余杭鎮(zhèn)xx地塊項目整體定位(存儲版)
【正文】 北側(cè) ，與本地塊一橋之隔，總建筑面積為十余萬平方米， 多層、小高層， 分兩期開發(fā)，一期 2021 年 12 月開盤，銷售均價3200 元 / m2；二期 2021 年 6 月開盤，銷售均價 4200 元 / m2。 。 三．形象定位： 打造老余杭消費第一站 四．產(chǎn)品定位： 主流中檔，部分高檔 五．規(guī)劃建議： 沿河住宅，沿街商業(yè) 六．建筑： 略 七．戶型 ： 略 八．園林建議： 略 九．室內(nèi)設(shè)計建議： 略 十．配套建議： 停車 位 300個以上 十 一 ． 經(jīng)濟估算 ： 一）土地 畝，占地 29888 ㎡，目前總平圖按 ：地上建筑 72600 ㎡，其中住宅面積 21600 ㎡，商業(yè)面積為 51000 ㎡，地下面積 8966 ㎡，車位 300個。 二．項目整體定位： 項目按照以點帶面的原則來運作：大賣場 +沿街獨立店面 +住宅，依靠大賣場的強勢力量來推動住宅和其他獨立產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售 。 ● 老余杭鎮(zhèn)本身消費人群有限，該項目的輻射能力是否能將整個老余杭鎮(zhèn)的消費群體帶動起來 。 機會點（ O）： ● 目前該項目屬于 該區(qū)域 正在 運作的商業(yè) 體 量 較 大的項目，有利于整體規(guī)劃布局。 ● 項目 還未建設(shè) ，能夠?qū)椖窟M行統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃及布局，使該商業(yè)更能適合市場環(huán)境，也能更好的給小區(qū)帶來生活的配套。 第四類：經(jīng)濟基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶 1）、在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍； 2）、從事 IT、保險、藝術(shù)相關(guān)職業(yè)等，較高收入的自由職業(yè)者； 3）、已將原由“房改房”上市交易，擁有較多積蓄的機關(guān)事業(yè)單位干部； 4）、擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士； 5）、有較多積蓄的、個體戶； 6）、由于銀行利率偏低而尋找新投資者的中小蓄戶。對返租回報等促銷措施的需求不太高。 碧景園方 、通成 郊區(qū)盤將逐漸分散老城區(qū)人口，并且逐漸成為在杭創(chuàng)業(yè)的中等實力的年輕群體首選居住地。此外，雙向 8 車道的 02 省道正在擴建中，建成后杭州市中心至老余杭也只需 20 余分鐘。 2021 年年底，快速道的文一路延伸工程全部竣工通車，屆時余杭鎮(zhèn)至杭州車程將縮短至 10 分鐘。 二、余杭鎮(zhèn)房地產(chǎn)總體市場現(xiàn)狀及走勢分析： 隨著各個板塊基礎(chǔ)生活配套設(shè)施的完善、交通設(shè)施的改善，閑林五常板塊、九堡下沙板塊、三墩勾莊良渚板塊、臨平星橋板塊、錢江南岸板塊等近遠郊樓盤，將獲得成熟的居住氛圍。 預(yù)計到今年年底，老余杭區(qū)域的商業(yè)總體量將達到 11 萬平方米左右，除去余杭鎮(zhèn)原有的商業(yè)面積 4 萬余平方米，這部分商業(yè)面積都集中在禹杭路，鳳凰山路一帶，今年新增 萬平方米的商業(yè)，主要集中在幾個樓盤推出的社區(qū)商業(yè)配套上，如 四維 故此該客戶群多為選購首層街鋪或地鋪，購鋪 預(yù)算相對較多，多至過百萬甚至上千萬不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價格及回報率的問題。約占成交客戶的 10％。 ● 本項目 在拿地開始就對項目進行嚴謹?shù)囊?guī)劃設(shè)計，不論對銷售、招商還是后期的經(jīng)營管理都帶來巨大的好處 。 ● 離杭州較近，使某些商業(yè)業(yè)態(tài)無法形成 ， 商業(yè) 項目輻射能力有限。 ● 項目所處地區(qū)競爭地塊多，招商、銷售都將面臨挑戰(zhàn) 。整體定位滿足本地消費，實現(xiàn)老余杭現(xiàn)代消費 升級的 新篇章，改寫鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)消費觀念。 步行街部分（聯(lián)體銷售為主）：各種商業(yè)業(yè)態(tài)的生存。沿街設(shè)一層商鋪，銷售價在 8000 至 10000 元 / m2
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