【正文】 戶提自身需要自行安排裝修。 。此外除低層推出單位，小面積分隔單位外，交房前可預(yù)埋三隔間的地板線槽系統(tǒng)，方便用戶靈活處理供電、通訊、電纜系統(tǒng)設(shè)備。 第二節(jié) 室內(nèi)會所 可在商場 4 樓北部辟出專門空間安排室內(nèi)會所配套。北邊與新村連接處可出資建設(shè)綠化，優(yōu)化區(qū)內(nèi)環(huán)境。 第二節(jié) 建筑功能性劃分建議 地下層安排 目前無法確定地下層可利用面積，如果可布置 1520 停車位，則將地下層改為停車位，釋放里面的地面停車位。 第六章 產(chǎn)品定位建議 第一節(jié) 建筑外觀建議 建筑整體風格定位 目前樓盤外立面陳舊，從節(jié)省投資的角度考慮，采用局部修改和裝飾進行改變，力求現(xiàn)代、穩(wěn)重、高檔。 第五章 價格定位 從目前市場來看，本區(qū)域新開小區(qū)樓盤售價基本在 7000 元 /平方米左右，條件好的小區(qū)裝修房售價突破 8000 元 /平方米，但這一價位在本項目比較難以實現(xiàn)。 ? 長期租賃收益，適時拋出獲利。 第四節(jié) 目標客戶的購買動機 自用型 ? 建立進入上海市場的第一個“橋頭堡”。本項目優(yōu)勢條件是環(huán)境不斷提高，市場不斷繁榮，唯一缺點是物業(yè)型態(tài)的落后。 點評：新的酒店式公寓，檔次、級別較高，預(yù)計價格不低。 點評：多年爛尾樓改造，可能會走投資型、酒店式物業(yè)的方式。 第三節(jié) 區(qū)域樓盤個案調(diào)查 嘉利明珠城 物業(yè)類別：普通住宅 建筑類別：高層 開 發(fā) 商：上海中建房地產(chǎn)開發(fā)公司 售樓電話： 56388333/56382333 預(yù)售證： 閘房（ 2021）預(yù)字 028號 起 價： 6400元 /平方米 均 價： 7000元 /平方米 最 高 價： 7400元 /平方米 付款方式：銀行按揭 物業(yè)地址：閘北地處閘北公園東門，鄰近上海大學(xué) 交通狀況：小區(qū)周圍有 937路， 108路車站、軌道（ R1線、地鐵一號線） 房型安排： 2室 2廳 ㎡ 2室 2廳 ㎡ 點評：檔次較高，環(huán)境較好的新開發(fā)小區(qū)， 銷售形勢好。 產(chǎn)品前景分析 從總體來說，未來兩年小戶型物業(yè)市場 將會有以下趨勢： ? 小戶型物業(yè)真正的需求量依舊很大； ? 將會根據(jù)使用者的年齡、職業(yè)、用途進行功能細分； 柳營路項目產(chǎn)品定位提案 第 17 頁 共 23 頁 ? 鑒于目前高級公寓性質(zhì)的小戶型物業(yè)有著不可低估的市場潛力，但目前依舊是市場的熱點； ? 由于總投資成本較小，市場目前潛在需求量較大，小戶型物業(yè)在近期依舊會成為炒家追捧的對象。雖然小戶型物業(yè)物業(yè)的走勢很被看好，并且其類型的發(fā)展變化開始注重市場細分化和差異化，但是我們應(yīng)該非常認真的看待投資風險，尊重市場供求規(guī)律。 因為小戶型物業(yè)主要消費群首先是集中在高級寫字樓和高科技園交 房時間 項目名稱 平均價格 （元 /平米） 產(chǎn)品定位 2021 年前交房 藍朝部落 6856 精裝修單身公寓 金銀匯 8100 青年匯 6800 奔騰新干線 5500 東渡名人大廈 7500 2021 年 1— 10月交房 東方時空 10500 主要為酒店式公寓 巴黎時韻 12021 寶利金 11000 國際金融家 12021 恒升半島 13000 獨立時代 9000 2021 年 11—2021 年 6 月交房 世紀時空 15000 酒店式公寓或商務(wù)酒店 SOHO 時代 7500 靜安自由自宅 12021 新時空國際公寓 11000 萬源經(jīng)典 12021 海悅酒店 12021 永興富邦 7800 感性達利 7000 莫奈印象 15000 新時空國際公寓 不詳 略 柳營路項目產(chǎn)品定位提案 第 16 頁 共 23 頁 區(qū)的白領(lǐng)，其次因小戶型物業(yè)是投資型的物業(yè)，投資客占了相當比例，這兩者都非常注重樓盤的位置。 區(qū)域分布 目前小戶型物業(yè)主要分布在中心城區(qū)和高科技園區(qū)附近，這種共性基本上都是由該類物業(yè)客戶屬性和其自身的投資性所決定的 。 由此， 小戶型物業(yè) 的市場需求可見一斑。 根據(jù)上海市勞動局有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止到 2021 年僅在滬登記的長期留滬工作人員已近 8 萬。 數(shù)據(jù)的對比雖不能直接說明問題，但單身公寓需求量在近幾年內(nèi)可能還有個緩升的過程。而上海高校畢業(yè)生每年有近 10 萬人，這些人中的一部分也是小戶型物業(yè)的潛在客戶。 2021年雖然沒有確切數(shù)字，但可以說這一狀況有增無減。 第二節(jié) 小戶型產(chǎn)品市場研究 市場回顧 ? 供應(yīng)量 —— 20212021 年上半年上海 小戶型物業(yè) 市場供應(yīng)情況 自 2021 年 MY CITY 正式開始，小戶型物業(yè)的供應(yīng)量逐年成倍遞增， 2021 年的供應(yīng)量僅為 2021 套左右，銷售面積大致在 98600 平方米左右。使該地區(qū)的綠化環(huán)境得到極大的改觀。區(qū)域內(nèi)其他位置的綠化很少，即使有也僅限于一些新建成小區(qū)內(nèi)的集中綠地。而且閘北區(qū)對洛川路的綠化進行了精心的維護，馬路兩旁的老式房屋也進行了大修，外立面用防水涂料刷新并有毛石貼面裝飾，沿街的商鋪也干凈整潔，有一定的品味。在區(qū)域內(nèi)的幾條主干道上均有設(shè)立，為區(qū)域人口積聚，日常消費需求等創(chuàng)造了良好的條件。 區(qū)域公建配套和商業(yè)設(shè)施狀況 由于該地塊屬于閘北區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū)。但是這些公交線路的方向以東西方向居多 。區(qū)域內(nèi)閘北公園附近有一些商業(yè)娛樂設(shè)施。但是隨著道路的改善及地鐵洛川路站點的建成，共和新路洛川路口將成為一個人流的發(fā)散點和車流的交匯處。以及 6 車道的中山北路路。 第五節(jié) 有關(guān)產(chǎn)品改造和分割方案（見附圖） 柳營路項目產(chǎn)品定位提案 第 6 頁 共 23 頁 第三章 市場研究 第一節(jié) 市調(diào)報告 市調(diào)區(qū)域地理概況 本項目位于上海市閘北區(qū)柳營路上。地下室如果除人防、設(shè)備外，能改造為車庫，將大大提高利用率。 這將對本項目改造有較大限制。甚至也提供了一定的低端商務(wù)市場。 市場條件 ? 環(huán)境改善，品位提高 市政規(guī)劃中共和新路、內(nèi)環(huán)線交叉口將建設(shè) 萬平方米的大型綠地，和田生態(tài)聚居區(qū)也初露頭角。預(yù)計項目南面舊廠房改造后，將這里的區(qū)域環(huán)境檔次得到極大提高。從居住的角度看，是條件非常好的區(qū)域。無論何種方案，分割和功能安排都是難題。綜合各方面因素，我們傾向于前者。 項目改造的兩個選擇 結(jié)合本案特點及上海辦公樓市場，其產(chǎn)品形式必須進行大的改變。而本案位于閘北區(qū)內(nèi)環(huán)外，遠離商圈，周圍幾乎全部為居民區(qū)