【正文】 表 底價(jià)成交時(shí)測(cè)算數(shù)據(jù) 蓬萊 A 地塊技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 104 畝） 1 總用地 平米 2 可建設(shè)用地 平米 3 地上建筑面積 平米 商品房 平米 物管用房 平米 4 地上收益面積 平米 5 地下建筑面積 平米 車位 平米 地下室 平米 6 地下受益面積 平米 7 總建筑面積 平米 8 容積率 銷售收入一覽表 項(xiàng)目名稱 蓬萊地塊 序號(hào) 類型 建筑面積 （平方米） 銷售單價(jià) （元 /平方米） 銷售總價(jià) （萬(wàn)元） 1 銷售收入 普通住宅 6100 地下室 3000 車位（按 60%銷售率） 763 個(gè) 60000 元 /個(gè) 26 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 工程建設(shè)投資估算匯總表 項(xiàng)目名稱 蓬萊地塊 序 號(hào) 科目名稱 總價(jià)（萬(wàn)元） 單價(jià)成本或利潤(rùn) （元 /m2） 1 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 2 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5 公共配套設(shè)施費(fèi) 6 開發(fā)間接成本 7 直接成本 8 期間費(fèi)用 9 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 10 總成本 11 各項(xiàng)稅費(fèi) 12 總成本 +稅費(fèi) 13 利潤(rùn)總額 14 投資利潤(rùn)率（ %） % 15 投資凈利潤(rùn)率（ %） % 。 25 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 6 項(xiàng)目 靜態(tài) 測(cè)算 按 6100 元 /平方米房?jī)r(jià)進(jìn)行靜態(tài)投資測(cè)算， 底價(jià) （ 180 萬(wàn)元 /畝）成交時(shí)，該地塊利潤(rùn)率為 %，稅后凈利潤(rùn)率為 %，自有資本利潤(rùn)率為 %。 本項(xiàng)目定價(jià)總體將遵循“平開高走”的價(jià)格策略，嚴(yán)格控制各項(xiàng)成本的基礎(chǔ)上，采用“成本加成定價(jià)法”，結(jié) 合市場(chǎng)情況、項(xiàng)目周邊樓盤即時(shí)價(jià)格，最終確定本項(xiàng)目售價(jià)。未來(lái)項(xiàng)目也將以小高層為主，搭配少量花園洋房等高端舒適型產(chǎn)品。對(duì)花園洋房、別墅等高端產(chǎn)品需求明顯增強(qiáng)。 異地購(gòu)房者比例不斷上升 結(jié)合蓬萊當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供應(yīng)量和居住人口，目前購(gòu)房絕大多數(shù)為當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房者和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，但是隨著國(guó)家調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，和蓬萊旅游業(yè)的飛 23 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 速發(fā)展，加上項(xiàng)目所處位置，距離蓬萊風(fēng)景區(qū)相對(duì)較近，異地購(gòu)房者未來(lái)將在市場(chǎng)占據(jù)較大比重，尤其隨著限購(gòu)政策的出臺(tái)，對(duì)于蓬萊，也是一種契機(jī)。 5 市場(chǎng)定位 目標(biāo)客群特征 中高收入階層為主，低收入階層需求不斷增強(qiáng) 從目前市場(chǎng)中來(lái)看，目前購(gòu)房人群中，低收入階層占到一部分，并且購(gòu)房需求有所增強(qiáng)，主要以工薪階層為主。另外，作為海濱城市和休閑旅游城市，異地購(gòu)房需求強(qiáng)勁。 乳山、海洋等沿海城市，房地產(chǎn)發(fā)展起步略早于蓬萊，房?jī)r(jià)上漲已接近翻番，乳山一線海景房已達(dá)到 5000 元 /㎡以上 ，整體均價(jià)也在 4000 元 /㎡左右，但城市環(huán)境、城市規(guī)劃、宜居程度等方面均不如蓬萊，對(duì)比之下，蓬萊房?jī)r(jià)漲幅合理，并且有繼續(xù)上漲的理由。 公積金貸款于 20xx 年 8 月才正式啟動(dòng)，很多原本沒(méi)有購(gòu)房需求的公務(wù)員、教師迅速加入購(gòu)房大軍，形成一支突如其來(lái)的需求力量。成本上升是房?jī)r(jià)上升的剛性因素。 經(jīng)統(tǒng)計(jì)，蓬萊市土地價(jià)格從 20xx 年到 20xx 年漲了近兩倍，不管是地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)拉動(dòng)地價(jià)，總之由地價(jià)直接產(chǎn)生的開發(fā)成本提高了 20%以上。隨著蓬萊房地產(chǎn)對(duì)外推廣力度加大，未 22 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 來(lái)異地置業(yè)者占比將更大。 蓬萊住宅 市場(chǎng)價(jià)格分析及預(yù)測(cè) 蓬萊住宅市場(chǎng)均價(jià)近年呈穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)，主要原因如下： A、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，居民收入水平穩(wěn)步提高 近年來(lái)，蓬萊經(jīng)濟(jì)呈健康、高速發(fā)展趨勢(shì)，居民收入水平逐步提高，住房剛性需求和改善型需求大幅增長(zhǎng)。 開發(fā)區(qū)板塊 80100 ㎡ 兩房 、小三房 120140 ㎡ 三房 該區(qū)域由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施也不完善，因此單價(jià)較 低。 東部板塊 80100 ㎡ 兩房 、小三房 120140 ㎡ 三房 由于該區(qū)域多為小高層、多層和部分花園式洋房、別墅，周邊配套設(shè)施也不算完善，因此價(jià)格相對(duì)較低。 中心板塊 8090 ㎡ 兩房 110130 ㎡三房 該區(qū)域戶型面積需求具有“兩極化”特點(diǎn)： ① 相對(duì)偏遠(yuǎn)的西南和西北區(qū)域以改善型需求為主，單價(jià)相對(duì)較低，因此戶型面積段需求范圍相對(duì)大一些，多為 110130 ㎡ 的舒適型三房。 本次可行性報(bào)告中兩個(gè)項(xiàng)目未來(lái)銷售時(shí)也將遵循這個(gè)趨勢(shì)，尤其是西海岸海洋文化旅游項(xiàng)目 蓬萊市地產(chǎn)板塊劃分 經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，根據(jù)區(qū)域樓盤集中區(qū)域位置、檔次、價(jià)格等，可將蓬萊房市劃分為四個(gè)板塊，分別是：西部板塊 —— 文教、體育、行政概念 （西海岸旅游文化項(xiàng)目屬于西部板塊） ；中心板塊 —— 旅游、商業(yè)概念；東部板塊 —— 中央居住概念（ 南關(guān)路 項(xiàng)目屬于東部版塊 ）；開發(fā)區(qū)板塊 —— 工業(yè)、外地人口集中區(qū)，升值潛力概念。 E、異地銷售成為趨勢(shì) 由于當(dāng)?shù)胤帕拷陜?nèi)激增，而當(dāng)?shù)叵芰?，無(wú)論從人口數(shù)量、購(gòu)買能力都比較有限，而蓬萊的城市旅游名 片能夠吸引眾多外地人眼光，因此各個(gè)樓盤往往注重對(duì)外地人的推銷。 西海岸項(xiàng)目屆時(shí)將擁有一線海景 。甚至杏花苑這樣距離海岸相對(duì)遙遠(yuǎn)的樓盤，也在號(hào)稱“海景洋房”。 C、 海景成為宣傳重點(diǎn) 作為旅游城市，蓬萊將海景因素納入樓盤品質(zhì)的重要內(nèi)容。 B、商業(yè)物業(yè)重視較少 20 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 蓬萊的房地產(chǎn)業(yè)，環(huán)境、人居、旅游因素成為重要背景方向，而當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力、城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成，導(dǎo)致商業(yè)樓盤缺乏足夠的終端市場(chǎng)支持。 （ 6）目前蓬萊房地 產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)研究 A、小型戶型逐漸受青睞 外地購(gòu)房者的增多，短住者的增多，投資者對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的看好，購(gòu)買力弱的年輕人較多，這些因素導(dǎo)致小戶型住宅越來(lái)越多的出現(xiàn)，并逐漸走出了獨(dú)立的市場(chǎng)脈絡(luò)。由于花園式洋房在開發(fā)理念、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)整體環(huán)境等方面明顯優(yōu)于普通住宅，日益受到購(gòu)房者的關(guān)注和青睞。 （ 5）花園洋房社區(qū)逐步興起 隨著蓬萊經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，蓬萊市民對(duì)居住品質(zhì)的要求也日益提高。 而弧形的房間格局開始出現(xiàn)，如半島藍(lán)灣的弧形陽(yáng)臺(tái)，海景苑的弧形拐角造型的觀景客廳。另一方面，樓體造型更趨于個(gè)性化，如自由港的飄頂和圓弧形外立面，一品洋房的每戶入戶花園，以及各個(gè)樓盤多采的外立面顏色。 （ 3）建筑美感提升品質(zhì) 區(qū)別于傳統(tǒng)住宅的“扎堆建筑”，目前在售樓盤往往將區(qū)內(nèi)景觀作為重要品質(zhì)賣點(diǎn)。 價(jià)格方面，多層相對(duì)高層要高，但單價(jià)相差不多，大體差價(jià)在 300 元/㎡左右。隨著近 3 年內(nèi)樓盤開發(fā)的升級(jí)，以及政府對(duì)高層住 19 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 宅規(guī)劃導(dǎo)向的引導(dǎo)，新興高層住宅越來(lái)越多。由于蓬萊 市開發(fā)區(qū)大批閑置土地的存在，以及開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)方向主導(dǎo)，老城區(qū)東側(cè)、開發(fā)區(qū)周邊，成為大盤的集中分布區(qū)。 （ 1）大體量開發(fā)特征明顯。 蓬萊市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 近年來(lái)，隨著城市開放度的增加以及樓盤操作水平的提高 ，蓬萊的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)品類型、操作模式、去化狀況等，都逐漸打破了諸多普通縣級(jí)市常見(jiàn)的保守局面，并日益與周邊地區(qū)接軌，形成了蓬萊市的獨(dú)特特征。到 20xx年，海市云都之海夢(mèng)苑、海景苑一期、海韻苑已完成 60 余萬(wàn) ㎡ 的銷售， 20xx 年，海琴苑、海景苑二期共 有 40 萬(wàn) ㎡ 面世 。 20xx 年，蓬萊樓市將誕生一批重量級(jí)項(xiàng)目。 20xx 年年底，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)平均房?jī)r(jià)仍上漲了 5%左右。 實(shí)際上，連續(xù)３年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，所針對(duì)的是房地產(chǎn)泡沫。其中 05 年漲幅在 10%左右， 0607 年度房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)超過(guò) 20%。 蓬萊市房地產(chǎn)發(fā)展始端于舊城改造， 20xx 年前后房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成型，完善于 20xx 年 (海夢(mèng)苑 )，房地產(chǎn)項(xiàng)目真正的市場(chǎng)化運(yùn)作始于 20xx 年 (海景苑、新世界 )，率先向全國(guó)推廣始于 20xx 年 (蔚藍(lán)彼岸 )。 蓬萊市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 蓬萊市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程 受區(qū)域發(fā)展、居住環(huán)境以及旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)等因 素影響， 更兼蓬萊 長(zhǎng)島 大連跨海大橋的建設(shè)將在十二五期間動(dòng)工， 蓬萊房地產(chǎn)已成為開發(fā)熱土，房?jī)r(jià)每年都水漲船高 ，盡管目前為止，還沒(méi)有大的房地產(chǎn)商進(jìn)駐，但萬(wàn)科、陽(yáng)光 100 等一線房企均來(lái)蓬萊考察過(guò) 。12 月初煙臺(tái)樓市成交低迷，但從中旬開始成交量回升，與全年平均水平相同。 20xx 年煙臺(tái) 6 區(qū)新增供應(yīng)量 17 蓬萊市南關(guān)路項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 280 萬(wàn)平方米，銷售達(dá)到 260 萬(wàn)