【正文】 綠地率 ％ 停車(chē)位 11536 輛 地上停車(chē)位 3235 輛 地下停車(chē)位 8301 輛 方案一 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總體定位 規(guī)劃方案 二 總體定位 方案二 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)值 計(jì)量單位 1 建設(shè)用地面積 萬(wàn)㎡ 2 總建筑面積 萬(wàn)㎡ 3 地上建筑面積 萬(wàn)㎡ 4 住宅建筑面積 萬(wàn)㎡ 5 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積 萬(wàn)㎡ 6 酒店建筑面積 萬(wàn)㎡ 7 辦公建筑面積 萬(wàn)㎡ 8 大商業(yè)建筑面積 萬(wàn)㎡ 9 會(huì)所建筑面積 萬(wàn)㎡ 幼兒園建筑面積 萬(wàn)㎡ 地下車(chē)庫(kù)總建筑面積 萬(wàn)㎡ 容積率 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 12514 套 建筑密度 ％ 綠地率 ％ 停車(chē)位 8277 輛 地上停車(chē)位 1989 輛 地下停車(chē)位 6288 輛 總體定位 方案一與方案二在 總建面積 差 58720㎡ ，建成總戶(hù)數(shù)上相差 574戶(hù) 。 地塊分析 向性分析 中州路西面地塊，距離中州大道較近，長(zhǎng)江路西段居住人口較多 ，商業(yè)基礎(chǔ)較好。 商丘市商業(yè)租賃地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判 現(xiàn)有商圈區(qū) 暫缺少商圈 商丘小戶(hù)型市場(chǎng)分析 市場(chǎng)給我們的啟示 城市方向 東南片區(qū) 將成為商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)板塊 政策警示 溫和增長(zhǎng) 剛性需求 加大商業(yè) 學(xué)習(xí)什么 水木清華：建筑差異、精品園林 匯豪天下：科技住宅 聯(lián)盟新城：品牌建設(shè) 學(xué)習(xí)什么 商場(chǎng)持有 街鋪銷(xiāo)售 主力店吸納 用心運(yùn)營(yíng) 幾個(gè)空白 東南缺少商圈 缺少高檔酒店 無(wú)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓 無(wú)在售小戶(hù)型 第二部分： 產(chǎn)品定位 Contents 1 地塊分析 地塊分析 地塊解讀 地塊處于長(zhǎng)江路、南京路之間，被中州路分為東西兩個(gè)地塊。 另 一方面，租賃市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模在擴(kuò)大。㎡ 服務(wù)內(nèi)容 保潔，維持次序 24小時(shí)保安巡邏和監(jiān)控，停車(chē)管理，保潔，維持次序 24小時(shí)保安巡邏和監(jiān)控，停車(chē)管理，保潔，維持次序 無(wú) 保潔，維持次序 保潔，維持次序 總樓層 8 12 12 6 10 10 辦公面積 3000 13000 10000 5000 4000 4000 配套 無(wú) 停車(chē)位 停車(chē)位 水 3元 /噸 電 /度 停車(chē)位 無(wú) 主要入住企業(yè) 電子類(lèi)公司 房地產(chǎn) ,建筑類(lèi) 房地產(chǎn) ,投資公司 培訓(xùn)中心 建筑 ,裝飾公司 廣告 ,設(shè)計(jì) ,裝飾 商丘寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 分析： 使用的寫(xiě)字樓項(xiàng)目位于商丘市市中心，緊鄰商丘市的主要交通干道，周邊生活配套齊全，出行方便，整體 出租率都在 90%以上 ，由于項(xiàng)目自身配套的不完善、部分寫(xiě)字樓 無(wú)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理 ，導(dǎo)致寫(xiě)字樓的租金很低，每平米租金在 2030元 /月。㎡ 23元 /月 商丘寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 具體情況如下： 項(xiàng)目 數(shù)碼大廈 德信大廈 華聯(lián)商務(wù) 天倫 C座 興業(yè)大廈 新城大廈 位置 神火大道和八一路交匯處 凱旋路與八一路交匯處 凱旋路與民主路交匯處 神火大道與團(tuán)結(jié)路交匯處 神火大道和八一路交匯處東200米 神火大道與民主路交匯處 租金 20元 /月 且 規(guī)劃理念新穎超前 。由于商百、天鴻城、京港百貨虛擬產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售對(duì)商丘商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了較為強(qiáng)烈的沖擊，致使現(xiàn)在此 百貨商場(chǎng)仍未對(duì)外銷(xiāo)售 。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 中環(huán)廣場(chǎng) 最初定位為商丘集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物于一體的高端綜合商業(yè)， 2023年 1月開(kāi)業(yè)，由于 沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行管理 ，經(jīng)營(yíng)十分慘淡，二樓以上基本無(wú)店鋪經(jīng)營(yíng)。 3 對(duì)虛擬產(chǎn)權(quán)的商場(chǎng)有一定的抗性，這與天鴻城的投資失敗是分不開(kāi)的。 ?在售項(xiàng)目中，華聯(lián)國(guó)貿(mào)、華商世貿(mào)、中環(huán)新生活廣場(chǎng)和旺角廣場(chǎng)規(guī)劃有大型商場(chǎng)，其余項(xiàng)目皆為商業(yè)街的形式。 ? 步行街商圈有兩個(gè)大型商場(chǎng)，分別是京港百貨團(tuán)結(jié)路店和京港百貨民主路店。 ? 步行街主營(yíng)服裝和鞋， 其他還有名表、中高檔化妝品、家電、家具、食品、床上用品等，均為中高檔次?；瘖y品在 25%左右。丹尼斯生活廣場(chǎng)總投資 （一期投資），建筑面積 ，是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性廣場(chǎng)。主要經(jīng)營(yíng)服裝、床上用品、鞋、玩具、裝品、化妝品和辦公用品等。 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 京隴商貿(mào)城是商丘市最早的市場(chǎng)之一，位于凱旋路與紅旗路交匯處，經(jīng)營(yíng)面積約 1萬(wàn)平米，有 1000多家商鋪，臨街門(mén)面房為兩層，中部門(mén)面房為單層。 2. 從商業(yè)形態(tài)上來(lái)看，該商圈 商業(yè)形態(tài)比較落后 ，整個(gè) 購(gòu)物環(huán)境和消費(fèi)場(chǎng)所比較落后 ，處于商業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)型前的狀態(tài)。 八方電器 1F 手機(jī) 微波爐 電扇 電飯煲等小家電 2F DVD 洗衣機(jī) 冰箱 空調(diào) 電視 音響等大家電 品牌店 150元 /㎡ 黃金珠寶、品牌服裝 （注：租金以商家報(bào)價(jià)為準(zhǔn)，實(shí)際出租價(jià)有所出入） 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 面積分割及出租情況 商場(chǎng)名稱(chēng) 經(jīng)營(yíng)面積 面積分割 出租情況（ %） 京港百貨（團(tuán)結(jié)路店） 15000㎡ 10—50㎡ 99% 京港百貨（民主路店） 12500㎡ 5— 15㎡ 100% 丹尼斯 ㎡ 20— 30㎡ 100% 國(guó)美電器 2500— 2800㎡ 整體經(jīng)營(yíng) 100% 八方電器 1700— 1800㎡ 整體經(jīng)營(yíng) 100% 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 點(diǎn)評(píng)： 1. 該商圈是在原國(guó)有企業(yè)生活服務(wù)中心的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的，經(jīng)歷了社區(qū)商業(yè)、百貨商場(chǎng)、綜合商圈的一個(gè)進(jìn)化過(guò)程。 商業(yè)分布 商丘市的商業(yè)基本上分布在中心廣場(chǎng)附近，即中心廣場(chǎng)商圈內(nèi)。 商業(yè)形態(tài)的發(fā)展目前主要有以下幾種： 商丘商業(yè)地產(chǎn)分析 百貨店類(lèi)商店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、大型超市、連鎖專(zhuān)賣(mài)（專(zhuān)業(yè)）店食雜店 等商業(yè)形態(tài) 點(diǎn)評(píng)： 針對(duì)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，商丘市商業(yè)整體發(fā)展模式相對(duì)滯后，商業(yè)整體營(yíng)業(yè)面積規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)形勢(shì)發(fā)展緩慢， 中低檔商業(yè)較多，新型的商業(yè)管理模式較少 。 由此可推導(dǎo) 20232023年商丘房地產(chǎn)的供應(yīng)量為㎡。按照商丘市房管局統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì) 2023年的銷(xiāo)售面積則會(huì)回落到 180萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)未來(lái)五年的增長(zhǎng)率保持在 18%的水平 。 5 ≈ 208萬(wàn) ㎡ 同時(shí)，未來(lái) 5年商品房新增需求： ㎡，平均每年 208萬(wàn)㎡。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)法 已知條件： 2023年末商丘市市區(qū)人口 92萬(wàn)，住房面積約為 2300萬(wàn)平方米，人均 住房面積 25平方米。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的 中低端工薪階層 客戶(hù)流動(dòng)性較小，地緣性強(qiáng)，如老城區(qū)板塊的道北居民， 一般置業(yè)都會(huì)選擇在本區(qū)域內(nèi)購(gòu)置房屋 ，例如城西梁園區(qū)政府周邊。 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 商丘各板塊客戶(hù)群體特征 目前商丘市場(chǎng)上的中高端客戶(hù)群體主要以 35歲左右的從政、從商的人員。二期白夜北歐采用世界經(jīng)典歐式風(fēng)情建筑， 120340平米五層景觀電梯洋房，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即接近清盤(pán)，是商丘房地產(chǎn)行業(yè)的翹楚樓盤(pán) 。 周邊配套齊全，華聯(lián)超市、京港超市，意買(mǎi)購(gòu)物中心，陽(yáng)光超市，；附近有建行、中行等；鄰近北海門(mén)診，離商丘市第一人民醫(yī)院只有 5分鐘路程，醫(yī)療便捷；建業(yè)小哈佛幼兒園，職業(yè)技術(shù)學(xué)院、實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校、良浩高中、市十一中等名校環(huán)圍，書(shū)香世家，文儒飄香；項(xiàng)目緊鄰睢陽(yáng)區(qū)政府新址，僅 1公里路程，靠近睢陽(yáng)區(qū)檢查院、新城辦事處、睢陽(yáng)區(qū)國(guó)稅局、地稅局、交通局、司法局、人武部、供電局、運(yùn)輸公司、電信、聯(lián)通、移動(dòng)公司等，辦理事宜快捷方便。 個(gè)案分析 匯豪天下個(gè)案總結(jié)與啟示 聯(lián)盟新城 項(xiàng)目名稱(chēng) 3 個(gè)案分析 項(xiàng)目基本參數(shù) 物業(yè)名稱(chēng) 聯(lián)盟新城 占地面積 總建面積 容積率 綠化率 % 均價(jià) 洋房： 5000 別墅： 7000 所在區(qū)域 神火大道板塊 物業(yè)形態(tài) 聯(lián)排別墅、洋房 樓盤(pán)地址 神火大道南段 個(gè)案分析 項(xiàng)目規(guī)劃 個(gè)案分析 一期容積率僅有 最大 .%的綠化率，商丘首個(gè) 1： 1停車(chē)位配比。 個(gè)案分析 項(xiàng)目定位及技術(shù)組合應(yīng)用 定位： 科技豪宅 （恒溫、恒濕、恒氧） 十大科技系統(tǒng)： 恒溫系統(tǒng)、 恒濕系統(tǒng)、 恒氧系統(tǒng)、 外節(jié)能窗系統(tǒng)、 外遮陽(yáng)系統(tǒng)、 隔音除噪系統(tǒng)、 同層排水系統(tǒng)、 外墻保溫系統(tǒng)、 中水回收系統(tǒng)、 24小時(shí)熱水系統(tǒng) 個(gè)案分析 項(xiàng)目主要應(yīng)用技術(shù) 應(yīng)用技術(shù) 新風(fēng)置換系統(tǒng) 地源頭熱泵 天棚輻射系統(tǒng) 外遮陽(yáng)系統(tǒng) 中水回收系統(tǒng) 主要技術(shù)：天棚輻射、地源熱泵、新風(fēng)置換系統(tǒng)。 個(gè)案分析 匯豪天下 項(xiàng)目名稱(chēng) 2 個(gè)案分析 項(xiàng)目基本參數(shù) 物業(yè)名稱(chēng) 匯豪天下 占地面積 63,899m2 總建面積 容積率 綠化率 40% 均價(jià) 4000 所在區(qū)域 神火大道板塊 物業(yè)形態(tài) 多層、 小高層 樓盤(pán)地址 神火大道與宋城路交匯處西 200米 個(gè)案分析 項(xiàng)目位于神火大道與宋城路交匯處西兩百米 小區(qū)共有 19棟建筑，分 2期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)有 4棟 4層的疊院洋房、 3棟 8層電梯洋房和兩棟 11層觀景小高層。該項(xiàng)目以其領(lǐng)先商丘市其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)秀品質(zhì)和奪人耳目的景觀嬴得了大批消費(fèi)者的青睞，也嬴得了商丘市民對(duì)其品質(zhì)的認(rèn)可。 在建筑端部景觀大戶(hù)型（四房），頂層戶(hù)型空間結(jié)合坡頂帶閣樓設(shè)計(jì)。 采用 新古典 的建筑風(fēng)格。 各項(xiàng)目風(fēng)格同質(zhì)化非常高，無(wú)差異化。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 建筑風(fēng)格對(duì)比 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑風(fēng)格 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑風(fēng)格 金地綠洲 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 書(shū)香人家 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 0370 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 天成秀 現(xiàn)代 景苑 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 華聯(lián)國(guó)貿(mào)中心 現(xiàn)代 普通住宅項(xiàng)目在建筑風(fēng)格沒(méi)有什么特色，全部都是現(xiàn)代風(fēng)格，產(chǎn)品整體形象略顯低檔，品質(zhì)難以提升。 目前新區(qū)人氣相對(duì)較差，價(jià)格缺乏上升動(dòng)力支撐。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱(chēng) 水系 水景 特色樹(shù)種 老年人活動(dòng)設(shè)施 兒童活 動(dòng)設(shè)施 網(wǎng)球場(chǎng) 羽毛球場(chǎng) 游泳池 休閑設(shè)施 建業(yè)桂園 ★ ★ ★ ★ ★ － ★ ★ ★ 天明第一城 ★ ★ ★ ★ ★ － － — ★ 東方豫苑 ★ ★ ★ ★ ★ － － — ★ 上東一品 ★ ★ ★ ★ — － － ★ 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目除了建業(yè)桂園相關(guān)配套較為齊全，其他的項(xiàng)目在這方面都有不足之處，這也是由于項(xiàng)目本身的定位和規(guī)模所限制。 此區(qū)域的樓盤(pán)注重 樓盤(pán)品質(zhì)的打造 ，無(wú)論是從建筑風(fēng)格、園林設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)都比較講究，項(xiàng)目規(guī)格也都是全市最高，此區(qū)域 引領(lǐng)整個(gè)商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)方向 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 建筑風(fēng)格對(duì)比 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑風(fēng)格 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑風(fēng)格 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑風(fēng)格 帝和水上樂(lè)園 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 新城國(guó)際 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 上海城市花園 歐式風(fēng)格 東方蘭亭苑 中式風(fēng)格 聯(lián)盟新城 中式風(fēng)格 盛大世紀(jì)城 現(xiàn)代 水木清華 歐式風(fēng)格 匯豪天下 西班牙歐式風(fēng)格 海亞春天 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 建筑風(fēng)格的個(gè)性化 有助于提升項(xiàng)目的品質(zhì)，在規(guī)?；幕A(chǔ)上提高個(gè)性化的建筑園林風(fēng)格 能夠提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也更加能準(zhǔn)確的把握住項(xiàng)目本身的目標(biāo)客戶(hù)群。二是趨于 個(gè)性化 ：具有自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目，就應(yīng)當(dāng)具備不可復(fù)制的特色，比如匯豪天下打造的就是恒溫恒濕的科技豪宅，聯(lián)盟新城打造的是中式低密度寬景豪宅。 總體來(lái)說(shuō)商丘市的城市發(fā)展方向： “ 南擴(kuò)東進(jìn)西移 ” 南擴(kuò) 東進(jìn) 西移 商丘房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 板塊劃分 為更好對(duì)商丘市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，將城市分為 道北板塊 （隴海線北） 城西板塊 （梁園區(qū)政府周邊） 老城區(qū)板塊 （中心城區(qū)）。 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 城市化進(jìn)程可觀 按照城市發(fā)展理論，商丘的發(fā)展正處于 “ 快速城市化進(jìn)程 ” 的低速增長(zhǎng)期，城市化發(fā)展的不斷演化，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 發(fā)展次序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 發(fā)展階段 初步城市化 低速增長(zhǎng)期 高速增長(zhǎng)期 穩(wěn)定發(fā)展期 城市化水平 30% 3050% 5090% 90%以上 城市特征 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會(huì)有限，農(nóng)業(yè)人口勞動(dòng)力過(guò)剩 工業(yè)基礎(chǔ)比較深厚，影響力明顯增強(qiáng)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)接收大量農(nóng)業(yè)人口 工業(yè)產(chǎn)業(yè)成