【正文】 力總價28萬元。府前路商業(yè)街商鋪、寫字樓。65%青年路、東進(jìn)路、西倉路交匯處。相對而言，泰州樓市目前還是一個比較封閉的狀態(tài)。三是郊區(qū)及姜堰、泰興、興化為主的周邊城市普通居民，隨著在泰州定居而購房。調(diào)查結(jié)果為：被調(diào)查者中有24%自己經(jīng)營，有7%是為下一代，有65%是投資，有4%的有其他購房動機(jī)。劣勢：距離商業(yè)中心遠(yuǎn)，生活配套設(shè)施不全，交通不便。（詳見下圖）由此可見，海陵路、人民路、五一路將是人們投資的重點。就此現(xiàn)狀，本項目可發(fā)揮自身優(yōu)勢，在物業(yè)管理、配套設(shè)施等方面提高競爭力，增加賣點。另外，由于西湖翠苑地理位置偏遠(yuǎn)，購房者很少有機(jī)會到項目基地了解具體情況，因此，開發(fā)商在市中心——青年路（近迎春路處）設(shè)立外接待點，該舉措大大提高了購房者對此項目的認(rèn)知度。該項目在正式開盤銷售以前就投入大量廣告進(jìn)行宣傳，并采用新聞采訪等其它宣傳手法進(jìn)行項目滲透，使得該項目在開盤之前就家喻戶曉。可以說，鵬欣麗園的賣點很多，如：地段、環(huán)境、外立面、戶型、小區(qū)規(guī)劃等等，而其廣告表現(xiàn)主要以宣傳高品質(zhì)為主，兩句主要的廣告以為：1）離塵不離城，離煩不離繁。4）周邊配套設(shè)施齊全，銀行、郵政、電信、菜場等設(shè)施一應(yīng)俱全。這對本項目的產(chǎn)品去化會帶來很大的困難。商鋪面積20012=2400㎡總銷金額2400㎡8000元/㎡=1920萬元 住宅總銷金額：21092萬元住宅面積70440－2400=68040㎡總銷金額68040㎡3100元/㎡=21092萬元（七）建議物業(yè)類型對本項目而言，建議物業(yè)類型采取多樣化：復(fù)式洋房面積：25%別墅面積：45%多層公寓面積：25%店鋪面積：5%面積店面：50㎡占100%多層：50～80㎡占40%80～100㎡占20%100～130㎡占40%復(fù)式：120～140㎡占50%140～180㎡占50%別墅：獨棟220～280㎡，占15%。以上客戶群體的職業(yè)應(yīng)為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、國家公務(wù)員、白領(lǐng)階層、私營業(yè)主、銷售房地產(chǎn)的專業(yè)化操作是市場發(fā)展的必然趨勢，由專業(yè)策劃公司進(jìn)行系統(tǒng)的全程營銷策劃，不僅可以減少開發(fā)商的風(fēng)險，提高樓盤附加值，更可以樹立良好的聲譽(yù)。6）泰州主城區(qū)正在進(jìn)行大規(guī)模拆遷，市場需求旺盛。威脅1）近幾年，泰州市在新區(qū)進(jìn)行大開發(fā)，預(yù)計有5～7個地塊將上市，同質(zhì)樓盤增多，競爭壓力大。地塊周邊有鳳凰2明珠小區(qū)、鑫泰花園等大型住宅小區(qū)，是市區(qū)發(fā)展中心。主要采用媒體為電視廣告、報紙廣告、DM等。該項目的價格比未來同一地段項目的價格要低500元/平方米。廣告策略主要采用電視、報紙、房展會等媒體。截止2004年3月，海陵區(qū)城中的房價最高已達(dá)2800元/平方，城南的商品房均價也在2200元/平米左右，且市場需求旺盛，說明部分購房者所能承受的心理價位要高于此價位。劣勢：房價高，噪音大。劣勢：環(huán)境較差，大型住宅小區(qū)少。調(diào)查結(jié)果為：被調(diào)查者中有35%愿意投資商鋪，對房地產(chǎn)的投資回報很有信心；有28%持觀望態(tài)度，對目前的房地產(chǎn)市場信心不足，在等待時機(jī)；有22%選擇其他投資渠道；有15%無投資欲望。二類是市區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的居民。但明顯不同的一點是，泰州樓市的住宅消費群體是以本地居民為主，迄今為止，尚沒有受到過外來人群和資金的大規(guī)模沖擊。九州商廈商鋪、商場、酒店式公寓。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計：項目名稱用途面積㎡價格物業(yè)費銷售率區(qū)域錦泰購物廣場商鋪30~180㎡沿街130002元/平米，內(nèi)店80002元/平米。泰州商品房已經(jīng)形成“有市、有價、無房”的局面。預(yù)計2004年多層房價將繼續(xù)上漲，達(dá)到3000元/平米以上。由于一級市場房源的緊俏，二手房市場也引起了廣泛的關(guān)注，房源也相對緊張，新的住房一經(jīng)推出很快就被買走，而且房價較新房價格差不多，甚至有些次新房比新房價格還高。物業(yè)管理費：～優(yōu)勢1）項目定位準(zhǔn)確，市場抗性小。公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)階層、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)商者、拆遷戶等位于新區(qū)——鳳凰路南側(cè)、青年路東側(cè)，由江蘇盛和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)、上海同濟(jì)房地產(chǎn)咨詢有限公司全程策劃。其它費用：煤氣管道建設(shè)基金3000元/戶，契稅2%，贈送太陽能和可視對講。具體分析如下：位于新區(qū)——泰州市汽車南站西南側(cè)，由泰州市復(fù)興置業(yè)有限公司投資開發(fā)、上海市奇道房地產(chǎn)咨詢有限公司全程策劃。下半年還有香江花園三期、盛世華庭二期、邑廟街住宅、鵬欣麗園三期、西河翠苑將相繼開盤，估計開發(fā)總量在20萬方左右，住宅以多層、小高層公寓為主，另外還有少量別墅。一些有實力、有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)公司開始思索房地產(chǎn)操作模式的改進(jìn)，引進(jìn)臺灣、廣東、上海等地的專業(yè)房地產(chǎn)公司為其全程服務(wù)，以提高自身的競爭能力、降低房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險、求得利潤的最大化。從另外一個角度分析：高檔別墅小區(qū)的市場份額較小，隨著人們對居住需求的提高，躍層、樓中樓和別墅的大面積戶型有很大的發(fā)展空間。（詳見下圖）★ 資料來源：2001年、2002年、2003年泰州市統(tǒng)計年鑒 泰州市民的消費性支出占可支配收入的比例較高，近年來，該比例有了明顯的下降，從1990年的90%，%，下降了近20個百分點，這個比例已接近于國內(nèi)沿海城市的水平。從人口分布上看，由于海陵區(qū)的人口數(shù)量占全市人口數(shù)量的比重不大，所以，本項目要想成功去化，應(yīng)在成功把握海陵區(qū)目標(biāo)客源的基礎(chǔ)上，對周邊縣市的目標(biāo)客源進(jìn)行有效宣傳。人們的生活水平提高了，消費水平就會水漲船高。（詳見下圖）　 ★資料來源：2003年泰州市統(tǒng)計年鑒 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析1）從圖中我們可以清楚的看出泰州市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化：第一產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例最小，且比重逐年減少；第二產(chǎn)業(yè)仍然是海陵區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，比重占國內(nèi)生產(chǎn)總值的一半左右。另外，泰州新區(qū)正在進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，預(yù)計三至五年內(nèi)居民將達(dá)到10萬人以上。全方位的對外交流和合作不斷擴(kuò)大，市及各市（區(qū)）已與7個城市締結(jié)為國際友好城市。高速公路建設(shè)取得突破性進(jìn)展，寧通高速公路、江陰——靖江長江公路大橋及其北接線廣靖高速公路均已建成通車，泰州已成為京滬高速公路、同三（黑龍江同江——海南三亞）高速公路線上必經(jīng)的一座城市。泰州市具有2100多年歷史，歷代人文薈萃、商賈云集，素有“漢唐古郡，淮海名區(qū)”之稱，歷史上就是蘇中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。了解同規(guī)模、同質(zhì)樓盤廣告費用占總銷金額的比例。 “鳳凰21”南側(cè)地塊項目開發(fā)定位調(diào)研報告目 錄一、調(diào)查說明二、調(diào)查目標(biāo)