【正文】 同時從項目的經(jīng)濟效益評價指標顯示可知，%，優(yōu)于行業(yè)平均基準收益率?；顒觾?nèi)容：老客戶介紹新客戶成交，老客會即可享受免交一年物業(yè)管理費。媒體策略：強大的媒體攻勢迅速引爆、結(jié)合SP活動迅速達到開盤旺銷的目的。買卡不排序，造成搶購局面，積聚人氣。在建筑使用功能設(shè)計上，充分考慮到了居住的舒適性與實用性。停車率滿足規(guī)劃要求。物業(yè)用房設(shè)置在北側(cè)，結(jié)合次入口空間設(shè)計，也是主要道路的一個對景?？傮w設(shè)計（1）、總體布局本地塊西面和北面臨河，景觀條件優(yōu)越，是市區(qū)的稀缺資源，規(guī)劃設(shè)計時充分利用景觀條件，建筑垂直環(huán)城河布置，讓景觀滲透入小區(qū)內(nèi)部，引入環(huán)城河水形成小區(qū)中心。（5）、現(xiàn)行建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通等設(shè)計規(guī)范及規(guī)定。目前市場上與項目品質(zhì)相當?shù)臉潜P主要集中在大灘板塊（紹興天下、白鷺金灘及山水名家）和迪蕩板塊（世茂盛世名苑），項目的客源引進應(yīng)參考這幾個重點個案。威脅（T）政策調(diào)控,會引起購買力的萎縮.紹興房產(chǎn)市場推量較大，項目未來面臨較多競爭雖然環(huán)河而居，但比起大灘而言，環(huán)境優(yōu)勢不明顯?！椖康囟纬錾…h(huán)境較為雜亂，產(chǎn)品亮點較多。商業(yè)84427≤151969≤≤55≥57050015000迪蕩新城 B6地塊東、南至梅龍環(huán)湖支路，西至支路(B5地塊)，北至西施山路。7963掛牌辦公及商業(yè)3700金堅棟2009．9．23皋埠商貿(mào)區(qū)K01地塊東至朱林路，南至銀山路，西至銀城路，北至人民東路。6395掛牌辦公及商業(yè)4900紹興北辰置業(yè)有限公司2009．7．3鏡湖新區(qū)外灘411號地塊東至一號路，南至溢香街、西至地塊地限線、北至二號路。2009年10月加推瑾園2＃，戶型為140180平米，目前銷售均價也達到11000元/平米。本項目160平米以上戶型占據(jù)較大比例，目前所剩房源均為高樓層、大戶型房源，其總價在150萬元/套以上。目前去化已在80％以上，剩余房源的銷售均價11000元/平米。產(chǎn)品營造多層、聯(lián)排、高層相結(jié)合的社區(qū)。1514137等數(shù)條公交線路直達繁華市中心，班車、TAXI，私家車，7公里瞬間切換。其中第一組團為兩幢1000套的人才公寓，套型面積為3545平方米，提供給來紹工作的優(yōu)秀人才。開盤期間 優(yōu)惠幅度：按揭99%，一次性98%。城東板塊：距離較遠，配套檔次不高，最近開盤的中亞東郡其銷售均價在4800元/㎡左右 。盛世名苑戢山較之于2008年土地市場的冷清局面，2009年的幾場拍賣更讓人增添了對樓市回暖的信心，可以說是樓市回歸理性的一個風(fēng)向標。紹興樓市價格穩(wěn)中有升。5月，紹興將接連有9塊土地走上拍賣臺，其中7塊是商住地塊。結(jié)合本市城市建設(shè)與改造的優(yōu)惠政策這一優(yōu)越條件為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。其中，一季度市區(qū)存量房交易受理1633件，創(chuàng)近5年來新高，是2005～。以市區(qū)為例，在相繼迎來銷售“小陽春”和“紅五月”后，6月份，市區(qū)住宅類商品房成交呈現(xiàn)井噴之勢，當月成交673套。1至5月累計投資591107萬元，%。本市地區(qū)特點推動了本市房地產(chǎn)業(yè)的不斷向前發(fā)展。對項目而言，大灘板塊及迪蕩板塊的四個個案項目品質(zhì)較高，對其有較大的參考意義。產(chǎn)品營造：5幢6層多層電梯公寓，面積75133，另有專層專用，一梯一戶，戶型面積178左右經(jīng)典戶型銷售去化小區(qū)雖然規(guī)模很小，但多層產(chǎn)品在市場的稀缺性，令樓盤的在銷售預(yù)購中，一房難求。近50畝地共8幢房子,超大樓間距，108160平方米戶型面積,兩個超大中央花園,三面環(huán)水,超長水岸線,四重景觀,超高綠化率。地理位置：人民路以東，距離市中心7公里！毗鄰農(nóng)業(yè)生態(tài)園，自然特色生態(tài)風(fēng)貌，享受悠然休閑的離塵不離城的天然度假生活。天然的綠色生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品，是您健康的保證。一期產(chǎn)品營造項目主力房型為140平方米左右高層，整個項目排屋面積為224285平方米以上，高層為88274平方米與150160平方米；其中一期高層6幢401戶，排屋212套。 產(chǎn)品營造白鷺金灘為金昌房產(chǎn)的鼎力巨作，涵蓋稀缺的城市生態(tài)排屋、全景觀高層、小高層，以其經(jīng)典的建筑、優(yōu)美的環(huán)境、高檔的定位、頂級的會館配套與系出名門的品質(zhì)成為大灘最具代表性的建筑標桿，重新定義紹興上層生活。排屋通過合院、前庭、中庭、后院四重立體庭院的營造， 以內(nèi)斂、私密的手法演繹紹興臺門大宅生活。經(jīng)典戶型171㎡138㎡銷售去化項目E4地塊于2009年4月推出，目前299套房源已去化253套，％；E5地塊于2009年6月推出，目前344套房源已去化311套，去化率為90％。6838掛牌辦公及商業(yè)2300諸暨市意龍紡織軋染廠2009．9．23鏡湖新區(qū)外灘410號地塊東至地塊地限線，南至地塊地限線，西至二號路，北至一號路。187065拍賣住商295001433上海寶冶建設(shè)有限公司 匯投投資有限公司2009．10．20鑒湖鎮(zhèn)B8地塊東至河流，西至農(nóng)田，南至民房，北至農(nóng)田 。未來隨著迪蕩新城的建設(shè)，區(qū)域配套會逐漸成熟，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿^大。品牌物管管理國內(nèi)知名園林景觀公司設(shè)計小區(qū)內(nèi)景。從項目所處板塊——迪蕩板塊的發(fā)展來看，世茂迪蕩新城的開發(fā)已初具雛形，未來隨著商業(yè)超市的進駐，其發(fā)展看好；世茂盛世名苑的高層產(chǎn)品在市場上接受度較高。（2）、紹興市建設(shè)局提供的地塊土地使用規(guī)劃設(shè)計條件。總戶數(shù)357戶，總停車位613輛。排屋區(qū)沿河以及中心景觀北側(cè)為雙聯(lián)的高檔排屋，其余為四聯(lián)和六聯(lián)排屋。另外，在小區(qū)臨水面設(shè)置了濱水步行系統(tǒng)，與小區(qū)的內(nèi)部景觀相互滲透，相互輝映。3）設(shè)置注重對景，追求步移景異的效果。住宅建筑外墻大面積使用石材干掛，同時配以精致的古典線腳。）折扣策略：按時辦理購房手續(xù)可再享受購買車位的優(yōu)惠政策。通過對已購客戶的回饋的方式，贈送小禮品或定期對已購客戶進行回訪和相關(guān)問卷式調(diào)查，并以精美專書的形式郵寄客戶，進一步打造本案高檔形象，同時保持與已購客戶之間的良好關(guān)系。目的：銷售均價逐步走高，既體現(xiàn)樓盤在升值，也可穩(wěn)定已購客戶心理，促進老客戶帶動新客戶成交。綜上分析本項目經(jīng)濟評價是可行的，社會和環(huán)境效益也均可行，因此本項目總體可行。 分期開盤，價格逐步提高，上漲幅度控制在35%左右。 SP活動：活動一、開盤典禮（1）開盤當日邀請市領(lǐng)導(dǎo)進行剪彩儀式，并召開新聞發(fā)布會和產(chǎn)品推介會，再配報紙稿軟文和電視廣告進行宣傳；（2）開盤日當晚邀請區(qū)領(lǐng)導(dǎo)，市知名企業(yè)家、記者在酒店舉辦開盤雞尾酒會。注：購VIP卡者仍可享受一次性付款的折扣。在建筑立面形式處理上，我們采用新古典主義的建筑語匯。2）住宅成組團布置。2）道路系統(tǒng)及人車分流。整體布局上，本方案采取了北面、東面高，西面低的建筑布置方法，一條消防車道將地塊分成兩個區(qū)域，西側(cè)是排屋區(qū)，東側(cè)和北面是高層區(qū)。地塊自然條件優(yōu)越，并具有市場的唯一性、稀缺性與不可替代性，具備了打造高端物業(yè)的前提條件。面積配比定位:高層戶型配比　戶型面積（平米）套數(shù)階段套數(shù)和階段套數(shù)和階段套數(shù)和5252525226264698202013525213188262672861091321213201141102223232654121229211244435711總計263排屋戶型配比　戶型面積（平米）套數(shù)階段套數(shù)和階段套數(shù)和階段套數(shù)和24116161674255612582566285464632981212203434353888總計94總結(jié)項目高層預(yù)計2011年下半年推出，從房產(chǎn)一級市場來看，樓面價4390元/平米的價格拿下鏡湖新區(qū)大灘1號地塊，依照房地產(chǎn)開發(fā)成本進行測算，此項目銷售價格要達到10000元/平米以上才能保證利潤；而從近期市場來看，以大灘板塊及迪蕩板塊的紹興天下、白鷺金灘、山水名家及盛世名苑價格均獲得了大的提升，與本項目緊鄰的世茂盛世名苑目前推出房源價格已在11000－12000元/平米，保守估計，等項目入市，預(yù)測紹興市場高層的價格會穩(wěn)定在12000元/平米以上。從目前紹興整體房產(chǎn)市場來看，進入2009年3月份，紹興房產(chǎn)市場整體逐漸回暖，成交量與成交額同步上升。外墻用材高檔，石材干掛。項目隔北側(cè)運河為居民住宅區(qū)（紹鋼宿舍），較為雜亂，東側(cè)迪蕩湖路還未開始建設(shè)，南側(cè)為人民路，但其鄰路范圍較小。83934拍賣居住、商業(yè)、辦公182001548紹興金源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009．10．20袍江新區(qū)G71地塊東至規(guī)劃2號路，南至河流，西至丁墟大河，北至育賢路。8350掛牌辦公及商業(yè)6250紹興市越發(fā)機械制造有限公司2009．9．23鏡湖新區(qū)外灘46號地塊東至地塊地限線，南至一號路，西至二號路，北至鳳林西路。20萬方商業(yè)旗艦、5A國際商務(wù)中心、國際會展中心、迪蕩湖公園、超五星級酒店，成就紹興新城市中心，實現(xiàn)紹興經(jīng)濟、文化、影響力的全面升級。產(chǎn)品營造坤和山水名家共計901套房源，由32層高層寬景大宅，15組合院排屋構(gòu)成。 大灘項目交通條件優(yōu)越，市政配套完善，公路、鐵路、水路暢通，車站、碼頭、學(xué)校、醫(yī)院、市場齊全。紹興天下項目概況紹興天下位于紹興大灘區(qū)塊東南面，四面碧水環(huán)繞，東至長大江，南望文筆塔，西北至梅山江，與著名的鏡湖濕地公園緊密相連，園區(qū)總占地265畝，總建筑面積30余萬平方米，規(guī)劃高層江景公寓，空中別墅與臻品排屋，共2000余戶，園內(nèi)配有主題會所，高尚幼兒園，江濱公園，網(wǎng)球場，泳池等高尚設(shè)施。沿街商業(yè)，將為業(yè)主提供更為完善、細致的生活保障，以舒適、從容生活尺度營造出便利的城市生活。中亞東郡項目概況中亞?東郡4㎡，總建筑面積約89840㎡，社區(qū)配備了7702㎡沿街商業(yè)，并設(shè)計了地下集中汽車位239個、地上機動車位288個，地下室設(shè)計了部分自行車庫。水岸香堤傲踞浙東運河與古水道交匯之地,南靠臥龍路,千年古道貫穿其中,規(guī)劃中魅力四射的迪蕩湖公園近在咫尺。恒聯(lián)?星星港灣位于紹興市馬臻路元培小學(xué)和元培中學(xué)中間，上承千年古越的厚重文脈，下啟新城市人文的蓬勃朝氣，大隱于寸土寸金的老城區(qū)中心區(qū)位，總建筑面積約17000 ㎡，以“電梯多層奢派學(xué)區(qū)公館”的清晰定位，成就尊者的智慧未來。目前，樓盤處于強銷期的樓盤有七個，分別是大灘板塊的山水名家、白鷺金灘、紹興天下三個項目；迪蕩板塊有世茂盛世名苑二期和水岸香堤；城南板塊有南岸花城；城東板塊的紫金華庭。隨著住房制度改革的全面推進，住宅的商品化、社會化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟增長的促進作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。1至3月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資378413萬元，%。房地產(chǎn)的帶動效應(yīng)很像水里的波紋，會不斷擴散，最終影響到社會生活的各個層面。具體規(guī)劃技術(shù)指標如下：經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積58087平米土地性質(zhì)居住容積率≤總建筑面積≤80000平米建筑限高50米另一方面，紹興市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢,逐漸成為國民經(jīng)濟新的增長點和消費熱點。地塊自然條件優(yōu)越，并具有市場的唯一性、稀缺性與不可替代性，具備了打造高端物業(yè)的前提條件。業(yè)內(nèi)普遍比較認同的數(shù)據(jù)是：房地產(chǎn)上下游共涉及50多個行業(yè)，每投入100元的資金可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170~220元的需求；每銷售100元的住宅可以帶動130~150元的其他消費，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)；換一種算法則是，房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業(yè)，就會減少鋼材需求2萬噸、