【正文】 平米，購(gòu)房者別無(wú)選擇，只能購(gòu)買(mǎi)二手房。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)：項(xiàng)目名稱用途面積㎡價(jià)格物業(yè)費(fèi)銷(xiāo)售率區(qū)域錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)商鋪30~180㎡沿街130002元/平米，內(nèi)店80002元/平米。九州商廈商鋪、商場(chǎng)、酒店式公寓。由于市中心兩個(gè)最耀眼的商業(yè)項(xiàng)目（坡子街商業(yè)街和財(cái)富廣場(chǎng)）尚未開(kāi)盤(pán)，泰州市商鋪價(jià)格走勢(shì)尚不明朗，商鋪投資者都在持幣觀望，加之目前在市場(chǎng)上銷(xiāo)售的樓盤(pán)的規(guī)劃、地段等項(xiàng)目要素都令投資者不甚滿意，導(dǎo)致住宅商品房銷(xiāo)售冷不下來(lái)，而商鋪銷(xiāo)售卻火不起來(lái)的局面。但明顯不同的一點(diǎn)是，泰州樓市的住宅消費(fèi)群體是以本地居民為主，迄今為止，尚沒(méi)有受到過(guò)外來(lái)人群和資金的大規(guī)模沖擊。預(yù)計(jì)隨著泰州沿江開(kāi)發(fā)進(jìn)程的加快，加強(qiáng)與周邊城市的聯(lián)系，漸漸融入長(zhǎng)三角，將從一定程度上使泰州更具開(kāi)放性和兼容性，泰州樓市的外部支撐因素才會(huì)在今后一定時(shí)期內(nèi)得到加強(qiáng)。二類是市區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的居民。五是本地及外來(lái)有意炒房的人員。調(diào)查結(jié)果為：被調(diào)查者中有35%愿意投資商鋪，對(duì)房地產(chǎn)的投資回報(bào)很有信心；有28%持觀望態(tài)度，對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足，在等待時(shí)機(jī)；有22%選擇其他投資渠道；有15%無(wú)投資欲望。在泰州投資住宅的購(gòu)房者大部分為泰州人在外地經(jīng)商者、泰州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士和揚(yáng)州等地的投資者。劣勢(shì)：環(huán)境較差，大型住宅小區(qū)少。劣勢(shì)：不是城市的發(fā)展方向。劣勢(shì)：房?jī)r(jià)高，噪音大。 市場(chǎng)對(duì)商鋪面積的需求是以中小面積為主，需求面積在30㎡—100㎡%。截止2004年3月，海陵區(qū)城中的房?jī)r(jià)最高已達(dá)2800元/平方，城南的商品房均價(jià)也在2200元/平米左右，且市場(chǎng)需求旺盛，說(shuō)明部分購(gòu)房者所能承受的心理價(jià)位要高于此價(jià)位。據(jù)調(diào)查，購(gòu)房者對(duì)各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的重視程度如下：安全占82%、小區(qū)清潔占75%、小區(qū)環(huán)境占63%、小區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施48%、家政服務(wù)占15%。廣告策略主要采用電視、報(bào)紙、房展會(huì)等媒體。1）小區(qū)水景設(shè)計(jì)，打造西湖文化。該項(xiàng)目的價(jià)格比未來(lái)同一地段項(xiàng)目的價(jià)格要低500元/平方米。2）景觀、綠化、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施。主要采用媒體為電視廣告、報(bào)紙廣告、DM等。媒體效果分析以盛世華庭為例，媒體分析如下：電視廣告23%、報(bào)紙廣告35%、POP 15%、DM 3%、朋友介紹15%、路過(guò)2%、其他5%。地塊周邊有鳳凰2明珠小區(qū)、鑫泰花園等大型住宅小區(qū)，是市區(qū)發(fā)展中心。6）泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始升溫，市民購(gòu)房置業(yè)觀念已形成。威脅1）近幾年，泰州市在新區(qū)進(jìn)行大開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)有5～7個(gè)地塊將上市，同質(zhì)樓盤(pán)增多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。2）在原規(guī)劃不變的基礎(chǔ)上，確保工程質(zhì)量，打造優(yōu)質(zhì)工程。6）泰州主城區(qū)正在進(jìn)行大規(guī)模拆遷，市場(chǎng)需求旺盛。價(jià)格店鋪：均價(jià)8000元/平米多層：均價(jià)2480元/平米復(fù)式：均價(jià)2980元/平米別墅：均價(jià)3380元/平米客源定位1）拆遷戶，泰州最大的購(gòu)房群體。以上客戶群體的職業(yè)應(yīng)為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、國(guó)家公務(wù)員、白領(lǐng)階層、私營(yíng)業(yè)主、銷(xiāo)售房地產(chǎn)的專業(yè)化操作是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，由專業(yè)策劃公司進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃，不僅可以減少開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，提高樓盤(pán)附加值，更可以樹(shù)立良好的聲譽(yù)。3）泰州周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其它外來(lái)人員，有意到泰州工作、定居的客戶群體。商鋪面積20012=2400㎡總銷(xiāo)金額2400㎡8000元/㎡=1920萬(wàn)元 住宅總銷(xiāo)金額：21092萬(wàn)元住宅面積70440－2400=68040㎡總銷(xiāo)金額68040㎡3100元/㎡=21092萬(wàn)元（七）建議物業(yè)類型對(duì)本項(xiàng)目而言，建議物業(yè)類型采取多樣化：復(fù)式洋房面積：25%別墅面積：45%多層公寓面積：25%店鋪面積：5%面積店面：50㎡占100%多層：50～80㎡占40%80～100㎡占20%100～130㎡占40%復(fù)式：120～140㎡占50%140～180㎡占50%別墅：獨(dú)棟220～280㎡，占15%。4）有針對(duì)性的實(shí)施媒體廣告，樹(shù)立本案品牌形象，彰顯開(kāi)發(fā)商實(shí)力，提高購(gòu)房者信心。這對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品去化會(huì)帶來(lái)很大的困難。劣勢(shì)1）項(xiàng)目容積率低，土地成本高，風(fēng)險(xiǎn)較大。4）周邊配套設(shè)施齊全，銀行、郵政、電信、菜場(chǎng)等設(shè)施一應(yīng)俱全。（五）“鳳凰21”南側(cè)地塊投資狀況優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1）位于泰州西南，是泰州主城區(qū)的發(fā)展方向?？梢哉f(shuō)，鵬欣麗園的賣(mài)點(diǎn)很多，如：地段、環(huán)境、外立面、戶型、小區(qū)規(guī)劃等等，而其廣告表現(xiàn)主要以宣傳高品質(zhì)為主，兩句主要的廣告以為：1）離塵不離城，離煩不離繁。4）極具現(xiàn)代感的建筑外立面設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目在正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售以前就投入大量廣告進(jìn)行宣傳，并采用新聞采訪等其它宣傳手法進(jìn)行項(xiàng)目滲透，使得該項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)之前就家喻戶曉。3）泰州主城區(qū)發(fā)展方向。另外，由于西湖翠苑地理位置偏遠(yuǎn)，購(gòu)房者很少有機(jī)會(huì)到項(xiàng)目基地了解具體情況，因此，開(kāi)發(fā)商在市中心——青年路（近迎春路處）設(shè)立外接待點(diǎn)，該舉措大大提高了購(gòu)房者對(duì)此項(xiàng)目的認(rèn)知度。隨著泰州高品質(zhì)樓盤(pán)的不斷涌現(xiàn)和物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提高，加之購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理意識(shí)的增強(qiáng)，購(gòu)房者承受物業(yè)管理收費(fèi)能力將有所提高。就此現(xiàn)狀，本項(xiàng)目可發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，在物業(yè)管理、配套設(shè)施等方面提高競(jìng)爭(zhēng)力，增加賣(mài)點(diǎn)。被調(diào)查者能承受的心理單價(jià)在4800元/平米—25000元/平米之間，總價(jià)在15萬(wàn)—120萬(wàn)之間。（詳見(jiàn)下圖）由此可見(jiàn)，海陵路、人民路、五一路將是人們投資的重點(diǎn)。劣勢(shì)：環(huán)境較差。劣勢(shì)：距離商業(yè)中心遠(yuǎn)，生活配套設(shè)施不全，交通不便。以東進(jìn)廣場(chǎng)、濟(jì)川路、西倉(cāng)橋和揚(yáng)州路為界，將海陵區(qū)城區(qū)分成東南西北中五個(gè)區(qū)域。調(diào)查結(jié)果為：被調(diào)查者中有24%自己經(jīng)營(yíng)，有7%是為下一代，有65%是投資，有4%的有其他購(gòu)房動(dòng)機(jī)。調(diào)查結(jié)果為：有八層以上的被調(diào)查者愿意投資住宅，他們對(duì)投資住宅商品房回報(bào)很有信心，認(rèn)為就目前泰州市房?jī)r(jià)有很大上漲空間，但由于資金上的原因，實(shí)際進(jìn)行住宅投資的還是少數(shù)人。三是郊區(qū)及姜堰、泰興、興化為主的周邊城市普通居民，隨著在泰州定居而購(gòu)房。一類是拆遷居民。相對(duì)而言，泰州樓市目前還是一個(gè)比較封閉的狀態(tài)。被調(diào)查者共612人。65%青年路、東進(jìn)路、西倉(cāng)路交匯處。寫(xiě)字樓50~180㎡商鋪9000元/平米，寫(xiě)字樓3800元/平米。府前路商業(yè)街商鋪、寫(xiě)字樓。城市購(gòu)物廣場(chǎng)、府前路商業(yè)街、金茂智慧廣場(chǎng)、九州商廈等個(gè)案。城北90%怡景花園公寓92~128均價(jià)2300元/平方，主力總價(jià)28萬(wàn)元。 從2004年第一季度的住宅商品房的市場(chǎng)供給情況看，泰州市海陵區(qū)商品房銷(xiāo)售率高達(dá)96%以上，市場(chǎng)可售房源少，老百姓買(mǎi)房可選擇的空間小。從圖中可以看出，泰州市別墅住宅價(jià)格從2000年鳳凰2