【正文】 對項目起到良性的促進(jìn)作用。銷售收入見下表： 序號 項目 單位 數(shù)量 平均售價 金額（萬元） 1 住宅 元 / m2 172670 4700 81155 2 商鋪 元 / m2 23400 8500 19890 3 總案值 101045 萬元 九 、結(jié)論與建議 用分期開發(fā)的方法進(jìn)行本項目的開發(fā)。其中 房地產(chǎn)綜合開發(fā)成本 包括土地開發(fā)費(fèi)、公共服務(wù)及生活設(shè)施配套費(fèi)、市政工程建設(shè)費(fèi)、建筑及安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、各種稅費(fèi)、利息以及管理費(fèi)等；房地產(chǎn)銷售成本主要包括營業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)等。特聘請國內(nèi)知名建筑師、景觀規(guī)劃師共同參與設(shè)計河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 以上為 《鄭州和靖輝煌投資顧問有限公司》通過調(diào)研的 實際數(shù)據(jù)沒有絲毫誤差 。 銷售統(tǒng)計 : 本銷售統(tǒng)計是指自項目開盤到現(xiàn)在，所有銷售的統(tǒng)計。 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 項目建議 建議先做最里面的多層住 宅，因為目前鄭州市場多層住宅已經(jīng)退化，目前多層的銷售與高層的差價越來越小，這就意味著我們可以投入更少的建設(shè)成本而能獲取更高的利潤，沿秦嶺路小高層為二期升級產(chǎn)品，也就是二期小高層我們將瞄準(zhǔn)中高端市場，房地產(chǎn)市場中高端產(chǎn)品已經(jīng)成為鄭州乃至全國投資購買的熱點，另外中高端產(chǎn)品也將是引領(lǐng)未來市場的主要趨勢。 項目分析 本項目規(guī)模一般，地塊沒有先天的特別的優(yōu)勢，有地段優(yōu)勢、有交通優(yōu)勢。 ? 便捷交通： 目前該地塊交通順暢，可 直接輻射鄭州行政，商業(yè)，等網(wǎng)點，出入市區(qū)方便快捷。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。北隔壁為原有的老式購物市場，臨秦嶺路400 米的臨街路段的對面是一條商業(yè)街（電動車市場），有良好的商業(yè)氣氛。根據(jù)鄭州的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及中原片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是鄭州西區(qū)乃至整個鄭州重要的住宅區(qū)。優(yōu)越的環(huán)境資源，豐富的土地資源，加之政策的引導(dǎo)，地產(chǎn)開發(fā)商的涌入，已預(yù)示著地產(chǎn)又一個熱點的成功孕育。東面與商業(yè)板塊和隴海板塊相鄰，市場成熟度是板塊內(nèi)最 好的，在未來的發(fā)展中商業(yè)地產(chǎn)會占到一定的比例。 傳統(tǒng)工業(yè)的落后狀態(tài)； 居民收入水平偏低，購買力不足 ； 板塊內(nèi)原有建筑的落后，形象不足； 市民對西區(qū)落后狀態(tài)認(rèn)識的慣性。 項目運(yùn)用設(shè)計手法強(qiáng)調(diào)空間的引導(dǎo)、滲透，將傳統(tǒng)的街鋪轉(zhuǎn)變成高時尚的多維立體街區(qū)。項目以園林景觀制勝，中心景觀結(jié)合局部水景，塑造了鄭州市園林景觀名盤。項目與其西面的帝湖花園共同一期： 萊茵東郡 二期： 米蘭城 三期： 王府（現(xiàn)期） 龍吟墅 墅 雙魚座 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 支撐起了西南房地產(chǎn)市場，有效提升了區(qū)域價值。 項目在區(qū)域不被看好的 02年入市，經(jīng)過幾年的開發(fā)，以 320畝湖景為主要賣點，以“回家是度假的開始”為推廣語 ，敲開了市場的大門，價格節(jié)節(jié)攀升，口碑良好，已經(jīng)成為鄭州市的名盤。 核心配 套 : 幼兒園、小學(xué)、 73中學(xué)； 北京阜外心腦血管醫(yī)院； 天津家世界； 歐洲風(fēng)情街威尼斯北街工人路商業(yè)街。 再者，零星分布的布瑞克大廈，還有新興的凱旋門等，都是以中小企業(yè)辦公為主，形不成大的商務(wù)規(guī)模。 商業(yè)房地產(chǎn)市場 ■ 商業(yè)房地產(chǎn)以生活商業(yè)為主 西南板塊的城市規(guī)劃及區(qū)域環(huán)境決定了西南板塊的商業(yè)性質(zhì)，其缺乏大型商業(yè)，趨勢也20202020年成交總價分布 0 500 1000 1500 2020 2500 3000 3500 4000 10 萬以下 1020 2030 3040 4050 5060 6070 70 萬以上 2020 2020 2020 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 不明顯，而貼近居民生活的商業(yè)正在興起，中檔商業(yè)將成為西南板塊的主要形式，小區(qū)配套開發(fā)的商業(yè)作為其中的主要部分，受到了各個項目的特別關(guān)注，西南板塊多個項目街區(qū)概念的提出是其的反映，如長城康橋華城、金源第一城、長城陽光新干線、綠都城等 。 ■ 2020－ 2020 年成交面積段 情況 從成交面積上來看，除 了 60－ 90㎡面積段平穩(wěn)外，其它各面積段都表現(xiàn)同樣的上升趨勢，這僅僅是一種總量上升下的表現(xiàn)；從各面積段所占的比例來看， 90 ㎡以上面積占據(jù)了絕對多數(shù)，反映了 90㎡以上面積是市場的主要需求。根據(jù)目前鄭州市場的物業(yè)調(diào)查結(jié)果顯示，在售項目多層已經(jīng)接近消失，目前多層住宅已經(jīng)成為鄭州市民即將回憶的對象， 07 年上半年 三環(huán)以內(nèi) 少量多層幾乎全是被搶購一空。西南板塊土地每畝 200 多萬的出讓金，預(yù)示著西南板塊高層時代的到來，近年的數(shù)據(jù)同樣顯示出，在板塊整體住宅市場快速發(fā)展的情況下，一向以多層為主的西南板塊的多層反倒是有了下降，而高層住宅則上升明 顯。 區(qū)域 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 ■ 總體市場發(fā)展 西南板塊前些年作為政策的忽視區(qū)域，房地產(chǎn)市場不免有些沉寂，近年來，由于鄭東新區(qū)、北區(qū)房價的走高，及市中心土地的稀缺，西南板塊房地產(chǎn)有了一定的發(fā)展，其中住宅市場快速走高， 商務(wù)商業(yè)氛圍不足。 板塊內(nèi)娛樂、休憩等生活配套充足，像嵩淮廣場、濱河公園、五一公園、綠城廣場、碧沙崗公園等為該區(qū)域居民提供了休閑娛樂的好去處。一是碧沙崗公園周邊，作為鄭州市的繁華中心之一，與偏遠(yuǎn)的西南部有其較大的差別，傳統(tǒng)特點明顯。 總的來說，在西區(qū)改造開發(fā)的形勢下，市政道路進(jìn)一步改善，路網(wǎng)密度合理，出行便利，有利于區(qū)域的發(fā)展。 ■ 交通配套 西南板塊道路規(guī)正，交通便利，且區(qū)域內(nèi)居住人口相對較少，交通較為暢通。 ■ 區(qū)域發(fā)展綜述 年份 住宅均價 2020 2800 20202020 3860 2020 4100 2020 4650 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 本區(qū)域為傳統(tǒng)的老 工業(yè)基地，受傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的影響，西南板塊多是傳統(tǒng)工業(yè)，其中曾經(jīng)代表鄭州榮耀的國棉廠都位于西南板塊。非公有制經(jīng)濟(jì)完成增加值 1100 億元，增長 23％，占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 55％?；A(chǔ)設(shè)施逐步完善，建設(shè)道路 197 條（段），東西運(yùn)河、南北運(yùn)河開挖工程竣工通航，開通了 18 條公交線路，綠化面積達(dá) 700 萬平方米。鄭東新區(qū)規(guī)劃范圍西起