【正文】 絕版臨湖樣板房實(shí)景 開(kāi)放，臺(tái)灣專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)大師著力演繹，將第一排蜀山、湖景融入美麗的家， 風(fēng)聲、林語(yǔ)，鳥(niǎo)鳴，心靜，默默相通。湖 住交會(huì)巡展 10月 — 11月，蚌埠、宿州、淮北、巢湖、 2時(shí)間： 2023年 9月 26日 發(fā)布媒體：安徽商報(bào)（整版） 主標(biāo)語(yǔ) ： 10月 1日 讓你的耳朵來(lái)旅行 10月 1日，瀾溪鎮(zhèn)二期蜀山 1 號(hào)盛譽(yù)開(kāi)盤(pán)，絕版臨湖樣板房實(shí)景 開(kāi)放，臺(tái)灣專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)大師著力演繹，將第一排蜀山、湖景融入美麗的家， 湖、山、光、影、人，咫尺相對(duì)，來(lái)瀾溪鎮(zhèn)，讓你的眼睛靜享湖山的清 新與豐富！ 恭祝前期優(yōu)先選房的客戶(hù)入主湖山！ 主力戶(hù)型： 137187M2三、四、五房，奢享天賦自然 2時(shí)間： 2023年 9月 25日 發(fā)布媒體：安徽商報(bào)（半版） 主標(biāo)語(yǔ) ： 10月 1日 讓你的眼睛來(lái)旅行 10月 1日，瀾溪鎮(zhèn)二期蜀山 1 號(hào)， 183席絕版臨湖席位現(xiàn)正公開(kāi)認(rèn)籌！ 1時(shí)間： 2023年 9月 8日 發(fā)布媒體：合肥晚報(bào)（整版） 主標(biāo)語(yǔ) ：你的視野開(kāi)闊整個(gè)社會(huì)的視野 你的每一次突破為社會(huì)創(chuàng)造無(wú)盡的利益 你帶領(lǐng)別人進(jìn)入一個(gè)全新領(lǐng)域 你用一篇論文證實(shí)前人的對(duì)與錯(cuò) 你驅(qū)動(dòng)著社會(huì)前行的步伐 你覺(jué)得最大收獲是整個(gè)世界的由衷肯定 你的身影背后是我們仰慕的目光 9月 10日，是你的禮贊 節(jié)日快樂(lè)，老師！ 教師節(jié)，給老師多以點(diǎn)回報(bào) 時(shí)間： 2023年 9月 14日 發(fā)布媒體：安徽商報(bào)（整版） 主標(biāo)語(yǔ) ：剖析優(yōu)尚品位 ○寬景小高層 ○四房?jī)蓮d兩衛(wèi) ○建筑面積：約 143M2 ○特色獨(dú)立書(shū)房，沉淀生活的優(yōu)雅氣質(zhì) 2時(shí)間： 2023年 9月 21日 發(fā)布媒體：新安晚報(bào)（半版） 主標(biāo)語(yǔ) ：合肥的房子 安徽人的家 華潤(rùn)置地 湖山間 大蜀山下，湖畔，華潤(rùn)置地 瀾溪鎮(zhèn)，唯一零距離坐擁湖山的風(fēng)光席位， 35000M2人工湖改造，科學(xué)城建設(shè)，望江西路全線貫通 …… 生活的美麗演繹，湖與山只是一幕空闊舞臺(tái)，清新的，幽靜的，浪漫的， 將心情全然浸沒(méi)。 瀾溪鎮(zhèn)二期蜀山 湖 湖畔的上層景院 主力戶(hù)型： 137— 187m2三房、四房、五房奢想極致自然 1時(shí)間： 2023年 8月 17日 發(fā)布媒體：新安晚報(bào)（整版） 主標(biāo)語(yǔ) ：心自在 湖 湖 湖 1 號(hào) 打開(kāi)窗，就是旅行；關(guān)上窗，身在和處？ 137M2— 187M2臨湖席位，優(yōu)尚戶(hù)型樣板間絢麗開(kāi)放，景觀矽型商業(yè)街隆重招商 時(shí)間： 2023年 5月 31日 發(fā)布媒體：合肥晚報(bào)（ 1/4版） 主標(biāo)語(yǔ) ：蜀山湖 一夜無(wú)夢(mèng)。1 號(hào) 時(shí)間： 2023年 5月 25日 發(fā)布媒體：合肥晚報(bào)（整版） 主標(biāo)語(yǔ)：左右湖山，為何不是你？ 137187平米臨湖席位 /優(yōu)尚戶(hù)型樣板間絢麗開(kāi)放 /景觀型商業(yè)街隆重招商 蜀山湖 香榭水都同唱一首歌，共同分享了一次別墅市場(chǎng)的豪門(mén)盛宴，一度成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)也成為了同行關(guān)注的重點(diǎn) .春去冬來(lái) 2023年同期瀾溪鎮(zhèn)二期同樣滿懷信心、盛裝開(kāi)盤(pán)，可時(shí)隔一年市場(chǎng)卻變的物是人非、斗轉(zhuǎn)星移，開(kāi)盤(pán)至今剛銷(xiāo)售 20%，原本指望二期能夠再次創(chuàng)造銷(xiāo)售熱潮，卻遭到如此大的打擊，眼看今年收成頗少，二期無(wú)望及時(shí)調(diào)整市場(chǎng)方向，再次拿出壓箱底的多層洋房以期再次博得相應(yīng)的市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)全年銷(xiāo)售利潤(rùn)兌現(xiàn)。 風(fēng)尚營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典案例解析 九龍商業(yè)街雍景臺(tái)頤園世家逸頓國(guó)際一次精準(zhǔn)的外科手術(shù)三拳打死師傅打了創(chuàng)意一耳光全省最冷清的開(kāi)盤(pán)第六部分： 合作模式6M A R K E T I N G. R E P O R T 安徽綠城項(xiàng)目 年度 2 0 0 7 營(yíng)銷(xiāo)建議A n h u i l u c h e n g x i a n g m u 2 0 0 7 n i a n d uYI N G X I A O J I A N YI 古勁 的模式3 + 1 + X段亞?wèn)|馬學(xué)斌貴司銷(xiāo)售部案場(chǎng)執(zhí)行根據(jù)項(xiàng)目情況及貴司設(shè)定的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，我們提出如下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)合作方案： 綠城桂花園和綠城百合公寓以整體打包形式，單個(gè)項(xiàng)目策劃收費(fèi) 45萬(wàn) /年。 1項(xiàng)目區(qū)位：安徽蕪湖銀湖北路 項(xiàng)目名稱(chēng) : 雅園近 10萬(wàn)平方米 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 項(xiàng)目位于蕪湖市北城近長(zhǎng)江大橋，周邊多為批發(fā)市場(chǎng)并與為飛機(jī)航 道，我司抓住其背靠新興的開(kāi)發(fā)區(qū)前景，和現(xiàn)有的商貿(mào)區(qū)繁榮，巧妙 地樹(shù)立徽居文化形象，使之脫穎而出，受到市場(chǎng)國(guó)追捧，自 3月份銷(xiāo)售 中心開(kāi)放到 5月開(kāi)盤(pán)，積累客戶(hù)近二千人，一期 25000平方米開(kāi)盤(pán)當(dāng)日 售罄，為開(kāi)創(chuàng)蕪湖市場(chǎng)新的營(yíng)銷(xiāo)高度。設(shè)計(jì)了兩輪銷(xiāo)售高潮，達(dá)到了開(kāi)發(fā) 商銷(xiāo)售指標(biāo)。一期精品鞋城由于當(dāng)時(shí)地理 位置較偏，建設(shè)周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)戶(hù)場(chǎng)外觀望、投資戶(hù)持幣觀望現(xiàn)象嚴(yán)重。 3）項(xiàng)目區(qū)位：安徽合肥臨泉路 項(xiàng)目名稱(chēng)：長(zhǎng)春都市花園及長(zhǎng)春都市豪庭 項(xiàng)目性質(zhì)： 高檔住宅兩項(xiàng)目總計(jì) 16萬(wàn)平方米 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 該項(xiàng)目位于新站區(qū)， 2023年時(shí)整個(gè)新站區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)較為低級(jí)。 2）項(xiàng)目區(qū)位：安徽合肥新站開(kāi)發(fā)區(qū) 項(xiàng)目名稱(chēng)：寶文國(guó)際裝飾廣場(chǎng) 項(xiàng)目性質(zhì)： 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 5萬(wàn)平方米 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 該項(xiàng)目由于開(kāi)發(fā)商前期定位失誤，造成后期銷(xiāo)售壓力巨大。 媒體通道、短信、電臺(tái)邀約 目 的：讓客戶(hù)成為員工 第五部分： 風(fēng)尚營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)5M A R K E T I N G. R E P O R T 安徽綠城項(xiàng)目 年度 2 0 0 7 營(yíng)銷(xiāo)建議A n h u i l u c h e n g x ia n g m u 2 0 0 7 n i a n d uYI NG X I A O J I A N YI 我司操作的項(xiàng)目業(yè)績(jī)： 1）項(xiàng)目區(qū)位：安徽合肥馬鞍山路 項(xiàng)目名稱(chēng)：錦繡園 項(xiàng)目性質(zhì)： 高檔住宅 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 1999年，合肥首個(gè)小高層高尚住宅。 ３、提升 關(guān)于綠城的印象，關(guān)于綠城的價(jià)值，關(guān)于綠城的品質(zhì)的說(shuō)明。 ２、延續(xù) 關(guān)于綠城的空間，關(guān)于綠城的景觀，關(guān)于綠城材質(zhì)的說(shuō)明。提純古典主義園林營(yíng)造精粹，將人文精神根植園林之中，已求妙手天成的境義，更有了低密度多層與板樓的點(diǎn)板相結(jié)合，是以重構(gòu)蜀山人文氣質(zhì)。卻因?yàn)楸舜藸恐贫垢髯园l(fā)力點(diǎn)不同，如何為百合注入人文內(nèi)涵，體現(xiàn)綠城品牌？如何擴(kuò)展百合內(nèi)涵，形成鮮明的品牌印跡，我們?cè)诮Y(jié)合公寓下階段銷(xiāo)售任務(wù)以及整合企業(yè)品牌等諸多優(yōu)勢(shì)，提煉得出： 根據(jù)以上分析得出： 享受和諧的豐盛人生 百 合 ： 桂花苑 大蜀山有兩條脈，一是人文，二是貴胄之氣。 Ｃ、客戶(hù)對(duì)象 客戶(hù)物質(zhì)屬性：有經(jīng)濟(jì)能力 客戶(hù)精神歸屬：重視社區(qū)人文環(huán)境 重視品牌消費(fèi)，忠于個(gè)人感官享受 Ｄ、品牌價(jià)值分析 １、企業(yè)品牌核心價(jià)值 穩(wěn)健，實(shí)力雄厚，全國(guó)性開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求很高，追求客戶(hù)滿意度消費(fèi)。 讓客戶(hù)去發(fā)動(dòng)客戶(hù)，是房地產(chǎn)行銷(xiāo)中最有力的手段，也是無(wú)法復(fù)制的資源?？傊?，如果客戶(hù)成為了專(zhuān)家，除卻地段因素，那么所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都被你拋在身后。 銷(xiāo)售改良辦法 高端住宅項(xiàng)目最怕一線人員對(duì)自己的產(chǎn)品缺少了解，對(duì)同質(zhì)產(chǎn)品缺少競(jìng)爭(zhēng)性分析，從而會(huì)產(chǎn)生對(duì)價(jià)格的恐懼，同時(shí)合肥房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)起步較晚，大多數(shù)銷(xiāo)售人員都是賣(mài)房市場(chǎng)上培養(yǎng)起來(lái)，除了缺少耐心之處，還缺少必要的建筑知識(shí)銷(xiāo)售技巧，更缺少對(duì)自已項(xiàng)目的認(rèn)知。 結(jié)合每個(gè)月單日銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)熱烈氣氛，同步進(jìn)行推廣，吸納新客戶(hù)。 五、問(wèn)題簡(jiǎn)單了 再次提升綠城企業(yè)的品牌，產(chǎn)生更多市場(chǎng)注意力。不同的是要做好足夠的預(yù)熱與鋪墊，正如歷史上有千萬(wàn)句名人名言，被你記住的只有幾句，其原因就是與你當(dāng)時(shí)心境心情吻合了而已。 關(guān)鍵在于要讓一個(gè)項(xiàng)目與客戶(hù)互動(dòng) 。其措施詳見(jiàn)后文。 ６、在成功地通過(guò)綠城品牌的形象樹(shù)立后，在具體產(chǎn)品的銷(xiāo)售節(jié)奏推廣策略上沒(méi)有深入市場(chǎng)。 ２、桂花園三期沿黃山路，而其核心景觀支持力度在空間和時(shí)間上都顯乏力。高新區(qū)“屋以西為貴”印象根深入人心。 二、合肥綠城 2023年市場(chǎng)機(jī)會(huì) 別墅叫停之后，為高檔住宅市場(chǎng)拉開(kāi)空間。 何謂從業(yè)人員對(duì)資源整合的意識(shí)與開(kāi)發(fā)商眼界、開(kāi)發(fā)思想完整統(tǒng)一？ 我司認(rèn)為 ， 發(fā)展商眼界的高低 ， 開(kāi)發(fā)思想的嚴(yán)謹(jǐn)性決定了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)節(jié)奏的合理性 ， 關(guān)鍵是在洞悉市場(chǎng)的前提下 ， 要解決建筑產(chǎn)品功能對(duì)應(yīng)不同的居住層性需求 ， 了解開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)目的 ， 而不僅是單純的利潤(rùn)獲取 。 第三，對(duì)產(chǎn)品建筑理解不夠，人類(lèi)的文明除了以文字被記載，還有就是銘刻在建筑上，連篇累牘的形容無(wú)法直觀的展示建筑空間與人居舒適度的必要關(guān)聯(lián)。 部分單位集資建房，使有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)能力的群體喪失了需求。某種意義上講，對(duì)于堅(jiān)持以人為本的地產(chǎn)企業(yè)，春天快要來(lái)了。 從符號(hào)標(biāo)簽到好房子宣言直至今天的社區(qū)整體文化內(nèi)涵的突顯，一如從生產(chǎn)到技術(shù)再產(chǎn)生科學(xué)的過(guò)程。我司認(rèn)為，對(duì)市場(chǎng)清醒的認(rèn)知，與從業(yè)人員對(duì)資源整合的意識(shí)與發(fā)展商的眼界和思想完全統(tǒng)一，才是贏家之道。星河灣”，在別墅叫停利好的政策下，開(kāi)盤(pán)只有 30套的銷(xiāo)售，其產(chǎn)品打造禮請(qǐng)日本設(shè)計(jì)單位，就空間布局而言是不遜于華潤(rùn)與國(guó)建，但銷(xiāo)售結(jié)果慘淡。相同的地段，不同的品牌導(dǎo)致不同的銷(xiāo)售結(jié)果，可惜的是贏家不是綠地而是金地。 ２、地段唯一論 元一集團(tuán)旗下“柏莊”，“名城”兩個(gè)項(xiàng)目均處于合肥邊緣地段，但是這個(gè)不影響其 2023年累計(jì)銷(xiāo)售兩千余套的傲人業(yè)績(jī)，年前將近 8億資金落袋為安著實(shí)對(duì)地段唯一論產(chǎn)生了懷疑。 １、調(diào)查目標(biāo) 合肥各區(qū)域代表樓盤(pán) ２、調(diào)查依據(jù) Ａ、單價(jià)超過(guò) 3500/㎡以上樓盤(pán) Ｂ、由高水平規(guī)劃單位設(shè)計(jì)樓盤(pán) Ｃ、體量超過(guò) 20萬(wàn)方以上樓盤(pán) ３、調(diào)查補(bǔ)充資料 Ａ、各案全年媒體投放表 Ｂ、各案點(diǎn)評(píng)（僅我司一家之言供參考） Ｃ、 2023年合肥各區(qū)各案調(diào)查說(shuō)明 小戶(hù)型致勝論 不可否認(rèn) 2023年小戶(hù)型銷(xiāo)售是合肥樓市最搶眼的表現(xiàn)，但是幾個(gè)大樓盤(pán)的小戶(hù)型均沒(méi)實(shí)現(xiàn)“以小帶大”或全線飄紅的業(yè)績(jī)。相反，金地國(guó)際城開(kāi)發(fā)商為安徽淮南企業(yè)，并且與綠地海頓公館同在馬鞍山路，卻全年狂銷(xiāo) 4個(gè)億。如“帝豪 地段、品牌、產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)、推廣、宣傳力度，一下子都失去了市場(chǎng)的作用力，如果這些都不復(fù)存在了，房地產(chǎn)只剩下了原始的鋼筋、水泥與磚瓦，歷史的意識(shí)要求我們必須保持一個(gè)前行者的姿態(tài)。這也是 2023年很多發(fā)展商所有手段都用過(guò)了，然而銷(xiāo)售沒(méi)有好轉(zhuǎn)的原因之一。 國(guó)家宏觀調(diào)控制目的有兩個(gè)：一是打擊透支性投資，保護(hù)銀行，二是規(guī)范土地市場(chǎng)，行業(yè)內(nèi)洗牌，平息民意。 近年本土較大的二手房中介公司相繼倒閉與國(guó)家政策調(diào)控的落實(shí)，促使二手房交易量下降，無(wú)新生資金涌入商品房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。 第一 :目前合肥的一些項(xiàng)目在談到客戶(hù)定位時(shí)都會(huì)花很大篇幅，簡(jiǎn)述其觀點(diǎn)，最后結(jié)果只有：高學(xué)歷、高收入、高品位這三種高人群，其實(shí)這是一個(gè)矛盾的定位，高學(xué)歷的人就一定有高收入？高收入的就一定有高品位？ 第二，對(duì)市場(chǎng)變化認(rèn)識(shí)不夠，目前市場(chǎng)上一味降價(jià)，促銷(xiāo)就是佐證。 第五，對(duì)發(fā)展商的眼界與思想理解不夠，合肥不乏有思想有責(zé)任的開(kāi)發(fā)企業(yè)，但是因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)公司自身對(duì)建筑審美，人居條件升級(jí)，市場(chǎng)變化把握的滯后性導(dǎo)致一些在建筑、整體規(guī)劃上較有思想的樓盤(pán)，在推廣與銷(xiāo)售上趨于平庸，更罔論從市場(chǎng)變化反饋開(kāi)發(fā)的建設(shè)性意見(jiàn)。 抱 怨 遺憾的是隨之而來(lái)的大批浙江人在報(bào)紙上、網(wǎng)絡(luò)上的一期轉(zhuǎn)讓信息，加之浙江炒房團(tuán)在合肥遭到了很多負(fù)面影響，從而很多買(mǎi)不起房子的人開(kāi)始抱怨是浙江人低價(jià)買(mǎi)走了好房子，并且桂花園的二手交易量比新華學(xué)府、頤和花園、銀杏苑大多數(shù)小區(qū)明顯要緩慢很多。 政務(wù)區(qū)建設(shè)嘎然而止，濱湖新區(qū)規(guī)劃遙遙無(wú)期。 三、合肥綠城目前的問(wèn)題 １、百合公寓 4500/㎡均價(jià)（與臨近項(xiàng)目有 700元~1000元的價(jià)差），而其銷(xiāo)售速度使一線銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)信心不足。 ５、在 2023年缺少對(duì)綠城品牌核心競(jìng)爭(zhēng)力的維護(hù)致使市場(chǎng)在百合與桂花園上厚此薄彼。中端產(chǎn)品扎堆開(kāi)發(fā)與別墅喊停，都為高端市場(chǎng)預(yù)留了空間，其最關(guān)鍵是讓客戶(hù)知道 價(jià)值的構(gòu)成，而不是簡(jiǎn)單