【正文】 運天津分公司 中國衛(wèi)星信息集團公司 海爾集團天津代表處 亞太大廈 物流 /商貿(mào)類（ 36%） 文化 /教育類（ 11%） 建筑 /地產(chǎn)類（ 8%） 華捷國際運輸代理有限公司 香港全球貨運天津代表處 英卓語言學(xué)校、北京四中網(wǎng)校 泰達大廈 物流 /商貿(mào)類（ 49%） 高科技類（ 15%） 建筑 /地產(chǎn)類（ 9%） 振華國際貨運有限公司 佑進環(huán)球物流有限公司 清華同方股份有限公司天津代表處 中國網(wǎng)通通訊有限公司天津代表處 金皇大廈 物流 /商貿(mào)類（ 35%） 建筑 /地產(chǎn)類（ 17%） 高科技類（ 12%） 馬士基（中國）航運天津代表處 羅姆電子（上海）公司天津分公司 中國建筑工程總公司天津分公司 遠洋大廈 物流 /商貿(mào)類（ 30%） 制造 /加工類（ 20%） 高科技類（ 10%） TCL國際電機 長城寬帶 飛利浦電子 廣銀大廈 物流 /商貿(mào)類（ 25%） 高科技類（ 14%） 泰安保險經(jīng)紀(jì)有限公司 蜂星電訊 綜合類（ 14%） 沈陽三洋電梯 世貿(mào)廣場 物流 /商貿(mào)類（ 32%） 食品 /醫(yī)藥類（ 20%） 高科技類（ 12%） 吉百利、卡夫食品 羅氏制藥（處方藥部） LG電子 農(nóng)業(yè)銀行 云翔大廈 物流 /商貿(mào)類（ 28%） 咨詢服務(wù)類（ 23%） 建筑 /地產(chǎn)類（ 11%） 天津房地產(chǎn)發(fā)展集團 天津證券投資咨詢有限公司 國際工程監(jiān)管公司 津匯廣場 物流 /商貿(mào)類（ 51%） 高科技類（ 11%） 制造 /加工類（ 11%） 現(xiàn)代商船 佳能（中國）天津分公司 殼牌石油 國際大廈 物流 /商貿(mào)類（ 37%） 金融 /投資類（ 26%） 制造 /加工類（ 9%） 韓進海運、商船三井 光大永明人壽保險有限公司 中國銀行天津分行國際大廈分理處 松下電器機電（天津）有限公司 摩托羅拉（中國）電子有限公司 GTSS工程部 通用電器（中國）有限公司天津辦事處 UT斯達康 (中國 ) 有限公司天津分公司 說明：行業(yè)分類 高科技類（電子、通訊、軟件開發(fā)、網(wǎng)絡(luò)） 建筑 /地產(chǎn)類（建筑施工、工程設(shè)計、地產(chǎn)開發(fā)等 ） 金融 /投資類（銀行、證券、基金、保險、投資公司） 能源 /化工類（石油、天然氣、水利、電力、化工） 文化 /教育類（文化、影視藝術(shù)、廣告、傳媒、學(xué)校等） 物流 /商貿(mào)類（物流公司、航空運輸、船運、商業(yè)貿(mào)易等） 制造 /加工類（飛機 /汽車自造、家具、紙業(yè)等） 咨詢服務(wù)類（咨詢公司、律師、和會計師事務(wù)所等） 食品 /醫(yī)藥類（食品生產(chǎn)、加工和醫(yī)藥、醫(yī)療器材、保?。? 綜合 / 其他類（旅行社、美容、駐津政府、機關(guān)代表處） 綜合各寫字樓的區(qū)域位置，我們分析得出各區(qū)域甲級寫字樓的行業(yè)趨勢和所占比例： 行業(yè)劃分 區(qū)域位置 高科技類 建筑地產(chǎn)類 物流商貿(mào)類 金融投資類 制造加工類 友誼路沿線 13% 11% 24% 小白樓 CBD 區(qū)域 15% 8% 43% 河北海河沿線 14% 23% 15% 南京路 8% 39% 17% 8% （注：斜線處表示此行業(yè)所占比列位居前三名之后） 通過以上數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)：目前寫字樓幾 個集中區(qū)域的客戶構(gòu)成主要以物流商貿(mào)類、高科技類、建筑地產(chǎn)類、金融投資類、制造加工類這五類行業(yè)為主，但除物流商貿(mào)類外其他行業(yè)所占比例相差不大，均沒有較為明顯的優(yōu)勢。南京路、小白樓 CBD、友誼路區(qū)域是天津市主要的商務(wù)辦公區(qū)域，作為商務(wù)辦公物業(yè)其中一種類型的商住樓大多匯集于此。因此，在未來的 510 年內(nèi) ，興建服務(wù)式公寓和寫字樓將成為房地產(chǎn)投資的新焦點。企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)一直穩(wěn)定在 120 左右，也說明了大多數(shù)企業(yè)家對在天津投資的前景十分樂觀。 招商引資的成功從側(cè)面反映出天津投資環(huán)境的改善，而投資環(huán)境的改善又推動了新的投資熱潮。 2020 年，全市吸引外地在津投資協(xié)議額 億元，增長 %，實際利用內(nèi)資 億元，增長 %。 表 19992020 年天津市對外招商引資情況 年份 絕對數(shù)（萬美元） 增長速度（ %）（比上年） 直接利用外資 借用外國資金 直接利用外資 借用外國資金 1999 253203 21332 2020 256000 26467 2020 322020 7688 2020 380591 6310 2020 163325 7225 資料來源：《天津統(tǒng)計年鑒 2020》 注： 2020 年直接利用外資額采用商務(wù)部新口徑，速度為可比口徑。 第三節(jié) 寫字樓市場分析 一、天津市招商引資與企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 近年來，天津市加大了招商引資的力度，從 2020 年開始，每年直接利用外資的增長速度均接近或超過 20%。在租用面積方面，與上季度相比，三季度平均成交面積有所擴大，主要集中在 300 平米左右。良好的辦公形象與氛圍、便捷的交通是這些公司選址的重要因素，因此它們?nèi)胱潜P的區(qū)位分布主要集中在小白樓 CBD 區(qū)域，其次為南京路和友誼路區(qū)域。為了搶占市場先機，眾多國內(nèi)外知名保險公司在津?qū)ふ肄k公地址。伴隨著企業(yè)內(nèi)部調(diào)整和業(yè)務(wù)拓展，他們對于高檔寫字樓的需求比較強勁。由于 2020 年是我國正式入世界貿(mào)易組織的第五年，“入世”效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，進入天津的外資、合資公司日益增多。本季度國華大廈的推出，使得天津市場總供應(yīng)量超過了 60 萬平米，也提升了周邊寫字樓的品質(zhì)。 天津地區(qū)寫字樓市場發(fā)展概述及分析 天津目前已入住的甲級寫字樓總體供應(yīng)量為 125 萬平米左右，其中辦公樓部分所占面積為 59 萬平米左右，其余的面積組成包括了與之配套的公寓、酒店及底商物業(yè)，這一部分面積占總體面積的 50%左右。隨著天津經(jīng)濟水平的不斷提升，高檔公寓和高檔住宅的出租需求量不斷增大，房租和住宅產(chǎn)品檔次均提升較快。天津高檔公寓類產(chǎn)品的定價普遍較低，這與地方市場的發(fā)展程度和市場需求狀況有較大關(guān)系，一般高檔公寓均價相當(dāng)于周邊高檔住宅項目均價的 倍。周邊配套包括：教育配套、商業(yè)區(qū)、超市購物等生活便利設(shè)施，以及休閑娛樂等。通常來講，開發(fā)企業(yè)都會選擇周邊自然環(huán)境、人文環(huán)境、人居氛圍較為成熟的的地塊開發(fā)高檔公寓。 社區(qū)環(huán)境方面，目前天津市高檔公寓綠化率基本統(tǒng)一在 30%左右，這和天津市目前主要高檔公寓多是高層、小高層類產(chǎn)品有關(guān)。地上車位為臨時性停車提供的較多。從長遠發(fā)展來看，人們都考慮到今后買車意向在逐年加大，所以開發(fā)商在做項目時不應(yīng)以當(dāng)前時點為標(biāo)準(zhǔn)。很多高檔公寓項目因為占地、位置、容積率等條件所限，在園林景觀的立體化上尋求突破，也取得了較好的效果。園林景觀作為項目綜合品質(zhì)提升的一個重要因素，正逐步被人們重視起來，一般的園林綠化已不足以滿足人們對于高端項目、高品質(zhì)生活選擇的需求。 項目景觀方面，目前天津市高檔公寓主要的園林形式大體可分為： 水景景觀園林； 丘陵綠化景觀； 立體式綠化園林。時代奧城是目前在售高檔公寓中唯一一個精裝修項目。至于四室以上大戶型，大多項目并不將其作為主力房型，只有極少數(shù)高端樓盤因客群定位的差異化，才將大戶型作為主力產(chǎn)品。 目前市場中在售高檔公寓產(chǎn)品特點 戶型方面，從目前市場需求方的反應(yīng)來看，兩室、三室戶型依然是市場對高檔公寓需求的主流戶型，天津高檔公寓類產(chǎn)品，中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)明顯不足。另一種是商業(yè)用途傾向性較強，例如白樓仕嘉、羅馬花園等項目，由于其特殊的地理位置，產(chǎn)品的商業(yè)氣息較濃，客群對此類產(chǎn)品的地理位置、周邊業(yè)態(tài)等條件較為重視，各項目多結(jié)合自身特點進行定位。 天津市高檔公寓產(chǎn)品大體分為兩種，一種居住傾向性較強，例如海逸長洲、時代奧城等項目。所以在面對市場對住宅產(chǎn)品需求激增的情況下，對高檔公寓的需求并未出現(xiàn)井噴的勢頭，保持著一種平穩(wěn)上升的狀態(tài)。同時，受房價拉升及住宅品質(zhì)提高的影響，天津住宅市場的供需重心也在逐漸上移。今年一季度，天津市高檔住宅及別墅成交面積 萬平方米，成交金額 億元，同比增長 %和 %。今年 2 月份，天津市商品房成交量為 51 萬平米，不到去年同期成交量的一半。以住宅市場為例，今年一季度天津市商品住宅成交量為 228 萬平方米，同期新增供應(yīng)量只有 90萬平方米，新增供應(yīng)不足導(dǎo)致需求市場以消化存量為主。存量房市場表現(xiàn)喜人，本季度銷售面積達 207萬平方米，在去年較高的基數(shù)上，同比增幅仍然達到了 15%，這顯示出天津存量房由于價格及現(xiàn)房優(yōu)勢，日益成為天津房屋交易市場的重要組成部分。 2020 年一季度，全市房屋累計成交面積 萬平方米，成交金額 億元，同比增長 %和 %。隨著今后商品房供應(yīng)集中放量，再加上房交會及五一、十一長假的帶動，預(yù)計隨后 三個季度，天津房地產(chǎn)市場的供需規(guī)模有望實現(xiàn)恢復(fù)性增長。 2020 年天津房價上漲勢頭迅猛，經(jīng)過政府宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)，以及供需市場的理性對接，天津樓市在房價高企環(huán)境下逐漸恢復(fù)平穩(wěn)走勢。由于年初是天津樓市的傳統(tǒng)淡季，新增供應(yīng)相對短缺，成交量與去年同期相比也有較大幅度回落。 天津地區(qū)公寓（住宅）市場發(fā)展概述及分析 近幾年，天津市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展，土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、服務(wù)質(zhì)量等各方面都得到了根本性的改善。 與此同時，據(jù)國家建設(shè)部的統(tǒng)計， 2020 年全國房地產(chǎn)住宅消費已超過2500 億人民幣，并以每年 20%的速度增長。在住宅中，別墅、高檔公寓 1998 年為 4596 元 /平方米， 2020年下降為 4145 元 /平方米；經(jīng)濟適用房由 1998 年的 1035 元 /平方米上升到2020 年的