【正文】 2023年 06月 邵陽湘泰 項目定位報告 第三部分 客戶分析 第二部分 市場分析 第四部分 項目定位 目 錄 第一部分 項目理解 第一部分 項目理解 從四大新城的規(guī)劃特征看，城南高新區(qū)被定位為南部科技商務(wù)城，是未來城市的 行政中心 、 辦公中心 、 居住中心 以及 文化中心 ， 豐富和強大的產(chǎn)業(yè) ，支撐了區(qū)域作為城市中心的 經(jīng)濟地位 。 項目位于南部科技城，是政府重點打造的城市新中心 —— 天府新城 東部工業(yè)商務(wù)城 北部商貿(mào)城 南部科技商務(wù)城 西部健康休閑城 本項目 四大新城規(guī)劃： ?東部工業(yè)商務(wù)城 —— 依托龍泉驛區(qū)、錦江區(qū)的部分區(qū)域，重點發(fā)展汽車制造、工程機械、電子元器件等現(xiàn)代制造業(yè)和與之配套的研發(fā)設(shè)計、展示交易、人才培訓(xùn)、中介服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。 ?南部科技商務(wù)城 —— 以行政中心、會展中心和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為支撐，重點發(fā)展信息服務(wù)、數(shù)字娛樂、商務(wù)、物流等產(chǎn)業(yè)。 ?北部商貿(mào)城 —— 依托金牛區(qū)、新都區(qū)的部分區(qū)域，重點發(fā)展商貿(mào)流通，配套發(fā)展物流、會展、酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。 ?西部健康休閑城 —— 以高新西區(qū)為核心，包括郫縣、溫江的相關(guān)區(qū)域，重點發(fā)展教育、醫(yī)療、文化、旅游等服務(wù)業(yè)。 第一部分：項目理解 區(qū)位 交通 配套 四至 城南發(fā)展迅速，起點高而且質(zhì)量高，城南發(fā)展日趨成熟，逐步成為城市新中心。 時間 事件 概況 20世紀 90年代 21世紀初 20232023 20232023 2023年后 高新區(qū)啟動 各組團逐步啟動 大量土地出讓 品牌開發(fā)商入駐 華陽逐漸融 入城南規(guī)劃 地鐵通車城南發(fā) 展目趨邁向成熟 ?1991年高新區(qū)成立，產(chǎn)業(yè)發(fā)展啟動，主要由起步區(qū)組團、新園組團、站南組團、大源組團及華陽片區(qū)組成 ?1996年，起步區(qū)組團啟動，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展為驅(qū)動力，定位為成熟居住區(qū) ?新園組團 03年啟動，定位為高新工業(yè)園區(qū)； ? 站南組團 04年啟動，市政府預(yù)計 08年正式搬遷于此，將形成新的行政辦公中心； 03年高新孵化園啟用； ?大源組團 05年啟動，新的會展中落成； 02年天府軟件園拿地，05年啟用 ?站南組團的商服用地基本出讓完畢，剩余基本為住宅用地。大量品牌開發(fā)商入駐，如和黃、中海、九龍倉等； ?大源組團出讓了少量商服用地和住宅用地，品牌開發(fā)商如中信、中興、中海、華潤、建發(fā)、嘉里、伊藤洋華堂等進駐 ?大源組團規(guī)劃有 20萬平米的區(qū)域商業(yè)中心地塊將在 08年春節(jié)后掛牌出讓； ?政府預(yù)計于08年四五月份搬遷 ?華陽片區(qū)逐漸融入到南區(qū)發(fā)展中，預(yù)計有 6000畝綜合用地性質(zhì)土地劃入大源組團 ?政府規(guī)劃未來34年內(nèi)將高新南區(qū)的土地出讓完畢 ?2023年，地鐵1號線一期竣工通車，終點站會展中心站 ?地鐵 1號線二期工程預(yù)計 2023年動工， 2023竣工通車 第一部分：項目理解 區(qū)位 交通 配套 四至 項目所屬天府新城 — 大源組團，“四縱二橫”構(gòu)建完善的區(qū)域交通體系。 第一部分：項目理解 四縱二橫交通體系： 縱向 — 天府大道 、 站華路 、元華路 、 紅星路南延線 等城市干線道路加以便捷聯(lián)系。地鐵 1號線 從市中心沿天府大道、穿越大源地區(qū)后繼續(xù)向南延伸至華陽麓山大道端，并于 2023年通車，通車后將拉近區(qū)域同市中心和火車北站的距離，增強區(qū)域的輻射能力。 橫向 — 通過地區(qū)北側(cè)的 三環(huán)路 、 繞城高速公路 ，可與邵陽市主要的 6條城際高速公路和 7個衛(wèi)星城直接相連。同時內(nèi)部多條橫向交通網(wǎng)絡(luò)體系構(gòu)架了區(qū)域的良好通達性。 本項目 大源組團 天府新城 雙流國際機場 繞城高速 三環(huán)路 火車北站 城市核心區(qū) 往市中心20分鐘 往機場10分鐘 火車南站 往南站8分鐘 往北站30分鐘 區(qū)位 交通 配套 四至 項目臨近元華路，現(xiàn)區(qū)域未成熟，交通不便；規(guī)劃較好、起點高，未來兩年內(nèi)交通順暢。 第一部分：項目理解 地鐵一號線 紅星路南延線 站華路 三環(huán)路 繞城高速 天府大道 世紀城 府河站 801公交站點 本項目 本項目與市區(qū)主要由四條主干道連接，分別為元華路、站華路、天府大道以及紅星路南延線。由于天府大道沿線的商務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)的率先興起，大量的人流及車流特征主要以行政、商務(wù)、高新產(chǎn)業(yè)的辦公人群和華陽居住人群為主。 從人流和車流的走向特征上看：華陽居住人群會根據(jù)公交線路選擇路線走向；辦公人群在出城方向會根據(jù)不同的居住區(qū)域選擇不同的主干道進入站南組團或大源組團前驅(qū)后匯聚到天府大道；出城方向也會以天府大道為主，到站南組團進行分流進入城區(qū)。 在本項目區(qū)域以存量的待開發(fā)空地為主，區(qū)域氛圍 尚未形成 ，因此大量橫向支路 尚未打通 ，人流量、車流量及公交線路走向仍 以天府大道為主 。 區(qū)位 交通 配套 四至 高新國際文化藝術(shù)中心 邵陽七中 邵陽七中 玉林中學(xué) 美視國際學(xué)校 市一醫(yī)院 華西婦兒國際醫(yī)院 歌劇院 高爾夫主題公園 休閑體育公園 鉑仕紫荊電影院 城南大型購物中心 伊藤洋華堂 本項目 第一部分：項目理解 項目所處城南是國際化和未來高端人居核心地帶，“國際城南”、“宜居城南”名符其實。 國際城南： 城南擁有國際文化體育休閑中心、國際醫(yī)院、國際社區(qū)、國際總部商務(wù)園、歐盟中心、國際購物商圈、國際學(xué)校、國際會展、國際軟件及服務(wù)外包基地、五星級酒店群等十個國際化平臺 。 宜居城南： 國際時尚建筑群、10個以上五星級酒店、擁有人造沙灘的海洋館、屹立于水中央的 1800座歌劇院、 2萬平方米的現(xiàn)代藝術(shù)館、中央體育公園、高爾夫球場、城南國際購物商圈、奧特萊斯品牌購物街、中航時尚購物中心、深圳茂業(yè)精品商城、伊藤洋華堂 SHOPPING MALL等。 區(qū)位 交通 配套 四至 第一部分：項目理解 項目內(nèi)有百畝河景公園景觀支撐，臨近伊藤，保利品牌強勢入駐，未來前景看好。 A B C 伊藤 伊藤 盛源置業(yè) 元華路 拓新西三街 工廠 榮華南路 01 02 03 04 06 07 01/A地塊北臨待開發(fā)空地 02/A地塊東北臨伊藤 04/B地塊東臨工廠規(guī)劃路 05 05/B地塊南臨在建項目逸都國際 03/A地塊東臨規(guī)劃路 06/A地塊北臨待開發(fā)空地 07/項目中間為河道即未來施政公園 本項目分為 A/B/C三塊用地，由兩條規(guī)劃道路及規(guī)劃市政公園相互隔離。周邊以儲備的待開發(fā)空地為主，東臨廠房對項目有一定影響；區(qū)域整體 可塑性極強 ，保利品牌的進駐，將對區(qū)域的 定性 和 定向 發(fā)展起到 標(biāo)桿作用 。配合周邊以伊藤為代表的大型商業(yè)綜合體及市政公園景觀 配套跟進 將 大力提升 地塊的 綜合價值 。 區(qū)位 交通 配套 四至 第一部分 項目理解小結(jié) 項目位于邵陽未來的新中心，發(fā)展?jié)摿薮螅? 交通的飛速發(fā)展必將帶來區(qū)位的進一步成熟和騰飛； 項目周邊配套完善且逐步成熟，為國際級高端居住區(qū)； 項目自身景觀資源優(yōu)勢相對明顯，適合打造成生態(tài)宜居大盤。 第二部分 市場分析 M1 與 M2 的差距縮小，顯示流動性較為充裕，且更多進入實體經(jīng)濟。因此降息的必要性降低，近期并無必要出臺額外刺激政策； 結(jié)合目前逐步企穩(wěn)的走勢來看，決策者考慮到經(jīng)濟反彈的基礎(chǔ)未必穩(wěn)固，短期內(nèi)亦不大可能出臺針對信貸和流動性的調(diào)控措施：因此將進入政策“真空期”； 2023年上半年央行放貸超過 6萬億元，是建國以來新增貸款最多的一年。這些新釋放的流動性如水般漫過資本市場，推高了股價，挽救了樓市，但是也反復(fù)地強化了投資者的通脹預(yù)期； 上半年，中長期來看，全球?qū)捤韶泿耪吆透邆鶆?wù)將抬高未通脹壓力，推升大宗商品和資源價格，目前現(xiàn)金過剩難為王，債券已過頂部，資產(chǎn)價格和資源更具吸引力； 年底，溫總理定調(diào)明年經(jīng)濟格調(diào)：繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。二手房交易免稅時間由兩年調(diào)整回五年。 經(jīng)濟最困難時期或已度過，但低位盤整仍將持續(xù)，短期內(nèi)將出現(xiàn)政策真空期，經(jīng)濟宏觀面不會大起大落。 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個案 050010001500202325003000350040004500GDP總量（億元）2023 2023 2023 2023 2023成都 2 1 8 5 . 7 3 2371 2750 3 3 2 4 . 4 3901昆明 9 4 2 . 1 4 1 0 6 2 . 3 1 2 0 3 . 1 4 1 3 9 3 . 6 9 1 6 0 5 . 3 9貴陽 4 4 3 . 6 3 5 2 5 . 6 2 603 6 9 6 . 4 8 1 1 . 0 5西寧 1 7 4 . 7 4 2 0 6 . 2 7 2 8 1 . 6 1 3 4 3 . 0 9 4 4 2 . 1 9拉薩 7 5 . 2 4 1021 2 3 4 505000100001500020230250003000035000人均GDP（元）人均G D P 2023 2023 2023 2023 2023成都 20626 22313 2 4 9 2 2 . 9 6 5 26527 30855昆明 17679 18688 19663 22578 25826貴陽 12644 14601 17025 19564 20638西寧 8484 9906 13326 16029 19494拉薩 13680 1 7 2 8 8 . 11 2 3 4 5? 邵陽市是中國西部重要中心城市，西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國家歷史文化名城和旅游中心城市。 ?經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長， 2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值達 3901億元人民幣， 與西南區(qū)域其他省會城市間經(jīng)濟發(fā)展差距日益拉大 。 ?2023年人均 GDP接近 4000美元。按照國際慣例，正是經(jīng)濟快速增長和城市快速城市化的階段。 ?邵陽經(jīng)濟總量雖然落后于重慶，但是從經(jīng)濟增長速度以及人均 GDP水平來講，領(lǐng)先于西南乃至整個西部的省會城市，是中國西部城市的經(jīng)濟中心。 邵陽是中國西部經(jīng)濟中心、活力中心，目前正處于經(jīng)濟增長和城市化的高速發(fā)展期 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個案 邵陽是西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通樞紐，在西部地區(qū)已具有明顯的比較優(yōu)勢 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個案 ?邵陽 GDP增速近四年保持在 15%以上 ，刺激了住宅投資增長，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了巨大商機。 ?2023年受到地震以及全球金融危機的影響，邵陽市 GDP增量大幅度減小， 2023年國家財政、貨幣政策的支持下，經(jīng)濟總量得以發(fā)展提升，前三季度全國國內(nèi)生產(chǎn)總值 217817億元，按可比價格計算同比增%，其中第三季度增長 %。 ?邵陽市主要以第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主，2023年上半年第二產(chǎn)業(yè)增加值達到 億元，同比上年增長 %。第三產(chǎn)業(yè)增加值 887億元，同比增長 % 。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)： ： 。其中工業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)步增長，服務(wù)業(yè)加速發(fā)展。 邵陽 GDP增速近四年保持在 15%以上，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟以二三產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)發(fā)展快速 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個案 拉動 — 平抑 0709年，房地產(chǎn)政策環(huán)境經(jīng)歷了“打壓” → “拉動” → “平抑”的過程。 打壓 拉動 — 平抑 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個案 第二部分：市場分析 宏觀經(jīng)濟 宏觀政策 邵陽樓市 區(qū)域市場 典型個案 2 0 0 9 年1 6 月成都市主城區(qū)商品住宅存量走勢80775671267852556101002003004005006007008009001月 2月 3月 4月 5月 6月存量（萬㎡）0 7 0 9 成都市主城區(qū)半年供應(yīng)量對比6599937336535390200400600800100012000 7 上半年 0 7 下半年 0 8 上半年 0 8 下半年 0 9 上半年供應(yīng)量（萬㎡）0 7 0 9 成都市主城區(qū)半年銷售量對比583386784785356020040060080010001