【正文】 日本住友商 事株式會社 天津華住金 屬制品有限 公司 獨資 日本 剪切鋼板 韓國樂喜化 學公司 天津樂金新 型建材有限 公司 合資 韓國 地磚、 地墊、高光 膜 日本住友商 事株式會社 中農住商 （天津）農 用化學品有 限公司 合資 日本 除草劑、殺 蟲劑、殺菌 劑 日本三井物 產株式會社 天津三之星 機帶有限公 司 獨資 日本 機械用（主 要用于汽車 等）硫化橡 膠傳動帶 艾默生電器 公司 艾默生過程 管理（天津 ）閥門有限 公司 獨資 美國 氣動閥門控 制系統(tǒng) 日本伊騰忠 株式會社 天津真和實 業(yè)有限公司 獨資 日本 制鞋 企業(yè)名稱（龍頭企業(yè)） 國別 備注 歐 美 企 業(yè) 丹佛斯（天津）有限公司 丹麥 控制閥生產處世界領先地位、天津公司是在亞洲 地區(qū)最大的投資項目 瑞特格散熱器（天津）有限公 司 芬蘭 散熱器生產居世界前列 泰姆玻璃機械（天津）有限公 司 芬蘭 鋼化爐生產居世界第一位 麥格昆磁（天津）有限公司 美國 當今世界上粘結釹鐵硼磁粉的最大生產商、已占 據 了粘結釹磁市場 90%的市場份額 天津中天高科特種車輛有限公 司 美國 亞洲最大特種車輛制造商 日 新 企 業(yè) 天津伊都錦時裝有限公司 日本 世界知名品牌 娃哈哈（天津）飲料有限公司 新加坡 國內著名品牌 港 臺 企 業(yè) 光寶電子（天津）有限公司 臺灣 世界第三大光電產品制造商 天津濟豐包裝紙業(yè)有限公司 維爾京群島 世界著名品牌 功學社（天津）樂器有限公司 維爾京群島 樂器生產居世界前列 天津天寶光碟有限公司 香港 產品市場占有率居全國前 5名 天津天獅生物發(fā)展有限公司 香港 民族企業(yè)著名品牌、被中國國情研究會確立為中 國惟一國家級保健品研究基地 “和 ”國家級直銷 行業(yè)研究基地被聯合國評為 “國際生態(tài)安全最佳 企業(yè) ”、被確定為聯合國正式供應商 “之一 天津南玻工程玻璃有限公司 香港 中國玻璃工業(yè)最富有競爭力的企業(yè)、擁有多條世 界一流生產線 綾致時裝（天津）有限公司 香港 世界知名品牌 娃哈哈（天津）飲料有限公司 新加坡 國內著名品牌 中 國 企 業(yè) 中體產業(yè)股份有限公司 中國 國內體育產業(yè)的第一家上市公司 天津紅日藥業(yè)股份有限公司 中國 銷售額濟身全國制藥企業(yè)百強之列、天津市十佳 民營明星企業(yè) 天津名門動物食品有限公司 中國 投資方希望集團是中國最大的民營企業(yè) 天津豹鳴股份有限公司 中國 全國 500家最大建材工業(yè)企業(yè)之一 天津完達山華明乳品有限公司 中國 國內著名品牌 世界 500強企業(yè) 世界級大型企業(yè)齊聚武清開發(fā)區(qū) 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 天鵝湖大酒店 雍陽賓館 海關培訓中心 武清開發(fā)區(qū)生活配套 武清開發(fā)區(qū)生活區(qū)是為產業(yè)區(qū)提供生活娛樂配套的高標準社區(qū)，棲仙溫泉公寓、花園別墅、海達家樂超市、海隆酒樓、棲仙公園、英華學校等一大批生活服務設施為前來投資的各方人士提供了一個優(yōu)良的生活空間 。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 武清開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃 一期開發(fā)面積 ，由5平方公里的產業(yè)區(qū)、 的中心區(qū)和 成。 l目前，已有來自美國、丹麥、瑞典、芬蘭、德國、日本、韓國以及臺灣、香港等 21個國家和地區(qū)的 500余家企業(yè)投資建廠，形成了電子信息、新型材料、生物醫(yī)藥、機械制造、汽車及零部件五個主導產業(yè)。 縣級工業(yè)園區(qū)： 王慶坨經濟區(qū)、王古經濟區(qū)、上馬臺工業(yè)區(qū)、河西務產業(yè)功能區(qū)、梅廠福源經濟區(qū)等十多個區(qū)縣級工業(yè)區(qū)。 2 0 0 6 年武清產業(yè)結構第一產業(yè)13%第二產業(yè)51%第三產業(yè)36%從產業(yè)發(fā)展角度 —— 武清第二產業(yè)的不斷發(fā)展，必然促進其人口結構的變化，并同時帶動城市的發(fā)展進程 2023年 1月 從產業(yè)園區(qū)發(fā)展現狀及未來趨勢可以看出 —— 隨著產業(yè)的發(fā)展，本案將會承擔部分產業(yè)的居住功能需求 ?2023年開發(fā)區(qū)累計實現國內生產總值 47億元，增長 35%；完成銷售收入 143億元，增長29%；實現稅收 15億元，增長 50%。 新城居住區(qū) 開發(fā)區(qū)居住區(qū) 老城區(qū) 2023年 1月 武清區(qū)第一產業(yè)比重呈減少趨勢，第二產業(yè)的主導地位逐年凸顯，第三產業(yè)近幾年占據相當規(guī)模，預計將會繼續(xù)增加 第一產業(yè) 所占比重 （ %） 第二產業(yè) 所占比重 （ %） 第三產業(yè) 所占比重 （ %） 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 武清產業(yè)結構變化16 1 5 . 61 4 . 41 9 . 8 1 8 . 6134 2 . 7 4 2 . 7 4 3 . 3 42 4 2 . 5514 1 . 3 4 1 . 7 4 2 . 33 8 . 2 3 8 . 93601020304050602023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè) 武清區(qū)三大產業(yè)絕對規(guī)模呈現不斷增長勢頭。 ? 全線費用： 58元（北京至楊村 40元） ? 全線時間： 30分鐘 ? 開通時間： 2023年 8月 從京津城鐵看 —— 城鐵為本案既帶了極大的發(fā)展機遇，同時也帶來了相應的競爭 城際列車車站武清站就設在距項目步行僅約10余分鐘路程的前進道上 2023年 1月 圍繞城際列車武清站區(qū)域，將進行一系列的開發(fā)建設。故第 3產業(yè)發(fā)展可以為區(qū)域商品房發(fā)展提供了持續(xù)發(fā)展的客源。 武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，其城市定位為：京津之間的高新技術產業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市 從武清城市規(guī)劃角度看 —— 本案位于規(guī)劃中的“新城核心組團”，是未來發(fā)展的重點 2023年 1月 從人口角度看 —— 人口不斷的增長極大的帶動了未來對于居住的需求增長 武清城區(qū)人口規(guī)劃（萬人）2236600102030405060702023 2023 2023 武清區(qū)現階段戶籍人口數量基本保持穩(wěn)定，據了解，目前武清區(qū)常住人口達 83萬人，其中戶籍人口 82萬人，流動人口超過 1萬人。 武清城市空間結構： 一軸：京津發(fā)展主軸，這是未來武清發(fā)展的核心帶。到天津新港 71公里，到天津濱海國際機場 35公里，至北京機場 90公里。 ，實現區(qū)域交通運輸網從 “ 單中心放射式 ” 向 “ 雙中心網絡式 ” 的轉變。 京津塘發(fā)展軸北起中關村科技園區(qū)向南經北京經濟技術開發(fā)區(qū)、廊坊經濟技術開發(fā)區(qū)、天津武清開發(fā)區(qū)、天津北辰科技園區(qū)、塘沽海洋高新技術開發(fā)區(qū)直到天津經濟技術開發(fā)區(qū)。 天津市規(guī)劃形成“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結構，武清位于該主軸上，承接京津發(fā)展帶 2023年 1月 從產業(yè)角度來看 —— 京津產業(yè)結構調整勢在必行，作為天津最早的開發(fā)區(qū)之一，武清將進一步分擔城市的第二產業(yè)功能 相關資料表明，京津分工逐步實現 —— 北京重點放在第三產業(yè)的發(fā)展上 ，天津將逐步承接其第二產業(yè)。 從初步規(guī)劃方案我們可以看出，對于如此大體量地塊，如何有效的利用資源將是開發(fā)的重點，建議規(guī)劃方案應以保證實現開發(fā)目標的前提下進行。 ，對周邊社區(qū)的輻射未能最大化的發(fā)揮，且南北兩側住宅與其距離較近，可能對兩側居民產生噪音等影響。 公建布局 、整體較大的樓間距設計符合當地人的居住習慣。 ? 項目規(guī)模大，有成為明星樓盤的潛質，但容積率較高。 1公里，城鐵建成后，巨大的人流量必然為地塊帶來更 大的升值空間。 另外，項目西北側，距項目約 ，擬建一所三級甲等醫(yī)院 —— 世紀東方醫(yī)院（昝用名） 醫(yī)療 武清的政府及市政機關主要集中在雍陽西道的泉興路至新華路一段。 本案周邊商業(yè)場所少，距最近的購物場為海大家樂二店所需步行 20余分鐘。 泉旺路 光明道 本案 武清客運站 地塊交通 城鐵站實景圖 城鐵站目測地塊位臵 地塊位臵 ?項目周邊的公共交通不發(fā)達，近日剛剛開通第一批公交線 路，公眾的交通工具普遍為自行車、電動車和農用三輪車 611覆蓋了武清新由武清逸仙園開往市區(qū)中心公園，完成了武清與市區(qū)間的客流輸送。三條線路共配車 36部，覆蓋了武清新區(qū)內 33處小區(qū)、 19所學校、 6座醫(yī)院、 8處商場、郵局，并途經武清主要街道、商業(yè)和學校網點。 房地產 E網傾力打造房地產物業(yè)管理資料庫 ,匯聚海量的免費管理資料 。 超越同期同 區(qū)域競爭項目 關鍵詞：稀缺 通過創(chuàng)新產品和創(chuàng)新產業(yè)理念，稀缺的產品形式，完善的配套設施，超越同 期同區(qū)域上市項目 , 增加客戶的價值認同，并借助推售時機，形成時間上的壟斷。 2023年 1月 跳出 —— 在更加廣闊的范圍看待本案 跳出 項目看項目 關鍵詞：項目在武清的發(fā)展?jié)摿? 本案區(qū)位優(yōu)勢明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應局限于項目本身，要 將其打造成區(qū)域整體價值提升及延續(xù)的放大器。保利武清項目定位思路報告 2023年 1月 2023年 1月 項目定位思考前提 保利進入天津的第一步 項目位于京津走廊 項目近百萬平米的大盤 我司認為，在進行項目定位思考前，我們首先要明確項目對于各環(huán)節(jié)的真正意義： 契合保利進入天津首個項目的戰(zhàn)略目標 契合京津一體化發(fā)展的整體態(tài)勢 契合項目連續(xù)的開發(fā)步調，實現價值最大化 項目 2023年 1月 項目定位思考思路 項目本體研究 項目定位分析 市場機會與初步定位方向 優(yōu)化限制條件 緯度的分析 價值最大化 緯度的分析 提升競爭力 緯度的分析 開發(fā)環(huán)境研究 項目定位結論 宏觀環(huán)境 市場環(huán)境 區(qū)域環(huán)境 項目區(qū)位交通研究 客群定位 整體定位 產品定位 形象定位 項目本體屬性 項目理解 跳出 借勢 超越 2023年 1月 項目本體分析 項目理解分析 2023年 1月 如何借勢周邊環(huán)境并引領造勢？ 如何跳出項目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？ 如何突破和豐富現有產品，全面超越目前的項目定位與形象檔次？ 本案定位 目標 我司認為，本案的成功與否，在于如何借勢發(fā)展、如何跳出限制、如何超越自我 項目理解分析 2023年 1月 借勢 ——最大的利用資源 借勢武清區(qū)域未來 發(fā)展趨勢 關鍵詞：借助目標性規(guī)劃，提升發(fā)展?jié)摿? “十一五”后，武清區(qū)位于天津重點規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢，將會進一步聚 集相關客戶群體的關注。 借勢天津北方 經濟中心定位 關鍵詞：最大限度利用外來企業(yè)、外來產業(yè)人口 京津冀一體化不斷加強帶來產業(yè)進入和交流加強，使我們的客群定位可以不再局限 于天津可以更加關注產業(yè)人群日益增長的需求。 超越傳統(tǒng) 開發(fā)理念 關鍵詞：城市運營，打造多種類、多元化產品 以城市的角度看待項目，承擔更多的城市功能，把握住目標客群需求特征， 營造全新的理念，多種類、多元化的集合式產品，提升項目產業(yè)功能價值。 本案 l 房地產 E網 房地產 E網傾力打造房地產物業(yè)管理資料庫 ,匯聚海量的免費管理資料 。 地塊內部現況 2023年 1月 東部：東北部緊鄰武清多家行政單位，包括武清規(guī)劃局、土地局、交管局、廣播中心等，東南部泉發(fā)路西側緊鄰頤安小區(qū)、松鶴園（包括 2棟高層建筑） 地塊外部現況 西部：亨通還遷房、再建泉達路（尚未開通） 南部：城市藝墅、翠亨小區(qū)、楊村八小 北部：英華中學、飯店、武清區(qū)政府 北 西 東 南 2023年 1月 距項目最近的公共汽車站為 56 56563總站，位于光明道和泉旺路交口的。目前城際鐵路全程票價定為 58元，楊村至北京票價為 40元。 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要以滿足周邊居民生活為主的超市、市場、沿街底商為主，檔次較低且規(guī)模均較小，娛樂商業(yè)非常缺乏。 包括：區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)婦幼醫(yī)院、武清人民醫(yī)院、武清區(qū)醫(yī)療搶救中心等。 、英華中學等，外部教育氛圍濃厚。 振華西道現況 2023年 1月 地塊現況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項目本體分析小結 2023年 1月 占地