【正文】 u 廣告效果的監(jiān)控與評估對廣告推廣實(shí)施必要的效果監(jiān)控，通過現(xiàn)場銷售的客戶資料收集(表格登記)、處理(歸納出客戶的信息來源)和反饋(匯總)，得出各類廣告的有效性，并及時作出相應(yīng)的調(diào)整策略。將14萬平米雙水景中央生活特區(qū)以軟文形式做一次廣告宣傳。④建筑藝術(shù)：融合現(xiàn)代時尚主義建筑風(fēng)格與歐式新古典主義元素，高貴內(nèi)斂、富有文化品位。樓書：針對目標(biāo)顧客，傳播詳細(xì)的樓盤信息，塑造項(xiàng)目和開發(fā)商的品牌形象。但關(guān)鍵要打通電視臺的關(guān)系，比如我市大型首善生活區(qū)“都市桃源”就采用的這種電視推廣手段。報紙廣告分為軟文和平面廣告兩種，可以較詳細(xì)的傳播項(xiàng)目信息。盡管湖塘目前炒房現(xiàn)象較少，但隨著大常州南翼版塊的崛起，湖塘以后炒房現(xiàn)象肯定會有所增加。 項(xiàng)目與周邊樓盤價值比較表項(xiàng)目名稱欣達(dá)園豐樂公寓四季新城新城芳草園本案地段89999檔次78899規(guī)模89989景觀88999工程進(jìn)度99998配套設(shè)施88999交通99999外部環(huán)境88898戶型設(shè)計89999間隔設(shè)計99999綜合8286888988項(xiàng)目均價評估：①比較系數(shù)=項(xiàng)目評估得分/比較項(xiàng)目評估得分②可調(diào)均價=每個比較項(xiàng)目的比較系數(shù)比較項(xiàng)目的均價③項(xiàng)目評估均價：每個比較項(xiàng)目的可調(diào)均價之和/比較項(xiàng)目個數(shù)樓盤名稱均價元/㎡比較系數(shù)可調(diào)均價元/㎡評估均價豐樂公寓20002040欣達(dá)園18001926新城芳草園24002376四季新城三期200012000本案2085元/㎡252。⑥所有售樓人員的穿著顏色與樓盤的主色調(diào)保持一致性。⑵接待中心包裝： 售樓處形象包括室外和室內(nèi)兩部分，兩者均不可偏，室外部分是一個整體的樓盤視覺引導(dǎo)系統(tǒng)，旨在營造出醒目、濃重的銷售氛圍，該部分內(nèi)容有：室外展示：①大型戶外廣告展示牌：小區(qū)整體效果圖展示②燈箱展示：展示小區(qū)繁華的景象。 常用方式：①廣告營銷（報紙、電視、電臺等）②促銷活動營銷（開盤活動、公益活動、房展會等）③優(yōu)惠手段營銷（折扣等）④工地營銷（工地形象塑造、工地管理等）⑤其他營銷方式216。比如重點(diǎn)宣傳本項(xiàng)目區(qū)域?yàn)檎?guī)劃大型生活區(qū)，一條路一條河一個家的賣點(diǎn)演繹，突出雙水景的環(huán)境優(yōu)勢等，來提升項(xiàng)目“14萬平方米雙水景中央生活特區(qū)“的整體形象。 銷售初步設(shè)想本項(xiàng)目是雙益房產(chǎn)開發(fā)的第一個項(xiàng)目，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目成功不僅僅體現(xiàn)在良好銷售業(yè)績上，更重要的是通過本樓盤高尚的品質(zhì)，來彰顯開發(fā)商實(shí)力與形象，以此樹立開發(fā)商良好的市場口碑，為繼續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。另外分期開發(fā)，鋪攤面較小，資金壓力小、回籠快。即局部不同風(fēng)格的園林與建筑風(fēng)格融合一致，相輔相成，形成數(shù)個園區(qū)，而每個園區(qū)均有其相應(yīng)的主題，為其塑造特殊的文化背景，別具一格，趣味無窮。建議設(shè)計一條慢跑道，把小區(qū)串聯(lián)在一起利于晨練。為照顧景觀的均好性，以弱化位置不好房子的銷售抗性，建議設(shè)計組團(tuán)景觀，做到戶戶有景，家家見綠。216。公用衛(wèi)生間建議浴廁與洗手分離，先是“洗手間”，里面是“浴廁間”?？蛷d： ，不少于4米，客廳設(shè)計最忌諱所有房間繞廳布置，造成開門太多，通行線路交叉，不利于廳內(nèi)家具的布置和使用，也影響休息區(qū)的私密性和安靜。l 車庫設(shè)計 由于小區(qū)規(guī)模大且定位中高檔社區(qū)，因此建議人車分流，車庫泊位按1：，既有地上臨時停車位，又需要有地下車庫，地下車庫建議設(shè)計在小區(qū)北部廣場下，可直接從車庫通往小高層，出入十分方便。③ 底墻面可采用具有文化底蘊(yùn)的浮雕設(shè)計。我們之所以建議添加歐洲新古典主義建筑風(fēng)格元素設(shè)計，主要有如下幾點(diǎn)考慮：其一，我項(xiàng)目建筑形態(tài)為多層、小高層設(shè)計，適宜做成類似“TOWNHOUSE”的產(chǎn)品風(fēng)格；我們之所以選擇歐洲新古典主義建筑風(fēng)格，而擯棄“巴洛克”和“洛可可”歐洲建筑風(fēng)格，就是考慮新古典主義風(fēng)格是在舊古典主義對稱、秩序、均衡、理性、嚴(yán)格的建筑風(fēng)格上添加現(xiàn)代時尚的音符，符合中國人的居住習(xí)慣；其二，在房屋結(jié)構(gòu)基本不變的前提下，增加歐式風(fēng)格，建筑成本相差無幾；其三，“TOWNHOUSE”正成為一種“城市造鎮(zhèn)”計劃的主打產(chǎn)品，受到市場歡迎，如常州奧林匹克花園就有“TOWNHOUSE”產(chǎn)品。大門建議設(shè)在原拉絲車間附近，建議人車分流設(shè)計，一條主干道貫通小區(qū)南北，將小區(qū)一分為二，在小區(qū)主入口處設(shè)計大型主題廣場，導(dǎo)入“疊水瀑布”匯入沿主干道蜿蜒相依的一條小溪內(nèi)，組團(tuán)景觀散落在小區(qū)建筑內(nèi)。 追求生活品質(zhì)，對都市生活向往；252。）252。與其它樓盤廣告語區(qū)別明顯，使消費(fèi)者不會產(chǎn)生雷同感或模糊記憶。副標(biāo)題中央生活特區(qū)示意該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，配套成熟齊全，為區(qū)政府規(guī)劃湖塘橋北未來大型中央生活區(qū)；雙水景突出項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢，家外有河，“園”內(nèi)有溪，彰顯生態(tài)住宅特色。陽 湖 暢 園 14萬平方米雙水景中央生活特區(qū)釋義：一個“暢”字，寓意無窮。“金”既指金雞路，又暗喻此區(qū)位乃“寸金之地”，同時又暗示該項(xiàng)目擁有“金”質(zhì)的內(nèi)涵。 整體定位本地塊原為工業(yè)小區(qū)集中區(qū)域，位于老中央生活區(qū)內(nèi)，周邊配套較為齊全，此區(qū)域政府規(guī)劃為湖塘橋北大型生活居住區(qū)，但居住層次多以工薪階層為主，因此本項(xiàng)目不適宜做頂級樓盤，因?yàn)闆]有一個高檔的居住氛圍，因此我們給項(xiàng)目的定位是：集購物、娛樂、休閑、居住、餐飲于一體的中高檔社區(qū)。新城南都定位“常州南翼新都會，國際生活示范城”，系武進(jìn)出現(xiàn)的最大的高尚住宅項(xiàng)目。 金雞路拓寬為30米，是本項(xiàng)目的最大利好消息；216。 項(xiàng)目規(guī)模較大，產(chǎn)品有規(guī)劃宣傳后天優(yōu)勢；216。但目前周邊現(xiàn)狀破爛不堪，散落民居、閑置菜地、河水污濁，出租戶多，影響樓盤的居住檔次。具體到細(xì)節(jié)方面，主要表現(xiàn)在房型一般大開間、短進(jìn)深，南北通透、采光良好，主臥、客廳多朝陽并有觀景陽臺，陽臺形式變化多樣，主臥配有衛(wèi)生間，衛(wèi)生間多為明衛(wèi)等。216。其中新城芳草園105平方米三房一廳一衛(wèi)戶型十分好銷，說明經(jīng)濟(jì)實(shí)用、功能齊全的房型深受市場歡迎。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果顯示，100130平方米、三房二廳的戶型、總價在30萬以內(nèi)的房子最為搶手。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，110月份全市竣工房屋面積95萬平方米，%，%，商品房現(xiàn)房成交價每平方米為2284元，%，而商品房平均銷售也達(dá)到了每平方米3000元以上。武進(jìn)目前定位為常州城市副中心，大常州居住中心開始南移，湖塘正面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇，城市建設(shè)正發(fā)生著日新月異的變化，放眼二三年內(nèi)，這里將是一片嶄新的天地，這里將上演新城市的傳奇。2002至2003年開盤銷售的住宅類項(xiàng)目，新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中涼六期、豐樂公寓均已售磬，足以說明今后幾年湖塘區(qū)域購房需求量很大。其中新城房產(chǎn)的兩個項(xiàng)目一個南都占盡規(guī)模優(yōu)勢、一個夏雷村地塊緊臨本案，將成為本項(xiàng)目未來主要競爭對手。216。 付款方式湖塘購房付款方式與常州基本相同，一次性、銀行按揭、公積金貸款、分期付款方式多樣靈活自由，但湖塘人付款方式大多選擇一次性付款和銀行按揭兩種，分期付款基本沒有。不過，23年后，隨著運(yùn)河改道、“城市副中心”建設(shè)加快，湖塘版塊認(rèn)同度趨強(qiáng)，投資炒房比例肯定會有所上升。 周邊為成熟生活區(qū)，小區(qū)配套的菜場、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市等都為現(xiàn)成資源，適宜居?。?16。 大通河河水污染較為嚴(yán)重，政府綜合治理較為棘手；216。 房地產(chǎn)業(yè)國家政策性強(qiáng)，準(zhǔn)入門檻高、規(guī)范嚴(yán)格，給開發(fā)帶來一定難度與限制；216。由于新城南都目前沒有售樓處，沒有樓書戶型等宣傳資料，因此我們對新城南都的規(guī)劃細(xì)節(jié)還不十分了解，我司將進(jìn)一步進(jìn)行跟蹤關(guān)注。語言簡短，上口快、易于傳播。此案名與路名相應(yīng)和，又兼具詩情畫意。其他案名建議：時代逸居/水清木華/江南世家/陽湖春天u 主題概念建議(一)一條路 一條河 一個家水漾年華繽紛水漾嘉年華—14萬平米雙水景中央生活特區(qū)一條路，擴(kuò)建中的金雞路,一條河，天然水景大通河,項(xiàng)目最大的優(yōu)勢!一個家，水漾年華。璀璨陽湖家，比喻本案為陽湖地界新升起的一顆耀眼明星。這些村落都面臨拆遷之嫌，是本項(xiàng)目主力客戶群。 外來落戶湖塘者；252。八、項(xiàng)目整體規(guī)劃與建筑建議總平圖規(guī)劃本項(xiàng)目北鄰即將擴(kuò)建30米寬的金雞大道，西側(cè)靠近武宜中路，南連大通河，在深入挖掘地塊特點(diǎn)后，并結(jié)合湖塘區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，我司建議地塊設(shè)計成多層、小高層復(fù)合社區(qū)。如果會所沿街設(shè)立，上述問題將不再成為問題！會所在對內(nèi)優(yōu)惠服務(wù)的同時可對外營業(yè)，增加利潤以解決會所的實(shí)際生存問題并籍此來提高服務(wù)水平，做到開發(fā)商既無包袱之憂業(yè)主也滿意其服務(wù)，一舉數(shù)得，而金雞路的擴(kuò)建可謂成人之美。④建議沿街商鋪臨街柱距68米左右。小高層采用上下錯位式陽臺設(shè)計。鑒于項(xiàng)目定位為中高檔住宅，購房者多為周邊工薪階層，因此我司建議以經(jīng)濟(jì)實(shí)用的100130平方米大小三房作為本項(xiàng)目主力戶型，而其中110120平方米三房二廳一衛(wèi)戶型配比適當(dāng)放大，以迎合市場實(shí)際需求。墻體： 房間在無非承重墻的要求下，建議選