【正文】 項目增值 2% ? 金地趙巷、徐涇項目的大平層產(chǎn)品定位將使加劇區(qū)域市場同質(zhì)化產(chǎn)品競爭。 ? 本案小獨棟產(chǎn)品是聯(lián)排別墅的突破形態(tài)，因此相比周邊主要競品應(yīng)具備一定的總價優(yōu)勢，以提高項目市場競爭力。 客戶訪談 產(chǎn)品線選擇 深度客戶訪談研究 針對目前區(qū)域市場尚未出現(xiàn)的大平層產(chǎn)品，我司利用高端客戶 資源對佘山門檻級客戶進行了深度需求訪談 47 客戶樣本一： 男， 36歲，從事紡?fù)赓Q(mào)織品；三口之家（與雙方父母家居住較近），現(xiàn)居住閔行，主要在上海西區(qū)（閔行、徐匯居多，靜安等市中心其次）活動；有 23套公寓用于出租， 再次臵業(yè)的目的是投資保值 +改善升級 。 ? 自身板塊缺乏一定的自然及人文資源基礎(chǔ)； ? 地塊限制條件相對苛刻，不允許開發(fā)獨棟和雙拼別墅； ? 土地成本高，常規(guī)公寓預(yù)期市場價格不能實現(xiàn)項目價格預(yù)期和利潤目標。 上海市文化影視傳媒創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地（示意圖） 產(chǎn)業(yè)客及私營企業(yè)主的臵業(yè)需求增長將大大刺激區(qū)域內(nèi)對高端住宅的關(guān)注和需求。 20 ? 虹橋交通樞紐版圖向西擴張，輻射長三角、輻射全國、輻射世界，為區(qū)域帶來全市、全國甚至全世界級客戶提供可能。 公寓客戶 小高層 /高層公寓： 區(qū)域內(nèi)品質(zhì)較高的公寓（如同潤菲詩愛倫）成交客戶基本都是輕軌 9號線導(dǎo)入人群，主要是在徐匯、閔行、長寧和松江區(qū)工作的白領(lǐng)。 七寶板塊 板塊均價 19024元 /㎡ 城花新園 22605元 /㎡ 九亭板塊 板塊均價 10801元 /㎡ 貝尚灣 18969元 /㎡ 泗涇板塊 板塊均價 9401元 /㎡ 菲詩愛倫 16200元 /㎡ 新橋板塊 板塊均價 12941元 /㎡ 綠洲香島 14803元 /㎡ 未來預(yù)期價格 ① ② 公寓板塊 七寶 九亭 新橋 泗涇 年均復(fù)合增長率 % % 16% % 9月常規(guī)公寓均價（元 /㎡ ） 16582 9334 10362 8124 一年半后均價 （元 /㎡ ） 19024 10801 12941 9401 標桿項目 城花新園 貝尚灣 綠洲香島 菲詩愛倫 9月常規(guī)公寓均價（元 /㎡ ） 19704 16395 11853 9170 一年半后均價 （元 /㎡ ） 22605 18969 14803 16200（最新報價14000，以此計算） ? 9號線沿線板塊呈現(xiàn)出明顯的價格梯度； ? 受與市區(qū)距離和配套影響，本案雖然可以樹立板塊標桿價格，但 很難突破九亭和七寶的標桿價格、達到 22023元 /㎡ 以上的單價預(yù)期 。 ? 軌道交通 ： 地鐵 9號線已投入使用，本案臨近泗涇站和佘山站兩站，距離約在 。 ? 泗涇配套商品房基地規(guī)劃范圍 ：本次規(guī)劃的范圍北到泗陳公路，東至劉五公路，南至泗涇塘 —— 泗鳳路，西至嘉松公路， 規(guī)劃總用地面積 ，規(guī)劃總建筑量約 115萬平方米，其中住宅建筑量約95萬平方米 。 泗涇及周邊板塊獨棟別墅年度成交均價走勢015000300004500060000元/ 平方米佘山 莘閔 趙巷 徐涇 泗涇佘山 25609 28538 36411 54133 47718莘閔 10322 14852 21418 28006 23638趙巷 14524 15341 21477 26606 26506徐涇 12983 15297 19151 23517 23827泗涇 13268 13792 16310 24633 212042023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 9 年1 9 月區(qū)域市場解析 受周邊高端別墅區(qū)的帶動，區(qū)域內(nèi)獨棟別墅具備較強的價格 支撐力，未來獨棟別墅產(chǎn)品價格隱性成長空間較大 16 客戶條件解析 17 現(xiàn)有客戶條件 目前板塊客戶來源 泗涇私營經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 松江鋼材城 泗涇五金城 現(xiàn)已招商 2023多戶 首期已入駐企業(yè) 860多家。 ? 佘山灣商業(yè)中心 上海城投開發(fā)， 超過 10萬 ㎡ 的各類商業(yè)中配臵了 5萬 ㎡ 的濱水風(fēng)情商業(yè)， 3萬 ㎡ 的精品城市廣場，約 2萬 ㎡ 的“佘山灣主題商業(yè)街”。 上影集團將優(yōu)先入駐該區(qū)，日本索尼公司、英國寬太公司、深圳華強集團等已表示了入駐意向 。 主要是區(qū)域產(chǎn)業(yè)客，以及閔行、長寧、徐匯區(qū)域的企業(yè)中高層管理者和有改善需求的群體。 板塊形象 區(qū)位 交通 配套 環(huán)境 規(guī)劃 total 趙巷 9 8 9 7 8 7 徐涇 8 9 9 8 7 6 泗涇 7 8 8 6 7 8 權(quán)重占比 25% 10% 10% 10% 15% 30% 100% 建議本項目大平層產(chǎn)品全部做精裝修，裝修標準為 4000元 /m2 42 產(chǎn)品線選擇 產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品 本項目大平層總價段落點為 600700萬 佘山板塊 800萬以上 趙巷板塊 10001200萬 徐涇板塊 7001000萬 本案 泗涇板塊 500700萬 新橋板塊 500650萬 項目入市時上海西區(qū)獨棟別墅主力總價段為 高端： 950萬以上 中端： 600700萬 佘山板塊 950萬以上 趙巷板塊 11001400萬 徐涇板塊 8001100萬 本案 泗涇板塊 550800萬 新橋板塊 550700萬 1年后西區(qū)板塊獨棟主力成交總價段預(yù)判 大平層總價段為600700萬 參照中端獨棟總價， 與高端獨棟保持優(yōu)勢 戶型面積落點 各版塊年均復(fù)合增長率 佘山 % 泗涇 % 趙巷 % 徐涇 % 新橋 % 43 產(chǎn)品線選擇 產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品 戶型面積落點 物業(yè)類型 戶型 面積（ ㎡ ） 大平層 三房 220240 四房 260280 ? 大平層單價： 26000元 /㎡ ? 大平層總價段： 600700萬 本項目大平層戶型面積落點： 230270㎡ 通過總價卡位初步測算本項目大平層產(chǎn)品戶型面積落點為 230270m2；大平層三房： 220240㎡ ，四房： 260280㎡ 44 產(chǎn)品線選擇 大平層產(chǎn)品更為有過獨棟別墅生活經(jīng)歷的高端客戶所青睞 本項目目標客戶鎖定西部片區(qū)獨棟別墅替換型客戶群體 產(chǎn)品線一：大平層產(chǎn)品 獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)體別墅大戶型公寓? 在大平層已購客戶中，購買過獨棟別墅的客戶占據(jù)了絕大比例，市場中大平層產(chǎn)品在空間布局、功能尺度、私密性、景觀視野等硬性指標與家庭生活氣氛等方面均呈現(xiàn)出獨具的優(yōu)勢。 ? 目前大多別墅項目均有小獨棟產(chǎn)品，整體競爭形勢較為激烈； ? 主要競爭項目是佘山 3號、觀庭以及板塊內(nèi)的小獨棟別墅產(chǎn)品。 產(chǎn)品線三：空中別院 78 產(chǎn)品線選擇 單價： 19600元 /㎡ （裝修標準 4000元 /㎡ ） 總價： 230萬 戶型面積落點： 170175㎡ 目標客戶：西部片區(qū)聯(lián)排別墅購買及替換型客戶群體 空中別院 產(chǎn)品線三：空中別院 79 規(guī)劃方案建議 80 方案一 純大平層官邸 ? 充分挖掘項目價值，通過提升產(chǎn)品本身的特點及品質(zhì)，為項目贏得定位空間和價值競爭，實現(xiàn)利潤最大化目標； ? ：考慮現(xiàn)有地塊的市場區(qū)位情況，提升產(chǎn)品本身的競爭優(yōu)勢，同時提升項目整體品質(zhì)。 ? 空中別墅產(chǎn)品存在區(qū)域市場空白，可依靠稀缺性實現(xiàn)差異化競爭優(yōu)勢。 復(fù)式住宅打破傳統(tǒng)居住理念，大空間、大尺度設(shè)計，打破居住空間固有限制，強調(diào)主人居住的舒適度 六米挑高空中花園 案例三 墅外 70 管道直飲水系統(tǒng) 降板同層排水系統(tǒng) 芬蘭 KONE無機房電梯 法國 SaintGobain雙層中空 （充氮氣） + Lowe玻璃 ? 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ? 家庭防盜報警系統(tǒng) ? 有害氣體探測、報警系統(tǒng) ? 彩色可視對講系統(tǒng) ? 門禁系統(tǒng) ?車輛遠距離不停車讀卡系統(tǒng) ? 樓宇自控系統(tǒng) ? 電梯控制系統(tǒng) ? 電子巡更系統(tǒng) ? 周界報警系統(tǒng) 10重智能安防系統(tǒng) 其它特征 —— 節(jié)能 +智能 案例三 墅外 71 空中別院 墅外 客戶主要為市區(qū)及大浦東區(qū)域聯(lián)排類產(chǎn)品的意向購買客戶及已購客戶 客戶特征 ? 年齡主要集中在3045歲之間 年齡 ? 自住為主 購買目的 客戶來源 ? 超過 7成客戶來自上海本地 ? 上海本地客中35%來自南匯區(qū)，15%來自浦東新區(qū)，18%來自黃浦區(qū) 情感訴求 ?近 8成客戶曾有購買聯(lián)排別墅的意愿或是曾經(jīng)住過聯(lián)排別墅，對別墅的生活方式有一定的向往 案例三 墅外 墅外0 9 年成交客戶年齡特征分析5%9%24%18%22%14%4%3%1%2 0 2 5 歲 2 5 3 0 歲 3 0 3 5 歲 3 5 4 0 歲 4 0 4 5 歲 4 5 5 0 歲5 0 5 5 歲 5 5 6 0 歲 6 0 歲以上墅外0 9 年上海成交客戶來源分析2%2%2%2%4%18%4%2%35%15%2%7%5%上海寶山區(qū) 上海長寧區(qū) 上海崇明縣 上海奉賢區(qū) 上海虹口區(qū)上海黃浦區(qū) 上海金山區(qū) 上海盧灣區(qū) 上海南匯區(qū) 上海浦東新區(qū)上海普陀區(qū) 上海楊浦區(qū) 上海閘北區(qū)72 ? 現(xiàn)代簡約風(fēng)格，外立面石材 +玻璃組合 ? 通過大尺度大空間、空中花園設(shè)計和入戶方式營造出小高層中的別墅體驗 價值借鑒點 產(chǎn)品 案例三 墅外 73 產(chǎn)品線選擇 產(chǎn)品線三：空中別院 未來市場競爭 區(qū)域內(nèi)空中別院產(chǎn)品呈市場空白，同質(zhì)競爭較弱，存在著較大機會 點，同時具備差異化競爭優(yōu)勢 盧灣區(qū)： 蘭馨公寓 黃浦區(qū)： 綠城黃浦灣 徐匯區(qū)： 尚海灣、中海瀛臺 浦東新區(qū)： 星河灣、墅外、金地灣流域 閔行區(qū)： 皇都花園 寶山區(qū)： 中鷹黑森林 、萬科琥珀郡園 全市主要空中別院項目分布 墅外 萬科琥珀郡園 金地灣流域 皇都花園 中鷹黑森林 中海瀛臺 尚海灣 蘭馨公寓 本項目地塊 星河灣 綠城黃浦灣 松江區(qū)（市場空白） 本項目所在地塊 74 產(chǎn)品線選擇 戶型面積落點 Resource: Data Report Sys. （ ） 西區(qū)公寓市場：七寶、泗涇、新橋、九亭 西區(qū)大戶型公寓供求面積段分布 本項目空中別墅面積段為 170175 ㎡ 戶型 面積段（㎡） 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 成交套數(shù)占比 三房 90110 843 918 % 110130 592 1115 % 130150 708 1140 % 150170 346 407 % 四房及復(fù)式 170200 166 211 % 200以上 288 145 % Resource: Data Report Sys.（ ） 西區(qū)聯(lián)排：泗涇、趙巷、徐涇 西區(qū)聯(lián)排別墅供求面積段分布 面積段（ ㎡ ） 供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù) 備注 成交套數(shù)比 180以下 44 64 175180㎡ 為主 145% 180200 327 344 195200㎡ 為主 105% 200220 146 183 200210㎡ 為主 125% 220240 89 120 230235㎡ 為主 135% 240以上 39 17 240250㎡ 為主 44% 西區(qū) 150㎡ 以上 的大戶型公寓供應(yīng)匱乏，但成交表現(xiàn)良好，大戶型三房主力成交面積段集中在 110150 ㎡ 西區(qū)聯(lián)排別墅主力供求面積段集中在 195210㎡ 空中別墅面積范圍 150 195㎡ 之間 空中別墅面積段 170 175㎡ 產(chǎn)品線三：空中別院 與大戶型公寓、聯(lián)排保持 20㎡ 的面積梯度 75 產(chǎn)品線選擇 總價落點區(qū)間 西區(qū)聯(lián)排 主力總價段集中在 200260萬 總價段 銷售套數(shù) 成交占比 180萬以下 26 4% 180200 29 4% 200220 168 23% 220240 129 18% 240260 140 19% 260280 61 8% 280300 55 8% 300320 25 3% 320340 18 2% 340360 18 2% 360380 12 2% 380400 18 2% 400萬以上 29 4% Resource: Data Report Sys.（ ） 西區(qū)聯(lián)排：泗涇、趙巷、徐涇 本項目空中別院總價約為 230萬 考慮本項目空中別院與區(qū)域周邊經(jīng)濟型聯(lián)體別墅在產(chǎn)品上的對應(yīng)競爭，以經(jīng)濟型聯(lián)體別墅總價區(qū)間中值作為當(dāng)前價格參考 依據(jù)聯(lián)排市場價格，本案空中別院總價為 230萬元 產(chǎn)品線三：空中