【正文】 項(xiàng)目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面，杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項(xiàng)目的檔次，贏得高檔消費(fèi)群，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提升樓盤形象。 商業(yè)銷售均價(jià)定位在 8500 元 /㎡，若 08年開發(fā)該項(xiàng)目可以在此定位基礎(chǔ)上上浮 8% 七 、項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 總用地面積 公頃 2 總建筑面積 平方米 221220 住宅面積 平方米 172670 商鋪面積 (不含社區(qū)內(nèi) ) 平方米 23400 3 容積率 4 物業(yè)經(jīng)營 會(huì)所 用房 平方米 1000 5 綠化率 33% 6 停車位（個(gè)） 地面 +地上 710 八 、項(xiàng)目 投資估算及盈利分析 編制依據(jù) 1）、建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)； 2）、各種費(fèi)率依據(jù)國家相關(guān)文件。 六、目前市場銷售價(jià)格 市場調(diào)查結(jié)果 在售樓盤詳細(xì)情況 樓盤名稱： 鑫苑 .都市公寓 開發(fā)商： 鄭州建投鑫苑置業(yè)有限公司 預(yù) 售 證： （ 2020）鄭房管預(yù)銷字第 1947 號(hào) （ 2020）鄭房管預(yù)銷字第 1920 號(hào) （ 2020）鄭房管預(yù)銷字第 1892 號(hào) 銷售電話： 037167723777 項(xiàng)目地址： 桐柏路西與朱屯路南 銷售統(tǒng)計(jì) : 本銷售統(tǒng)計(jì)是指自項(xiàng)目開盤到現(xiàn)在，所有銷售的統(tǒng)計(jì)。周邊生活配套完善但都比較破舊，本項(xiàng)目北側(cè)為一個(gè)老一代商貿(mào)市場，未來城市規(guī)劃中，該地塊屬于為未來城市建設(shè)用地。項(xiàng)目 是集多層住宅，高層公寓，商務(wù)辦公、商業(yè)配套、會(huì)所、幼兒園等多種功能為一體綜合性社區(qū)。 五、 項(xiàng)目情況 項(xiàng)目建設(shè)背景 鄭州淮河路項(xiàng)目是鄭州一家房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金不足，不能及時(shí)啟動(dòng)本項(xiàng)目。 西北板塊土地資源豐富，受到西北板塊的競爭； 非城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 ， 城市發(fā)展重心繼續(xù)東移。 涵蓋商業(yè)、酒店、寫字樓、高層住宅等物業(yè)類型。 亞星盛世家園 項(xiàng)目占地 386 畝 ,建筑面積 53萬㎡，位于嵩山路與長江路交叉口，以矩陣式布局，多層為主，小區(qū)中心三棟高層住宅，另外還有規(guī)劃的臨嵩山路高層，其余均為多層。 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 板塊典型個(gè)案 帝湖花園 總規(guī)劃用地 3110畝，總建筑面積 205萬平方米，總體開發(fā)周期約 10年。 10 萬元以下的幾乎沒有，結(jié)合上面戶型面積圖表，表明西南板塊的小戶型銷量甚微。 ■ 2020－ 2020 年各物業(yè)類型價(jià)格變化 從近年的成交價(jià)格情況來看，高層價(jià)格上升平穩(wěn)，多層價(jià)格上升較快，高層多層價(jià)格差距變小。板塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不盡相同，碧沙崗商圈作為鄭州的重要商圈之一，其周邊業(yè)態(tài)多為商業(yè)為主，如中原商貿(mào)城等；中原西路為以汽車為主的汽車產(chǎn)業(yè)帶；偏南部的南環(huán)路與大學(xué)路交叉口周圍則是以中陸物流廣場為中心的物流圈。完備的生活配套也是西南板塊的主要特征。但是，由于都到鄭州市北移東擴(kuò)的政策影響，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展比較落后。中央商務(wù)區(qū)內(nèi)、外環(huán)高 層開工 55棟， 35 棟主體結(jié)頂，鄭州國際會(huì)展中心 投入運(yùn)營 ，河南藝術(shù)中心主體工程已全部封頂，會(huì)展賓館開工建設(shè)；龍湖南區(qū)入駐項(xiàng)目25 個(gè)， 22 個(gè)開工建設(shè)；商住物流區(qū)入駐項(xiàng)目 70 個(gè)， 61 個(gè)開工建設(shè)。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設(shè)施和輻射全國的商品集散市場，年成交額超億元的就有 30 多家；每年在鄭舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會(huì)、博覽會(huì)、洽談會(huì)上百次；國內(nèi)外萬余家商貿(mào)機(jī)構(gòu)在鄭州設(shè)有辦事處或經(jīng)營場所。據(jù) 2020 年的統(tǒng)計(jì)資料，年末全市總面積 平方公里，市區(qū)面積 平方公里，其中建成區(qū)面積 平方公里；2020 年末全市總?cè)丝? 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，鄉(xiāng)村人口 288 萬人。 鄭州地區(qū)屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，年平均氣溫 176。 4239。 34176。境內(nèi)大小河流 35 條，分屬于黃河和淮河兩大水系，其中流經(jīng)鄭州段的黃河 公里。郵政電信業(yè)務(wù)量位居全國前列。累計(jì)完成投資 億元，引進(jìn)項(xiàng)目 196 個(gè)，開工項(xiàng)目 167 個(gè)，在建和建成房屋面積 1464 萬平方米，入駐人口 13 萬人。 從行政區(qū)上說，東南板塊內(nèi)主要包括中原區(qū)及二七區(qū)部分政域。向西有鄭上路、中原西路；向北由于秦嶺路、桐柏路和嵩山路的暢通，隴海鐵路的交通阻隔已不明顯，主要是一種心理上的阻隔；向東有建設(shè)路、中原路、隴海路及航海路等城市主干道的通暢；向南有京廣路、大學(xué)路及鄭密路外向交通干道；僅僅在西南部的西環(huán)與南環(huán)的結(jié)合部的高速路外向受到一定的影響。隨著西區(qū)改造的進(jìn)一步深入，西部商業(yè)度也將逐河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 步走高。 住宅市場繼續(xù)走高01000202030004000500060007000800090002020年 2020年 2020年住宅辦公商業(yè) 注： 2020年數(shù)據(jù)為上半年 2（下同） 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 ■ 住宅市場 ? 2020－ 2020 年 各物業(yè)類型成交量 多層比例下降 高層上升明顯0500001000001500002020002500003000003500004000004500002020 2020 2020多層小高層高層 在城市土地資源稀缺、價(jià)格快速膨脹下，城市向空中要空間成為現(xiàn)代城市發(fā)展的一個(gè)趨勢。三室兩廳和四室的高比例，顯示了客戶購買力的提高，也是客戶追求多戶型功能心理的體現(xiàn)，而在“ 90， 70％”政策的影響下，未來板塊內(nèi)的三室一廳的比例將會(huì)大幅度提高，三室兩廳和四室戶型成為一種搶手戶型。裕達(dá)國貿(mào)依其超前的硬件配套，作為鄭州市的地標(biāo)性建筑，在鄭州市寫字樓市場的地位無可質(zhì)疑，而它難以帶動(dòng)起西南板塊落后的寫字樓市場。其形態(tài)布局上采用半開放式，南面臨水，單體錯(cuò)落排列，中間樓宇采用轉(zhuǎn)向錯(cuò)位 ,增加樓間空隙并和南北樓宇圍合成院落。亞星盛世家園在 2020年－ 2020年兩年多時(shí)間里，共完成建筑面積 30 余萬平方米。 區(qū)域 分析及 發(fā)展前景 區(qū)域發(fā)展 SWOT 分析 Strong Weakness 內(nèi)外交通便利 ； 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)條件良好； 宜居環(huán)境的普遍認(rèn)可； 老工業(yè)的外遷， 土地資源豐富。 房地產(chǎn)市場的發(fā)展有很強(qiáng)的政策性，西南板塊的發(fā)展前景受規(guī)劃的影響，居住生活區(qū)是板塊發(fā)展的方向。 項(xiàng)目概況