【正文】 中 高 第三部分：客戶分析 臨近項(xiàng)目客戶分析 潛在客戶訪談分析 綜上所述，購買本項(xiàng)目的客戶主要由 五類客戶 組成， 低購買力的超前消費(fèi)者（ A類客戶）、中等購買力的理性與超前消費(fèi)者（ B類客戶 \D類客戶）、高購買力的保守與理性消費(fèi)者（ C類客戶 \E類客戶） 。 總的說來，我們的客戶是位于傳統(tǒng)與現(xiàn)代之間，偏理性的一類。原因很簡單，好幾個(gè)朋友都在這里買了房，以后可以一起耍，另外就是從朋友那了解到華潤還不錯(cuò)。 ” 客戶描述一： 客戶描述二： （中海蘭庭業(yè)主 已購房客戶） 第三部分：客戶分析 臨近項(xiàng)目客戶分析 潛在客戶訪談分析 鳳凰城典型客戶描述： 蘇蘇 邵陽電視臺(tái)編輯 “鳳凰城是華潤的高檔項(xiàng)目，我在武漢就住在鳳凰城。 第三部分：客戶分析 臨近項(xiàng)目客戶分析 潛在客戶訪談分析 我們通過網(wǎng)絡(luò)對(duì)中海蘭庭的 10組客戶進(jìn)行深入訪談發(fā)現(xiàn)：蘭庭的客戶，他們追求 品質(zhì) 、 安全 、 服務(wù) 及 信賴感 的生活體驗(yàn)， 愿意為品質(zhì)生活進(jìn)行消費(fèi) ；但同時(shí)他們也在 價(jià)格敏感型 和 傳統(tǒng)理性型 之間，除了在追求以上之外，還 對(duì)性價(jià)比和全面成本較為關(guān)注 ，他們不會(huì)過度節(jié)儉，但其消費(fèi)溢價(jià)空間有限， 不會(huì)因?yàn)橐晃蹲非髾n次而過度消費(fèi) 。 客戶置業(yè)次數(shù)上 ，主要為二次及多次置業(yè)。 35%左右 21%左右 40%左右 42%左右 25%左右 37%左右 職業(yè)特征 ?從客戶職業(yè)特征上看 中海蘭庭 與華潤鳳凰城客戶相似度極大，客戶職業(yè)主要集中于 “ 政府部門 /事業(yè)單位 /部隊(duì) ” 平均占比 37%左右； “ 外資企業(yè) ” 平均占比 %左右；“ 國有企業(yè) ” 平均占比 %左右。 第三部分 客戶分析 中海蘭庭 華潤鳳凰城 2期 華潤鳳凰城 3期 華潤鳳凰城 1期 嘉里 嘉里 嘉里 建發(fā)鷺州 金瑞泰 （伊藤） 華府 西苑 200畝市政公園 復(fù)地商業(yè)廣場 地塊 1 地塊 2 地塊 3 逸都國際 工業(yè) 廠房 第三部分：客戶分析 臨近項(xiàng)目客戶分析 考慮到區(qū)域、交通、配套發(fā)展商品牌以及項(xiàng)目規(guī)模接近度高，選取 中海蘭亭 和 華潤鳳凰城客戶進(jìn)行詳細(xì)分析。 戶型面積去化情況 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個(gè)案 2棟 1棟 3棟 4棟 5棟 6棟 7棟 8棟 9棟 10棟 11棟 12棟 13棟 14棟 15棟 入口 會(huì)所 N ：一批次推售 ：后期推售 10號(hào)地 D 中海城南一號(hào) 中海城南高端項(xiàng)目，產(chǎn)品跨度較大，從低端到高端均有，不純粹，銷售一般。鳳凰城 —— 主力戶型以 145左右的 2梯 4戶再改產(chǎn)品為主 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個(gè)案 該項(xiàng)目作為中海城南的系列產(chǎn)品，擁有較高的品牌知名度，主力戶型 100平米以下，通過大面積贈(zèng)送和可變空間等手段提高性價(jià)比，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的熱銷。 ?項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)有較好代表性。 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個(gè)案 大源組團(tuán)暢銷戶型集中于 110150㎡ 套三，總價(jià)約在 80120萬之間。 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個(gè)案 區(qū)域在售項(xiàng)目多為市場一線品牌，下階段在售項(xiàng)目的整盤存量共 9835套，存量較大，根據(jù)整盤去化數(shù)據(jù)計(jì)算，剩余去化周期共 。 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個(gè)案 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個(gè)案 030006000900012023150006月 7月 8月 9月 10月南城都會(huì)疊翠峰天府長城中海城南1 號(hào)中海蘭庭華潤鳳凰城華府西苑英郡時(shí)代晶科名苑?城南代表項(xiàng)目 3季度的成交均價(jià)主要集中在 6000元 /平米左右，到 幅度的增長，增長幅度從 8%到 20%不等； ? 在價(jià)格上漲的同時(shí)，銷量也跟著的上漲，量價(jià)齊升的態(tài)勢在 10月份表現(xiàn)的尤為明顯。 從品牌開發(fā)商在建項(xiàng)目的分布中可以看出， 50%以上的項(xiàng)目都集中在城南區(qū)域，城南區(qū)域除了有政府著力的打造、區(qū)域完整規(guī)劃及交通狀況的改進(jìn)，品牌開發(fā)商們對(duì)城南區(qū)域未來的發(fā)展也充滿了信心，這一現(xiàn)象也表明城南正逐漸向“國際化”方向靠攏，其區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮蟆? 打壓 拉動(dòng) — 平抑 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個(gè)案 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個(gè)案 2 0 0 9 年1 6 月成都市主城區(qū)商品住宅存量走勢80775671267852556101002003004005006007008009001月 2月 3月 4月 5月 6月存量（萬㎡）0 7 0 9 成都市主城區(qū)半年供應(yīng)量對(duì)比6599937336535390200400600800100012000 7 上半年 0 7 下半年 0 8 上半年 0 8 下半年 0 9 上半年供應(yīng)量（萬㎡）0 7 0 9 成都市主城區(qū)半年銷售量對(duì)比58338678478535602004006008001000120014000 7 年 08年 0 9 上半年上半年銷售量（萬㎡） 下半年銷售量（萬㎡）09年以來，一方面供應(yīng)量萎縮；另一方面量價(jià)齊升，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的復(fù)蘇和上升勢頭 2 0 0 9 年成都房價(jià)走勢分析5109 510752925745 57535871460048005000520054005600580060001 2 3 4 5 6月份房價(jià)（單位：元/平米）系列1第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個(gè)案 未來 4年內(nèi)，城南區(qū)域競爭項(xiàng)目供給將在 1180萬㎡以上，供過于求的潛在矛盾很大，競爭將十分激烈 。第三產(chǎn)業(yè)增加值 887億元，同比增長 % 。 ?邵陽經(jīng)濟(jì)總量雖然落后于重慶，但是從經(jīng)濟(jì)增長速度以及人均 GDP水平來講，領(lǐng)先于西南乃至整個(gè)西部的省會(huì)城市，是中國西部城市的經(jīng)濟(jì)中心。 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個(gè)案 050010001500202325003000350040004500GDP總量（億元）2023 2023 2023 2023 2023成都 2 1 8 5 . 7 3 2371 2750 3 3 2 4 . 4 3901昆明 9 4 2 . 1 4 1 0 6 2 . 3 1 2 0 3 . 1 4 1 3 9 3 . 6 9 1 6 0 5 . 3 9貴陽 4 4 3 . 6 3 5 2 5 . 6 2 603 6 9 6 . 4 8 1 1 . 0 5西寧 1 7 4 . 7 4 2 0 6 . 2 7 2 8 1 . 6 1 3 4 3 . 0 9 4 4 2 . 1 9拉薩 7 5 . 2 4 1021 2 3 4 505000100001500020230250003000035000人均GDP（元）人均G D P 2023 2023 2023 2023 2023成都 20626 22313 2 4 9 2 2 . 9 6 5 26527 30855昆明 17679 18688 19663 22578 25826貴陽 12644 14601 17025 19564 20638西寧 8484 9906 13326 16029 19494拉薩 13680 1 7 2 8 8 . 11 2 3 4 5? 邵陽市是中國西部重要中心城市，西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國家歷史文化名城和旅游中心城市。因此降息的必要性降低，近期并無必要出臺(tái)額外刺激政策； 結(jié)合目前逐步企穩(wěn)的走勢來看，決策者考慮到經(jīng)濟(jì)反彈的基礎(chǔ)未必穩(wěn)固，短期內(nèi)亦不大可能出臺(tái)針對(duì)信貸和流動(dòng)性的調(diào)控措施：因此將進(jìn)入政策“真空期”； 2023年上半年央行放貸超過 6萬億元，是建國以來新增貸款最多的一年。周邊以儲(chǔ)備的待開發(fā)空地為主，東臨廠房對(duì)項(xiàng)目有一定影響；區(qū)域整體 可塑性極強(qiáng) ，保利品牌的進(jìn)駐，將對(duì)區(qū)域的 定性 和 定向 發(fā)展起到 標(biāo)桿作用 。 國際城南： 城南擁有國際文化體育休閑中心、國際醫(yī)院、國際社區(qū)、國際總部商務(wù)園、歐盟中心、國際購物商圈、國際學(xué)校、國際會(huì)展、國際軟件及服務(wù)外包基地、五星級(jí)酒店群等十個(gè)國際化平臺(tái) 。由于天府大道沿線的商務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)的率先興起，大量的人流及車流特征主要以行政、商務(wù)、高新產(chǎn)業(yè)的辦公人群和華陽居住人群為主。 橫向 — 通過地區(qū)北側(cè)的 三環(huán)路 、 繞城高速公路 ，可與邵陽市主要的 6條城際高速公路和 7個(gè)衛(wèi)星城直接相連。 時(shí)間 事件 概況 20世紀(jì) 90年代 21世紀(jì)初 20232023 20232023 2023年后 高新區(qū)啟動(dòng) 各組團(tuán)逐步啟動(dòng) 大量土地出讓 品牌開發(fā)商入駐 華陽逐漸融 入城南規(guī)劃 地鐵通車城南發(fā) 展目趨邁向成熟 ?1991年高新區(qū)成立，產(chǎn)業(yè)發(fā)展啟動(dòng)，主要由起步區(qū)組團(tuán)、新園組團(tuán)、站南組團(tuán)、大源組團(tuán)及華陽片區(qū)組成 ?1996年，起步區(qū)組團(tuán)啟動(dòng)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為驅(qū)動(dòng)力，定位為成熟居住區(qū) ?新園組團(tuán) 03年啟動(dòng)，定位為高新工業(yè)園區(qū)； ? 站南組團(tuán) 04年啟動(dòng)，市政府預(yù)計(jì) 08年正式搬遷于此，將形成新的行政辦公中心； 03年高新孵化園啟用； ?大源組團(tuán) 05年啟動(dòng)，新的會(huì)展中落成； 02年天府軟件園拿地，05年啟用 ?站南組團(tuán)的商服用地基本出讓完畢，剩余基本為住宅用地。 ?南部科技商務(wù)城 —— 以行政中心、會(huì)展中心和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為支撐，重點(diǎn)發(fā)展信息服務(wù)、數(shù)字娛樂、商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)。 項(xiàng)目位于南部科技城，是政府重點(diǎn)打造的城市新中心 —— 天府新城 東部工業(yè)商務(wù)城 北部商貿(mào)城 南部科技商務(wù)城 西部健康休閑城 本項(xiàng)目 四大新城規(guī)劃： ?東部工業(yè)商務(wù)城 —— 依托龍泉驛區(qū)、錦江區(qū)的部分區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展汽車制造、工程機(jī)械、電子元器件等現(xiàn)代制造業(yè)和與之配套的研發(fā)設(shè)計(jì)、展示交易、人才培訓(xùn)、中介服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。 第一部分：項(xiàng)目理解 區(qū)位 交通 配套 四至 城南發(fā)展迅速，起點(diǎn)高而且質(zhì)量高，城南發(fā)展日趨成熟，逐步成為城市新中心。地鐵 1號(hào)線 從市中心沿天府大道、穿越大源地區(qū)后繼續(xù)向南延伸至華陽麓山大道端，并于 2023年通車，通車后將拉近區(qū)域同市中心和火車北站的距離，增強(qiáng)區(qū)域的輻射能力。 第一部分：項(xiàng)目理解 地鐵一號(hào)線 紅星路南延線 站華路 三環(huán)路 繞城高速 天府大道 世紀(jì)城 府河站 801公交站點(diǎn) 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目與市區(qū)主要由四條主干道連接，分別為元華路、站華路、天府大道以及紅星路南延線。 區(qū)位 交通 配套 四至 高新國際文化藝術(shù)中心 邵陽七中 邵陽七中 玉林中學(xué) 美視國際學(xué)校 市一醫(yī)院 華西婦兒國際醫(yī)院 歌劇院 高爾夫主題公園 休閑體育公園 鉑仕紫荊電影院 城南大型購物中心 伊藤洋華堂 本項(xiàng)目 第一部分：項(xiàng)目理解 項(xiàng)目所處城南是國際化和未來高端人居核心地帶，“國際城南”、“宜居城南”名符其實(shí)。 A B C 伊藤 伊藤 盛源置業(yè) 元華路 拓新西三街 工廠 榮華南路 01 02 03 04 06 07 01/A地塊北臨待開發(fā)空地 02/A地塊東北臨伊藤 04/B地塊東臨工廠規(guī)劃路 05 05/B地塊南臨在建項(xiàng)目逸都國際 03/A地塊東臨規(guī)劃路 06/A地塊北臨待開發(fā)空地 07/項(xiàng)目中間為河道即未來施政公園 本項(xiàng)目分為 A/B/C三塊用地，由兩條規(guī)劃道路及規(guī)劃市政公園相互隔離。 第二部分 市場分析 M1 與 M2 的差距縮小，顯示流動(dòng)性較為充裕，且更多進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。 經(jīng)濟(jì)最困難時(shí)期或已度過，但低位盤整仍將持續(xù)，短期內(nèi)將出現(xiàn)政策真空期，經(jīng)濟(jì)宏觀面不會(huì)大起大落。按照國際慣例，正是經(jīng)濟(jì)快速增長和城市快速城市化的階段。 ?邵陽市主要以第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主，2023年上半年第二產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到 億元，同比上年增長 %。 邵陽 GDP增速近四年保持在 15%以上，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)以二三產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)發(fā)展快速 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟(jì) 宏