鄭州淮河路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-09-05 17:19本頁(yè)面
【正文】 缺乏環(huán)境： 周邊沒(méi)有高檔的生活配套，人氣缺乏，整體環(huán)境較衰敗。 ? 成熟配套： 周?chē)壳熬鶠榕f城平民生活區(qū)，只有少量的生活設(shè)施。位于城市的西南上風(fēng)口。 (祥見(jiàn)總平面規(guī)劃附圖 ) 地塊不利因素的解決 該地塊上空由于高壓線(xiàn)的限制，使整個(gè)高壓線(xiàn)以下區(qū)域發(fā)展滯后，目前除了一些低矮的臨時(shí)建筑被作為臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)以外，該地塊可用程度較高，開(kāi)發(fā)商針對(duì)此問(wèn)題已經(jīng)協(xié)調(diào)過(guò)有關(guān)部分，將采取高壓線(xiàn)入地的解決辦法，這將意味著該地塊將有良好開(kāi)發(fā)條件。臨淮河路位置現(xiàn)有一所外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，文化氛圍濃厚，容積率為 ，限高 30 層 ，總建筑面積約 221220 平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占 10%）。道路寬敞交通便捷，有出入市方便，物流條件完備等特點(diǎn)。 項(xiàng)目概況 該地塊位于鄭州市淮河路與秦嶺路交叉口。本公司經(jīng)過(guò)對(duì)鄭州全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)鄭州目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，只要做出能滿(mǎn)足鄭州市城市居民新的河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 住房要求和高品質(zhì)，同時(shí)定位準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)心項(xiàng)目的銷(xiāo)售，而 且有豐厚的利潤(rùn)。該公司有意將本項(xiàng)目的其中一部分約 30%50%的開(kāi)發(fā)權(quán)出讓?zhuān)@是取得這個(gè)項(xiàng)目的重要的基本因素。 2020 年以來(lái)，鄭州市住宅房?jī)r(jià)高速上漲，著在全國(guó)也是普遍現(xiàn)象，鄭州由于歷史因素 土地 一直非常緊缺，截止目前鄭州國(guó)土資源局在三環(huán)以?xún)?nèi)可開(kāi)發(fā)用地已經(jīng)非常緊缺，供給非常有限，這也直接導(dǎo)致了鄭州大多開(kāi)發(fā)上 06 年 07 年以來(lái)開(kāi)始調(diào)整拿地的策略，舊廠改造、城中村改造成了目前的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，隨著不斷的城中村的相繼開(kāi)發(fā)，鄭州的居住矛盾將更加突出 外來(lái)打工的群體占鄭州流動(dòng)人口的 90%，非常大的一個(gè)群體，其中大多數(shù)打工者都選擇在都市村莊租房居住，根據(jù)目前的開(kāi)發(fā)速度，預(yù)計(jì) 2020年下半年鄭州的都市村莊將消失 90%，大多數(shù)都市村莊的流動(dòng)人口將流向二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)這將直接刺激二手房及租賃市場(chǎng)的上揚(yáng)，這樣以來(lái)將間接促進(jìn)鄭州房 價(jià)高速增長(zhǎng) 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有很強(qiáng)的政策性，西南板塊的發(fā)展前景受規(guī)劃的影響，居住生活區(qū)是板塊發(fā)展的方向。南面不是西南板塊的發(fā)展方向，市場(chǎng)發(fā)展很可能止步于長(zhǎng)江路附近。 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 區(qū)域未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 西南板塊板域跨度較大，北到隴海鐵路與西北板塊相鄰，與其有很大的相似性，都具有豐富的土地資源，且在城市規(guī)劃上有以居住為主，未來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)在所難免，但是西南板塊的環(huán)境、交通等有利因素是西北板塊所不具有的，市場(chǎng)成熟度上也占近優(yōu)勢(shì)。 Opportunity Threaten 西區(qū)改造的有利政策導(dǎo)向 ； 大鄭州西部各組團(tuán)的有力支撐； 土地政策的嚴(yán)厲，征用農(nóng)用土地難度加大； 市中心土地的稀缺，北區(qū)地產(chǎn)的高原效應(yīng)，鄭東的超高房?jī)r(jià)。 區(qū)域 分析及 發(fā)展前景 區(qū)域發(fā)展 SWOT 分析 Strong Weakness 內(nèi)外交通便利 ； 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)條件良好； 宜居環(huán)境的普遍認(rèn)可； 老工業(yè)的外遷， 土地資源豐富。 項(xiàng)目規(guī)劃有 ㎡的中心綠地、水系等景觀元素。開(kāi)發(fā)順序?yàn)橐黄谒臈澑邔幼≌鸵粭澬?hù)型公寓，二期為三棟高層公寓，三期為近鄰大學(xué)路的寫(xiě)字樓和商業(yè)。 長(zhǎng)城康橋華城 項(xiàng)目規(guī)劃總用地： ，總建筑面積： 318855平方米。亞星盛世家園在 2020年－ 2020年兩年多時(shí)間里，共完成建筑面積 30 余萬(wàn)平方米。項(xiàng)目分六期開(kāi)發(fā)，一二三期已入住，四期五期已經(jīng)交房，六期正在銷(xiāo)售中。項(xiàng)目占地 386 畝 ,建筑面積 53 萬(wàn)㎡?，F(xiàn)在銷(xiāo)售的三期為 8棟高層，體量大，銷(xiāo)售難度無(wú)形中加大。其形態(tài)布局上采用半開(kāi)放式，南面臨水，單體錯(cuò)落排列，中間樓宇采用轉(zhuǎn)向錯(cuò)位 ,增加樓間空隙并和南北樓宇圍合成院落。 開(kāi)發(fā)次序： 項(xiàng)目一、二期已經(jīng)入主，現(xiàn)在銷(xiāo)售的是三期 —— 帝湖王府。組團(tuán)式開(kāi)發(fā)是一大特點(diǎn)。在老工業(yè)基地改造，城市規(guī)劃的政策影響下，西南區(qū)的居住、休閑功能增強(qiáng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)功能將會(huì)進(jìn)一步弱化。裕達(dá)國(guó)貿(mào)依其超前的硬件配套，作為鄭州市的地標(biāo)性建筑，在鄭州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的地位無(wú)可質(zhì)疑，而它難以帶動(dòng)起西南板塊落后的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。 ■ 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分散分布 西南板塊也有一定的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布，中原西路沿線(xiàn)是其中的汽車(chē)交易市場(chǎng)，南三環(huán)以中陸為中心的物流、鞋業(yè)市場(chǎng)等，還有西環(huán)外的中國(guó)元通紡織城、中原路 .水岸花木城，是西南板塊商業(yè)的有效輔助 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 西南板塊的商務(wù)氛圍淡薄，且市場(chǎng)分布不均。 ■ 客戶(hù)來(lái)源 客戶(hù)來(lái)源48%10%32%8%2%市區(qū)內(nèi)郊縣省內(nèi)市外省外其他 從客戶(hù)來(lái)源來(lái)看，西南板塊的 客戶(hù)主要是市區(qū)內(nèi)和省內(nèi)市外的，其中市區(qū)內(nèi)的占到近一半的比例；郊縣客戶(hù)的百分比也達(dá)到了兩位數(shù)，體現(xiàn)鄭州西南郊縣組團(tuán)（大鄭州下的城市組團(tuán)）在西南板塊的購(gòu)買(mǎi)趨勢(shì)。 20202020 年成交戶(hù)型分布 0 100000 202000 300000 400000 500000 一室 兩室 三室一廳 三室兩廳 四室 復(fù)式 其它 2020 2020 2020 90+占絕對(duì)比例 0 50000 100000 150000 202000 250000 300000 350000 400000 60 以下 6090 90120 120150 150180 180 以上 2020 2020 2020 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 ■ 2020－ 2020 年成交 總價(jià) 段 情況 從成交總價(jià)上來(lái)看，主要集中在 30－ 50萬(wàn)元，其增長(zhǎng)量還非常明顯， 10－ 20萬(wàn)元段也有不小的增長(zhǎng)速度。三室兩廳和四室的高比例，顯示了客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力的提高，也是客戶(hù)追求多戶(hù)型功能心理的體現(xiàn)，而在“ 90， 70％”政策的影響下，未來(lái)板塊內(nèi)的三室一廳的比例將會(huì)大幅度提高，三室兩廳和四室戶(hù)型成為一種搶手戶(hù)型。造成此主要因素是開(kāi)發(fā)用地的相繼 減少，土地得以越來(lái)越充分的利用。原因是土地價(jià)格的快速上漲，土地成本占總體成本比例上升，地面價(jià)格也相應(yīng)增長(zhǎng)。西南板塊的高層小高層將會(huì)占據(jù)主流，多層相對(duì)來(lái)說(shuō)成為一種稀缺產(chǎn)品。 住宅市場(chǎng)繼續(xù)走高01000202030004000500060007000800090002020年 2020年 2020年住宅辦公商業(yè) 注： 2020年數(shù)據(jù)為上半年 2（下同） 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)
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