鄭州淮河路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-wenkub
2022-09-15 17:19:26 本頁(yè)面
【正文】 107 國(guó)道，東至擬建的京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機(jī)場(chǎng)快速路，總面積約 150 平方公里，預(yù)計(jì)人口 150 萬(wàn)，融 “共生城市 ”、 “新陳代謝城市 ”、 “環(huán)形城市 ”等眾多先進(jìn)理念于一體。已經(jīng)成為一個(gè)鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性重要交通通訊樞紐。 二 、鄭州市宏觀環(huán)境 鄭州交通 、通訊發(fā)達(dá)，處于我國(guó)交通大十字架的中心位置。 鄭 州市是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。 7 月最熱，平均 176。 5839。 1439。河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 鄭州淮河路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 一 、鄭州市介紹 鄭州市是河南省省會(huì)，位于河南省中部偏北，東經(jīng) 112176。 ，北緯 34176。 ，北臨黃河，西依嵩山，東南為廣闊的黃淮平原。C ；1 月最冷 ,平均 176。轄 12 個(gè)縣（市）、區(qū)，其中縣 1個(gè)、縣級(jí)市 5個(gè)、區(qū) 6個(gè)。隴海、京廣鐵路在這里交匯，10 310 國(guó)道，京珠、連霍高速公路穿境而過(guò)，被命名為全國(guó)文明機(jī)場(chǎng)的新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)與國(guó)內(nèi)外 30 多個(gè)城市通航。 鄭州商貿(mào) 發(fā)達(dá)，是國(guó)務(wù)院確定的 3個(gè)商貿(mào)中心試點(diǎn)城市之一。同時(shí)，還將本著老城區(qū)改造和新城區(qū)開發(fā)并重、協(xié)調(diào)發(fā)展、河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 共生共榮、以人為本 、規(guī)劃先行的原則，改善老城區(qū)面貌，提高人居環(huán)境質(zhì)量，逐步把鄭州建設(shè)成為具有中原文化特色的社會(huì)主義現(xiàn)代化商貿(mào)城市和全國(guó)區(qū)域性中心城市。重點(diǎn)區(qū)域建設(shè)進(jìn)展順利。 近年來(lái)鄭州經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，截止 2020 年在全國(guó)城市綜合實(shí)力排名 16 位， GDP 排行 24 位，隨著 中原崛起戰(zhàn)略的調(diào)整，中原城市群之間的聯(lián)系將更加緊密，這將對(duì)鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的機(jī)遇 . 三 、鄭州市住宅市場(chǎng)分析 2020 年以前鄭州市住宅市場(chǎng)分析 鄭州市三環(huán)以內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)0100020203000400050001 2 3 42020年 /2020/2020 年 2020年 2020年 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)微 觀因素 鄭州的 有 居住 需求的 人群主要分以下幾個(gè)群體 ■鄭州本地居民居住需求占 25% ■外來(lái)從商購(gòu)房需求占 30% ■行政事業(yè)單位群體需求占 10% ■外來(lái) 打工人群需求占 20% ■附近城市置業(yè)人群 10% ■其他需求占 5% 鄭州市三環(huán)以內(nèi)房市走勢(shì) 以上根據(jù)房管局歷年來(lái)備案成交價(jià)分析 現(xiàn)介紹一下鄭州二級(jí)地段 最新房?jī)r(jià)： 序號(hào) 代表 樓盤名稱 住宅類型 價(jià)格（元 / m2） 西區(qū) 70 年代 多層 /小高層 4600~4700 東區(qū) 名門盛世 小高層 元 /m2 北區(qū) 天明 .森林國(guó)際公寓 多層 /小高層 元 /m2 南區(qū) 五號(hào)街坊 （長(zhǎng)江路興華街） 小高層 元 /m2 四 、 西南版塊研究 區(qū)域概述 ■ 板塊范圍界定 該板塊位于鄭州市的西南方向，地理范圍限定在京廣鐵路以西、隴海鐵路以南的區(qū)域。相應(yīng)，區(qū)域生活配套齊全，且區(qū)域內(nèi)樹木較多，適宜居住，居住氛圍濃厚。板塊內(nèi)的道路雖然有一定的等級(jí)陳舊，但是經(jīng)過(guò)市政道路的新建與改造，西南板塊形成了五橫（建設(shè)路、中原路、隴海路、航海路、長(zhǎng)江路）五縱（京廣 路、大學(xué)路、嵩山路、桐柏路、秦嶺 華山路）便利的交通格局，還有規(guī)整的市政次干道為輔，板塊內(nèi)交通順暢。 ■ 生活配套 本 板塊是鄭州市曾經(jīng)輝煌的老工業(yè)基地及市級(jí)政府的所在地，原有的生活配套完備，大型商業(yè)配套不足，與生活相關(guān)的零售商業(yè)較為發(fā)達(dá)。 板塊內(nèi)教育機(jī)構(gòu)眾多，大中專院校林立，文化氛圍較好，板塊東南部分布有鄭州大學(xué)，河南工業(yè)大學(xué)，鄭州航院，黃河科技大學(xué)，北部有中原工學(xué)院，紡織高等?？茖W(xué)校等；另外還分布有重點(diǎn)中小學(xué)，如市一中，外國(guó)語(yǔ)學(xué)校 等。 ■ 區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布與經(jīng)濟(jì)狀況 板塊內(nèi)作為鄭州市傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，國(guó)有老廠林立，其經(jīng)濟(jì)狀況不甚樂(lè)觀，國(guó)有企業(yè)的西遷，既有利于改善企業(yè)改制的資金問(wèn) 題，也有利于板塊的發(fā)展。 2020 年以來(lái)，市場(chǎng)成交量、成交金額、成交價(jià)格的增長(zhǎng)幅度都是在快速走高。西南板塊的高層小高層將會(huì)占據(jù)主流，多層相對(duì)來(lái)說(shuō)成為一種稀缺產(chǎn)品。造成此主要因素是開發(fā)用地的相繼 減少，土地得以越來(lái)越充分的利用。 20202020 年成交戶型分布 0 100000 202000 300000 400000 500000 一室 兩室 三室一廳 三室兩廳 四室 復(fù)式 其它 2020 2020 2020 90+占絕對(duì)比例 0 50000 100000 150000 202000 250000 300000 350000 400000 60 以下 6090 90120 120150 150180 180 以上 2020 2020 2020 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 ■ 2020－ 2020 年成交 總價(jià) 段 情況 從成交總價(jià)上來(lái)看，主要集中在 30－ 50萬(wàn)元，其增長(zhǎng)量還非常明顯， 10－ 20萬(wàn)元段也有不小的增長(zhǎng)速度。 ■ 專業(yè)市場(chǎng)分散分布 西南板塊也有一定的專業(yè)市場(chǎng)分布，中原西路沿線是其中的汽車交易市場(chǎng)，南三環(huán)以中陸為中心的物流、鞋業(yè)市場(chǎng)等，還有西環(huán)外的中國(guó)元通紡織城、中原路 .水岸花木城，是西南板塊商業(yè)的有效輔助 寫字樓市場(chǎng) 西南板塊的商務(wù)氛圍淡薄，且市場(chǎng)分布不均。在老工業(yè)基地改造，城市規(guī)劃的政策影響下，西南區(qū)的居住、休閑功能增強(qiáng)，寫字樓市場(chǎng)功能將會(huì)進(jìn)一步弱化。 開發(fā)次序： 項(xiàng)目一、二期已經(jīng)入主，現(xiàn)在銷售的是三期 —— 帝湖王府。現(xiàn)在銷售的三期為 8棟高層，體量大，銷售難度無(wú)形中加大。項(xiàng)目分六期開發(fā)，一二三期已入住，四期五期已經(jīng)交房，六期正在銷售中。 長(zhǎng)城康橋華城 項(xiàng)目規(guī)劃總用地： ，總建筑面積： 318855平方米。 項(xiàng)目規(guī)劃有 ㎡的中心綠地、水系等景觀元素。 Opportunity Threaten 西區(qū)改造的有利政策導(dǎo)向 ； 大鄭州西部各組團(tuán)的有力支撐； 土地政策的嚴(yán)厲，征用農(nóng)用土地難度加大； 市中心土地的稀缺，北區(qū)地產(chǎn)的高原效應(yīng)，鄭東的超高房?jī)r(jià)。南面不是西南板塊的發(fā)展方向，市場(chǎng)發(fā)展很可能止步
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