【正文】 柳營路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 20 頁 共 23 頁 樣對(duì)客 戶往來可以提供方便；本案小環(huán)境較差，但擴(kuò)大范圍，與內(nèi)環(huán)線、共和新路高架、地鐵一號(hào)線延伸段相距不遠(yuǎn)，也有炒作題材。中興路擴(kuò)寬在即，火車站北廣場(chǎng)高水平、高品位的規(guī)劃和定位已完成。另：有消息稱上海投資購房的一大力量溫州投資者已從上海撤走，目標(biāo)轉(zhuǎn)向山東、河南、四川等地。 ? 物業(yè)升值現(xiàn)象突出。 結(jié)論： 小戶型物業(yè)的成長期約為 5 年，從 2021 年到 2021 年，目前正處于制高點(diǎn)，是投資最敏感階段。 此外，爛尾樓也是未來小戶型物業(yè)市場(chǎng)上的主要競(jìng)爭對(duì)象，由于原先市場(chǎng)的小戶型物業(yè) 80%左右皆為爛尾樓改造，因此不排除未來爛尾樓繼續(xù)改造成小戶型物業(yè)出售的可能，因而對(duì)于現(xiàn)有市場(chǎng)爛尾樓的統(tǒng)計(jì)也是必不可少的。目前上海小戶型物業(yè)市場(chǎng)需求的供需兩旺的局面，其主要消費(fèi)群是處于金領(lǐng)和白領(lǐng)之間的高收入年輕人。它包括了規(guī)劃中的和田生態(tài)聚居區(qū)。沒有大型的商場(chǎng)和購物中心。 ? 教育機(jī)構(gòu) 區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)設(shè)施完善，大中小學(xué)均有設(shè)立。隨著市政軌道交通的進(jìn)一步發(fā)展地鐵 1 號(hào)線北延伸段的建成使該區(qū)域內(nèi)的交通便捷度將得到相當(dāng)大的提升（從洛川路地鐵站到市中心的人民廣場(chǎng)由從前的 40 分鐘行程縮短為 10 分鐘之內(nèi)）而規(guī)劃中經(jīng)過該區(qū)域附近的一條軌道交通 8 號(hào)線（中山北路西藏路口，中山北路東寶興路口均有站點(diǎn)）將使得該區(qū)域的交通線路更加豐富（經(jīng)淮海路至浦東）。項(xiàng)目及周邊區(qū)域?qū)儆陂l北區(qū)傳統(tǒng)的居住區(qū)，除中山北路，共和新路兩條市級(jí)主干道外其他道路均較為陳舊、狹窄、具體情況如下表： 走向 道路名 車道狀況 東 西 向 延長路 雙向 2 車道 洛川路 雙向 2 車道 柳營路 雙向 2 車道 中山北路 雙向 6 車道 柳營路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 7 頁 共 23 頁 南 北 向 共和新路 雙向 6 車道 和田路 單向 1 車道 平型關(guān)路 雙向 2 車道 寶興路 雙向 2 車道 由上可見，項(xiàng)目周邊道路除了中山北路及共和新路以外其余的道路并不寬闊，故車流量不大，人流也不多。 ? 如果地下車庫可行，節(jié)省的地面車位用來建設(shè)園林綠化，提高樓盤檔次； ? 標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)行小戶型分隔，統(tǒng)一裝修。 其他結(jié)論 ? 項(xiàng)目可塑性弱，但仍具一定改造潛力。閘北公園周圍中高檔住宅樓的開發(fā)為這一區(qū)域品位提高打下了基礎(chǔ)。以下我們將根據(jù)這一方案進(jìn)行產(chǎn)品定位和研究。從項(xiàng)目現(xiàn)狀結(jié)合市場(chǎng)分析，大開間辦公房和酒店等純商業(yè)物業(yè)形式已經(jīng)不適合，改性為住宅也面臨銷售難題。 柳營路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 1 頁 共 23 頁 目 錄 第一章 項(xiàng)目理解與分析 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 第二節(jié) 項(xiàng)目初步評(píng)估 第三節(jié) 綜合分析概述 第二章 產(chǎn)品定位初步設(shè)想 第一節(jié) 產(chǎn)品性質(zhì) 第二節(jié) 產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng) 第三節(jié) 產(chǎn)品型態(tài)初步設(shè)想 第四節(jié) 產(chǎn)品改造內(nèi)容 第五節(jié) 有關(guān)產(chǎn)品改造和分割方案（見附圖） 第三章 市場(chǎng)研究 第一節(jié) 市調(diào)報(bào)告 第二節(jié) 小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)研究 第三節(jié) 區(qū)域樓盤個(gè)案調(diào)查 第四章 目標(biāo)客戶定位 第一節(jié) 目標(biāo)客戶定位 第二節(jié) 目標(biāo)客戶置業(yè)需求特征 第三節(jié) 目標(biāo)客戶的購買動(dòng)機(jī) 第五章 價(jià)格定位 第六章 產(chǎn)品定位建議 第一節(jié) 建筑外觀建議 第 二節(jié) 建筑功能性劃分建議 第七章 產(chǎn)品配套建議 第一節(jié) 大堂 第二節(jié) 室內(nèi)會(huì)所 第三節(jié) 交房標(biāo)準(zhǔn) 第八章 投資簡單分析 柳營路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 2 頁 共 23 頁 第一章 項(xiàng)目理解與分析 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 地理位置：上海市閘北區(qū)柳營路、平型關(guān)路口（近燈具市場(chǎng)） 項(xiàng)目規(guī)劃現(xiàn)狀 ? 建筑形態(tài)：框架、剪力墻結(jié)構(gòu)，地下一層，地上十五層 ? 基地面積：約 3800 平方米 ? 總建筑面積：約 14800 平方米 ? 項(xiàng)目性質(zhì)：四層商業(yè)裙房的辦公大廈 ? 項(xiàng)目狀態(tài)：工程基本完成，目前處于停止?fàn)顟B(tài)，無人入住 第二節(jié) 項(xiàng)目初步評(píng)估 項(xiàng)目規(guī)劃與 市場(chǎng)脫節(jié) 項(xiàng)目原有規(guī)劃顯然脫離市場(chǎng)，立項(xiàng)顯得盲目。即使房屋性質(zhì)不作改變，其布局及功能也必須進(jìn)行大 的改動(dòng)。在咨詢 設(shè)計(jì)院方意見之后，我們主張分割包裝為全裝修小戶型商務(wù)產(chǎn)權(quán)公寓的方案。 ? 市政規(guī)劃促進(jìn)區(qū)域發(fā)展 共和新路高架和地鐵一號(hào)線延伸工程的建設(shè)使這一區(qū)域有著廣闊的發(fā)展前景。 結(jié)論：視市場(chǎng)狀況而言，本區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展有一定機(jī)會(huì)。雖然一樓商場(chǎng)損失不少，但如果可行，仍然利大于弊。南北向交通主干道有 6 車道的共和新路，和田路（由南至北的單行道） 2 車道的平型關(guān)路，寶興路。所以公共交通線路較多。區(qū)域內(nèi)公建配套設(shè)施較為成熟、齊全，分布于閘北公園周邊，以共和新路洛川路口最為突出。 洛川路 國色天香娛樂總匯、福海浴場(chǎng)、舒友海鮮坊、洛鼎海鮮大酒店、金字塔大酒店、遼寧飯店、 柳營路項(xiàng)目產(chǎn)品定位提案 第 10 頁 共 23 頁 新人人海鮮酒樓、麥當(dāng)勞、頂頂鮮火鍋店、振鼎雞 延長路 沁樂浴室、樓蘭茶坊、麥子熟了休閑吧、王中王雞店、東方網(wǎng)點(diǎn)、一峰網(wǎng)吧、 柳營路 鑫旺閣大酒店、新疆清真酒店、金慶酒店、天飛網(wǎng)吧、光幻游樂宮、柳營桑拿中心 、雅高酒店、卡森形象設(shè)計(jì)中心 共和新路 滬北電影院、宋園茶藝館、宋園大飯店、閘北公園、肯德基、南星宮網(wǎng)吧、家家粗糧王 平型關(guān)路 白玉蘭小吃王國、紅豆園面館 ? 醫(yī)療機(jī)構(gòu) 區(qū)域內(nèi)藥房與醫(yī)療機(jī)構(gòu)較多，具體如下： 延長路 鐵路醫(yī)院、信誼大藥房 寶興路 雷允上大藥房、信誼大藥房 平型關(guān)路 建橋醫(yī)院 ? 商業(yè)設(shè)施 本項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施眾多，基本上每條道路上都有華聯(lián)、聯(lián)華、可的、快客等超市，但規(guī)模都比較小，規(guī)模較大的只有洛川路上的