余杭鎮(zhèn)xx地塊項目整體定位-免費(fèi)閱讀
【正文】 臨公交車站側(cè)商鋪為兩層，銷售均價 10600 元 / m2，其余為一層，銷售均價為 9000 元 / m2。 步行街和單身公寓部分主題思想 ： 建筑結(jié)構(gòu)：主樓（單身公寓 +中型商場共 10層，占地面積 2021，其中商業(yè)部分 15層共計 10000 平米，單身公寓 610 層共計 10000 平米）+沿街步行街（大 部分 2 層，局部三層 ，占地面積 5420，總建筑面積≥ 11000 平米 ） 主要業(yè)態(tài)規(guī)劃： 主 樓 15 層：百貨 +商務(wù)休閑類商家， 13 層 6000 平米的百貨賣場（自主招商或整體租、售，可以以一個主題命 名如 XX運(yùn)動休閑城等），單身公寓樓下百貨業(yè)態(tài)的進(jìn)駐又將整個住宅區(qū)的檔次提升，又能與超市形成互補(bǔ)完全成為老余杭區(qū)域的 SHOPINGMALL。 所以本項目還是應(yīng)該作為一個項目整體開發(fā)為妥， 而從開發(fā)成本及未來收益上分析 ，住宅的利潤遠(yuǎn)沒有商業(yè)部分產(chǎn)生的利潤來的高，只開發(fā)住宅部分是不可取的。 ●商業(yè) 定位規(guī)劃、招商 、 實(shí)施等直接影響了商業(yè)未來的前景。 ● 項目 西 面，即主入口 處（靠近鎮(zhèn)中心區(qū)塊） ，目前還是一塊空地， 項目 的其它面更是臨河等，整體 商業(yè) 環(huán)境欠佳 。 第三部分：項目分析 一．項目簡介： 本項目位于余杭鎮(zhèn)直街北側(cè)，兩面臨河，占 地 畝，占地 29888 ㎡，建筑面積： 72600 ㎡，其中住宅面積 21600 ㎡，商業(yè)面積為 51000 ㎡，地下面積 8966 ㎡，車位 300 個。約占成交客戶的 10％。 南湖時代廣場 等占了整個商業(yè)體量的 90%以上 ，因此給集中式（ SHOPINGMALL） 、一站式商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)造了機(jī)會。 三、市場需求分析 （ 時間較緊 未進(jìn)行詳 盡 的市場調(diào)研，暫不作 詳細(xì) 分析） ： 就老余杭目前的現(xiàn)狀看，似乎該區(qū)域商業(yè)并不算繁榮，僅有的一些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也只能涵蓋鎮(zhèn)上居民的日常消費(fèi)，店鋪也以小飯店、理發(fā)店、服裝店、鮮花店以及一些小型零售店鋪為主，大型商場不多，沒有 特色商業(yè)街區(qū)，也不具有較強(qiáng)輻射力的區(qū)域商業(yè)中心，其目前商業(yè)價值似乎難以彰顯。南湖將開發(fā)成為集游覽觀光、養(yǎng)生健身、科學(xué)考察、休閑娛樂為一體的親水度假區(qū)。尤其是旅游特產(chǎn)資源，可挖掘的潛力非常大，相對于臨安、淳安等地，交通更加方便。隨著老余杭與杭州銜接更為緊密，人們的置業(yè)觀念不斷改變，眾多客戶獨(dú)具慧眼，紛紛下單購買做長期投資之用或為父母養(yǎng)老居住之用。根據(jù)新一輪城市規(guī)劃，余杭組團(tuán)的定位是城市西部的近郊住宅區(qū)和高教科研基地。 御景城 、 遠(yuǎn)東 約占成交客戶的 40％。另一類是有多年經(jīng)營經(jīng)驗，有一定的資本積累的個體經(jīng)營。 ● 本項目 隨著文一路延伸段的開通與 “ 新西湖 ” 工程的動工，老余杭 目 前已成為休閑度假房產(chǎn)的集中區(qū)域 ，整體的房產(chǎn) 前景可觀。 ● 目前 老余杭鎮(zhèn) 集中性的 消費(fèi)業(yè)態(tài)的空白 （大型超市、購物、休閑、娛樂等組合型商業(yè)） ， 可謂落后， 也為郊區(qū) 面積大、 交通方便的商業(yè)（ SHOPINGMALL） 帶來一個新的機(jī)會點(diǎn)。 本項目是住商結(jié)合的項目，從項目開發(fā)的思路上分析，開發(fā)其中任何一個單體都是有問題的。 1層定位綠色農(nóng)貿(mào)市場的好處有 2 大點(diǎn)，第一，能夠滿足本項目內(nèi)的住宅的最基本生活消費(fèi)，且將市場放在 1樓相對對環(huán)境上影響并不是很大；第二，一個鎮(zhèn)一般集中消費(fèi)場所都圍繞農(nóng)貿(mào)市場走的，加上老余杭鎮(zhèn)本身人口不多，城區(qū)也較小，更家能體現(xiàn)出“一站式”消費(fèi)平臺的優(yōu)越性。 參考 樓盤： 大禹御景城 位于 余杭區(qū)余杭鎮(zhèn)直街
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