【正文】 別院 76 產(chǎn)品線選擇 單價(jià)落點(diǎn)區(qū)間 ? 建議本項(xiàng)目 30%住宅裝修比例全部放臵于空中別墅產(chǎn)品中； ? 建議裝修標(biāo)準(zhǔn)為 4000元 /m2，因此 裝修后價(jià)格為 19600元 /㎡ 。 產(chǎn)品線選擇 49 佘山區(qū)域購臵高端物業(yè)的門檻級(jí)意向客戶絕大多數(shù)傾向選擇獨(dú)棟 別墅產(chǎn)品，對大平層產(chǎn)品的接受度和需求度明顯不高 ? 21組客戶都有投資保值的目的；有無獨(dú)棟別墅居住體驗(yàn)對高端物業(yè)的需求目的完全不同，有過獨(dú)棟別墅居住體驗(yàn)的客戶選擇佘山區(qū)域高端物業(yè)的目的主要是休閑度假，而沒有獨(dú)棟別墅居住體驗(yàn)的客戶則以改善升級(jí)居住品質(zhì)為主要目的； ? 76%的意向客戶考慮選擇獨(dú)棟別墅， 24%的意向客戶會(huì)考慮選擇大平層產(chǎn)品 。 ? 走高端路線，摒棄常規(guī)公寓產(chǎn)品，避免與周邊項(xiàng)目形成同質(zhì)競爭局面，保證項(xiàng)目價(jià)值的充分挖掘； ? 考慮規(guī)劃聯(lián)排別墅的替代產(chǎn)品，在單位價(jià)值提升的同時(shí)合理壓縮產(chǎn)品戶型面積，與現(xiàn)有市場中別墅類產(chǎn)品形成差異化競爭和總價(jià)優(yōu)勢；或是提升聯(lián)排別墅附加值，在附送面積上有所突破，在總價(jià)不變的情況下提升單價(jià)，滿足項(xiàng)目利潤要求 ? 考慮項(xiàng)目內(nèi)外部整體的統(tǒng)一規(guī)劃，對古樓路及地塊中部規(guī)劃道路兩側(cè)綠化進(jìn)行改造。 客戶現(xiàn)狀 未來客戶情況 獨(dú)棟別墅 經(jīng)濟(jì)型別墅 公寓 以產(chǎn)業(yè)客為主，有部分在國內(nèi)有生意的外籍華人和西區(qū)乃至大浦東區(qū)域客戶。 ? 本案距未來大虹橋 CBD中心約 13km，車程 1520分鐘，將直接受其強(qiáng)大輻射，區(qū)域居住價(jià)值將借勢進(jìn)一步得到升級(jí)，同時(shí)也將吸引更廣泛、更多元高端客戶的進(jìn)入。 18 區(qū)域商業(yè)配套及檔次將得到進(jìn)一步升級(jí)完善，高端板塊居住氛 圍愈加成熟，對外區(qū)域高端客戶的吸引力將加強(qiáng) 商業(yè)配套規(guī)劃 ? 三湘商業(yè)廣場 占地約 5萬 ㎡，總建約 10萬㎡， 緊鄰 9號(hào)線泗涇站，集生活購物、時(shí)尚餐飲、休閑娛樂于一體的一站式體驗(yàn)消費(fèi)中心，預(yù)計(jì) 2023年底正式投入運(yùn)營，大潤發(fā)、 KFC等商家已簽約入駐。 泗涇板塊雙拼別墅競爭壓力小，未來價(jià)格成長彈性大；常規(guī)聯(lián)排未來價(jià)格不能滿足項(xiàng)目利潤要求，需在產(chǎn)品形態(tài)打造上有所突破 泗涇及周邊板塊聯(lián)體別墅年度成交均價(jià)走勢040008000120231600020230元/ 平方米佘山 莘閔 趙巷 徐涇 泗涇佘山 5441 5612 5745莘閔 8026 8116 9402 12682 13753趙巷 7853 8837 10741 14189 13629徐涇 10755 10951 10460 18329 166972023年 2023年 2023年 2023年 2023年19月區(qū)域市場解析 15 市場條件 —— 獨(dú)棟別墅產(chǎn)品價(jià)格分析 獨(dú)棟別墅板塊 佘山 莘閔 趙巷 徐涇 泗涇 年均復(fù)合增長率 % % % % % 9月均價(jià)（元 /㎡ ） 49444 27256 25984 25475 25299 1年后均價(jià)（元 /㎡ ） 58443 35051 30505 29959 28765 佘山板塊 莘閔板塊 趙巷板塊 徐涇板塊 本案 泗涇板塊 獨(dú)棟 58443元 /㎡ 獨(dú)棟 35051元 /㎡ 獨(dú)棟 30505元 /㎡ 獨(dú)棟 29959元 /㎡ 獨(dú)棟 28765元 /㎡ 未來預(yù)期價(jià)格 注：本案預(yù)計(jì)一年后入市。 ? 佘山灣商業(yè)中心 上海城投開發(fā)， 超過 10萬 ㎡ 的各類商業(yè)中配臵了 5萬 ㎡ 的濱水風(fēng)情商業(yè)， 3萬 ㎡ 的精品城市廣場，約 2萬 ㎡ 的“佘山灣主題商業(yè)街”。其他商業(yè)規(guī)劃有餐飲、娛樂、生活配套、服裝箱包等，當(dāng)前商鋪基本售完；另外還規(guī)劃有酒店式公寓。 ? 雙拼別墅價(jià)值較高， 未來價(jià)格成長空間也較大，尤其是本案所在泗涇板塊，雙拼別墅供應(yīng)少，競爭壓力小，未來價(jià)格成長彈性更大； ? 聯(lián)排別墅價(jià)值較弱，是經(jīng)濟(jì)型別墅的主要產(chǎn)品形態(tài)，市場競爭激烈，未來價(jià)格成長彈性較小，一年后預(yù)期價(jià)格很難達(dá)到 2萬元 /㎡ 以上。 經(jīng)濟(jì)型別墅客戶 聯(lián)排 /雙拼別墅： 主要是區(qū)域產(chǎn)業(yè)客，以及閔行、長寧、徐匯區(qū)域的企業(yè)中高層管理者和有改善需求的居民。 ? 虹橋商務(wù)區(qū)定位為總部經(jīng)濟(jì)及高端服務(wù)聚集地，現(xiàn)已匯集上海 近三分之一的駐滬領(lǐng)事館， 3600多家各類外資和外國企業(yè)以及 40多家國際采購中心，具有較為強(qiáng)大的外擴(kuò)輻射力，西部泛 CBD正逐漸形成。 商業(yè)配套完善有助于導(dǎo)入客戶， 仍以輕軌 9號(hào)線導(dǎo)入人群為主，主要是在徐匯、閔行、長寧和松江區(qū)工作的白領(lǐng)。 威脅 Threaten ST：充分利用自身優(yōu)勢和市場機(jī)會(huì)，規(guī)避競爭威脅 ? 區(qū)域周邊項(xiàng)目多為純低密度社區(qū)，且品質(zhì)較高，未來同類型產(chǎn)品市場競爭不可避免； ? 聯(lián)排別墅未來價(jià)格不能滿足項(xiàng)目價(jià)格及利潤目標(biāo)； ? 古樓路北側(cè)沿線住宅及沿街商業(yè)品質(zhì)較差，且商業(yè)業(yè)種混雜，檔次較低，本項(xiàng)目外圍形象易受其影響。 選擇大平層還是獨(dú)棟別墅 獨(dú)棟別墅 立面風(fēng)格 喜歡純粹的地中海與南加州風(fēng)格，休閑度假類型 客戶需求關(guān)注： 室內(nèi)裝修風(fēng)格 輕松愉悅?cè)诵曰?，有?qiáng)烈的家的溫馨舒適感的風(fēng)格，但更喜歡自己裝修 景觀規(guī)劃 社區(qū)景觀應(yīng)該有地中海風(fēng)情的休閑度假、奔放感，綠化率高，希望設(shè)臵 較為感性的場景，建筑風(fēng)格與景觀相得益彰，具有輕松快樂的韻味 購房關(guān)注點(diǎn) 景觀 — 公共空間 — 材料設(shè)備 — 新技術(shù) — 工程質(zhì)量（該客戶從事機(jī)電設(shè)備與環(huán)保方面工作） 向往的生活和印象深刻的場景 馬爾代夫的居住環(huán)境，非常休閑、輕松；希臘的圣托里尼島上酒店有童 話般的環(huán)境，世外桃源的景觀風(fēng)格；開放式大堂設(shè)臵綠化。 小獨(dú)棟別墅客戶： 雙拼別墅： 雙拼別墅客戶需求特征第一居所第二居所第一居所 第二居所雙拼別墅客戶區(qū)域特征長寧閔行徐家匯松江其他區(qū)域長寧 閔行 徐家匯 松江 其他區(qū)域63 產(chǎn)品線選擇 小獨(dú)棟 雙拼 產(chǎn)品線二：小獨(dú)棟 雙拼 單價(jià)：小獨(dú)棟別墅 3202333000元 /㎡ 雙拼別墅 2650027500元 /㎡ 面積落點(diǎn)：小獨(dú)棟別墅 260290㎡ 雙拼別墅 230240㎡ 目標(biāo)客戶： 小獨(dú)棟別墅 —— 全市性客戶，多因佘山或生意選擇泗涇 雙拼別墅 —— 西區(qū)客戶，主要作為第一居所 總價(jià)：小獨(dú)棟別墅 850950萬元 雙拼別墅 600700萬元 64 產(chǎn)品線三 小高層升級(jí)型產(chǎn)品 常規(guī)小高層產(chǎn)品無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)格及利潤目標(biāo)，在地塊指標(biāo)限制條件下的小高層產(chǎn)品須通過產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)品質(zhì)和價(jià)值的突破！ 65 項(xiàng)目地址 周康板塊川周公路 2828弄 建筑形態(tài) 13棟小高層 總占地面積 ㎡ 總戶數(shù) 386 總建筑面積 ㎡ 容積率 公寓樓層 1114層（平層、復(fù)式） 主力面積 172280 ㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn) 2500元 /平米 案例三 墅外 項(xiàng)目特征 —— 整體規(guī)劃 66 5大組團(tuán)景觀點(diǎn)綴成趣 ? 主入口廣場 ? 兒童活動(dòng)場地 ? 上抬式花園 ? 下沉式廣場 ? L型河濱景觀帶 100余種景觀植被體系打造坡地景觀， 5大組團(tuán)景觀 景觀設(shè)計(jì)： 加拿大 LA奧雅園境事務(wù)所 100余種綠色植被分區(qū)種植 多重植被體系打造坡地景觀 項(xiàng)目特征 —— 景觀營造 案例三 墅外 67 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約 現(xiàn)代簡約風(fēng)格建筑，石材與玻璃大量結(jié)合運(yùn)用；底層 ； 雙大堂設(shè)臵 外立面 ? 干掛石材 ? 雙層中空鋁合金玻璃窗 首層 雙大堂設(shè)臵 ? 入戶大堂 ? 地庫大堂 陽光地下車庫 產(chǎn)品特征 —— 風(fēng)格、立面、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 案例三 墅外 68 ? 一梯一戶設(shè)計(jì)，私密性強(qiáng) ? 橢圓形平層設(shè)計(jì)，采光佳 ? 客廳開間 ，面積 35平方米，客廳與花園連成具有別墅感的空間 ?臥室開間 ，面積 22平方米，主衛(wèi) ? 23㎡ 空中花園 6m挑高設(shè)計(jì) ? 浴室大面積觀景窗 一梯一戶設(shè)計(jì)，私密性強(qiáng)； 6m挑高花園設(shè)計(jì)，與超大客廳相連，在公寓的建筑形態(tài)上營造出別墅的生活方式 獨(dú)立電梯廳 動(dòng)靜分離 六米挑高空中花園 大面積落地窗 278㎡ ，四室二廳 陽光浴室 產(chǎn)品特征 —— 戶型 案例三 墅外 69 下層 上層 174㎡ ，二室二廳 ? 開創(chuàng)新的居住標(biāo)準(zhǔn)： 174㎡ 復(fù)式 2房，主臥面積大，功能極簡，強(qiáng)調(diào)主人的居住舒適度； ? 一梯一戶，電梯直接入戶，私密性好； ? 大面積的空中花園， 6m挑高設(shè)計(jì)，產(chǎn)品附加值高。 ? 整體宏觀大市場運(yùn)行正常，區(qū)域市場保持穩(wěn)定增長； ? 西區(qū)小獨(dú)棟別墅年均復(fù)合增長率為 %，雙拼別墅單價(jià)與小獨(dú)棟別墅單價(jià)比值 1： ，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅年均復(fù)合增長率為%。 本項(xiàng)目產(chǎn)品線組合推導(dǎo)支撐 產(chǎn)品戶型面積落點(diǎn) 三房 (4F) 220240㎡ 四房 (4F) 260280㎡ 產(chǎn)品戶型面積落點(diǎn) 小獨(dú)棟 260290㎡ 雙拼 230240㎡ 空中別墅（ 11/13F） 170175㎡ 方案二 小獨(dú)棟 雙拼 + 空中別院 規(guī)劃方案建議 81 規(guī)劃方案建議 突破性經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建設(shè)用地 地上總建筑面積 116560 住宅 平層官?。?4F） 108160 公建 會(huì)所（ 3F） 4000 金融配套（ 23F） 4400 建筑密度 25% 容積率 方案一：大平層官邸 常規(guī)性經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建設(shè)用地 地上總建筑面積 116300 住宅 平層官?。?5F） 107900 公建 會(huì)所（ 3F） 4000 金融配套（ 23F） 4400 建筑密度 20% 容積率 82 規(guī)劃方案建議 突破性經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建設(shè)用地 地上總建筑面積 121340 住宅 小獨(dú)棟 (2F) 25920 雙拼 (3F) 22080 空中別墅（ 11F/13F） 64940 公建 會(huì)所（ 23F） 4000 金融配套（ 23F） 4400 建筑密度 25% 容積率 方案二：小獨(dú)棟 雙拼 + 空中別院 常規(guī)性經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建設(shè)用地 地上總建筑面積 122600 住宅 小獨(dú)棟 (2F) 19440 雙拼 () 16560 空中別墅（ 11F/13F） 78200 公建 會(huì)所（ 23F） 4000 金融配套（ 23F） 4400 建筑密度 20% 容積率 83 規(guī)劃方案建議 通過引入創(chuàng)新升級(jí)型類別墅產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)方案的進(jìn)一步優(yōu)化 從客戶角度考慮，方案二的空中別院產(chǎn)品因客戶對其價(jià)值認(rèn)可度存在較大不確定性，存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn)，因此，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件及純別墅社區(qū)的品質(zhì)打造目標(biāo)，我司建議在此基礎(chǔ)上對本項(xiàng)目植入一種全新、升級(jí)的組合型類別墅產(chǎn)品，通過該類產(chǎn)品打造區(qū)域產(chǎn)品標(biāo)桿形象，樹立自身產(chǎn)品價(jià)值體系，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的高溢價(jià)目標(biāo) —— 產(chǎn)品戶型面積落點(diǎn) 小獨(dú)棟 260290㎡ 雙拼 230240㎡ 和墅 (5F) 180200㎡ 大平層 (6/8F) 170175㎡ 方案三 小獨(dú)棟 雙拼 +和墅 +大平層 84 和 墅 面積范圍： 180200平方米 構(gòu)成描述： 外形整體統(tǒng)一，有大宅的氣勢 實(shí)為聯(lián)排、疊加、大平層、復(fù)式 等綜合的物業(yè)混合體 推薦指數(shù)： 二級(jí) 推薦理由： 創(chuàng)新型產(chǎn)品 全新的大宅居住理念 毫無市場競爭壓力 不利好因素： 需要營造市場的產(chǎn)品接受度 規(guī)劃方案建議 創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品 85 ? 200平米的聯(lián)排別墅 規(guī)劃方案建議 創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品 和 墅 86 ? 180平米的聯(lián)排別墅 規(guī)劃方案建議 創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品 和 墅 87 ? 200平米的聯(lián)排大平層，約 100平米的附送價(jià)值空間 規(guī)劃方案建議 創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品 和 墅 88 ? 200平米的復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅、約 100平米的附送價(jià)值空間 規(guī)劃方案建議 創(chuàng)新型類別墅產(chǎn)品 和 墅 89 規(guī)劃方案建議 方案三：小獨(dú)棟 雙拼 + 和墅 + 大平層官邸 突破性經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建設(shè)用地 地上總建筑面積 119510 住宅 小獨(dú)棟 (2F) 13770 雙拼 (3F) 13340 和墅（ 5F） 55440 類聯(lián)排 38640 平層院墅 8400 類疊加 8400 大平層（ 6F/8F） 28560 公建 會(huì)所（ 23F） 4000 金融配套（ 23F） 4400 建筑密度 30% 容積率 90 項(xiàng)目屬性解讀 項(xiàng)目定位思考 產(chǎn)品線選擇及方案建議 各方案綜合效益對比