鄭州淮河路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(參考版)
2024-09-08 17:19本頁(yè)面
【正文】 九、地塊 附圖 。 聘請(qǐng)當(dāng)?shù)貙I(yè)策劃團(tuán)隊(duì)前期介入，全程參與運(yùn)作，可以對(duì)樓盤后期銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并能規(guī)避樓盤前期開(kāi)發(fā)與后期銷售脫節(jié)或不對(duì)口的問(wèn)題產(chǎn)生。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是降低資金的壓力； 做好方案規(guī)劃。 總套 (間 )數(shù)： 1682 套 總面積： 145800m2 已售房屋平均價(jià)： 3585 元 /m2 當(dāng)前可售套數(shù)： 58 套 當(dāng)前可售面積 8222m2 已售房屋套數(shù)： 1624 套 近 30 天銷售統(tǒng)計(jì) : 銷售套 (間 )數(shù)： 64 套 銷售房屋平均價(jià)： 元 /m2 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 表 1， 07 年 某 宗地商業(yè)用房開(kāi)發(fā)及銷售成本 商業(yè)用地 項(xiàng)目 金額：?jiǎn)挝? 元 /平方米 開(kāi)發(fā)成本 土地使用權(quán)費(fèi) 樓面地價(jià) 住宅建造成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝設(shè)備費(fèi)用 附屬工程費(fèi) 小 區(qū) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 費(fèi) 非營(yíng)利公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 其他支出 住宅建造 期間費(fèi)用 管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 銷售費(fèi)用 稅金 總成本合計(jì) 利潤(rùn) 注 ：住宅建造期間的費(fèi)用為銷售單價(jià)的 8%（ 5%— 10%） 稅金為銷售單價(jià)的 12%（ 10%— 15%），利潤(rùn)銷售單價(jià)的 40% 表 2， 07 年宗地商品住宅 開(kāi)發(fā)及銷售成本 居住用地 項(xiàng)目 金額：?jiǎn)挝辉科椒矫? 開(kāi)發(fā)成本 土地使用權(quán)費(fèi) 樓面地價(jià) 住宅建造成本 前期工程費(fèi) 建筑安裝設(shè)備費(fèi)用 附屬工程費(fèi) 小 區(qū) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 費(fèi) 非營(yíng)利公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 其他支出 住宅建造 期間費(fèi)用 管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi) 銷售費(fèi)用 稅金 總成本合計(jì) 利潤(rùn) 注：住 宅建造期間的費(fèi)用為銷售單價(jià)的 6%（ 5%— 10%） 稅金為銷售單價(jià)的 12%（ 10%— 15%），利潤(rùn)為銷售單價(jià)的 30% 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 銷售收入 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和鄭州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為 4700 元 / m2 ，低層商鋪均價(jià)定位為 8500 元 / m2 。 具體到競(jìng)拍宗地，如下表： 規(guī)劃，引入中原少有的親水公園人居概念，是一座高規(guī)格、國(guó)際級(jí)、集精品住宅、高檔公寓、高檔商業(yè)、 VIP 會(huì)所、水景園林于一體的國(guó)際旗艦生活街區(qū)，引入知名品牌物業(yè)深圳金地物業(yè)，榮獲 2020 中國(guó)最佳實(shí)用戶型大 獎(jiǎng)。 宗地建筑總開(kāi)發(fā)成本的確定 總開(kāi)發(fā)成本包括 房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)成本 和房地產(chǎn)銷售成本。 所以，根 據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)（未考慮房?jī)r(jià)上升），本項(xiàng)目住宅均價(jià)定位在 4700 元 / m2 。 總套 (間 )數(shù)： 1101 套 總面積： 123539m2 已售房屋平均價(jià)： 3455 元 /m2 當(dāng)前可售套數(shù)： 405 套 當(dāng)前可售面積 45943m2 已售房屋套數(shù)： 696 套 近 30 天銷售統(tǒng)計(jì) : 銷售套 (間 )數(shù)： 54 套 銷售房屋平均價(jià)： 元 /m2 樓盤名稱： 金源第一城 開(kāi)發(fā)商： 河南世紀(jì)金源置業(yè)有限公司 預(yù) 售 證： （ 2020）鄭房管預(yù)銷字第 1738 號(hào) （ 2020）鄭房管預(yù)銷字第 1910 號(hào) 銷售電話： 6768666 67689999 項(xiàng)目地址： 秦嶺路西、建設(shè)路北 樓盤介紹 位于西城改造 “L”型規(guī)劃核心點(diǎn)，耗資 10 億元，精心打造逾 42 萬(wàn)平方米超大規(guī)模，其中有超過(guò)數(shù)萬(wàn)平方米的配套商業(yè)。 總套 (間 )數(shù)： 423 套 總面積： 36915m2 已售房屋平均價(jià)： 4027 元 /m2 當(dāng)前可售套 (間 )數(shù)： 59 套 當(dāng)前可售面積 5693m2 已售房屋套 (間 )數(shù)： 364 套 近 30 天銷售統(tǒng)計(jì) : 銷售套 (間 )數(shù)： 129 套 銷售房屋平均價(jià)： 元 /m2 樓盤名稱： 永威鑫城 開(kāi)發(fā)商： 鄭州市永威置業(yè)有限公司 預(yù) 售 證： （ 2020）鄭房管預(yù)銷字第 1781 號(hào) （ 2020）鄭房管預(yù)銷字第 1877 號(hào) 銷售電話： 63369666 63369888 項(xiàng)目地址： 淮河路南、伏牛路東 樓盤介紹 該項(xiàng)目由 1722樓組成； 1 22樓 12 層為商業(yè)服務(wù)； 17樓頂層為躍層；19樓頂層?xùn)|南和東北戶為平層，西南和西北戶為躍層。 總套 (間 )數(shù)： 785 套 總面積： 42703㎡ 已售房屋平均價(jià)： 4859 元 /m2 當(dāng)前可售套 (間 )數(shù)： 225 套 當(dāng)前可售面積 16799m2 已售房屋套 (間 )數(shù)： 560 套 近 30 天銷售統(tǒng)計(jì) : 銷售套 (間 )數(shù)： 82 套 銷售房屋平均價(jià)： 元 /m2 樓盤名稱： 70 年代（尚景） 開(kāi)發(fā)商： 鄭州平安置業(yè)有限公司 預(yù) 售 證： （ 2020）鄭房管預(yù)銷字第 2024 號(hào) 河南和靖輝煌地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商 聯(lián)系人：高先生 13721407955 （ 2020）鄭房管預(yù)銷字第 1908 號(hào) 銷售電話： 68668777 68668666 項(xiàng)目地址： 伏牛路西、淮河路南 樓盤介紹 尚景項(xiàng)目方案在規(guī) 劃設(shè)計(jì)上采用現(xiàn)代加古典的設(shè)計(jì)思路，結(jié)合地塊特點(diǎn)，以空間景觀錯(cuò)落有序，庭院序列豐富生動(dòng)為特點(diǎn)，在建筑上面通過(guò)使用 45 度折線與直線結(jié)合及轉(zhuǎn)折，使平面布局優(yōu)雅流暢，充滿親切溫馨之家的感覺(jué)，在臨伏牛路商業(yè)街的設(shè)計(jì)上創(chuàng)新性地采用 W 型后退式廣場(chǎng)的形式，較好地照顧了公共利益，提升了商業(yè)廣場(chǎng)氛圍。 本項(xiàng)目發(fā)展前景 本項(xiàng)目東臨秦嶺路為鄭州目前環(huán)內(nèi)的主要干道，北臨淮河路，淮河路東去鄭州電視臺(tái)，西建材市場(chǎng)等鄭州主要區(qū)位，秦嶺路往北隴海路可直接通往鄭州火車站，隨著隴海路鄭州火車站西站口的建設(shè)及西區(qū)的不斷改造升級(jí) 將是該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)，該項(xiàng)目建設(shè)將對(duì)整個(gè)西南版塊發(fā)展起到強(qiáng)勁的帶動(dòng)。該產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)該是中端 市場(chǎng) 。建筑產(chǎn)品將以多層、小高層住宅為主。 ?
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