【導(dǎo)讀】面積約38000平方米。建筑形式為二組高層塔樓建筑綜合體。沽南路一側(cè)的塔樓為整個(gè)建筑群的標(biāo)志性建筑物。場(chǎng)和公用工程設(shè)備用房。地上建筑面積155000平方米，按照未來的經(jīng)營(yíng)業(yè)。態(tài)劃分為3個(gè)功能分區(qū)：寫字樓、高級(jí)服務(wù)式公寓、商住樓和底層商鋪。1994年3月，天津市提出實(shí)施"三五八十"的發(fā)展思路。投資40多億元改造地下管網(wǎng)，改善城市功能。"三五八十"四大奮斗的實(shí)現(xiàn)，標(biāo)志著天津現(xiàn)代化建設(shè)。將進(jìn)入一個(gè)新階段。“綜合開發(fā)改造海河兩岸”的重大決策。市區(qū)海河兩岸綜合開發(fā)改造。這是天津市繼引灤入津工程后，又一加快發(fā)。海河是天津的母親河，是天津獨(dú)特的、標(biāo)志性的寶貴資源。為實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，海河綜合改造將采取由上游到下游的滾動(dòng)開發(fā)。從而使得該項(xiàng)目成為“海河開發(fā)”戰(zhàn)略實(shí)施的。而成為現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)文明和建筑文明的象征。而將為天津市打造一張?bào)w現(xiàn)都市形象的新“名片”。持，充分體現(xiàn)了整體建筑功能的高效性。筑的發(fā)展趨勢(shì)，從而成為天津市城市建筑新模式的先行者。

　　

【正文】 2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定 根據(jù)我們的調(diào)查，本 項(xiàng)目服務(wù)式公寓現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有泰達(dá)國(guó)際公寓和天津奧林匹克大廈。 （ 3）各因素權(quán)重的確定 參照目前服務(wù)式公寓的競(jìng)爭(zhēng)狀況和經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)征求相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為： 因素 地段和交通 總建筑面積 內(nèi)部裝修 配套設(shè)施 物業(yè)管理水平 權(quán)重 （ 4）競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)分 各單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)為 5，其中 5 分最高， 1 分最弱， 3 分表示相同。 泰達(dá)國(guó)際公寓 天津奧林匹克大 廈 本項(xiàng)目 地段和交通 3 4 5 總建筑面積 4 3 2 內(nèi)部裝修 4 4 5 配套設(shè)施 5 4 3 物業(yè)管理水平 4 3 5 加權(quán)總分 4 由于建設(shè)在大沽路沿線，地處天津較為繁華的大沽路商業(yè)區(qū)附近，其優(yōu)越的地理位置和四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)是其自身無可比擬的優(yōu)勢(shì)之一。綜合考慮各種因素，本項(xiàng)目將具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。 四、 市場(chǎng)定位 服務(wù)式公寓由于其自身的價(jià)格限制了它的客戶群，它只能面向大型跨國(guó)公司的外籍高層管理人士。對(duì)于本項(xiàng)目而言，依托由國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)管理的五星級(jí)酒店是其特有的優(yōu)勢(shì)，而在本項(xiàng)目中的甲級(jí)寫字樓的客戶則成為服務(wù)式公寓主要的客戶來源。 五、 項(xiàng)目規(guī)模與銷售規(guī) 劃 項(xiàng)目規(guī)模 本項(xiàng)目服務(wù)式公寓作為對(duì)商住樓的補(bǔ)充，其面向的是相對(duì)長(zhǎng)期在天津生活工作的跨國(guó)公司高級(jí)管理層中的外籍人士。但是這部分客戶的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于旅游人數(shù)，也就是說服務(wù)式公寓的客戶數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于酒店。因此，服務(wù)式公寓的規(guī)模一般要小于其所依靠的星級(jí)酒店，二者規(guī)模的比例一般為 1:。本項(xiàng)目商住樓的規(guī)模為 9 平方米，所以本項(xiàng)目服務(wù)式公寓的規(guī)模確定在 萬平方米左右。 銷售規(guī)劃 服務(wù)式公寓的經(jīng)營(yíng)一般是以出租為主，只有及少量的公寓進(jìn)行銷售。我們建議本項(xiàng)目采取出租為主，少量銷售的經(jīng)營(yíng)策略，出租與銷售的比例控 制在 9:1 左右，對(duì)于出租的房間，考慮到其它服務(wù)式公寓的價(jià)格，租金預(yù)計(jì)為 800元 /日（均價(jià)，按 100 平方米 /套計(jì)算）；對(duì)于銷售的公寓，考慮到地價(jià)因素，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格不低于 12020 元 /平方米，項(xiàng)目建成后第一年入住率就將達(dá)到 80%。 第四章 項(xiàng)目選址 一、周邊情況分析 建設(shè)地點(diǎn)地處天津中環(huán)線，是城市 CBD 中心城帶，緊鄰小白樓地區(qū)，區(qū)域歷史上是天津市重要的商業(yè)區(qū)，有著豐富的商業(yè)、文化、人文底蘊(yùn)。小白樓是天津市已經(jīng)形成的 CBD 區(qū)域，周邊云集了天津的高級(jí)寫字樓、大型商場(chǎng)、酒店、高級(jí)住宅等高檔建筑群，其配套的重點(diǎn)中 學(xué)、大型綜合醫(yī)院也分布其間。特別是地鐵一號(hào)線的建設(shè)，更為地區(qū)的發(fā)展提供了交通便利的條件，因此該地區(qū)是今后最具升值潛力的地區(qū)。同時(shí)本項(xiàng)目的建設(shè)也為完善該地區(qū)的功能配套起到重要的作用。大沽路綜合體項(xiàng)目建成后將和附近的城市環(huán)境融為一體，并成為周邊地區(qū)以及天津市的標(biāo)志性建筑物， 三、建設(shè)條件 該項(xiàng)目選址地處城市基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的地區(qū)，供水、排水、電力設(shè)施、燃?xì)夤芫€、城市熱網(wǎng)及通訊設(shè)施環(huán)繞周邊，且有能力為本工程提供完善的服務(wù)。且區(qū)域環(huán)境良好，無噪聲源及污染源。 給排水：由附近道路上的市政給水管道分別引入兩條獨(dú)立的輸水 管線，其管徑均為 DN300，供水壓力 。 電力：自建一座公用的 35KV 變電站，從不同的上級(jí)電網(wǎng)引入兩路來電。并設(shè)自備柴油發(fā)電機(jī)作為備用電源，以滿足一級(jí)負(fù)荷供電可靠性的要求及服務(wù)式公寓的要求。 暖通：夏季制冷方案以電力為能源，集中空調(diào)制冷；冬季熱源依托城市現(xiàn)有熱網(wǎng)，經(jīng)換熱后供本大廈集中空調(diào)所需熱水。 煤氣：由附近道路上的市政煤氣管道提供氣源，并在本工程中新建一個(gè) 中低壓調(diào)壓站，為本項(xiàng)目提供穩(wěn)定氣源。 綜上所述，大沽路綜合體項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)外部基礎(chǔ)配套設(shè)施良好，周邊建筑環(huán)境適宜，建設(shè)用地符合國(guó)家相關(guān)法規(guī) ，且用地權(quán)屬明確，故選址可行。 第五章 總體方案 一、使用功能確定原則 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況及對(duì)周邊地區(qū)已建建筑類別，性質(zhì)、規(guī)模分析，并充分考慮到天津城市建設(shè)持續(xù)發(fā)展的需要，本項(xiàng)目的使用功能確定為集甲級(jí)寫字樓、高級(jí)公寓、商業(yè)一體的大型綜合建筑。每項(xiàng)使用功能的確定均源自市場(chǎng)需求，其功能的配置齊全，在建筑群體內(nèi)可滿足各種人群不同的使用要求，這里既有高檔甲級(jí)寫字樓供人們辦公使用，又有高級(jí)公寓、商住樓供人們居住、休息，還有高檔的商業(yè)設(shè)施可滿足人們購(gòu)物的需要。因此項(xiàng)目功能的多樣化、專業(yè) 化，使該地區(qū)的功能配套更趨完美，同時(shí)項(xiàng)目功能定位的準(zhǔn)確性，也為項(xiàng)目建設(shè)成功打下良好的基礎(chǔ)。 二、總體方案 本項(xiàng)目的基本功能由甲級(jí)寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓、商業(yè)店鋪及地下停車場(chǎng)等組成。地塊占地面積 38000 平方米，建筑形式為二組高層塔樓建筑綜合體，其中面向大沽南路一側(cè)的塔樓為整個(gè)建筑群的標(biāo)志性建筑物。建筑綜合體總建筑面積約 155000 平方米，其中地下建筑面積約 15000平方米，地上建筑面積約 140000 平方米。 根據(jù)項(xiàng)目的基本使用功能和周邊環(huán)境的特定條件，并充分考慮城市景觀要求。項(xiàng)目將各不同使用功能的單體建 筑有機(jī)的組合成“ U”字型，并沿大沽路、衛(wèi)津河布置。將商住樓設(shè)計(jì)成一長(zhǎng)方型平面，將置于相對(duì)安靜的衛(wèi)津河一側(cè)，北面形成綠地公園，使其擁有良好的朝向和景觀。將寫字樓塔樓布置在大沽路與衛(wèi)津河轉(zhuǎn)角。作為建筑群的制高點(diǎn)與服務(wù)式公寓呼應(yīng)聯(lián)系起來。將公寓樓沿大沽路展開布置，面向恒華中心。在寫字樓與商住樓之間設(shè)置商業(yè)步行街，商業(yè)街的布置既分割了不同使用功能的建筑有組織的分解人流，又使它們有機(jī)的組合成統(tǒng)一的建筑群。 第六章 投資估算 一、 投資估算編制依據(jù) 1. 國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行 性研究指南》（試用版）規(guī)定的投資估算范圍。 2. 建筑安裝工程按 2020年天津市建筑安裝工程預(yù)算基價(jià)及 2020年天津市建委頒發(fā)的有關(guān)工程造價(jià)信息。 3. 項(xiàng)目擬建設(shè)方案、國(guó)內(nèi)類似項(xiàng)目投資及業(yè)主單位提供的數(shù)據(jù)。 4. 其他費(fèi)用按國(guó)家及天津市有關(guān)基本建設(shè)方面收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 二、投資估算編制說明 1. 本投資估算包括商住樓、服務(wù)式公寓、商鋪、寫字樓、地下建筑的建筑安裝工程費(fèi)用、附屬室外工程及各項(xiàng)其他費(fèi)用。 2. 大沽路綜合體項(xiàng)目的總占地面積為 38000m2，總建筑面積為 155000m2。寫字樓、服務(wù)式公寓、商住樓、商 鋪、地下建筑等各工程的建筑面積、高度、結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)見下表： 序號(hào) 建筑物名稱 建筑面積（平方米） 結(jié)構(gòu)形式 裝修標(biāo)準(zhǔn) 1 寫字樓 40000 框架剪力墻 粗裝修 2 服務(wù)式公寓 30000 框架核心筒 精裝修 3 商住樓 60000 框架剪力墻 粗裝修 4 商鋪 10000 框架剪力墻 粗裝修 5 地下建筑 15000 箱筏 粗裝修 6 合計(jì) 155000 3. 項(xiàng)目投資估算包括新建 35KV 電站一座、中低壓調(diào)壓站一座。 4. 項(xiàng)目的預(yù)備費(fèi)按開發(fā)建設(shè)成本（除財(cái)務(wù)費(fèi)用）之和的 5%測(cè) 算。 5. 項(xiàng)目建設(shè)期 3 年。 6. 投資估算中的管理費(fèi)用按工程造價(jià)的 ％估算，銷售費(fèi)用按 200 萬元進(jìn)行估算，建筑安裝工程包括公建工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，其他費(fèi)用估算方法見各表明細(xì)。 7. 經(jīng)營(yíng)資金投資根據(jù)項(xiàng)目未來運(yùn)營(yíng)情況，只預(yù)測(cè)其物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資金。 三、投資估算結(jié)果 大沽路綜合體項(xiàng)目總投資為 88433 萬元。其中建設(shè)投資 58333 萬元，經(jīng)營(yíng)資金投資 100 萬元。 投資估算明細(xì)見下表： 大沽路綜合體項(xiàng)目投資估算總表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)成本 ＝∑ 土地費(fèi)用 22020 前期工程費(fèi) 行政性收費(fèi) 配套工程費(fèi) 7011 建筑安裝工程費(fèi) 26350 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 1000 2 經(jīng)營(yíng)資金 3 項(xiàng)目總投資 ＝ 1＋ 2 土地費(fèi)用投 資估算表 單位：萬元 序號(hào) 名 稱 合 計(jì) （萬元） 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 1 土地成本 土地補(bǔ)償費(fèi) 170000 土地出讓金（政府性收益） 3400 土地拍賣費(fèi) 850 其他費(fèi)用 750 小計(jì)： 22,000 折合每平米： 1157 前期工程費(fèi)投資估算表 單位：萬元 序號(hào) 名 稱 合 計(jì) （萬元） 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 2 前期工程費(fèi) 勘察費(fèi) 估算。 設(shè)計(jì)費(fèi) 264 按總造價(jià)的 %計(jì)算 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 211 建安造價(jià) % 工程保險(xiǎn)費(fèi) 建安造價(jià) % 環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi) 估算 地震安全性評(píng)價(jià) 估算 風(fēng)洞試驗(yàn)費(fèi) 估算 三通一平工程費(fèi) 54 估算 招標(biāo)管理費(fèi) 211 建安造價(jià) % 現(xiàn)勢(shì)地形圖費(fèi)用 估算。 施工圖紙審查費(fèi) 按設(shè)計(jì)費(fèi)的 15％計(jì)算 臨水、臨電費(fèi) 估算，臨水費(fèi)：接管、安裝；臨電費(fèi)：架線、租賃變壓器。 小計(jì)： 折合每平米： 行政性收費(fèi)投資估算表 單位：萬元 序號(hào) 名 稱 合 計(jì) （萬元） 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 3 行政性收費(fèi) 工程規(guī)劃管理費(fèi) 建安造價(jià) % 建筑工程交易服務(wù)費(fèi) 建安造價(jià) % 60% 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安造價(jià) ‰ 城建檔案管理及整理費(fèi) 估算。 印花稅 中標(biāo)價(jià) 3‰ 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 商業(yè)辦公：工程造價(jià)的 2‰ 房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi) 31 商業(yè)辦公： 2 元 /平米 小計(jì)： 折合每平米： 配套工程費(fèi)投資估算表 單位：萬元 序號(hào) 名 稱 合 計(jì) （萬元） 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 4 配套工程費(fèi) 市政大配套費(fèi) 3410 按 220 元 /平米計(jì)收。 供熱配套工程費(fèi) 2325 公建第一熱電廠 150/平米 自來水工程建設(shè)費(fèi) 建筑面積 27 元 /平米。 排水工程建設(shè)費(fèi) 建筑面積 35 元 /平米 燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 315 建筑面積 35 元 /平米（按酒店建筑面積計(jì)算） 小計(jì)： 7011 折合每平米： 452 元 第七 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 時(shí)間項(xiàng)目 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度土地征用及拆遷安置項(xiàng)目前期場(chǎng)地平整樁基礎(chǔ)施工箱筏基礎(chǔ)施工主體施工設(shè)備安裝裝飾工程2020 年 2020年2020 年 2020年