250 萬元。 臨公交車站側(cè)商鋪為兩層，銷售均價 10600 元 / m2，其余為一層，銷售均價為 9000 元 /
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