余杭鎮(zhèn)xx地塊項(xiàng)目整體定位(存儲(chǔ)版)
【正文】 北側(cè) ，與本地塊一橋之隔，總建筑面積為十余萬(wàn)平方米， 多層、小高層， 分兩期開發(fā)，一期 2021 年 12 月開盤，銷售均價(jià)3200 元 / m2；二期 2021 年 6 月開盤，銷售均價(jià) 4200 元 / m2。 。 三．形象定位： 打造老余杭消費(fèi)第一站 四．產(chǎn)品定位： 主流中檔，部分高檔 五．規(guī)劃建議： 沿河住宅，沿街商業(yè) 六．建筑： 略 七．戶型 ： 略 八．園林建議： 略 九．室內(nèi)設(shè)計(jì)建議： 略 十．配套建議： 停車 位 300個(gè)以上 十 一 ． 經(jīng)濟(jì)估算 ： 一）土地 畝，占地 29888 ㎡，目前總平圖按 ：地上建筑 72600 ㎡，其中住宅面積 21600 ㎡，商業(yè)面積為 51000 ㎡，地下面積 8966 ㎡，車位 300個(gè)。 二．項(xiàng)目整體定位： 項(xiàng)目按照以點(diǎn)帶面的原則來(lái)運(yùn)作：大賣場(chǎng) +沿街獨(dú)立店面 +住宅，依靠大賣場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)力量來(lái)推動(dòng)住宅和其他獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售 。 ● 老余杭鎮(zhèn)本身消費(fèi)人群有限，該項(xiàng)目的輻射能力是否能將整個(gè)老余杭鎮(zhèn)的消費(fèi)群體帶動(dòng)起來(lái) 。 機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O）： ● 目前該項(xiàng)目屬于 該區(qū)域 正在 運(yùn)作的商業(yè) 體 量 較 大的項(xiàng)目，有利于整體規(guī)劃布局。 ● 項(xiàng)目 還未建設(shè) ，能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃及布局，使該商業(yè)更能適合市場(chǎng)環(huán)境，也能更好的給小區(qū)帶來(lái)生活的配套。 第四類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個(gè)體戶 1）、在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍； 2）、從事 IT、保險(xiǎn)、藝術(shù)相關(guān)職業(yè)等，較高收入的自由職業(yè)者； 3）、已將原由“房改房”上市交易，擁有較多積蓄的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部； 4）、擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士； 5）、有較多積蓄的、個(gè)體戶； 6）、由于銀行利率偏低而尋找新投資者的中小蓄戶。對(duì)返租回報(bào)等促銷措施的需求不太高。 碧景園方 、通成 郊區(qū)盤將逐漸分散老城區(qū)人口，并且逐漸成為在杭創(chuàng)業(yè)的中等實(shí)力的年輕群體首選居住地。此外，雙向 8 車道的 02 省道正在擴(kuò)建中，建成后杭州市中心至老余杭也只需 20 余分鐘。 2021 年年底，快速道的文一路延伸工程全部竣工通車，屆時(shí)余杭鎮(zhèn)至杭州車程將縮短至 10 分鐘。 二、余杭鎮(zhèn)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析： 隨著各個(gè)板塊基礎(chǔ)生活配套設(shè)施的完善、交通設(shè)施的改善，閑林五常板塊、九堡下沙板塊、三墩勾莊良渚板塊、臨平星橋板塊、錢江南岸板塊等近遠(yuǎn)郊樓盤，將獲得成熟的居住氛圍。 預(yù)計(jì)到今年年底，老余杭區(qū)域的商業(yè)總體量將達(dá)到 11 萬(wàn)平方米左右，除去余杭鎮(zhèn)原有的商業(yè)面積 4 萬(wàn)余平方米，這部分商業(yè)面積都集中在禹杭路，鳳凰山路一帶，今年新增 萬(wàn)平方米的商業(yè)，主要集中在幾個(gè)樓盤推出的社區(qū)商業(yè)配套上，如 四維 故此該客戶群多為選購(gòu)首層街鋪或地鋪，購(gòu)鋪 預(yù)算相對(duì)較多，多至過百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)不等，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等，其次才考慮價(jià)格及回報(bào)率的問題。約占成交客戶的 10％。 ● 本項(xiàng)目 在拿地開始就對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃設(shè)計(jì)，不論對(duì)銷售、招商還是后期的經(jīng)營(yíng)管理都帶來(lái)巨大的好處 。 ● 離杭州較近，使某些商業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)法形成 ， 商業(yè) 項(xiàng)目輻射能力有限。 ● 項(xiàng)目所處地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)地塊多，招商、銷售都將面臨挑戰(zhàn) 。整體定位滿足本地消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)老余杭現(xiàn)代消費(fèi) 升級(jí)的 新篇章，改寫鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)消費(fèi)觀念。 步行街部分（聯(lián)體銷售為主）：各種商業(yè)業(yè)態(tài)的生存。沿街設(shè)一層商鋪，銷售價(jià)在 8000 至 10000 元 / m2
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