【正文】 保利武清項目定位思路報告 2023年 1月 2023年 1月 項目定位思考前提 保利進入天津的第一步 項目位于京津走廊 項目近百萬平米的大盤 我司認為，在進行項目定位思考前，我們首先要明確項目對于各環(huán)節(jié)的真正意義： 契合保利進入天津首個項目的戰(zhàn)略目標 契合京津一體化發(fā)展的整體態(tài)勢 契合項目連續(xù)的開發(fā)步調，實現(xiàn)價值最大化 項目 2023年 1月 項目定位思考思路 項目本體研究 項目定位分析 市場機會與初步定位方向 優(yōu)化限制條件 緯度的分析 價值最大化 緯度的分析 提升競爭力 緯度的分析 開發(fā)環(huán)境研究 項目定位結論 宏觀環(huán)境 市場環(huán)境 區(qū)域環(huán)境 項目區(qū)位交通研究 客群定位 整體定位 產(chǎn)品定位 形象定位 項目本體屬性 項目理解 跳出 借勢 超越 2023年 1月 項目本體分析 項目理解分析 2023年 1月 如何借勢周邊環(huán)境并引領造勢？ 如何跳出項目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？ 如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的項目定位與形象檔次？ 本案定位 目標 我司認為，本案的成功與否，在于如何借勢發(fā)展、如何跳出限制、如何超越自我 項目理解分析 2023年 1月 借勢 ——最大的利用資源 借勢武清區(qū)域未來 發(fā)展趨勢 關鍵詞：借助目標性規(guī)劃，提升發(fā)展?jié)摿? “十一五”后，武清區(qū)位于天津重點規(guī)劃軸線端頭之一，本案借助區(qū)域優(yōu)勢，將會進一步聚 集相關客戶群體的關注。 借勢武清產(chǎn)業(yè)鏈 不斷完善的趨勢 關鍵詞：“新移民不斷介入，城市生活水平不斷增加” 武清產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然帶來大量的產(chǎn)業(yè)人群，其不同的人群也必然今后區(qū)域內(nèi)的需求結構的 變化，我們?nèi)绾伟盐掌淙找嬖鲩L的未被滿足的需求，形成差異化競爭，將是項目生存的根本。 借勢武清房地產(chǎn)市場 發(fā)展形式 關鍵詞：把握區(qū)域價值 借助后期房地產(chǎn)尤其是土地市場價格的快速上漲，利用市場價格的整體 支撐，在區(qū)域內(nèi)突圍，打造自身的競爭力和價值點，實現(xiàn)價格的再提升， 創(chuàng)造地塊的最大價值。 借勢天津北方 經(jīng)濟中心定位 關鍵詞：最大限度利用外來企業(yè)、外來產(chǎn)業(yè)人口 京津冀一體化不斷加強帶來產(chǎn)業(yè)進入和交流加強，使我們的客群定位可以不再局限 于天津可以更加關注產(chǎn)業(yè)人群日益增長的需求。 2023年 1月 跳出 —— 在更加廣闊的范圍看待本案 跳出 項目看項目 關鍵詞：項目在武清的發(fā)展?jié)摿? 本案區(qū)位優(yōu)勢明顯，其可以承載更多的城市功能，我們不應局限于項目本身，要 將其打造成區(qū)域整體價值提升及延續(xù)的放大器。 跳出 區(qū)域看項目 關鍵詞：交通改善、產(chǎn)業(yè)調整帶來的客戶變化 跳出小區(qū)域：基于武清城區(qū)的規(guī)劃以及發(fā)展現(xiàn)況，本案必將承擔更大的區(qū)域職能 跳出天津市：隨著整體區(qū)域的發(fā)展，本案作為京津走廊的重要節(jié)點作用將越發(fā) 明顯，交通的溝通順暢將進一步吸引區(qū)外客戶的關注； 跳出 當前看未來 關鍵詞：項目未來整體的升值前景 本案入市時間預計在 2023～ 2023年，我們應重點關注未來的發(fā)展趨勢帶來的客群 需求，正在完善的產(chǎn)業(yè)鏈帶來的產(chǎn)業(yè)人群、正在建設的交通樞紐帶來的區(qū)域外人 群應是我們關的重點，并且隨著市中心土地的稀缺，本案應當跳出當前看未來，掘 土地最大的價值。 2023年 1月 超越 —— 全面提升項目價值 超越傳統(tǒng) 產(chǎn)品功能 關鍵詞：多功能組合 引領區(qū)域市場的發(fā)展，打造創(chuàng)新型產(chǎn)品，使項目入市時在與區(qū)域內(nèi)已成形的 項目競爭中體現(xiàn)自身優(yōu)勢和價值，完善區(qū)域功能。 超越傳統(tǒng) 開發(fā)理念 關鍵詞：城市運營，打造多種類、多元化產(chǎn)品 以城市的角度看待項目，承擔更多的城市功能，把握住目標客群需求特征， 營造全新的理念，多種類、多元化的集合式產(chǎn)品，提升項目產(chǎn)業(yè)功能價值。 超越同期同 區(qū)域競爭項目 關鍵詞：稀缺 通過創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)理念，稀缺的產(chǎn)品形式，完善的配套設施，超越同 期同區(qū)域上市項目 , 增加客戶的價值認同，并借助推售時機，形成時間上的壟斷。 2023年 1月 報告目錄 地塊優(yōu)劣勢分析、規(guī)劃方案優(yōu)劣分析 宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境分析 運用三個緯度分析方法 客戶、功能、產(chǎn)品、價格 天津商品住宅市場、武清商品住宅市場 通過客戶訪談判斷目標客戶群 2023年 1月 項目本體分析 項目本體分析 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項目本體分析小結 2023年 1月 我們在那里？ 項目區(qū)位：項目位于武清新城區(qū)，緊靠武清開發(fā)區(qū)，緊鄰武清城區(qū)主要 3條道路，包括行政單位集中的雍陽西道、以商業(yè)為主的振華道、以及居住區(qū)集中的強國道。 項目四至：項目位于武清城區(qū)，北至雍陽西道，橫跨振華東路，南至強國道，西至泉達路，東至泉發(fā)路。 本案 l 房地產(chǎn) E網(wǎng) 房地產(chǎn) E網(wǎng)傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 ,匯聚海量的免費管理資料 。 房地產(chǎn) E網(wǎng)傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 ,匯聚海量的免費管理資料 。 2023年 1月 房地產(chǎn) E網(wǎng)傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 ,匯聚海量的免費管理資料 。 倍訊易 2023年 1月 目前地塊已開始平整，但地塊內(nèi)障礙物尚未正式清除，例如地塊內(nèi)電網(wǎng)仍然存在、地塊仍有積水、變電站等。 地塊內(nèi)部現(xiàn)況 2023年 1月 東部：東北部緊鄰武清多家行政單位，包括武清規(guī)劃局、土地局、交管局、廣播中心等，東南部泉發(fā)路西側緊鄰頤安小區(qū)、松鶴園（包括 2棟高層建筑） 地塊外部現(xiàn)況 西部：亨通還遷房、再建泉達路（尚未開通） 南部：城市藝墅、翠亨小區(qū)、楊村八小 北部：英華中學、飯店、武清區(qū)政府 北 西 東 南 2023年 1月 距項目最近的公共汽車站為 56 56563總站，位于光明道和泉旺路交口的。三條線路共配車 36部，覆蓋了武清新區(qū)內(nèi) 33處小區(qū)、 19所學校、 6座醫(yī)院、 8處商場、郵局，并途經(jīng)武清主要街道、商業(yè)和學校網(wǎng)點。 京津城際鐵路正在修建中。設北京南站、亦莊、永樂、楊村、天津站共 5站，開通后天津至北京的距離將縮短為 30分鐘，而北京至楊村的距離為 20分鐘，將極大的方便京津之間的交流。目前城際鐵路全程票價定為 58元，楊村至北京票價為 40元。 泉旺路 光明道 本案 武清客運站 地塊交通 城鐵站實景圖 城鐵站目測地塊位臵 地塊位臵 ?項目周邊的公共交通不發(fā)達，近日剛剛開通第一批公交線 路，公眾的交通工具普遍為自行車、電動車和農(nóng)用三輪車 611覆蓋了武清新由武清逸仙園開往市區(qū)中心公園，完成了武清與市區(qū)間的客流輸送。 ?京津城際鐵路正在修建中，距地塊僅 1公里，交通大環(huán)境優(yōu)越，對項目地塊價值的提升將會起到巨大作用 2023年 1月 泉旺 泉興 泉州 雍陽西道 振華東道 光明道 建設 新華 本案 隨著居住區(qū)的擴大，商業(yè)的供給量將逐漸加大，以均衡區(qū)域的發(fā)展，滿足新興居住區(qū)居民的需求，規(guī)劃中的城鐵商業(yè)中心、距項目約 、影視城開發(fā)、第 6城等住宅項目配套的商業(yè)中心等，都將為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供動力。 目前主要商業(yè)場所 目前 區(qū)域商業(yè)聚集明顯，主要集中在雍陽西道等政府機構聚集的城區(qū)位置。 區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)單一，主要以滿足周邊居民生活為主的超市、市場、沿街底商為主，檔次較低且規(guī)模均較小，娛樂商業(yè)非常缺乏。 本案周邊商業(yè)場所少，距最近的購物場為海大家樂二店所需步行 20余分鐘。 青少年活動中心 1 1 2 2 海達家樂超市二店 3 3 泉州路市場 4 4 江河酒樓、建設銀行、 中國移動、信用聯(lián)社 5 6 7 8 9 10 新華書店、京津購物 6 金融大廈、保健品大世界、國美、君力大廈 7 如家快捷酒店 8 大光明市場 9 雍陽賓館、體育館 10 東方之珠、家世界、國美、蘇寧、友誼商廈、中信名都商廈 11 11 海達家樂超市一店及少量商業(yè) 5 未來商業(yè)發(fā)展 地塊周邊商業(yè)配套 2023年 1月 地塊周邊教育配套 本案 泉達 泉發(fā) 泉旺 泉興 泉州 雍陽西道 振華西道 振華東道 強國道 光明道 新華 英華中學：距項目約 200米 1 1 英華小學：距項目 600米 2 英華幼兒園：距項目 1公里 3 2 3 4 5 4 楊村五中：距項目 5 楊村一中：距項目 1公里 6 6 楊村三中：距項目 1公里 7 楊村六中：距項目 7 8 8 9 9 10 11 10 11 12 12 13 13 區(qū)域內(nèi)的教育資源豐富，基本上每一個居住區(qū)都會 i擁有一所學校，并且圖中顯示，北部居住區(qū)的教育資源優(yōu)于南部居住區(qū)。 注：英華學校為私立學校，小學學費 2萬 /年，中學學費萬 /年 14 13 楊村二?。壕囗椖? 衛(wèi)生學院：距項目 1公里 楊村四?。壕囗椖?1公里 師范大學：距項目 2公里 楊村二中：距項目 勞動技校：距項目 天獅學院：距項目 2023年 1月 政府及市政機關 泉興 雍陽西道 新華 本案 包括：區(qū)政府、氣象局、交通局、公安局、藥材公司、司法局、工商局、環(huán)保局、武裝部、水電部、消防中隊、糧油公司、電視臺、區(qū)法院、區(qū)檢察院、勞動局、郵電局、區(qū)統(tǒng)計局、區(qū)衛(wèi)生局、區(qū)技術監(jiān)督局、房管局、區(qū)教育局、殘聯(lián)、電力、就業(yè)中心、水電基礎局等。 包括：區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)婦幼醫(yī)院、武清人民醫(yī)院、武清區(qū)醫(yī)療搶救中心等。 另外，項目西北側，距項目約 ，擬建一所三級甲等醫(yī)院 —— 世紀東方醫(yī)院（昝用名） 醫(yī)療 武清的政府及市政機關主要集中在雍陽西道的泉興路至新華路一段。 地塊周邊行政及醫(yī)療單位 2023年 1月 地塊優(yōu)劣分析 ，緊鄰行政及商業(yè)中心，未來升值潛力大。 ，周邊居民社區(qū)集中，生活氛圍濃厚。 、英華中學等，外部教育氛圍濃厚。 1公里，城鐵建成后，巨大的人流量必然為地塊帶來更 大的升值空間。 地塊優(yōu)勢 地塊劣勢 1. 地塊距雍陽西道、振華道（振華西到 振華道尚未開通，需繞道強國道）等商業(yè)集中區(qū)域相對較遠（約 ），周邊商業(yè)設施缺乏不便利。 ，其東側為政府機關單位，在項目開發(fā)時，如何處理好南北組團內(nèi)部交流將是關鍵。 振華西道現(xiàn)況 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項目本體分析小結 2023年 1月 占地面積（ m2） 建筑面積（ m2） 容積率 住宅 229438 717978 商業(yè) 18160 12712 可售小計 247598 730690 3 初中 30000 13800 —— 小學 27000 12960 —— 合計 304598 757450 ? 項目占地 ，地上可售面積 73萬平米，其中住宅 ，商業(yè) ，另需建設教育配套 。 ? 項目規(guī)模大，有成為明星樓盤的潛質，但容積率較高。 項目規(guī)劃指標 2023年 1月 項目規(guī)劃初步理解 ，由南到北、西到東呈現(xiàn)由低到高的排列形式，在滿足足夠采光的要求下，可以形成良好的天際層次。 樓體布局 景觀布局 ，有利于開發(fā)節(jié)奏的控制，以及各組團不同風格景觀環(huán)境的營造。 ，南北兩組團中心景觀缺少，南部組團由于面積較大，表現(xiàn)更加突出。 公建布局 、整體較大的樓間距設計符合當?shù)厝说木幼×晳T。 動社區(qū)品質的提升，但水域功效未完全發(fā)揮）。 ，但其阻隔噪音、人流的功能還沒有被完全發(fā)揮。 ，極大地提升了社區(qū)品質，對改善區(qū)域商業(yè)環(huán)境將起到巨大作用。 ，對周邊社區(qū)的輻射未能最大化的發(fā)揮，且南北兩側住宅與其距離較近，可能對兩側居民產(chǎn)生噪音等影響。 性和可達性，但北部組團學?？赡軐Ρ眰染用癞a(chǎn)生影響，而南部組團的學?？赡苁艿缴虡I(yè)街噪音帶來的影響。 2023年 1月 地塊現(xiàn)況條件分析 前期規(guī)劃方案分析 項目本體分析小結 2023年 1月 項目本體分析小結 ? 地塊開發(fā)條件優(yōu)越 ? 配套需不斷完善 ? 規(guī)劃需進一步完善 地塊地處武清城區(qū)核心，周邊匯集大量行政單位及居住社區(qū)，為項目的開發(fā)提供了優(yōu)質的客戶群體；地塊距京津城鐵僅 1公里，巨大的交通優(yōu)勢，勢必提升項目整體的投資價值。 地塊周邊，乃至武清城區(qū)整體配套設施都在不斷完善中，包括商業(yè)配套、交通配套、娛樂休閑配套等。 從初步規(guī)劃方案我們可以看出，對于如此大體量地塊，如何有效的利用資源將是