【正文】 中 高 第三部分：客戶分析 臨近項目客戶分析 潛在客戶訪談分析 綜上所述，購買本項目的客戶主要由 五類客戶 組成， 低購買力的超前消費者（ A類客戶）、中等購買力的理性與超前消費者（ B類客戶 \D類客戶）、高購買力的保守與理性消費者（ C類客戶 \E類客戶） 。 總的說來，我們的客戶是位于傳統(tǒng)與現(xiàn)代之間，偏理性的一類。原因很簡單，好幾個朋友都在這里買了房，以后可以一起耍，另外就是從朋友那了解到華潤還不錯。 ” 客戶描述一： 客戶描述二： （中海蘭庭業(yè)主 已購房客戶） 第三部分：客戶分析 臨近項目客戶分析 潛在客戶訪談分析 鳳凰城典型客戶描述： 蘇蘇 邵陽電視臺編輯 “鳳凰城是華潤的高檔項目，我在武漢就住在鳳凰城。 第三部分：客戶分析 臨近項目客戶分析 潛在客戶訪談分析 我們通過網(wǎng)絡(luò)對中海蘭庭的 10組客戶進行深入訪談發(fā)現(xiàn)：蘭庭的客戶，他們追求 品質(zhì) 、 安全 、 服務(wù) 及 信賴感 的生活體驗， 愿意為品質(zhì)生活進行消費 ；但同時他們也在 價格敏感型 和 傳統(tǒng)理性型 之間，除了在追求以上之外，還 對性價比和全面成本較為關(guān)注 ，他們不會過度節(jié)儉，但其消費溢價空間有限， 不會因為一味追求檔次而過度消費 。 客戶置業(yè)次數(shù)上 ，主要為二次及多次置業(yè)。 35%左右 21%左右 40%左右 42%左右 25%左右 37%左右 職業(yè)特征 ?從客戶職業(yè)特征上看 中海蘭庭 與華潤鳳凰城客戶相似度極大，客戶職業(yè)主要集中于 “ 政府部門 /事業(yè)單位 /部隊 ” 平均占比 37%左右； “ 外資企業(yè) ” 平均占比 %左右；“ 國有企業(yè) ” 平均占比 %左右。 第三部分 客戶分析 中海蘭庭 華潤鳳凰城 2期 華潤鳳凰城 3期 華潤鳳凰城 1期 嘉里 嘉里 嘉里 建發(fā)鷺州 金瑞泰 （伊藤） 華府 西苑 200畝市政公園 復(fù)地商業(yè)廣場 地塊 1 地塊 2 地塊 3 逸都國際 工業(yè) 廠房 第三部分：客戶分析 臨近項目客戶分析 考慮到區(qū)域、交通、配套發(fā)展商品牌以及項目規(guī)模接近度高，選取 中海蘭亭 和 華潤鳳凰城客戶進行詳細分析。 戶型面積去化情況 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個案 2棟 1棟 3棟 4棟 5棟 6棟 7棟 8棟 9棟 10棟 11棟 12棟 13棟 14棟 15棟 入口 會所 N ：一批次推售 ：后期推售 10號地 D 中海城南一號 中海城南高端項目，產(chǎn)品跨度較大，從低端到高端均有，不純粹，銷售一般。鳳凰城 —— 主力戶型以 145左右的 2梯 4戶再改產(chǎn)品為主 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個案 該項目作為中海城南的系列產(chǎn)品，擁有較高的品牌知名度，主力戶型 100平米以下，通過大面積贈送和可變空間等手段提高性價比，實現(xiàn)項目的熱銷。 ?項目在區(qū)域內(nèi)有較好代表性。 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個案 大源組團暢銷戶型集中于 110150㎡ 套三，總價約在 80120萬之間。 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個案 區(qū)域在售項目多為市場一線品牌，下階段在售項目的整盤存量共 9835套，存量較大，根據(jù)整盤去化數(shù)據(jù)計算，剩余去化周期共 。 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個案 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個案 030006000900012023150006月 7月 8月 9月 10月南城都會疊翠峰天府長城中海城南1 號中海蘭庭華潤鳳凰城華府西苑英郡時代晶科名苑?城南代表項目 3季度的成交均價主要集中在 6000元 /平米左右，到 幅度的增長，增長幅度從 8%到 20%不等； ? 在價格上漲的同時，銷量也跟著的上漲，量價齊升的態(tài)勢在 10月份表現(xiàn)的尤為明顯。 從品牌開發(fā)商在建項目的分布中可以看出， 50%以上的項目都集中在城南區(qū)域，城南區(qū)域除了有政府著力的打造、區(qū)域完整規(guī)劃及交通狀況的改進，品牌開發(fā)商們對城南區(qū)域未來的發(fā)展也充滿了信心，這一現(xiàn)象也表明城南正逐漸向“國際化”方向靠攏，其區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮蟆? 打壓 拉動 — 平抑 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個案 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個案 2 0 0 9 年1 6 月成都市主城區(qū)商品住宅存量走勢80775671267852556101002003004005006007008009001月 2月 3月 4月 5月 6月存量（萬㎡）0 7 0 9 成都市主城區(qū)半年供應(yīng)量對比6599937336535390200400600800100012000 7 上半年 0 7 下半年 0 8 上半年 0 8 下半年 0 9 上半年供應(yīng)量（萬㎡）0 7 0 9 成都市主城區(qū)半年銷售量對比58338678478535602004006008001000120014000 7 年 08年 0 9 上半年上半年銷售量（萬㎡） 下半年銷售量（萬㎡）09年以來，一方面供應(yīng)量萎縮；另一方面量價齊升，表現(xiàn)出強勁的復(fù)蘇和上升勢頭 2 0 0 9 年成都房價走勢分析5109 510752925745 57535871460048005000520054005600580060001 2 3 4 5 6月份房價（單位：元/平米）系列1第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個案 未來 4年內(nèi)，城南區(qū)域競爭項目供給將在 1180萬㎡以上，供過于求的潛在矛盾很大，競爭將十分激烈 。第三產(chǎn)業(yè)增加值 887億元，同比增長 % 。 ?邵陽經(jīng)濟總量雖然落后于重慶，但是從經(jīng)濟增長速度以及人均 GDP水平來講，領(lǐng)先于西南乃至整個西部的省會城市，是中國西部城市的經(jīng)濟中心。 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個案 050010001500202325003000350040004500GDP總量（億元）2023 2023 2023 2023 2023成都 2 1 8 5 . 7 3 2371 2750 3 3 2 4 . 4 3901昆明 9 4 2 . 1 4 1 0 6 2 . 3 1 2 0 3 . 1 4 1 3 9 3 . 6 9 1 6 0 5 . 3 9貴陽 4 4 3 . 6 3 5 2 5 . 6 2 603 6 9 6 . 4 8 1 1 . 0 5西寧 1 7 4 . 7 4 2 0 6 . 2 7 2 8 1 . 6 1 3 4 3 . 0 9 4 4 2 . 1 9拉薩 7 5 . 2 4 1021 2 3 4 505000100001500020230250003000035000人均GDP（元）人均G D P 2023 2023 2023 2023 2023成都 20626 22313 2 4 9 2 2 . 9 6 5 26527 30855昆明 17679 18688 19663 22578 25826貴陽 12644 14601 17025 19564 20638西寧 8484 9906 13326 16029 19494拉薩 13680 1 7 2 8 8 . 11 2 3 4 5? 邵陽市是中國西部重要中心城市，西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國家歷史文化名城和旅游中心城市。因此降息的必要性降低，近期并無必要出臺額外刺激政策； 結(jié)合目前逐步企穩(wěn)的走勢來看，決策者考慮到經(jīng)濟反彈的基礎(chǔ)未必穩(wěn)固，短期內(nèi)亦不大可能出臺針對信貸和流動性的調(diào)控措施：因此將進入政策“真空期”； 2023年上半年央行放貸超過 6萬億元，是建國以來新增貸款最多的一年。周邊以儲備的待開發(fā)空地為主，東臨廠房對項目有一定影響；區(qū)域整體 可塑性極強 ，保利品牌的進駐，將對區(qū)域的 定性 和 定向 發(fā)展起到 標(biāo)桿作用 。 國際城南： 城南擁有國際文化體育休閑中心、國際醫(yī)院、國際社區(qū)、國際總部商務(wù)園、歐盟中心、國際購物商圈、國際學(xué)校、國際會展、國際軟件及服務(wù)外包基地、五星級酒店群等十個國際化平臺 。由于天府大道沿線的商務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)的率先興起，大量的人流及車流特征主要以行政、商務(wù)、高新產(chǎn)業(yè)的辦公人群和華陽居住人群為主。 橫向 — 通過地區(qū)北側(cè)的 三環(huán)路 、 繞城高速公路 ，可與邵陽市主要的 6條城際高速公路和 7個衛(wèi)星城直接相連。 時間 事件 概況 20世紀 90年代 21世紀初 20232023 20232023 2023年后 高新區(qū)啟動 各組團逐步啟動 大量土地出讓 品牌開發(fā)商入駐 華陽逐漸融 入城南規(guī)劃 地鐵通車城南發(fā) 展目趨邁向成熟 ?1991年高新區(qū)成立，產(chǎn)業(yè)發(fā)展啟動，主要由起步區(qū)組團、新園組團、站南組團、大源組團及華陽片區(qū)組成 ?1996年，起步區(qū)組團啟動，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為驅(qū)動力，定位為成熟居住區(qū) ?新園組團 03年啟動，定位為高新工業(yè)園區(qū)； ? 站南組團 04年啟動，市政府預(yù)計 08年正式搬遷于此，將形成新的行政辦公中心； 03年高新孵化園啟用； ?大源組團 05年啟動，新的會展中落成； 02年天府軟件園拿地，05年啟用 ?站南組團的商服用地基本出讓完畢，剩余基本為住宅用地。 ?南部科技商務(wù)城 —— 以行政中心、會展中心和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為支撐，重點發(fā)展信息服務(wù)、數(shù)字娛樂、商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)。 項目位于南部科技城，是政府重點打造的城市新中心 —— 天府新城 東部工業(yè)商務(wù)城 北部商貿(mào)城 南部科技商務(wù)城 西部健康休閑城 本項目 四大新城規(guī)劃： ?東部工業(yè)商務(wù)城 —— 依托龍泉驛區(qū)、錦江區(qū)的部分區(qū)域，重點發(fā)展汽車制造、工程機械、電子元器件等現(xiàn)代制造業(yè)和與之配套的研發(fā)設(shè)計、展示交易、人才培訓(xùn)、中介服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。 第一部分：項目理解 區(qū)位 交通 配套 四至 城南發(fā)展迅速，起點高而且質(zhì)量高，城南發(fā)展日趨成熟，逐步成為城市新中心。地鐵 1號線 從市中心沿天府大道、穿越大源地區(qū)后繼續(xù)向南延伸至華陽麓山大道端，并于 2023年通車，通車后將拉近區(qū)域同市中心和火車北站的距離，增強區(qū)域的輻射能力。 第一部分：項目理解 地鐵一號線 紅星路南延線 站華路 三環(huán)路 繞城高速 天府大道 世紀城 府河站 801公交站點 本項目 本項目與市區(qū)主要由四條主干道連接，分別為元華路、站華路、天府大道以及紅星路南延線。 區(qū)位 交通 配套 四至 高新國際文化藝術(shù)中心 邵陽七中 邵陽七中 玉林中學(xué) 美視國際學(xué)校 市一醫(yī)院 華西婦兒國際醫(yī)院 歌劇院 高爾夫主題公園 休閑體育公園 鉑仕紫荊電影院 城南大型購物中心 伊藤洋華堂 本項目 第一部分：項目理解 項目所處城南是國際化和未來高端人居核心地帶，“國際城南”、“宜居城南”名符其實。 A B C 伊藤 伊藤 盛源置業(yè) 元華路 拓新西三街 工廠 榮華南路 01 02 03 04 06 07 01/A地塊北臨待開發(fā)空地 02/A地塊東北臨伊藤 04/B地塊東臨工廠規(guī)劃路 05 05/B地塊南臨在建項目逸都國際 03/A地塊東臨規(guī)劃路 06/A地塊北臨待開發(fā)空地 07/項目中間為河道即未來施政公園 本項目分為 A/B/C三塊用地，由兩條規(guī)劃道路及規(guī)劃市政公園相互隔離。 第二部分 市場分析 M1 與 M2 的差距縮小，顯示流動性較為充裕，且更多進入實體經(jīng)濟。 經(jīng)濟最困難時期或已度過，但低位盤整仍將持續(xù)，短期內(nèi)將出現(xiàn)政策真空期，經(jīng)濟宏觀面不會大起大落。按照國際慣例，正是經(jīng)濟快速增長和城市快速城市化的階段。 ?邵陽市主要以第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主，2023年上半年第二產(chǎn)業(yè)增加值達到 億元，同比上年增長 %。 邵陽 GDP增速近四年保持在 15%以上，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟以二三產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)發(fā)展快速 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟 宏